【正文】 齡在25歲以上。素質(zhì)要求：2．9 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。2．7 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。2．5 及時(shí)向工程師提出所需零配件的材料清單，保證常用材料零配件的必要庫存量。作好強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)和弱電消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃安排和組織實(shí)施工作，使物業(yè)強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運(yùn)行狀況。處理一般運(yùn)行、維修故障及小型改造工作。2． 強(qiáng)電主管直接上級(jí)： 電氣工程師直接下屬： 強(qiáng)電運(yùn)行技工、維修技工崗位職責(zé)：2．1 協(xié)助工程師做好變配電室和強(qiáng)電、電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)和各弱電系統(tǒng)的運(yùn)行管理，做好防火、防水、防小動(dòng)物及防塵措施，確保強(qiáng)電設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行，各弱電系統(tǒng)操作正常。1．17 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，8年以上變電設(shè)備系統(tǒng)管理運(yùn)行的工作經(jīng)驗(yàn)。1．15 自然條件：身體健康，年齡30歲以上。1．12 提交每周/每月電氣系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停電的特別通告。1．10 制定系統(tǒng)運(yùn)行方案，保證變壓器及所有設(shè)備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。1．8 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。1．6 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。1．4 熟悉掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。1．2 檢查供電、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。四、 電氣專業(yè)組崗位職責(zé)全面負(fù)責(zé)大廈變配電站的運(yùn)行和管理、電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行，負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，負(fù)責(zé)照明設(shè)備的維修和保養(yǎng)。11． 外語水平：中級(jí)英文水平，能看懂設(shè)備型號(hào)及操作說明。9． 自然條件：身體健康，30歲以上。7． 完成總工程師分配的其他任務(wù)。6． 掌握每天維修工作進(jìn)程，保證物業(yè)各部門的維修需要。4． 檢查并掌握大廈各系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收希⒓醋龀稣_判斷，采取有效措施及時(shí)解決。2． 完成上一個(gè)班次尚未完成的事宜。15． 特殊要求：具備較強(qiáng)的文字處理能力，能編譯起草會(huì)議紀(jì)要等文件。14． 工作經(jīng)驗(yàn)：在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備維修工作2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識(shí)，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及設(shè)備檔案的分類和管理。12． 文化程度：中專文秘專業(yè)以上學(xué)歷。10． 負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。8． 接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。6． 負(fù)責(zé)工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi))、勞保用品的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。4． 填報(bào)有關(guān)報(bào)表，經(jīng)總工程師簽字后上報(bào)總經(jīng)理室。2． 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報(bào)告、文件資料及技術(shù)資料等。20． 特殊要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識(shí)有較全面的了解。18． 外語水平：中級(jí)以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。17． 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大本以上或同等學(xué)歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓(xùn)。素質(zhì)要求：15． 基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。13． 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。12． 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)公司其他部門關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。10． 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。8． 負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)技工執(zhí)行。6． 參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。4． 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。2． 主持部門工作例會(huì)，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。. 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式工程部組織機(jī)構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置，工程部在總工程師統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，下設(shè)若干個(gè)專業(yè)作業(yè)級(jí)，如下圖所示。. 處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。. 各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相適應(yīng)。. 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。. 信息反饋和調(diào)控的原則。在統(tǒng)領(lǐng)全局的前提下,職權(quán)分散有利于提高效率,有利于調(diào)動(dòng)下級(jí)積極性和培養(yǎng)下級(jí)的工作能力。. 設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則。能由社會(huì)承擔(dān)的工作,要盡量委托專業(yè)廠家承擔(dān)。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是：. 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)制原則。 負(fù)責(zé)各種機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。 綜合維修職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新。 積極配合其它班組工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各種任務(wù)。 負(fù)責(zé)燃?xì)庀到y(tǒng)、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無法處理或重要問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告總工程師，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。如果無法處理時(shí)，馬上上報(bào)總工程師。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。 給排水班組職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運(yùn)行時(shí)發(fā)生的設(shè)備維護(hù)技術(shù)事務(wù)，跟蹤給排水設(shè)備報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好應(yīng)急的搶修工作及日常維護(hù)工作。 做好空調(diào)設(shè)備機(jī)房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。 班組員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 空調(diào)班組職責(zé)范圍 熟悉空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，減低能耗。 每周、每月總結(jié)運(yùn)行、故障、記錄。 實(shí)行24小時(shí)四班/三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并打印。 監(jiān)視設(shè)施狀況，探測報(bào)警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)并作報(bào)告及提出建設(shè)性意見。 