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物業(yè)管理有限公司工程部運作手冊doc(留存版)

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【正文】 和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí),通過技術(shù)講座,知識問答等各種形式,積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn),不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平。 加強(qiáng)設(shè)備項目驗收、運行、維修的原始記錄資料;編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預(yù)防性試驗計劃(月計劃、年計劃)并負(fù)責(zé)組織計劃的完成,控制費用,提高修理的經(jīng)濟(jì)效果。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。 負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的運行管理。 熟悉電腦及打印機(jī)等部件的應(yīng)用,掌握系統(tǒng)軟件的操作。 做好不同工種的配合,努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項任務(wù)。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。. 在人員的配置和機(jī)構(gòu)的設(shè)計上要考慮一專多能的原則。在接觸中要處處以公司利益為重,維護(hù)和提高公司在社會上的良好形象。7. 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報銷和支票的辦理。重要問題及時報告總工程師并提出解決辦法。1.9 做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。2.6 做好班組人員考勤,按時上報。3.7 堅守崗位,定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備,并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù),填好運行表格上報。4.8 按要求開閉設(shè)備,不私自調(diào)整設(shè)備,改變線路走向。素質(zhì)要求:5.9 基本素質(zhì):工作認(rèn)真負(fù)責(zé),腳踏實地、精益求精。7.4 堅守崗位,定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備,并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù),填好運行表格上報。1.3 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能,當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時,要及時組織人力進(jìn)行搶修,以最短的時間恢復(fù)其正常運行。2.3 按照所測定的室外溫度和相對濕度,調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。3.3 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制,確保人身和設(shè)備安全。1 熟練掌握各類空調(diào)制冷、采暖設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。素質(zhì)要求:5.8 基本素質(zhì):腳踏實地,一絲不茍,精益求精。6.10 自然條件:身體健康,年齡在20歲以上。7.13 文化程度:具有技校以上學(xué)歷。8.11 文化程度:具有技校以上學(xué)歷。1.12 文化程度:具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。1. 2 接管驗收接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。同時,能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識的不足,從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。3.5 質(zhì)量記錄 《驗收提交文件目錄》 EDTB0309002接管驗收程序應(yīng)具備的條件:1]建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗收合格。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;4.9.5 煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通,無阻塞物;4.9.6 單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。建設(shè)單位一次性撥付保修費用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。2] 呈交及說明用戶守則及其他資料。合格——將審批意見及圖紙報物業(yè)工程部審批。 《二次裝修施工整改處罰通知單》可由專業(yè)負(fù)責(zé)人上報總工程師同意后簽發(fā)。 交班:第一交設(shè)備,即設(shè)備運行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題,并作清潔與保養(yǎng);第二交使用工具;第三交場地,交班前需進(jìn)行清洗工作:第四交值班記錄本。每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備,做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活,及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。一 接班人員1 接班人員提前10分鐘作好班前各項準(zhǔn)備工作,勞保著裝到崗進(jìn)行交接工作;2 嚴(yán)禁接班前飲酒,如交班人發(fā)現(xiàn)接班人喝酒或神志不清,有權(quán)拒絕其交接工作,物業(yè)工程部將對其嚴(yán)厲懲處;3 接班人員應(yīng)及時檢查主要電氣設(shè)備運行情況。 當(dāng)發(fā)生事故正在處理時,禁止交接班,接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作,待事故處理完畢后方可進(jìn)行交接班。 6. 退費: 竣工審核合格后,由物業(yè)工程部簽發(fā)“驗收合格通知書”。 在物業(yè)檢查過程中,如發(fā)現(xiàn)施工單位有違反施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項規(guī)章制度時,物業(yè)有權(quán)對其下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》,直至問題解決。(按二裝手冊第四部分所要求的格式)。財務(wù)部收取裝修押金及各項管理費用。