【正文】 設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 素質(zhì)要求： 7． 11 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團結(jié)協(xié)作精神。 7． 13 文化程度：具有技校以 上學(xué)歷。具有軟化水設(shè)備的運行操作和維修保養(yǎng)知識及一般故障的處理能力。 8．設(shè)備維修技工 直接上級： 給排水主管 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： 8． 1 遵守安全操作規(guī)程，保證人身及設(shè)備安全萬無一失。服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。 8． 4 及時向主管提出各種機械設(shè)備、燃?xì)庀到y(tǒng)所需零配件申購，保證常用材料零配件的備用量。 8． 6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。 8． 8 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。具有上下溝通，團結(jié)協(xié)作的精神和良好的人際關(guān)系。 8． 11 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。燃?xì)夤ひ?2 年以上的燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備操作經(jīng)驗。 六、綜合維修專業(yè) 負(fù)責(zé)整個物業(yè)的 裝飾裝修、家具等的維修和保養(yǎng)，對整個物業(yè)進行內(nèi)外裝修、維修保養(yǎng)及更新，組織二次裝修管理。 1． 2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計劃，每月定期上報工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實施。 1． 4 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不 發(fā)生安全事故。 1． 6 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。 1． 8 做好所需材料和零配件的采購計劃，保證常用材料和零配件的備用量，提交每周 /每月運行報告。具有上下溝通能力，為人正直，人際關(guān)系融洽。 1． 12 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。 2．綜合維修技工 直接上級： 綜合維修主管 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： 2． 1 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。 2． 3 工作中注意保護現(xiàn)場 ，避免污染公共區(qū)域，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。 2． 5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。 素質(zhì)要求： 2． 7 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真、細(xì)致。 2． 9 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 第三章 工程部工作管理辦法 第一 節(jié) 物業(yè)的前期管理 1． 竣工驗收與接管驗收 1. 1 竣工驗收 當(dāng)一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗收。 1． 2 接管驗收 接管驗收是指物業(yè)管理 公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。之所以履行這一程序，是因為物業(yè)在完成驗收后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計和施工，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進行崗位培訓(xùn)等。當(dāng)物業(yè)管 理公司向業(yè)主移交時，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、預(yù)交水電費押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。 接管驗收的作用 接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。因為一但接管合同生效，物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在： 2． 1 明確交接雙方的責(zé) 、權(quán)、利關(guān)系。 2． 2 確保物業(yè)具備正常的使用功能 ，充分維護自身和業(yè)主的利益。同時，能夠彌補部分 業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。 3．物業(yè)接管驗收的程序及條件 3． 1 接管驗收程序 3． 1． 1 建設(shè)單位書面提請接管單位驗收 ； 3． 1． 2 接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核 ， 對具備條件的應(yīng)在15 日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗 收時間 ； 3． 1． 3 接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗 ； 3． 1． 4 對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題 ， 按質(zhì)量問題處理辦法辦理 ； 3． 1． 5 經(jīng)檢驗符合要求的房屋 ， 接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證 ， 簽發(fā)接管文件。 2 物業(yè)接管驗收的條件 新建房屋的接管驗收 ， 是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上 ， 以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。 3． 3 物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料 3． 3． 1 產(chǎn)權(quán)資料： a)項目批準(zhǔn)文件 ； b)用地批準(zhǔn)文件 ； c)建筑執(zhí)照 ； d)拆遷安置資料。 3． 4 驗收的組織 3． 4． 1 驗收由物業(yè)的 總經(jīng)理 、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進行驗收。作為物業(yè)管理公司，在驗收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實狀況。 3． 4． 3 參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。 3． 5 質(zhì)量記錄 《驗收提交文件目錄》 EDTB0309002 接管驗收程序 應(yīng)具備的條件： 1]建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。 3]經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn) 。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時 ，要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗收依據(jù)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項目： 4． 1 主體結(jié)構(gòu)： 4． 1． 1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過 GBJ20283（地基與基礎(chǔ)工程施工及驗收規(guī)范）的允許變形值 ； 不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞 ； 4． 1． 2 地下室防水工程應(yīng)符合 GBJ20883（地下防水工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。 4． 2． 2 保溫層完好。 4． 2． 4 符合 JG10296（玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。 4． 4 樓地面： 4． 4． 