【正文】 通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。8．8 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。具有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神和良好的人際關(guān)系。8．11 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。燃?xì)夤ひ?年以上的燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備操作經(jīng)驗(yàn)。六、綜合維修專業(yè)負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的裝飾裝修、家具等的維修和保養(yǎng)，對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行內(nèi)外裝修、維修保養(yǎng)及更新，組織二次裝修管理。1．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1．4 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。1．6 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。1．8 做好所需材料和零配件的采購(gòu)計(jì)劃，保證常用材料和零配件的備用量，提交每周/每月運(yùn)行報(bào)告。具有上下溝通能力，為人正直，人際關(guān)系融洽。1．12 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。2．綜合維修技工直接上級(jí)： 綜合維修主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：2．1 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。2．3 工作中注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，避免污染公共區(qū)域，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。2．5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。素質(zhì)要求：2．7 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真、細(xì)致。2．9 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。第三章 工程部工作管理辦法第一節(jié) 物業(yè)的前期管理1． 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收1. 1 竣工驗(yàn)收當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗(yàn)收。1． 2 接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。之所以履行這一程序，是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工，只有它才對(duì)各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí)，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶手冊(cè)》等。 接管驗(yàn)收的作用接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。因?yàn)橐坏庸芎贤?，物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在：2．1 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。2．2 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。3．物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條件3．1 接管驗(yàn)收程序3．1．1 建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收；3．1．2 接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；3．1．3 接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；3．1．4 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；3．1．5 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。2 物業(yè)接管驗(yàn)收的條件新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。3．3 物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料3．3．1 產(chǎn)權(quán)資料：a)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；b)用地批準(zhǔn)文件；c)建筑執(zhí)照；d)拆遷安置資料。3．4 驗(yàn)收的組織3．4．1 驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。作為物業(yè)管理公司，在驗(yàn)收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實(shí)狀況。3．4．3 參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。3．5 質(zhì)量記錄 《驗(yàn)收提交文件目錄》 EDTB0309002接管驗(yàn)收程序應(yīng)具備的條件：1]建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。3]經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí)，要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目：4．1 主體結(jié)構(gòu)：4．1．1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ20283（地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；4．1．2 地下室防水工程應(yīng)符合GBJ20883（地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。4．2．2 保溫層完好。4．2．4 符合JG10296（玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。4．4 樓地面：4．4．1面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。4．4．4 符合GB5020995（建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。4．6 強(qiáng)電：4．6．1 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。4．7 水、衛(wèi)、消防：4．7．1 管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。4．7．2 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；4．7．3衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；4．7．4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、操作靈活；4．7．5 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)；4．7．6 消防設(shè)施必須符合GBJ1687(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、GB5004595(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證；4．8．2 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活；4．8．3 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支、吊架應(yīng)牢固；4．8．4 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；4．8．5 經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計(jì)要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；4．9．2 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；4．9．5 煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物；4．