【正文】 和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過(guò)技術(shù)講座，知識(shí)問(wèn)答等各種形式，積極開(kāi)展?fàn)I業(yè)部門(mén)人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平。 加強(qiáng)設(shè)備項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高修理的經(jīng)濟(jì)效果。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。 負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。 熟悉電腦及打印機(jī)等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。. 在人員的配置和機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)上要考慮一專(zhuān)多能的原則。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形象。7． 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)和支票的辦理。重要問(wèn)題及時(shí)報(bào)告總工程師并提出解決辦法。1．9 做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。2．6 做好班組人員考勤，按時(shí)上報(bào)。3．7 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。4．8 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。素質(zhì)要求：5．9 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，腳踏實(shí)地、精益求精。7．4 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。1．3 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行。2．3 按照所測(cè)定的室外溫度和相對(duì)濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。3．3 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。1 熟練掌握各類(lèi)空調(diào)制冷、采暖設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。素質(zhì)要求：5．8 基本素質(zhì)：腳踏實(shí)地，一絲不茍，精益求精。6．10 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。7．13 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。8．11 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。1．12 文化程度：具有中等技術(shù)專(zhuān)業(yè)或同等學(xué)歷。1． 2 接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開(kāi)發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專(zhuān)業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。3．5 質(zhì)量記錄 《驗(yàn)收提交文件目錄》 EDTB0309002接管驗(yàn)收程序應(yīng)具備的條件：1]建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；4．9．5 煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物；4．9．6 單位工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡廚房拆除清理完畢。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。2] 呈交及說(shuō)明用戶(hù)守則及其他資料。合格——將審批意見(jiàn)及圖紙報(bào)物業(yè)工程部審批。 《二次裝修施工整改處罰通知單》可由專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人上報(bào)總工程師同意后簽發(fā)。 交班：第一交設(shè)備，即設(shè)備運(yùn)行狀況及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，并作清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場(chǎng)地，交班前需進(jìn)行清洗工作：第四交值班記錄本。每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。一 接班人員1 接班人員提前10分鐘作好班前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，勞保著裝到崗進(jìn)行交接工作；2 嚴(yán)禁接班前飲酒，如交班人發(fā)現(xiàn)接班人喝酒或神志不清，有權(quán)拒絕其交接工作，物業(yè)工程部將對(duì)其嚴(yán)厲懲處；3 接班人員應(yīng)及時(shí)檢查主要電氣設(shè)備運(yùn)行情況。 當(dāng)發(fā)生事故正在處理時(shí)，禁止交接班，接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作，待事故處理完畢后方可進(jìn)行交接班。 6. 退費(fèi)： 竣工審核合格后，由物業(yè)工程部簽發(fā)“驗(yàn)收合格通知書(shū)”。 在物業(yè)檢查過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)施工單位有違反施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度時(shí)，物業(yè)有權(quán)對(duì)其下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》，直至問(wèn)題解決。（按二裝手冊(cè)第四部分所要求的格式）。財(cái)務(wù)部收取裝修押金及各項(xiàng)管理費(fèi)用。5．1．3房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。安裝完畢后，必須有專(zhuān)業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證；4．8．2 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活；4．8．3 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支、吊架應(yīng)牢固；4．8．4 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；4．8．5 經(jīng)過(guò)48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計(jì)要求。4．4 樓地面：4．4．1面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。作為物業(yè)管理公司，在驗(yàn)收中須表明自己客觀的意見(jiàn)，反映物業(yè)的真實(shí)狀況。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在：2．1 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。第三章 工程部工作管理辦法第一節(jié) 物業(yè)的前期管理1． 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收1. 1 竣工驗(yàn)收當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱(chēng)之為竣工。1．8 做好所需材料和零配件的采購(gòu)計(jì)劃，保證常用材料和零配件的備用量，提交每周/每月運(yùn)行報(bào)告。8．8 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。7．9 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。6．7 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。5．4 協(xié)助工程師做好本專(zhuān)業(yè)技術(shù)檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，以便于從中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使給排水系統(tǒng)的功能更加完善。3．12 文化程度：具有技校/高中以上學(xué)歷。2．13 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上空調(diào)給排水設(shè)備的技術(shù)管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。1．15 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行的工作經(jīng)驗(yàn)。1 空水工程師直接上級(jí)： 總工程師直接下屬： 空調(diào)主管、給排水主管。7． 弱電維修技工直接上級(jí)： 弱電主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：7．1 嚴(yán)密監(jiān)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況并做好記錄。5．5 對(duì)物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)等資源及分配情況作出完整詳盡的記錄。4．4 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點(diǎn)必須牢固結(jié)實(shí)，絕緣及防水處理必須可靠。3．4 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。2．3 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，督促檢查各班次巡視記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告。1．5 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員有發(fā)生安全事故，保證配電室的干凈整潔。3． 監(jiān)督檢查工程部各崗位的值班情況。3． 