5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng),管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證;4.8.2 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活;4.8.3 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;4.8.4 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;4.8.5 經(jīng)過48小時連續(xù)試運行,冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計要求。4.4 樓地面:4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。作為物業(yè)管理公司,在驗收中須表明自己客觀的意見,反映物業(yè)的真實狀況。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在:2.1 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。第三章 工程部工作管理辦法第一節(jié) 物業(yè)的前期管理1. 竣工驗收與接管驗收1. 1 竣工驗收當(dāng)一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后,達(dá)到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。1.8 做好所需材料和零配件的采購計劃,保證常用材料和零配件的備用量,提交每周/每月運行報告。8.8 管理使用好本班的工具及儀表,使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。7.9 按要求開閉設(shè)備,不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。6.7 按要求開閉設(shè)備,不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。5.4 協(xié)助工程師做好本專業(yè)技術(shù)檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄,以便于從中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),逐步采用新技術(shù)、新工藝,使給排水系統(tǒng)的功能更加完善。3.12 文化程度:具有技校/高中以上學(xué)歷。2.13 工作經(jīng)驗:具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗,4年以上空調(diào)給排水設(shè)備的技術(shù)管理,維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。1.15 工作經(jīng)驗:具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗,3年以上空調(diào)系統(tǒng)運行的工作經(jīng)驗。1 空水工程師直接上級: 總工程師直接下屬: 空調(diào)主管、給排水主管。7. 弱電維修技工直接上級: 弱電主管直接下屬: 無崗位職責(zé):7.1 嚴(yán)密監(jiān)樓宇自動控制系統(tǒng)設(shè)備的運行情況并做好記錄。5.5 對物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)等資源及分配情況作出完整詳盡的記錄。4.4 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范,各接點必須牢固結(jié)實,絕緣及防水處理必須可靠。3.4 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制,確保人身和設(shè)備安全。2.3 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定,督促檢查各班次巡視記錄和用電量統(tǒng)計記錄,發(fā)現(xiàn)異常,及時報告。1.5 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制,督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程,確保設(shè)備及人員有發(fā)生安全事故,保證配電室的干凈整潔。3. 監(jiān)督檢查工程部各崗位的值班情況。3. 提醒總工程師按時參加計劃中的各種會議。9. 培訓(xùn)下屬技工,定期對下屬技工進(jìn)行績效評估,并按規(guī)定進(jìn)行獎懲。. 按各個物業(yè)各自的特點、專業(yè)人員的技術(shù)水平設(shè)計組織體制。 積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)水平。 做好應(yīng)急搶修工作,當(dāng)班人員接到應(yīng)急報告應(yīng)立即趕到現(xiàn)場,處理事故。 弱電專業(yè)職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)的門磁,監(jiān)控設(shè)備,消防警報設(shè)備,電話設(shè)備,公共廣播設(shè)備, 樓宇自動管理設(shè)備,電視設(shè)備,綜合布線,信號增強(qiáng)等系統(tǒng)的運行管理。 制定各種運行維修管理制度及表格,將各種運行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄,達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化,避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響。 根據(jù)實際需要和規(guī)定,確保各種設(shè)備(電梯、空調(diào)和照明等)的準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉,記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?,其中,變配電室、冷凍機(jī)房、熱交換室、樓宇中央控制室等可能需要24小時值班;夜間值班從實際需要出發(fā),由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。 外判維修保養(yǎng)把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作,包括零、配件的存?zhèn)},皆外判給合格的承造商。 負(fù)責(zé)所有以上設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和運行記錄。 班組員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)水平。 綜合維修職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新。. 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置,是完成工程部任務(wù)的保證條件。10. 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求,備件購進(jìn)計劃,并負(fù)責(zé)實施及監(jiān)察外判公司的工作。4. 填報有關(guān)報表,經(jīng)總工程師簽字后上報總經(jīng)理室。4. 檢查并掌握大廈各系統(tǒng)設(shè)備的運行狀況,發(fā)現(xiàn)異?;蚬收?,立即做出正確判斷,采取有效措施及時解決。1.6 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。