【正文】 1]項目竣工圖 2]地質(zhì)勘察報告 3]工程合同，開、竣工報告 4]工程預決算書 5]圖紙會審記錄 6]工程設計變更通知 7]隱蔽工程驗收簽證人 8]沉降觀察記錄 9]竣工驗收證明書 10]鋼材水泥等主要材料質(zhì)保書 11]新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書 12]物業(yè)內(nèi)所有設備安裝、調(diào)試、檢驗合格證書 13]砂漿、混凝土試塊試壓報告 14]管道試壓報告 審核所提交的資料，若有資料不全，書面提出請籌建處盡快補齊 雙方對所有設備、設施進行分段檢查管理處與籌建處制定驗收計劃 檢驗不合格，按質(zhì)量問題處理、返修 跟蹤建設單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項目合格 簽署驗收合格文件（所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及管理處各保存一份）總經(jīng)理簽發(fā)接管文件4 物業(yè)接管驗收的標準在接管驗收過程中，對工程質(zhì)量，要以北京市設計、施工、驗收標準中的相應條文為準。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。3．4．2 參與驗收人員須明確自己的身份。接管驗收應具備以下條件：3．2．1 建設工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格； 3．2．2 供電、空調(diào)采暖、通風消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用；3．2．3 房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預防管理事務中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各管理事項，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應站在業(yè)主的立場上，充分維護業(yè)主的權(quán)益。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事，放寬標準，最后可能自食其果。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO投入使用的標志，也是對工程項目的設計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。2．10 工作經(jīng)驗：具有2年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗，5年以上木工、油漆工或瓦工工作經(jīng)歷。2．6 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度。2．2 按照主管的安排，依據(jù)維修檢修制度的規(guī)定，對裝飾裝修范圍內(nèi)的工作進行維修檢修，并達到質(zhì)量要求。1．11 自然條件：身體健康，年齡30歲以上。1．7 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設備維修、檢查、保養(yǎng)記錄工作，善于總結(jié)經(jīng)驗教訓，逐步用新技術(shù)、新工藝進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善。1．3 設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。8．13 特殊要求：燃氣工應持有有關(guān)部門頒發(fā)的上崗操作證。8．10 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。8．7 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。8．3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助主管做好設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃并組織實施，使各種機械設備始終處于良好的運行狀況。7．15 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的上崗證。7．12 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。7．8 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。7．4 及時向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。6．13 持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、焊接技術(shù)中級以上等級證書及體檢合格證。具有團結(jié)協(xié)作的工作精神。6．6 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。6．2 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對給排水設備進行維修保養(yǎng)。5．10 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學歷。5．7 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。5．3 協(xié)助工程師做好所需零配件的整理和申購工作，保證常用材料零配件的必要備用量。4．8 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保空調(diào)、制冷系統(tǒng)的正常運行。4．4 維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行工藝規(guī)范，各接口嚴密，安裝牢固。4 空調(diào)維修技工4。具有特殊技能可放寬至45歲以下。3．9 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{(diào)系統(tǒng)的正常運行。發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。3．2 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時、按質(zhì)、按量對冷凍機組和其它制冷設備、空調(diào)設備進行維修保養(yǎng)。2．12 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學歷。2．9 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。嚴格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取措施，防止小隱患釀成大故障。2．2 保證冷凍機組和其它冷凍設備的正常運行。1．14 外語水平：中級英文水平，能看懂設備型號及操作說明。1．10 協(xié)助總工程師進行工作：a. 計算年度開支預算b. 重大設備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核c. 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標準d. 工程結(jié)束后的驗收素質(zhì)要求：1．11 基本素質(zhì)：辦事認真，踏實肯干。1．6 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗教訓，逐步用新技術(shù)、新工藝進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善。1．2 提出設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃和備品備件購買計劃，每月定期上報工程部總工程師審定，并負責組織實施。五、空水專業(yè)的崗位職責負責空調(diào)系統(tǒng)、冷凍系統(tǒng)、通風系統(tǒng)的日常運行和維修保養(yǎng)。具有團結(jié)協(xié)作精神。7．7 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。7．3 嚴格執(zhí)行崗位責任制和安全責任制，確保人身和設備安全。6．9 工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設備值班工作經(jīng)驗。6．4 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。5．12 工作經(jīng)驗：5年以上大廈弱電系統(tǒng)維修經(jīng)驗，3年以上物業(yè)弱電管理工作經(jīng)驗。5．8 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。5．4 每天檢查自控系統(tǒng)、布線系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的巡檢記錄，并對所有個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。4．14 特殊要求：持有北京市勞動局、供電局領發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證。具有團結(jié)協(xié)作精神。4．7 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。4．