【正文】 、金屬構(gòu)架的油漆翻新。. 建立組織機(jī)構(gòu)的原則建立合理的組織機(jī)構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理的組織保證。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏，專業(yè)主管必須堅(jiān)持在第一線工作。. 保持最佳管理幅度的原則，通常以48人為佳。工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則。. 組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級(jí)、各類人員的積極性原則。3． 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。7． 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問(wèn)題。11． 根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。14． 為每年之工程開支和水電費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總經(jīng)理審批。具有高級(jí)工程師技術(shù)職稱。二、 工程部文員的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 總工程師直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：1． 在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作及接待來(lái)訪客人。5． 負(fù)責(zé)工作部?jī)?nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。9． 參加工程部例會(huì)，做好會(huì)議記錄并整理下發(fā)。13． 外語(yǔ)水平：英語(yǔ)初級(jí)以上水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。三、 值班調(diào)度的崗位職責(zé)直接上級(jí)：總工程師直接下屬：工程部所有值班人員崗位職責(zé)：1． 負(fù)責(zé)處理值班期間發(fā)生的一切有關(guān)工程及設(shè)備方面的維修事務(wù)。5． 做好值班記錄，審閱各班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，完成維修單的登記、編號(hào)、分配和完成報(bào)的記錄工作。素質(zhì)要求：8． 基本素質(zhì)：工作踏實(shí)、細(xì)致，情緒穩(wěn)定，有進(jìn)取心。12． 工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上酒店或物業(yè)設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)，在高檔大型物業(yè)或酒店中擔(dān)任值班調(diào)度3年以上，對(duì)工程部各個(gè)環(huán)節(jié)全面了解，有效強(qiáng)的動(dòng)手能力。1．3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)變配電室、電梯設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1．7 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。1．11 組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。1．16 文化程度：具有大專以上或同等學(xué)歷。2．2 協(xié)助工程師搞好物業(yè)強(qiáng)電、電梯設(shè)備、照明系統(tǒng)的動(dòng)作和維護(hù)。2．4 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好對(duì)變電設(shè)備系統(tǒng)及強(qiáng)電、弱電、電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃及其實(shí)施，使變電室設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀況。2．8 管理使用好所屬班組的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。2．11 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。3．2 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施，防止隱患釀成大故障。3．6 每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。3．9 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。3．13 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。4．2 服從主管的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。4．6 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。素質(zhì)要求：4．10 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。4．13 工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上強(qiáng)電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。5．3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，作好弱電設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃安排和組織實(shí)施工作，使物業(yè)弱電各系統(tǒng)始終處于良好的運(yùn)行狀況。5．7 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。5．11 文化程度：自控專業(yè)或通訊技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學(xué)歷。6．3 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。6．8 文化程度：具有技校通訊專業(yè)以上文憑。在盡可能短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)所有功能。7．6 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。素質(zhì)要求：7．10 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。7．13 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上大廈弱電維修工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上的弱電設(shè)備系統(tǒng)維修操作工作經(jīng)歷。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng)和上下水系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。1．5 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。1．9 提交每周/每月空調(diào)采暖系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。1．13 文化程度：具有大專以上學(xué)歷。2 空調(diào)主管直接上級(jí)： 空水工程師直接下屬： 空調(diào)技工崗位職責(zé)：2．1 負(fù)責(zé)物業(yè)制冷、供暖、空調(diào)、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，確?？照{(diào)制冷系統(tǒng)正常運(yùn)行。2．5 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中的工作狀態(tài)。2．8 建立并管理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。2．11 自然條件：身體健康，年齡25歲以上。3 空調(diào)運(yùn)行技工直接上級(jí)： 空調(diào)主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：3．1 嚴(yán)格遵守操作程序，保證冷凍機(jī)組及其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行。3．5 做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告。3．8 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。3．11 自然條件：身體健康，年齡在20歲至40歲以內(nèi)。3．14 持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的制冷維修、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書及體檢合格證。4．3 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)制冷設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。4．7 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變管、線路走向。5．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排組織實(shí)施，使給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀況。5．6 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。5．9 自然條件：身體健康，年齡25歲以上。6 給排水技工直接上級(jí)： 給排水主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：6．