【正文】 和技術人員的培訓學習，通過技術講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設備管理基礎知識培訓，不斷提高全員的設備管理意識和水平。 加強設備項目驗收、運行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設備的保養(yǎng)、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制費用，提高修理的經(jīng)濟效果。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設備故障。 負責發(fā)電機的運行管理。 熟悉電腦及打印機等部件的應用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 做好不同工種的配合，努力完成領導交給的各項任務。 負責公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。. 在人員的配置和機構的設計上要考慮一專多能的原則。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。7． 負責現(xiàn)金報銷和支票的辦理。重要問題及時報告總工程師并提出解決辦法。1．9 做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關系。2．6 做好班組人員考勤，按時上報。3．7 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。4．8 按要求開閉設備，不私自調(diào)整設備，改變線路走向。素質(zhì)要求：5．9 基本素質(zhì)：工作認真負責，腳踏實地、精益求精。7．4 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。1．3 熟悉和掌握所有設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其正常運行。2．3 按照所測定的室外溫度和相對濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。3．3 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。1 熟練掌握各類空調(diào)制冷、采暖設備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。素質(zhì)要求：5．8 基本素質(zhì)：腳踏實地，一絲不茍，精益求精。6．10 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。7．13 文化程度：具有技校以上學歷。8．11 文化程度：具有技校以上學歷。1．12 文化程度：具有中等技術專業(yè)或同等學歷。1． 2 接管驗收接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。3．5 質(zhì)量記錄 《驗收提交文件目錄》 EDTB0309002接管驗收程序應具備的條件：1]建設工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。表面不應有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；4．9．5 煙道、通風道應暢通，無阻塞物；4．9．6 單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設施及過渡廚房拆除清理完畢。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。2] 呈交及說明用戶守則及其他資料。合格——將審批意見及圖紙報物業(yè)工程部審批。 《二次裝修施工整改處罰通知單》可由專業(yè)負責人上報總工程師同意后簽發(fā)。 交班：第一交設備，即設備運行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并作清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進行清洗工作：第四交值班記錄本。每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)并處理設備隱患。一 接班人員1 接班人員提前10分鐘作好班前各項準備工作，勞保著裝到崗進行交接工作；2 嚴禁接班前飲酒，如交班人發(fā)現(xiàn)接班人喝酒或神志不清，有權拒絕其交接工作，物業(yè)工程部將對其嚴厲懲處；3 接班人員應及時檢查主要電氣設備運行情況。 當發(fā)生事故正在處理時，禁止交接班，接班人員應配合當班人員工作，待事故處理完畢后方可進行交接班。 6. 退費： 竣工審核合格后，由物業(yè)工程部簽發(fā)“驗收合格通知書”。 在物業(yè)檢查過程中，如發(fā)現(xiàn)施工單位有違反施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項規(guī)章制度時，物業(yè)有權對其下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》，直至問題解決。（按二裝手冊第四部分所要求的格式）。財務部收取裝修押金及各項管理費用。5．1．3房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證；4．8．2 各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活；4．8．3 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支、吊架應牢固；4．8．4 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；4．8．5 經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，冷凍機和附屬設備的熱工、機械性能和采溫必須符合設計要求。4．4 樓地面：4．4．1面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。作為物業(yè)管理公司，在驗收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實狀況。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：2．1 明確交接雙方的責、權、利關系。第三章 工程部工作管理辦法第一節(jié) 物業(yè)的前期管理1． 竣工驗收與接管驗收1. 1 竣工驗收當一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設備安裝之后，達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。1．8 做好所需材料和零配件的采購計劃，保證常用材料和零配件的備用量，提交每周/每月運行報告。8．8 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。7．9 按要求開閉設備，不私自調(diào)整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。6．7 按要求開閉設備，不私自調(diào)整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。5．4 協(xié)助工程師做好本專業(yè)技術檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，以便于從中總結(jié)經(jīng)驗教訓，逐步采用新技術、新工藝，使給排水系統(tǒng)的功能更加完善。3．12 文化程度：具有技校/高中以上學歷。2．13 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗，4年以上空調(diào)給排水設備的技術管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。1．15 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗，3年以上空調(diào)系統(tǒng)運行的工作經(jīng)驗。1 空水工程師直接上級： 總工程師直接下屬： 空調(diào)主管、給排水主管。7． 弱電維修技工直接上級： 弱電主管直接下屬： 無崗位職責：7．1 嚴密監(jiān)樓宇自動控制系統(tǒng)設備的運行情況并做好記錄。5．5 對物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)等資源及分配情況作出完整詳盡的記錄。4．4 維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點必須牢固結(jié)實，絕緣及防水處理必須可靠。3．4 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。2．3 認真執(zhí)行巡視檢查制度和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，督促檢查各班次巡視記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。1．5 貫徹執(zhí)行崗位責任制、安全責任制，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設備及人員有發(fā)生安全事故，保證配電室的干凈整潔。3． 監(jiān)督檢查工程部各崗位的值班情況。