3 按照工程師/主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對強電設備、照明系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。3．14 工作經(jīng)驗：具有2年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗，3年以上變電設備系統(tǒng)運行操作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。3．10 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運行。根據(jù)上級安排，定期進行設備內(nèi)部清潔。3．3 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變電設備進行維修保養(yǎng)。2．12 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗，4年以上變電設備系統(tǒng)管理運行的工作經(jīng)歷。素質(zhì)要求：2．9 基本素質(zhì)：辦事認真，踏實肯干。2．5 及時向工程師提出所需零配件的材料清單，保證常用材料零配件的必要庫存量。處理一般運行、維修故障及小型改造工作。1．17 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗，8年以上變電設備系統(tǒng)管理運行的工作經(jīng)驗。1．12 提交每周/每月電氣系統(tǒng)運行報告，編寫停電的特別通告。1．8 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總結(jié)經(jīng)驗教訓，逐步用新技術(shù)、新工藝進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善。1．4 熟悉掌握所有設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。四、 電氣專業(yè)組崗位職責全面負責大廈變配電站的運行和管理、電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的運行，負責維修和保養(yǎng)，負責照明設備的維修和保養(yǎng)。9． 自然條件：身體健康，30歲以上。6． 掌握每天維修工作進程，保證物業(yè)各部門的維修需要。2． 完成上一個班次尚未完成的事宜。14． 工作經(jīng)驗：在物業(yè)管理或物業(yè)設備維修工作2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務及設備檔案的分類和管理。10． 負責技術(shù)檔案的整理存檔。6． 負責工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領取和發(fā)放。2． 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等。18． 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。素質(zhì)要求：15． 基本素質(zhì)：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當?shù)慕M織管理能力。12． 負責協(xié)調(diào)同物業(yè)公司其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。8． 負責制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導技工執(zhí)行。4． 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。. 工程部組織機構(gòu)的設置方式工程部組織機構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設置，工程部在總工程師統(tǒng)一領導下，下設若干個專業(yè)作業(yè)級，如下圖所示。. 各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關(guān)系，應與工程部的任務需要相適應。. 信息反饋和調(diào)控的原則。. 設備管理、技術(shù)和經(jīng)濟三位一體的原則。建立設備管理機構(gòu)必須遵循的一般原則是：. 在物業(yè)總經(jīng)理領導下的總工程師負責制原則。 負責土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。 積極配合其它班組工作，努力完成領導交給的各種任務。 積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題應及時報告總工程師，同時提出個人建議或解決措施。各設備的巡視記錄依照有關(guān)表格。 做好空調(diào)設備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 每周、每月總結(jié)運行、故障、記錄。 監(jiān)視設施狀況，探測報警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當?shù)姆磻⒆鲌蟾婕疤岢鼋ㄔO性意見。 配合物業(yè)管理部，負責向業(yè)主、租戶提供有償服務。 負責監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 負責燃油的儲存和發(fā)放。 負責水泵房等電器設備的維修保養(yǎng)及故障檢修。可外判維修保養(yǎng)的設備有：a. 制冷機組b. 電/扶梯c. 空調(diào)自控機組d. 電話交換主機e. 消防報警系統(tǒng)f. 保安技防系統(tǒng)g. 水處理系統(tǒng)h. 電腦系統(tǒng) 工程各班組職責范圍 強電專業(yè)職責范圍 負責整個電氣系統(tǒng)的運行和資料管理。 解答物業(yè)管理部一切有關(guān)工程之問題及查詢，處理物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應用，達到成本控制的目的。 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經(jīng)營所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，以提高環(huán)保和成本控制的效益。 緊急事件總是會遇到的，應急搶修是對工程部技術(shù)水平、組織水平和員工素質(zhì)的重要考驗。 制定物業(yè)設備管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標。 負責物業(yè)設備的規(guī)劃和實施，運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理。 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 根據(jù)物業(yè)設備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。 有計劃、有組織地開展設備的更新和改造，提高物業(yè)設備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設備的現(xiàn)代化水平。 推動全員參加設備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織部門間的設備管理評比競賽活動和定期的設備普查工作，促進全體員工關(guān)心和參與設備管理。 負責組織物業(yè)各種設備的備件確定、訂貨和供應。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理公司所定的規(guī)章和安全標準施工。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設備能暢順運行，另一方面，可令設備的壽命得以延長。 負責空調(diào)、冷凍設備動力電源供給。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計劃。 負責物業(yè)內(nèi)電/扶梯的運行管理。 詳列設備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時間內(nèi)，作出適當檢修，使設備重新投入運行。 嚴格執(zhí)行工程部規(guī)定的機電系統(tǒng)的運行方案。 定期對各類設備和工具做定期清潔、檢修、測試。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結(jié)上報。 做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的校正。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設備運行狀況，定時巡視主要部位及主要設備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設備發(fā)生異?；蚬收?，應立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成損失。 做好本班組設備運行報表，對請修單進行登記、編號，同時記錄請修完成后的情況，掌握維修的進展情況，保證各部門的維修需要。 認真貫徹執(zhí)行總工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 負責公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改. 負責公共范圍內(nèi)的墻壁、天花