9．6 單位工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。以上為接管驗(yàn)收的一般要求，具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊(cè)》。驗(yàn)收沒有問題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。在交接時(shí)，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記，以免弄錯(cuò)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。5．1．2接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。5．1．3房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。接管單位在需要時(shí)用于代修。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。首先應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費(fèi)通知書寄給業(yè)主，以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。5．3 質(zhì)量記錄《房屋及設(shè)備驗(yàn)收表》 EDTB0309003《遺漏、缺陷工程申報(bào)表》 EDTB0309004交樓流程圖 銷售部通知用戶或其代表前來(lái) 管理處收樓，并繳付有關(guān)費(fèi)用 用戶前來(lái)收樓，用戶應(yīng)備銷售部收樓通知書/ 租樓合同書 客戶部1] 確認(rèn)用戶身份登記用戶檔案。3] 會(huì)同工程部主管辦理移交手續(xù)予用戶。書面通知用戶驗(yàn)樓。移交表格。收取臨時(shí)出入證按金成本費(fèi)。 工程部與客務(wù)部協(xié)同完成如下工作：會(huì)同用戶檢驗(yàn)單元內(nèi)設(shè)施之狀況解釋并闡明單元裝修之規(guī)定，記錄用戶之裝修特殊要求報(bào)業(yè)主批核；查看并記錄單元之水電表讀數(shù)作為該單元之底數(shù)用戶填寫：1]單位設(shè)備核對(duì)表 2]遺漏、缺陷工程申報(bào)表承建商返修用戶填寫收樓表及移交登記表移交該單元鑰匙整理所有交樓文件呈交總經(jīng)理審定,然后存檔第二節(jié) 客戶二次裝修管理1. 接收申請(qǐng)?jiān)跇I(yè)戶收樓入伙程序中客服助理向業(yè)戶征求有無(wú)二次裝修要求，并介紹有關(guān)大廈二次裝修的管理規(guī)定。 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人必須向物業(yè)公司交付具有本企業(yè)法人簽字的委托書及承諾書。由物業(yè)工程部查驗(yàn)合格后，并復(fù)印留存相關(guān)文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。 在裝修工作開始前，業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人必須協(xié)同裝修公司現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位出席物業(yè)安排之會(huì)議，以確保業(yè)戶清楚以下物業(yè)公司之要求。17 裝修手冊(cè)重要條款說(shuō)明18 裝修公司應(yīng)繳付一切應(yīng)交付的費(fèi)用（裝修押金、審圖費(fèi)、制證費(fèi)、垃圾費(fèi)、水電押金、滅火器租用費(fèi)等）19 物業(yè)管理公司的其他要求20 簽署相關(guān)協(xié)議（委托書、承諾書、施工安全協(xié)議書等） 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人在工程部領(lǐng)取相關(guān)裝修申請(qǐng)表格，認(rèn)真填寫清楚隨圖紙一并交至物業(yè)公司。（按二裝手冊(cè)第四部分所要求的格式）。圖紙繼續(xù)在工程部審圖。合格——將審批意見及圖紙報(bào)物業(yè)工程部審批。 物業(yè)工程部將在圖紙初審后7個(gè)工作日內(nèi)以書面形式通知業(yè)戶及設(shè)計(jì)單位此設(shè)計(jì)的審核結(jié)果。業(yè)戶及設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)的審核結(jié)果改進(jìn)該設(shè)計(jì)方案直至滿足物業(yè)公司要求。 質(zhì)量記錄 《二次裝修隱檢申請(qǐng)/審核表》 EDTB030920411. 施工管理 施工單位如需使用臨電時(shí)，必須提前兩日填寫申請(qǐng)單并由物業(yè)工程電工專業(yè)負(fù)責(zé)人簽字同意。 施工單位如需項(xiàng)目施工時(shí)（如：斷閘接電、戶外施工等有影響其它客戶及物業(yè)管理之項(xiàng)目）必須提前二日填寫特別行為申請(qǐng)表。 在整個(gè)裝修過程中，施工單位必須嚴(yán)格遵守施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。 在物業(yè)檢查過程中，如發(fā)現(xiàn)施工單位有違反施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度時(shí)，物業(yè)有權(quán)對(duì)其下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》，直至問題解決。 施工單位在改正、恢復(fù)后，必須報(bào)物業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行檢查，合格并由施工單位交付罰金后。 《二次裝修施工整改處罰通知單》可由專業(yè)負(fù)責(zé)人上報(bào)總工程師同意后簽發(fā)。4。（二裝手冊(cè)附錄十） 首先由總承包商自檢合格后，由本公司負(fù)責(zé)人簽字。 由業(yè)戶組織施工單位（總包）、監(jiān)理公司、物業(yè)公司對(duì)此工程進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。 驗(yàn)收合格后由業(yè)戶提前三日填寫業(yè)戶入住申請(qǐng)表。同意后可正式入住。 6. 退費(fèi)： 竣工審核合格后，由物業(yè)工程部簽發(fā)“驗(yàn)收合格通知書”。 質(zhì)量記錄 《裝修押金退還申請(qǐng)表》 EDTB03092097. 工程結(jié)束 物業(yè)公司采取以上程序處理客戶的二次裝修申請(qǐng)，其它具體要求請(qǐng)參見《二次裝修手冊(cè)》。 交班：第一交設(shè)備，即設(shè)備運(yùn)行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并作清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場(chǎng)地，交班前需進(jìn)行清洗工作：第四交值班記錄本。對(duì)由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負(fù)責(zé)；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報(bào)告班組或部門領(lǐng)導(dǎo)處理。 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 在下列情況時(shí)不得交班： 接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)主管或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 當(dāng)發(fā)生事故正在處理時(shí)，禁止交接班，接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作，待事故處理完畢后方可進(jìn)行交接班。 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 當(dāng)工作需要離開崗位時(shí)，須向主管人員請(qǐng)示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，在早、午、晚和夜餐時(shí)間所有運(yùn)行機(jī)房應(yīng)有人值班。上班時(shí)間內(nèi)不得喝酒、打牌、做與工作無(wú)關(guān)的一切活動(dòng)。如有較大故障，值班人員無(wú)力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)主管或工程師。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭(zhēng)取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。 值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。一 接班人員1 接班人員提前10分鐘作好班前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，勞保著裝到崗進(jìn)行交接工作；2 嚴(yán)禁接班前飲酒，如交班人發(fā)現(xiàn)接班人喝酒或神志不清，有權(quán)拒絕其交接工作，物業(yè)工程部將對(duì)其嚴(yán)厲懲處；3 接班人員應(yīng)及時(shí)檢查主要電氣設(shè)備運(yùn)行情況