【正文】 一 接班人員1 接班人員提前10分鐘作好班前各項準(zhǔn)備工作，勞保著裝到崗進(jìn)行交接工作；2 嚴(yán)禁接班前飲酒，如交班人發(fā)現(xiàn)接班人喝酒或神志不清，有權(quán)拒絕其交接工作，物業(yè)工程部將對其嚴(yán)厲懲處；3 接班人員應(yīng)及時檢查主要電氣設(shè)備運行情況。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。上班時間內(nèi)不得喝酒、打牌、做與工作無關(guān)的一切活動。每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 當(dāng)發(fā)生事故正在處理時，禁止交接班，接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作，待事故處理完畢后方可進(jìn)行交接班。 在下列情況時不得交班： 接班人員未到崗時，應(yīng)通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 交班：第一交設(shè)備，即設(shè)備運行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并作清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進(jìn)行清洗工作：第四交值班記錄本。 6. 退費： 竣工審核合格后，由物業(yè)工程部簽發(fā)“驗收合格通知書”。 驗收合格后由業(yè)戶提前三日填寫業(yè)戶入住申請表。（二裝手冊附錄十） 首先由總承包商自檢合格后，由本公司負(fù)責(zé)人簽字。 《二次裝修施工整改處罰通知單》可由專業(yè)負(fù)責(zé)人上報總工程師同意后簽發(fā)。 在物業(yè)檢查過程中，如發(fā)現(xiàn)施工單位有違反施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項規(guī)章制度時，物業(yè)有權(quán)對其下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》，直至問題解決。 施工單位如需項目施工時（如：斷閘接電、戶外施工等有影響其它客戶及物業(yè)管理之項目）必須提前二日填寫特別行為申請表。業(yè)戶及設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)的審核結(jié)果改進(jìn)該設(shè)計方案直至滿足物業(yè)公司要求。合格——將審批意見及圖紙報物業(yè)工程部審批。（按二裝手冊第四部分所要求的格式）。 在裝修工作開始前，業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人必須協(xié)同裝修公司現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、設(shè)計單位、監(jiān)理單位出席物業(yè)安排之會議，以確保業(yè)戶清楚以下物業(yè)公司之要求。 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人必須向物業(yè)公司交付具有本企業(yè)法人簽字的委托書及承諾書。2] 呈交及說明用戶守則及其他資料。財務(wù)部收取裝修押金及各項管理費用。5．3 質(zhì)量記錄《房屋及設(shè)備驗收表》 EDTB0309003《遺漏、缺陷工程申報表》 EDTB0309004交樓流程圖 銷售部通知用戶或其代表前來 管理處收樓，并繳付有關(guān)費用 用戶前來收樓，用戶應(yīng)備銷售部收樓通知書/ 租樓合同書 工程部獲客務(wù)部通知后，進(jìn)行移交單元之驗收工作。首先應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主，以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。5．1．3房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；4．9．5 煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無阻塞物；4．9．6 單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證；4．8．2 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活；4．8．3 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支、吊架應(yīng)牢固；4．8．4 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；4．8．5 經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，冷凍機和附屬設(shè)備的熱工、機械性能和采溫必須符合設(shè)計要求。4．7 水、衛(wèi)、消防：4．7．1 管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。4．4 樓地面：4．4．1面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。4．2．2 保溫層完好。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時，要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗收依據(jù)。3．5 質(zhì)量記錄 《驗收提交文件目錄》 EDTB0309002接管驗收程序應(yīng)具備的條件：1]建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。作為物業(yè)管理公司，在驗收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實狀況。3．3 物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料3．3．1 產(chǎn)權(quán)資料：a)項目批準(zhǔn)文件；b)用地批準(zhǔn)文件；c)建筑執(zhí)照；d)拆遷安置資料。3．物業(yè)接管驗收的程序及條件3．1 接管驗收程序3．1．1 建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；3．1．2 接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進(jìn)行審核，對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；3．1．3 接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗；3．1．4 對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；3．1．5 經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：2．1 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。因為一但接管合同生效，物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、預(yù)交水電費押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。1． 2 接管驗收接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。第三章 工程部工作管理辦法第一節(jié) 物業(yè)的前期管理1． 竣工驗收與接管驗收1. 1 竣工驗收當(dāng)一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。素質(zhì)要求：2．7 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真、細(xì)致。2．3 工作中注意保護(hù)現(xiàn)場，避免污染公共區(qū)域，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。1．12 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。1．8 做好所需材料和零配件的采購計劃，保證常用材料和零配件的備用量，提交每周/每月運行報告。1．4 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。六、綜合維修專業(yè)負(fù)責(zé)整個物業(yè)的裝飾裝修、家具等的維修和保養(yǎng)，對整個物業(yè)進(jìn)行內(nèi)外裝修、維修保養(yǎng)及更新，組織二次裝修管理。8．11 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。8．8 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。8．4 及時向主管提出各種機械設(shè)備、燃?xì)庀到y(tǒng)所需零配件申購，保證常用材料零配件的備用量。8．設(shè)備維修技工直接上級： 給排水主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：8．1 遵守安全操作規(guī)程，保證人身及設(shè)備安全萬無一失。7．13 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。7．9 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。7．5 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。7 水化驗技工直接上級： 給排水主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：7．