【正文】 常處于良好及準確狀態(tài)。具有上下溝通，團結(jié)協(xié)作的精神和良好的人際關系。8．11 文化程度：具有技校以上學歷。燃氣工要求2年以上的燃氣系統(tǒng)設備操作經(jīng)驗。六、綜合維修專業(yè)負責整個物業(yè)的裝飾裝修、家具等的維修和保養(yǎng)，對整個物業(yè)進行內(nèi)外裝修、維修保養(yǎng)及更新，組織二次裝修管理。1．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對所屬設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計劃，每月定期上報工程部審定，并負責組織實施。1．4 貫徹執(zhí)行崗位責任制、安全責任制，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設備及人員不發(fā)生安全事故。1．6 培訓下屬，督導檢查下屬工作。1．8 做好所需材料和零配件的采購計劃，保證常用材料和零配件的備用量，提交每周/每月運行報告。具有上下溝通能力，為人正直，人際關系融洽。1．12 文化程度：具有中等技術專業(yè)或同等學歷。2．綜合維修技工直接上級： 綜合維修主管直接下屬： 無崗位職責：2．1 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務。2．3 工作中注意保護現(xiàn)場，避免污染公共區(qū)域，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。2．5 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。素質(zhì)要求：2．7 基本素質(zhì)：辦事認真、細致。2．9 文化程度：具有技校以上學歷。第三章 工程部工作管理辦法第一節(jié) 物業(yè)的前期管理1． 竣工驗收與接管驗收1. 1 竣工驗收當一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設備安裝之后，達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設單位，這一交接過程稱為竣工驗收。1． 2 接管驗收接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。之所以履行這一程序，是因為物業(yè)在完成驗收后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設計和施工，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進行崗位培訓等。當物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時，移交過程中還有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂管理公約、預交水電費押金、領取《用戶手冊》等。 接管驗收的作用接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。因為一但接管合同生效，物業(yè)管理公司就必須承擔合同中規(guī)定的義務和責任。因此，物業(yè)管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋嗔?。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：2．1 明確交接雙方的責、權、利關系。2．2 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護自身和業(yè)主的利益。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。3．物業(yè)接管驗收的程序及條件3．1 接管驗收程序3．1．1 建設單位書面提請接管單位驗收；3．1．2 接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；3．1．3 接管單位會同建設單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；3．1．4 對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；3．1．5 經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。2 物業(yè)接管驗收的條件新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。3．3 物業(yè)接管驗收應檢索提交的資料3．3．1 產(chǎn)權資料：a)項目批準文件；b)用地批準文件；c)建筑執(zhí)照；d)拆遷安置資料。3．4 驗收的組織3．4．1 驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領專業(yè)人員參與，會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進行驗收。作為物業(yè)管理公司，在驗收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實狀況。3．4．3 參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。3．5 質(zhì)量記錄 《驗收提交文件目錄》 EDTB0309002接管驗收程序應具備的條件：1]建設工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。3]經(jīng)有關部門確認。當工程合同中另有規(guī)定時，要以較高的標準為驗收依據(jù)。這些標準應包括但不限于下列項目：4．1 主體結(jié)構(gòu)：4．1．1 地基基礎的沉降不得超過GBJ20283（地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；4．1．2 地下室防水工程應符合GBJ20883（地下防水工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。4．2．2 保溫層完好。4．2．4 符合JG10296（玻璃幕墻工程技術規(guī)范）的有關規(guī)定。4．4 樓地面：4．4．1面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。4．4．4 符合GB5020995（建筑地面工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。表面不應有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。4．6 強電：4．6．1 電氣線路應安裝平整、牢固、順直，過墻應有導管。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。制動器、限速器及其他安全役備應動作靈敏可靠。4．7 水、衛(wèi)、消防：4．7．1 管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。4．7．2 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修；4．7．3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；4．7．4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、操作靈活；4．7．5 水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動；4．7．6 消防設施必須符合GBJ1687(建筑設計防火規(guī)范)、GB5004595(高層民用建筑設計防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證；4．8．2 各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活；4．8．3 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支、吊架應牢固；4．8．