作好強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)和弱電消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃安排和組織實施工作,使物業(yè)強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運行狀況。3.5 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度,確保在崗時不出任何問題。4.5 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制,確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。5.6 熟悉消防主機(jī)、樓宇自控主機(jī)的性能,發(fā)生故障時應(yīng)能及時處理,以最短的時間恢復(fù)正常運行,處理不了的應(yīng)及時聯(lián)絡(luò)設(shè)備廠家解決。7.2 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接,一旦出現(xiàn)故障,馬上進(jìn)行搶修。崗位職責(zé):1.1 確??照{(diào)采暖系統(tǒng)、各上下水系統(tǒng)的設(shè)備正常運行,對所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管理責(zé)任。具有組織空調(diào)系統(tǒng)的運行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。2.14 持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術(shù)中級以上等級證書(任意兩種)及體檢合格證。3.13 工作經(jīng)驗:2年以上的空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。5.5 每天檢查給排水系統(tǒng)的巡檢記錄、并對整個系統(tǒng)進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)問題立即處理。6.8 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度,確保給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運行。7.10 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度,確保軟化水系統(tǒng)的正常運行。素質(zhì)要求:8.9 基本素質(zhì):辦事認(rèn)真,踏實肯干。1.9 協(xié)助總工程師進(jìn)行工作:a. 計算年度開支預(yù)算b. 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報價單的審核c. 監(jiān)管承判商進(jìn)行之工程,以確保其安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)d. 工程結(jié)束后的驗收素質(zhì)要求:1.10 基本素質(zhì):具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和作風(fēng)。工程項目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。通過接管驗收和接管合同的簽訂,實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達(dá)這些意見時應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢?。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;4.4.2衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;4.4.3 樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。4.9 附屬工程及其他:4.9.1 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章4節(jié)的要求。5.1.4新建房屋從驗收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。收取臨時出入證按金成本費。 質(zhì)量記錄 《二次裝修工程申請/委托書》 EDTB0309201 《業(yè)戶單元二次裝修審批表》 EDTB03092022. 施工單位報批進(jìn)場過程 報批 業(yè)戶向物業(yè)公司遞交圖紙,經(jīng)工程部初審(不超過2天),如無重大問題則要求業(yè)戶同時將施工方案報政府消防部門審批。 如施工單位在接到下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》及后,未在限期內(nèi)進(jìn)行改正或恢復(fù)的,物業(yè)公司對其下發(fā)《二次裝修停止施工通知單》,直至問題解決。施工單位憑此通知書做退還押金申請,憑二裝工程結(jié)算單辦理款項繳納及清退 物業(yè)財務(wù)部在扣除相應(yīng)款項及罰金后14個工作日后無息退還85%押金,剩余15%做為質(zhì)量押金,一年后若未發(fā)生影響大廈的問題則無息返還。 必須認(rèn)真填寫交接班記錄,雙方認(rèn)可后,共同在記錄上簽字。如:變壓器高低壓開關(guān),各種儀表是否運行正常等;4 檢查絕緣工具計表是否齊全,應(yīng)完好無損;5 按要求詳細(xì)認(rèn)真詢問上一班運行情況及負(fù)荷情況;6 檢查室內(nèi)外衛(wèi)生是否合格;7 經(jīng)全面檢查后嚴(yán)格按運行記錄要求的內(nèi)容逐項將檢查結(jié)果清楚地填寫在交接班記錄上,簽上接班人姓名和接班時間;8 凡接班后發(fā)生的問題均由接班人負(fù)責(zé);二 交班人員1 交班前做好班前各項交班準(zhǔn)備工作,交班未結(jié)束不能換下工作服;2 要認(rèn)真詳細(xì)介紹本班系統(tǒng)運行狀況及運行中發(fā)現(xiàn)的問題或設(shè)備的缺損情況;3 當(dāng)班發(fā)生的問題要及時處理,未處理完要講清情況并填寫在記錄上。 值班人員隨時對設(shè)備、管線進(jìn)行巡視檢修,提高設(shè)備完好率。 質(zhì)量記錄 《業(yè)戶入住申請表》 EDTB0309210第三節(jié) 日常運行管理1. 值班及交接班制度 值班人員應(yīng)按規(guī)定時間提前10分鐘到達(dá)工作崗位,進(jìn)行交接班前工作檢查,如接班人未到,當(dāng)班人員應(yīng)堅守崗位。由檢查負(fù)責(zé)人簽字同意,方可恢復(fù)正常施工。 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人將設(shè)計單位的設(shè)計方案送消防局報批審驗??蛻舨?] 確認(rèn)用戶身份登記用戶檔案。保修期滿,按實計算,也可以在驗收接管時,雙方達(dá)成協(xié)議。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個彎;4.9.3 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。4.5 裝修:4.5.1 鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度:4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對縫嚴(yán)密,不露釘
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