3． 提醒總工程師按時參加計劃中的各種會議。9． 培訓下屬技工，定期對下屬技工進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。. 按各個物業(yè)各自的特點、專業(yè)人員的技術水平設計組織體制。 積極參加業(yè)務和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 做好應急搶修工作，當班人員接到應急報告應立即趕到現(xiàn)場，處理事故。 弱電專業(yè)職責范圍 負責物業(yè)的門磁，監(jiān)控設備，消防警報設備，電話設備，公共廣播設備， 樓宇自動管理設備，電視設備，綜合布線，信號增強等系統(tǒng)的運行管理。 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的標準化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響。 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設備（電梯、空調(diào)和照明等）的準時開啟和關閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電室、冷凍機房、熱交換室、樓宇中央控制室等可能需要24小時值班；夜間值班從實際需要出發(fā)，由值班工程師帶領技術工人組成。 外判維修保養(yǎng)把重要設備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。 負責所有以上設備的維護保養(yǎng)和運行記錄。 班組員工積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 綜合維修職責范圍 負責公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設的修理和翻新。. 工程部組織機構的設計物業(yè)工程部組織機構和崗位的合理設置，是完成工程部任務的保證條件。10． 組織、制定設備重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監(jiān)察外判公司的工作。4． 填報有關報表，經(jīng)總工程師簽字后上報總經(jīng)理室。4． 檢查并掌握大廈各系統(tǒng)設備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收?，立即做出正確判斷，采取有效措施及時解決。1．6 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。作好強電設備、照明系統(tǒng)和弱電消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃安排和組織實施工作，使物業(yè)強電設備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運行狀況。3．5 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。4．5 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備設施的安全。5．6 熟悉消防主機、樓宇自控主機的性能，發(fā)生故障時應能及時處理，以最短的時間恢復正常運行，處理不了的應及時聯(lián)絡設備廠家解決。7．2 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，一旦出現(xiàn)故障，馬上進行搶修。崗位職責：1．1 確保空調(diào)采暖系統(tǒng)、各上下水系統(tǒng)的設備正常運行，對所屬設備系統(tǒng)和人員負有全面的管理責任。具有組織空調(diào)系統(tǒng)的運行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。2．14 持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術中級以上等級證書（任意兩種）及體檢合格證。3．13 工作經(jīng)驗：2年以上的空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。5．5 每天檢查給排水系統(tǒng)的巡檢記錄、并對整個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。6．8 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。7．10 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運行。素質(zhì)要求：8．9 基本素質(zhì)：辦事認真，踏實肯干。1．9 協(xié)助總工程師進行工作：a. 計算年度開支預算b. 重大設備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核c. 監(jiān)管承判商進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標準d. 工程結(jié)束后的驗收素質(zhì)要求：1．10 基本素質(zhì)：具有認真負責、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和作風。工程項目竣工以后，施工單位需向建設單位辦理交付手續(xù)。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權利和義務的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務和權利。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達這些意見時應與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢?。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角；4．4．2衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；4．4．3 樓地面應平整牢固，接縫密合。4．9 附屬工程及其他：4．9．1 室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14(室外排水設計規(guī)范)第二章4節(jié)的要求。5．1．4新建房屋從驗收之日起，應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定，由建設單位負責保修，并向接管單位預付保修保證金。收取臨時出入證按金成本費。 質(zhì)量記錄 《二次裝修工程申請/委托書》 EDTB0309201 《業(yè)戶單元二次裝修審批表》 EDTB03092022. 施工單位報批進場過程 報批 業(yè)戶向物業(yè)公司遞交圖紙，經(jīng)工程部初審（不超過2天），如無重大問題則要求業(yè)戶同時將施工方案報政府消防部門審批。 如施工單位在接到下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》及后，未在限期內(nèi)進行改正或恢復的，物業(yè)公司對其下發(fā)《二次裝修停止施工通知單》，直至問題解決。施工單位憑此通知書做退還押金申請，憑二裝工程結(jié)算單辦理款項繳納及清退 物業(yè)財務部在扣除相應款項及罰金后14個工作日后無息退還85%押金，剩余15%做為質(zhì)量押金，一年后若未發(fā)生影響大廈的問題則無息返還。 必須認真填寫交接班記錄，雙方認可后，共同在記錄上簽字。如：變壓器高低壓開關，各種儀表是否運行正常等；4 檢查絕緣工具計表是否齊全，應完好無損；5 按要求詳細認真詢問上一班運行情況及負荷情況；6 檢查室內(nèi)外衛(wèi)生是否合格；7 經(jīng)全面檢查后嚴格按運行記錄要求的內(nèi)容逐項將檢查結(jié)果清楚地填寫在交接班記錄上，簽上接班人姓名和接班時間；8 凡接班后發(fā)生的問題均由接班人負責；二 交班人員1 交班前做好班前各項交班準備工作，交班未結(jié)束不能換下工作服；2 要認真詳細介紹本班系統(tǒng)運行狀況及運行中發(fā)現(xiàn)的問題或設備的缺損情況；3 當班發(fā)生的問題要及時處理，未處理完要講清情況并填寫在記錄上。 值班人員隨時對設備、管線進行巡視檢修，提高設備完好率。 質(zhì)量記錄 《業(yè)戶入住申請表》 EDTB0309210第三節(jié) 日常運行管理1. 值班及交接班制度 值班人員應按規(guī)定時間提前10分鐘到達工作崗位，進行交接班前工作檢查，如接班人未到，當班人員應堅守崗位。由檢查負責人簽字同意，方可恢復正常施工。 業(yè)戶裝修負責人將設計單位的設計方案送消防局報批審驗?？蛻舨?] 確認用戶身份登記用戶檔案。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協(xié)議。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎；4．9．3 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；4．9．4房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。4．5 裝修：4．5．1 鋼木門窗應安裝平整牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度：4．5．2木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