1 嚴(yán)格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。6．5 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。素質(zhì)要求：6．9 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。6．12 工作經(jīng)驗(yàn)：2年以上的給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。7．3 按要求對(duì)各中水質(zhì)根據(jù)水質(zhì)情況適當(dāng)調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)，并準(zhǔn)確記錄水質(zhì)及調(diào)整方法。7．7 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。素質(zhì)要求：7．11 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。具有軟化水設(shè)備的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)知識(shí)及一般故障的處理能力。服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。8．6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。具有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神和良好的人際關(guān)系。燃?xì)夤ひ?年以上的燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備操作經(jīng)驗(yàn)。1．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1．6 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。具有上下溝通能力，為人正直，人際關(guān)系融洽。2．綜合維修技工直接上級(jí)： 綜合維修主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：2．1 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。2．5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。2．9 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過(guò)程稱為竣工驗(yàn)收。之所以履行這一程序，是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工，只有它才對(duì)各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。 接管驗(yàn)收的作用接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。2．2 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過(guò)接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。2 物業(yè)接管驗(yàn)收的條件新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。3．4 驗(yàn)收的組織3．4．1 驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。3．4．3 參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。3]經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目：4．1 主體結(jié)構(gòu)：4．1．1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)GBJ20283（地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；4．1．2 地下室防水工程應(yīng)符合GBJ20883（地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。4．2．4 符合JG10296（玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。4．4．4 符合GB5020995（建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。4．6 強(qiáng)電：4．6．1 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。4．7．2 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；4．7．3衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；4．7．4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、操作靈活；4．7．5 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)；4．7．6 消防設(shè)施必須符合GBJ1687(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、GB5004595(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；4．9．2 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物。以上為接管驗(yàn)收的一般要求，具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊(cè)》。在交接時(shí)，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記，以免弄錯(cuò)。5．1．2接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。接管單位在需要時(shí)用于代修。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。交給用戶《裝修手冊(cè)》。收取施工單位電話線按金及安裝費(fèi)用。 工程部與客務(wù)部協(xié)同完成如下工作：會(huì)同用戶檢驗(yàn)單元內(nèi)設(shè)施之狀況解釋并闡明單元裝修之規(guī)定，記錄用戶之裝修特殊要求報(bào)業(yè)主批核；查看并記錄單元之水電表讀數(shù)作為該單元之底數(shù)承建商返修用戶填寫：1]單位設(shè)備核對(duì)表 2]遺漏、缺陷工程申報(bào)表用戶填寫收樓表及移交登記表整理所有交樓文件呈交總經(jīng)理審定,然后存檔移交該單元鑰匙第二節(jié) 客戶二次裝修管理1. 接收申請(qǐng)?jiān)跇I(yè)戶收樓入伙程序中客服助理向業(yè)戶征求有無(wú)二次裝修要求，并介紹有關(guān)大廈二次裝修的管理規(guī)定。由物業(yè)工程部查驗(yàn)合格后，并復(fù)印留存相關(guān)文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。w 裝修手冊(cè)重要條款說(shuō)明w 裝修公司應(yīng)繳付一切應(yīng)交付的費(fèi)用（裝修押金、審圖費(fèi)、制證費(fèi)、垃圾費(fèi)、水電押金、滅火器租用費(fèi)等）w 物業(yè)管理公司的其他要求w 簽署相關(guān)協(xié)議（委托書、承諾書、施工安全協(xié)議書等） 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人在工程部領(lǐng)取相關(guān)裝修申請(qǐng)表格，認(rèn)真填寫清楚隨圖紙一并交至物業(yè)公司。圖紙繼續(xù)在工程部審圖。 物業(yè)工程部將在圖紙初審后7個(gè)工作日內(nèi)以書面形式通知業(yè)戶及設(shè)計(jì)單位此設(shè)計(jì)的審核結(jié)果。 質(zhì)量記錄 《二次裝修隱檢申請(qǐng)/審核表》 EDTB03092044. 施工管理 施工單位如需使用臨電時(shí)，必須提前兩日填寫申請(qǐng)單并由物業(yè)工程電工專業(yè)負(fù)責(zé)人簽字同意。 在整個(gè)裝修過(guò)程中，施工單位必須嚴(yán)格遵守施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。 施工單位在改正、恢復(fù)后，必須報(bào)物業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行檢查，合格并由施工單位交付罰金后。4。 由業(yè)戶組織施工單位（總包）、監(jiān)理公司、物業(yè)公司對(duì)此工程進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。同意后可正式入住。 質(zhì)量記錄 《裝修押金退還申請(qǐng)表》 EDTB03092097. 工程結(jié)束 物業(yè)公司采取以上程序處理客戶的二次裝修申請(qǐng)，其它具體要求請(qǐng)參見《二次裝修手冊(cè)》。對(duì)由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負(fù)責(zé)；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報(bào)告班組或部門領(lǐng)導(dǎo)處理。 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問(wèn)題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。 當(dāng)工作需要離開崗位時(shí)，須向主管人員請(qǐng)示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，在早、午、晚和夜餐時(shí)間所有運(yùn)行機(jī)房應(yīng)有人值班。如有較大故障，值班人員無(wú)力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)主管或工程師。 值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。按要求可以處理而未處理的不能下崗；4 交班時(shí)發(fā)生的一切故障由雙方共同處理，處理完