熟悉系統(tǒng)的分類、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)施的參數(shù)及其操作方法。 配合物業(yè)管理部，負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 負(fù)責(zé)所有以上設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和運(yùn)行記錄。 負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。 負(fù)責(zé)燃油的儲(chǔ)存和發(fā)放。 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。 負(fù)責(zé)水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 負(fù)責(zé)所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障修理?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設(shè)備有：a. 制冷機(jī)組b. 電/扶梯c. 空調(diào)自控機(jī)組d. 電話交換主機(jī)e. 消防報(bào)警系統(tǒng)f. 保安技防系統(tǒng)g. 水處理系統(tǒng)h. 電腦系統(tǒng) 工程各班組職責(zé)范圍 強(qiáng)電專業(yè)職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)整個(gè)電氣系統(tǒng)的運(yùn)行和資料管理。 外判維修保養(yǎng)把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。 解答物業(yè)管理部一切有關(guān)工程之問題及查詢，處理物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識(shí)問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，以提高環(huán)保和成本控制的效益。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、總工程師及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。 緊急事件總是會(huì)遇到的，應(yīng)急搶修是對(duì)工程部技術(shù)水平、組織水平和員工素質(zhì)的重要考驗(yàn)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電室、冷凍機(jī)房、熱交換室、樓宇中央控制室等可能需要24小時(shí)值班；夜間值班從實(shí)際需要出發(fā)，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 加強(qiáng)設(shè)備項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高修理的經(jīng)濟(jì)效果。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。第一章 人員架構(gòu)及管理范圍技工2人高級(jí)技工3人技工4人高級(jí)技工6人高級(jí)技工4人技工1人高級(jí)技工2人技工4人技工2人高級(jí)技工2人給排水主管1人空調(diào)主管1人強(qiáng)電主管1人弱電主管1人綜合維修工程師1人空水工程師1人電氣工程師1人資料員1人總工程師1人 架構(gòu)圖總?cè)藬?shù)：39人 物業(yè)管理工程部的主要職責(zé)工程部負(fù)責(zé)：A. 對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)B. 日常運(yùn)行管理C. 對(duì)業(yè)主、租戶開展有償服務(wù)D. 對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理E. 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容： 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。 定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。 有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。 推動(dòng)全員參加設(shè)備管理活動(dòng)，督促日常維護(hù)和保養(yǎng)，組織部門間的設(shè)備管理評(píng)比競賽活動(dòng)和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件確定、訂貨和供應(yīng)。 經(jīng)常總結(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及應(yīng)用維修新技術(shù)，提高維修技術(shù)水平。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理公司所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。 負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷凍設(shè)備動(dòng)力電源供給。 負(fù)責(zé)物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。 對(duì)供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計(jì)劃。 配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)電/扶梯的運(yùn)行管理。 弱電專業(yè)職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)的門磁，監(jiān)控設(shè)備，消防警報(bào)設(shè)備，電話設(shè)備，公共廣播設(shè)備， 樓宇自動(dòng)管理設(shè)備，電視設(shè)備，綜合布線，信號(hào)增強(qiáng)等系統(tǒng)的運(yùn)行管理。 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報(bào)給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時(shí)間內(nèi)，作出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運(yùn)行。 熟悉電腦及打印機(jī)等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 嚴(yán)格執(zhí)行工程部規(guī)定的機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行方案。 做好電器設(shè)備及弱電房的消防工作和衛(wèi)生工作。 定期對(duì)各類設(shè)備和工具做定期清潔、檢修、測試。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。 制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)上報(bào)。 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，處理事故。 做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的校正。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀況，定時(shí)巡視主要部位及主要設(shè)備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收?，應(yīng)立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成損失。 做好給排水設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理。 做好本班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，對(duì)請修單進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)記錄請修完成后的情況，掌握維修的進(jìn)展情況，保證各部門的維修需要。 做好水泵房的管理工作，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，負(fù)責(zé)消防泵的日常清潔及試運(yùn)行工作，負(fù)責(zé)水箱的清洗。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行總工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。 積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改. 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。. 建立組織機(jī)構(gòu)的原則建立合理的組織機(jī)構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理的組織保證。. 精兵簡政的原則。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏，專業(yè)主管必須堅(jiān)持在第一線工作。. 職責(zé)職權(quán)對(duì)應(yīng)分明的原則。. 保持最佳管理幅度的原則，通常以48人為佳。. 按各個(gè)物業(yè)各自的特點(diǎn)、專業(yè)人員的技術(shù)水平設(shè)計(jì)組織體制。工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則。. 在人員的配置和機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)上要考慮一專多能的原則。. 組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級(jí)、各類人員的積極性原則。第二章 崗位職責(zé)一