4 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；4．8．5 經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，冷凍機和附屬設備的熱工、機械性能和采溫必須符合設計要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈；4．9．2 化糞池應按排污量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；4．9．5 煙道、通風道應暢通，無阻塞物；4．9．6 單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設施及過渡廚房拆除清理完畢。以上為接管驗收的一般要求，具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。在交接時，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記，以免弄錯。接管單位應在15日內(nèi)審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文件。5．1．2接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。5．1．3房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。接管單位在需要時用于代修。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務對象的首次接觸。首先應及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主，以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。5．3 質(zhì)量記錄《房屋及設備驗收表》 EDTB0309003《遺漏、缺陷工程申報表》 EDTB0309004交樓流程圖 銷售部通知用戶或其代表前來 管理處收樓，并繳付有關費用 用戶前來收樓，用戶應備銷售部收樓通知書/ 租樓合同書 工程部獲客務部通知后，進行移交單元之驗收工作。交給用戶《裝修手冊》。財務部收取裝修押金及各項管理費用。收取施工單位電話線按金及安裝費用。2] 呈交及說明用戶守則及其他資料。 工程部與客務部協(xié)同完成如下工作：會同用戶檢驗單元內(nèi)設施之狀況解釋并闡明單元裝修之規(guī)定，記錄用戶之裝修特殊要求報業(yè)主批核；查看并記錄單元之水電表讀數(shù)作為該單元之底數(shù)承建商返修用戶填寫：1]單位設備核對表 2]遺漏、缺陷工程申報表用戶填寫收樓表及移交登記表整理所有交樓文件呈交總經(jīng)理審定,然后存檔移交該單元鑰匙第二節(jié) 客戶二次裝修管理1. 接收申請在業(yè)戶收樓入伙程序中客服助理向業(yè)戶征求有無二次裝修要求，并介紹有關大廈二次裝修的管理規(guī)定。 業(yè)戶裝修負責人必須向物業(yè)公司交付具有本企業(yè)法人簽字的委托書及承諾書。由物業(yè)工程部查驗合格后，并復印留存相關文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。 在裝修工作開始前，業(yè)戶裝修負責人必須協(xié)同裝修公司現(xiàn)場負責人、設計單位、監(jiān)理單位出席物業(yè)安排之會議，以確保業(yè)戶清楚以下物業(yè)公司之要求。w 裝修手冊重要條款說明w 裝修公司應繳付一切應交付的費用（裝修押金、審圖費、制證費、垃圾費、水電押金、滅火器租用費等）w 物業(yè)管理公司的其他要求w 簽署相關協(xié)議（委托書、承諾書、施工安全協(xié)議書等） 業(yè)戶裝修負責人在工程部領取相關裝修申請表格，認真填寫清楚隨圖紙一并交至物業(yè)公司。（按二裝手冊第四部分所要求的格式）。圖紙繼續(xù)在工程部審圖。合格——將審批意見及圖紙報物業(yè)工程部審批。 物業(yè)工程部將在圖紙初審后7個工作日內(nèi)以書面形式通知業(yè)戶及設計單位此設計的審核結(jié)果。業(yè)戶及設計單位應根據(jù)物業(yè)的審核結(jié)果改進該設計方案直至滿足物業(yè)公司要求。 質(zhì)量記錄 《二次裝修隱檢申請/審核表》 EDTB03092044. 施工管理 施工單位如需使用臨電時，必須提前兩日填寫申請單并由物業(yè)工程電工專業(yè)負責人簽字同意。 施工單位如需項目施工時（如：斷閘接電、戶外施工等有影響其它客戶及物業(yè)管理之項目）必須提前二日填寫特別行為申請表。 在整個裝修過程中，施工單位必須嚴格遵守施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項規(guī)章制度。 在物業(yè)檢查過程中，如發(fā)現(xiàn)施工單位有違反施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項規(guī)章制度時，物業(yè)有權對其下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》，直至問題解決。 施工單位在改正、恢復后，必須報物業(yè)公司對其進行檢查，合格并由施工單位交付罰金后。 《二次裝修施工整改處罰通知單》可由專業(yè)負責人上報總工程師同意后簽發(fā)。4。（二裝手冊附錄十） 首先由總承包商自檢合格后，由本公司負責人簽字。 由業(yè)戶組織施工單位（總包）、監(jiān)理公司、物業(yè)公司對此工程進行聯(lián)合驗收。 驗收合格后由業(yè)戶提前三日填寫業(yè)戶入住申請表。同意后可正式入住。 6. 退費： 竣工審核合格后，由物業(yè)工程部簽發(fā)“驗收合格通知書”。 質(zhì)量記錄 《裝修押金退還申請表》 EDTB03092097. 工程結(jié)束 物業(yè)公司采取以上程序處理客戶的二次裝修申請，其它具體要求請參見《二次裝修手冊》。 交班：第一交設備，即設備運行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并作清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進行清洗工作：第四交值班記錄本。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負責；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權拒絕接班，并報告班組或部門領導處理。 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設備巡檢記錄表。 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 在下列情況時不得交班： 接班人員未到崗時，應通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。 所轄設備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 當發(fā)生事故正在處理時，禁止交接班，接班人員應配合當班人員工作，待事故處理完畢后方可進行交接班。 值班人員必須有高度的責任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)并處理設備隱患。 當工作需要離開崗位時，須向主管人員請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時，必須輪換進行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應有人值班。上班時間內(nèi)不得喝酒、打牌、做與工作無關的一切活動。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級主管或工程師。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。 值班室內(nèi)嚴禁吸煙。一 接班人員1 接班人員提前10分鐘作好班前各項準備工作，勞保著裝到崗進行交接工作；2 嚴禁接班前飲酒，如交班人發(fā)現(xiàn)接班人喝酒或神志不清，有權拒絕其交接工作，物業(yè)工程部將對其嚴厲懲處；3 接班人員應及時檢查主要電氣設備運行情況。按要求可以處理而未處理的不能下崗；4 交班時發(fā)生的一切故障由雙方共同處理，處理完