【正文】 齡在25歲以上。素質(zhì)要求：2．9 基本素質(zhì)：辦事認真，踏實肯干。2．7 培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。2．5 及時向工程師提出所需零配件的材料清單，保證常用材料零配件的必要庫存量。作好強電設(shè)備、照明系統(tǒng)和弱電消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃安排和組織實施工作，使物業(yè)強電設(shè)備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運行狀況。處理一般運行、維修故障及小型改造工作。2． 強電主管直接上級： 電氣工程師直接下屬： 強電運行技工、維修技工崗位職責：2．1 協(xié)助工程師做好變配電室和強電、電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)和各弱電系統(tǒng)的運行管理，做好防火、防水、防小動物及防塵措施，確保強電設(shè)備系統(tǒng)的正常運行，各弱電系統(tǒng)操作正常。1．17 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗，8年以上變電設(shè)備系統(tǒng)管理運行的工作經(jīng)驗。1．15 自然條件：身體健康，年齡30歲以上。1．12 提交每周/每月電氣系統(tǒng)運行報告，編寫停電的特別通告。1．10 制定系統(tǒng)運行方案，保證變壓器及所有設(shè)備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。1．8 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總結(jié)經(jīng)驗教訓，逐步用新技術(shù)、新工藝進行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。1．6 做好下屬員工的技術(shù)培訓和考核工作。1．4 熟悉掌握所有設(shè)備的性能，當設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。1．2 檢查供電、電梯系統(tǒng)的運行狀況，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。四、 電氣專業(yè)組崗位職責全面負責大廈變配電站的運行和管理、電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的運行，負責維修和保養(yǎng)，負責照明設(shè)備的維修和保養(yǎng)。11． 外語水平：中級英文水平，能看懂設(shè)備型號及操作說明。9． 自然條件：身體健康，30歲以上。7． 完成總工程師分配的其他任務(wù)。6． 掌握每天維修工作進程，保證物業(yè)各部門的維修需要。4． 檢查并掌握大廈各系統(tǒng)設(shè)備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收希⒓醋龀稣_判斷，采取有效措施及時解決。2． 完成上一個班次尚未完成的事宜。15． 特殊要求：具備較強的文字處理能力，能編譯起草會議紀要等文件。14． 工作經(jīng)驗：在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備維修工作2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及設(shè)備檔案的分類和管理。12． 文化程度：中專文秘專業(yè)以上學歷。10． 負責技術(shù)檔案的整理存檔。8． 接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。6． 負責工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領(lǐng)取和發(fā)放。4． 填報有關(guān)報表，經(jīng)總工程師簽字后上報總經(jīng)理室。2． 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等。20． 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。18． 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。17． 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大本以上或同等學歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓。素質(zhì)要求：15． 基本素質(zhì)：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當?shù)慕M織管理能力。13． 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。12． 負責協(xié)調(diào)同物業(yè)公司其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。10． 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監(jiān)察外判公司的工作。8． 負責制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導技工執(zhí)行。6． 參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達到預定的標準。4． 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。2． 主持部門工作例會，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。. 工程部組織機構(gòu)的設(shè)置方式工程部組織機構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置，工程部在總工程師統(tǒng)一領(lǐng)導下，下設(shè)若干個專業(yè)作業(yè)級，如下圖所示。. 處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。. 各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相適應(yīng)。. 工程部組織機構(gòu)的設(shè)計物業(yè)工程部組織機構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。. 信息反饋和調(diào)控的原則。在統(tǒng)領(lǐng)全局的前提下,職權(quán)分散有利于提高效率,有利于調(diào)動下級積極性和培養(yǎng)下級的工作能力。. 設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟三位一體的原則。能由社會承擔的工作,要盡量委托專業(yè)廠家承擔。建立設(shè)備管理機構(gòu)必須遵循的一般原則是：. 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導下的總工程師負責制原則。 負責各種機器設(shè)備的維修保養(yǎng)。 負責土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。 綜合維修職責范圍 負責公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新。 積極配合其它班組工作，努力完成領(lǐng)導交給的各種任務(wù)。 負責燃氣系統(tǒng)、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題應(yīng)及時報告總工程師，同時提出個人建議或解決措施。如果無法處理時，馬上上報總工程師。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。 給排水班組職責范圍 負責給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運行時發(fā)生的設(shè)備維護技術(shù)事務(wù)，跟蹤給排水設(shè)備報修工作的具體落實，做好應(yīng)急的搶修工作及日常維護工作。 做好空調(diào)設(shè)備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。 班組員工積極參加業(yè)務(wù)學習和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 空調(diào)班組職責范圍 熟悉空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，減低能耗。 每周、每月總結(jié)運行、故障、記錄。 實行24小時四班/三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并打印。 監(jiān)視設(shè)施狀況，探測報警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當?shù)姆磻?yīng)并作報告及提出建設(shè)性意見。 熟悉系統(tǒng)的分類、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)施的參數(shù)及其操作方法。 配合物業(yè)管理部，負責向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 負責所有以上設(shè)備的維護保養(yǎng)和運行記錄。 負責監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。 負責燃油的儲存和發(fā)放。 