提醒總工程師按時(shí)參加計(jì)劃中的各種會(huì)議。9． 培訓(xùn)下屬技工，定期對(duì)下屬技工進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。. 按各個(gè)物業(yè)各自的特點(diǎn)、專(zhuān)業(yè)人員的技術(shù)水平設(shè)計(jì)組織體制。 積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，處理事故。 弱電專(zhuān)業(yè)職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)的門(mén)磁，監(jiān)控設(shè)備，消防警報(bào)設(shè)備，電話設(shè)備，公共廣播設(shè)備， 樓宇自動(dòng)管理設(shè)備，電視設(shè)備，綜合布線，信號(hào)增強(qiáng)等系統(tǒng)的運(yùn)行管理。 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋啵渲?，變配電室、冷凍機(jī)房、熱交換室、樓宇中央控制室等可能需要24小時(shí)值班；夜間值班從實(shí)際需要出發(fā)，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。 外判維修保養(yǎng)把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。 負(fù)責(zé)所有以上設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和運(yùn)行記錄。 班組員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 綜合維修職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新。. 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。10． 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書(shū)、合同要求，備件購(gòu)進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。4． 填報(bào)有關(guān)報(bào)表，經(jīng)總工程師簽字后上報(bào)總經(jīng)理室。4． 檢查并掌握大廈各系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收希⒓醋龀稣_判斷，采取有效措施及時(shí)解決。1．6 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。作好強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)和弱電消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃安排和組織實(shí)施工作，使物業(yè)強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運(yùn)行狀況。3．5 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。4．5 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。5．6 熟悉消防主機(jī)、樓宇自控主機(jī)的性能，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)處理，以最短的時(shí)間恢復(fù)正常運(yùn)行，處理不了的應(yīng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)設(shè)備廠家解決。7．2 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，一旦出現(xiàn)故障，馬上進(jìn)行搶修。崗位職責(zé)：1．1 確保空調(diào)采暖系統(tǒng)、各上下水系統(tǒng)的設(shè)備正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管理責(zé)任。具有組織空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。2．14 持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書(shū)（任意兩種）及體檢合格證。3．13 工作經(jīng)驗(yàn)：2年以上的空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。5．5 每天檢查給排水系統(tǒng)的巡檢記錄、并對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。6．8 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。7．10 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。素質(zhì)要求：8．9 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。1．9 協(xié)助總工程師進(jìn)行工作：a. 計(jì)算年度開(kāi)支預(yù)算b. 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書(shū)制定及報(bào)價(jià)單的審核c. 監(jiān)管承判商進(jìn)行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)d. 工程結(jié)束后的驗(yàn)收素質(zhì)要求：1．10 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和作風(fēng)。工程項(xiàng)目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。通過(guò)接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達(dá)這些意見(jiàn)時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢?。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角；4．4．2衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；4．4．3 樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。4．9 附屬工程及其他：4．9．1 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章4節(jié)的要求。5．1．4新建房屋從驗(yàn)收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。收取臨時(shí)出入證按金成本費(fèi)。 質(zhì)量記錄 《二次裝修工程申請(qǐng)/委托書(shū)》 EDTB0309201 《業(yè)戶(hù)單元二次裝修審批表》 EDTB03092022. 施工單位報(bào)批進(jìn)場(chǎng)過(guò)程 報(bào)批 業(yè)戶(hù)向物業(yè)公司遞交圖紙，經(jīng)工程部初審（不超過(guò)2天），如無(wú)重大問(wèn)題則要求業(yè)戶(hù)同時(shí)將施工方案報(bào)政府消防部門(mén)審批。 如施工單位在接到下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》及后，未在限期內(nèi)進(jìn)行改正或恢復(fù)的，物業(yè)公司對(duì)其下發(fā)《二次裝修停止施工通知單》，直至問(wèn)題解決。施工單位憑此通知書(shū)做退還押金申請(qǐng)，憑二裝工程結(jié)算單辦理款項(xiàng)繳納及清退 物業(yè)財(cái)務(wù)部在扣除相應(yīng)款項(xiàng)及罰金后14個(gè)工作日后無(wú)息退還85%押金，剩余15%做為質(zhì)量押金，一年后若未發(fā)生影響大廈的問(wèn)題則無(wú)息返還。 必須認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄，雙方認(rèn)可后，共同在記錄上簽字。如：變壓器高低壓開(kāi)關(guān)，各種儀表是否運(yùn)行正常等；4 檢查絕緣工具計(jì)表是否齊全，應(yīng)完好無(wú)損；5 按要求詳細(xì)認(rèn)真詢(xún)問(wèn)上一班運(yùn)行情況及負(fù)荷情況；6 檢查室內(nèi)外衛(wèi)生是否合格；7 經(jīng)全面檢查后嚴(yán)格按運(yùn)行記錄要求的內(nèi)容逐項(xiàng)將檢查結(jié)果清楚地填寫(xiě)在交接班記錄上，簽上接班人姓名和接班時(shí)間；8 凡接班后發(fā)生的問(wèn)題均由接班人負(fù)責(zé)；二 交班人員1 交班前做好班前各項(xiàng)交班準(zhǔn)備工作，交班未結(jié)束不能換下工作服；2 要認(rèn)真詳細(xì)介紹本班系統(tǒng)運(yùn)行狀況及運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題或設(shè)備的缺損情況；3 當(dāng)班發(fā)生的問(wèn)題要及時(shí)處理，未處理完要講清情況并填寫(xiě)在記錄上。 值班人員隨時(shí)對(duì)設(shè)備、管線進(jìn)行巡視檢修，提高設(shè)備完好率。 質(zhì)量記錄 《業(yè)戶(hù)入住申請(qǐng)表》 EDTB0309210第三節(jié) 日常運(yùn)行管理1. 值班及交接班制度 值班人員應(yīng)按規(guī)定時(shí)間提前10分鐘到達(dá)工作崗位，進(jìn)行交接班前工作檢查，如接班人未到，當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位。由檢查負(fù)責(zé)人簽字同意，方可恢復(fù)正常施工。 業(yè)戶(hù)裝修負(fù)責(zé)人將設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案送消防局報(bào)批審驗(yàn)?？蛻?hù)部1] 確認(rèn)用戶(hù)身份登記用戶(hù)檔案。保修期滿(mǎn)，按實(shí)計(jì)算，也可以在驗(yàn)收接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎；4．9．3 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；4．9．4房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。4．5 裝修：4．5．1 鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平整牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度：4．5．2木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