1 按照工程師/主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對中水、軟化水、生活水消毒設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取解決措施。6．10 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。6．7 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。6．3 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。5．11 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，4年以上空調(diào)給排水設(shè)備的技術(shù)管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。素質(zhì)要求：5．8 基本素質(zhì)：腳踏實地，一絲不茍，精益求精。5．4 協(xié)助工程師做好本專業(yè)技術(shù)檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，以便于從中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使給排水系統(tǒng)的功能更加完善。素質(zhì)要求與空調(diào)運行技工相同。4．5 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。1 熟練掌握各類空調(diào)制冷、采暖設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。3．12 文化程度：具有技校/高中以上學(xué)歷。素質(zhì)要求：3．10 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實肯干。3．6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。3．3 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。2．13 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，4年以上空調(diào)給排水設(shè)備的技術(shù)管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。素質(zhì)要求：2．10 基本素質(zhì)：腳踏實地，一絲不茍，精益求精。2．6 根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對制冷空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計劃安排，報總工程師審批后組織實施，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。2．3 按照所測定的室外溫度和相對濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。1．15 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，3年以上空調(diào)系統(tǒng)運行的工作經(jīng)驗。團結(jié)協(xié)作，為人正直。1．7 負(fù)責(zé)制定空調(diào)采暖系統(tǒng)和上下水系統(tǒng)的運行方案及設(shè)備開停時間表，并不斷研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。1．3 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時間恢復(fù)其正常運行。1 空水工程師直接上級： 總工程師直接下屬： 空調(diào)主管、給排水主管。7．11 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。7．8 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。7．4 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。7． 弱電維修技工直接上級： 弱電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：7．1 嚴(yán)密監(jiān)樓宇自動控制系統(tǒng)設(shè)備的運行情況并做好記錄。6．5 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保弱電系統(tǒng)的正常運行素質(zhì)要求：6．6 基本素質(zhì)：工作踏實肯干，認(rèn)真負(fù)責(zé)，團結(jié)協(xié)作。6． 弱電運行技工直接上級： 弱電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：6．1 堅守崗位，定期巡查弱電系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。素質(zhì)要求：5．9 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，腳踏實地、精益求精。5．5 對物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)等資源及分配情況作出完整詳盡的記錄。5． 弱電主管直接上級： 電氣工程師直接下屬： 弱電運行技工、維修技工崗位職責(zé)：5．1 負(fù)責(zé)物業(yè)電話機房、報警監(jiān)控、消防系統(tǒng)主機等弱電設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保通訊系統(tǒng)暢通無阻。4．11 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。4．8 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。4．4 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點必須牢固結(jié)實，絕緣及防水處理必須可靠。3．15 特殊要求：持有北京市勞動局、供電局領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證，中級技術(shù)等級證書。素質(zhì)要求：3．11 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實肯干的工作精神和作風(fēng)。3．7 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。3．4 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。2．13 特殊要求：特殊要求：持有北京市勞動局、供電局領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證，高級技術(shù)等級證書。具有上下溝通，團結(jié)協(xié)作的工作精神。2．6 做好班組人員考勤，按時上報。2．3 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，督促檢查各班次巡視記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。1．18 特殊要求：持有北京市勞動局、供電局領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證，高級技術(shù)等級證書。1．13 協(xié)助總工程師進(jìn)行工作：a. 計算年度開支預(yù)算b. 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報價單的審核c. 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程，確保其安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)d. 工程結(jié)束后的驗收素質(zhì)要求：1．14 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)，為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。1．9 做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。1．5 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員有發(fā)生安全事故，保證配電室的干凈整潔。1． 電氣工程師直接上級： 總工程師直接下屬： 強電主管、弱電主管崗位職責(zé)：1．1 確保變電設(shè)備系統(tǒng)、電梯的正常運行，為物業(yè)經(jīng)營提供動力、照明、電梯供應(yīng)是電氣工程師的首要職責(zé)。10． 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學(xué)歷，接受過酒店工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓(xùn)。重要問題及時報告總工程師并提出解決辦法。3． 監(jiān)督檢查工程部各崗位的值班情況。能熟練使用常用辦公軟件、自動化軟件，中文錄入速率100字/分以上，錯誤率1%以下。素質(zhì)要求：11． 基本素質(zhì)：辦事嚴(yán)謹(jǐn)、講究效率、保守秘密。7． 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報銷和支票的辦理。3． 提醒總工程師按時參加計劃中的各種會議。19． 工作經(jīng)驗：在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔(dān)任過工程總工程師3年以上或副總工程師5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗。16． 自然條件：30