負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 負責水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 負責所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機等設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障修理?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設(shè)備有：a. 制冷機組b. 電/扶梯c. 空調(diào)自控機組d. 電話交換主機e. 消防報警系統(tǒng)f. 保安技防系統(tǒng)g. 水處理系統(tǒng)h. 電腦系統(tǒng) 工程各班組職責范圍 強電專業(yè)職責范圍 負責整個電氣系統(tǒng)的運行和資料管理。 外判維修保養(yǎng)把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。 解答物業(yè)管理部一切有關(guān)工程之問題及查詢，處理物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。負責組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓學習，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓，不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應(yīng)用，達到成本控制的目的。 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經(jīng)營所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，以提高環(huán)保和成本控制的效益。接到應(yīng)急報告，當班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、總工程師及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復設(shè)備的正常運行。 緊急事件總是會遇到的，應(yīng)急搶修是對工程部技術(shù)水平、組織水平和員工素質(zhì)的重要考驗。恰當?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電室、冷凍機房、熱交換室、樓宇中央控制室等可能需要24小時值班；夜間值班從實際需要出發(fā)，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標。 加強設(shè)備項目驗收、運行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制費用，提高修理的經(jīng)濟效果。 負責物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實施，運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理。第一章 人員架構(gòu)及管理范圍技工2人高級技工3人技工4人高級技工6人高級技工4人技工1人高級技工2人技工4人技工2人高級技工2人給排水主管1人空調(diào)主管1人強電主管1人弱電主管1人綜合維修工程師1人空水工程師1人電氣工程師1人資料員1人總工程師1人 架構(gòu)圖總?cè)藬?shù)：39人 物業(yè)管理工程部的主要職責工程部負責：A. 對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)B. 日常運行管理C. 對業(yè)主、租戶開展有償服務(wù)D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理E. 對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容： 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標和政策。 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 負責物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施。 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。 推動全員參加設(shè)備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織部門間的設(shè)備管理評比競賽活動和定期的設(shè)備普查工作，促進全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。 負責設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。 負責組織物業(yè)各種設(shè)備的備件確定、訂貨和供應(yīng)。 經(jīng)常總結(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗作法以及應(yīng)用維修新技術(shù)，提高維修技術(shù)水平。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理公司所定的規(guī)章和安全標準施工。 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的標準化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。 負責發(fā)電機的運行管理。 負責空調(diào)、冷凍設(shè)備動力電源供給。 負責物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計劃。 配合物業(yè)管理處負責向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 負責物業(yè)內(nèi)電/扶梯的運行管理。 弱電專業(yè)職責范圍 負責物業(yè)的門磁，監(jiān)控設(shè)備，消防警報設(shè)備，電話設(shè)備，公共廣播設(shè)備， 樓宇自動管理設(shè)備，電視設(shè)備，綜合布線，信號增強等系統(tǒng)的運行管理。 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時間內(nèi)，作出適當檢修，使設(shè)備重新投入運行。 熟悉電腦及打印機等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 嚴格執(zhí)行工程部規(guī)定的機電系統(tǒng)的運行方案。 做好電器設(shè)備及弱電房的消防工作和衛(wèi)生工作。 定期對各類設(shè)備和工具做定期清潔、檢修、測試。 積極參加業(yè)務(wù)學習和技術(shù)培訓、復訓，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結(jié)上報。 做好應(yīng)急搶修工作，當班人員接到應(yīng)急報告應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，處理事故。 做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的校正。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導交給的各項任務(wù)。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運行狀況，定時巡視主要部位及主要設(shè)備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收希瑧?yīng)立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成損失。 做好給排水設(shè)備運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理。 做好本班組設(shè)備運行報表，對請修單進行登記、編號，同時記錄請修完成后的情況，掌握維修的進展情況，保證各部門的維修需要。 做好水泵房的管理工作，嚴禁無關(guān)人員進入，負責消防泵的日常清潔及試運行工作，負責水箱的清洗。 認真貫徹執(zhí)行總工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 負責公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改. 負責公共范圍內(nèi)的墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新。 負責公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。. 建立組織機構(gòu)的原則建立合理的組織機構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理的組織保證。. 精兵簡政的原則。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏，專業(yè)主管必須堅持在第一線工作。. 職責職權(quán)對應(yīng)分明的原則。. 保持最佳管理幅度的原則，通常以48人為佳。. 按各個物業(yè)各自的特點、專業(yè)人員的技術(shù)水平設(shè)計組織體制。工程部組織機構(gòu)的設(shè)計，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理的原則。. 在人員的配置和機構(gòu)的設(shè)計上要考慮一專多能的原則。. 組織機構(gòu)還應(yīng)按照精簡機構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級、各類人員的積極性原則。第二章 崗位職責一