1 面層與基層必須粘結(jié)牢固 ， 不空鼓。 4． 4． 4 符合 GB5020995（建筑地面工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。 4． 6 強電： 4． 6． 1 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直 ， 過墻應(yīng)有導(dǎo)管。采用管子配線時 ， 連接點必須緊密、可靠 ，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。制動器、限速器及其他安全役備應(yīng)動作靈敏可靠。 4． 7 水、衛(wèi)、消防： 4． 7． 1 管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。 4． 7． 2 高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修 ； 4． 7． 3 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè) ， 地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏 ， 管道排水必須流暢 ； 4． 7． 4 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好 ， 接口不得滲漏 ， 安裝應(yīng)平正、牢固 ， 部件齊全、操作靈活 ； 4． 7． 5 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn) ， 運行時無較大震動 ； 4． 7． 6 消防設(shè)施必須符合 GBJ1687(建筑設(shè)計防火規(guī)范 )、 GB5004595(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 )的要求 ， 并且有消防部門檢驗合格簽證。安裝完畢后 ， 必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證 ； 4． 8． 2 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確 ， 安全裝置必須靈敏、可靠 ， 控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活 ； 4． 8． 3 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合 GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范 )的要求 ， 管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修 ， 管架、支 、 吊架應(yīng)牢固 ； 4． 8． 4 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象 ； 4． 8． 5 經(jīng)過 48 小時連續(xù)試運行 ， 冷凍機和附屬設(shè)備的熱工、機械性能和采溫必須符合設(shè)計要求。管道應(yīng)順直且排水通暢 ， 井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈 ； 4． 9． 2 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置 ， 池內(nèi)無垃圾雜物。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象 ； 4． 9． 5 煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通 ， 無阻塞物 ； 4． 9． 6 單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。 以上為接管驗收的一般要求，具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。驗收沒有問 題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。在交接時 ， 每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記 ， 以免弄錯。接管單位應(yīng)在 15日內(nèi)審核完畢 ， 及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收 ， 經(jīng)檢驗符合要求 ， 接管單位應(yīng)在 7 日內(nèi)簽署驗收合格憑證 ， 并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。 5． 1． 2 接管驗收時 ， 交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 5． 1． 3 房屋接管交付使用后 ， 如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故 ， 應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位 ， 共同分析研究 ， 查明原因 ， 如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理 ， 如屬使用不當(dāng) ， 管理不善的原因 ， 則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。接管單位在需要時用于代修。建設(shè)單位一次性撥付保修費用 ， 由接管單位負(fù)責(zé)保修。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸。首先應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主，以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷 入伙。 5． 3 質(zhì)量記錄 《房屋及設(shè)備驗收表》 EDTB0309003 《遺漏、缺陷工程申報表》 EDTB0309004 交樓流程圖 銷售部通知用戶或其代表前來 管理處收樓，并繳付有關(guān)費用 用戶前來收樓，用戶應(yīng)備銷售部收樓通知書 / 租樓合同書 客戶部 1]確認(rèn)用戶身份登記用戶檔案。 3]會同工程部主管辦理移交手續(xù)予用戶。 收取臨時出入證按金成本費。 工程部 獲客務(wù)部通知后，進行移交單元之驗收工作。 交給用戶《裝修手冊》。 工程部與客務(wù)部協(xié)同完成如下工作： 會同用戶檢驗單元內(nèi)設(shè)施之狀況 解釋并闡明單元裝修之規(guī)定，記錄用戶之裝修特殊要求報業(yè)主批核； 查看 并記錄單元之水電表讀數(shù)作為該單元之底數(shù) 用戶填寫： 1]單位設(shè)備核對表 2]遺漏、缺陷工程申報表 承建商 返修 用戶填寫收樓表及移交登記表 移交該單元鑰匙 整理所有交樓文件呈交總經(jīng)理審定 ,然后存檔 第二節(jié) 客戶二次裝修管理 1. 接收申請 在業(yè)戶收樓入伙程序中客服助理向業(yè)戶征求有無二次裝修要求，并介紹有關(guān)大廈二次裝修的管理規(guī)定。 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人必須向物業(yè)公司交付具有本企業(yè)法人簽字的委托書及承諾書。由物業(yè)工程部查驗合格后，并復(fù)印留存相關(guān)文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。 在裝修工作開始前，業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人必須協(xié)同裝修公司現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、設(shè)計單位、監(jiān)理單位出席物業(yè)安排之會議，以確保業(yè)戶清楚以下物業(yè)公司之要求。 ? 裝修手冊重要條款說明 ? 裝修公司應(yīng)繳付一切應(yīng)交付的費用（裝修押金、審圖費、制證費、垃圾費、水電押金、滅火器租用費等） ? 物業(yè)管理公司的其他要求 ? 簽署相關(guān)協(xié)議（委托書、承諾書、施工安全協(xié)議書等） 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人在工程部領(lǐng)取相關(guān)裝修申請表格，認(rèn)真填寫清楚隨圖紙一并交至物業(yè)公司。（按二裝手冊第四部分所要求的格式）。圖紙繼續(xù)在工程部審圖。 合格 —— 將審批意見及圖紙報物業(yè)工程部審批。 物業(yè)工程部將在圖紙初審后 7 個工 作日內(nèi)以書面形式通知業(yè)戶及設(shè)計單位此設(shè)計的審核結(jié)果。業(yè)戶及設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)的審核結(jié)果改進該設(shè)計方案直至滿足物業(yè)公司要求