【正文】 、金屬構(gòu)架的油漆翻新。. 建立組織機(jī)構(gòu)的原則建立合理的組織機(jī)構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理的組織保證。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏，專業(yè)主管必須堅持在第一線工作。. 保持最佳管理幅度的原則，通常以48人為佳。工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的原則。. 組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級、各類人員的積極性原則。3． 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場所和條件。7． 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時解決各種問題。11． 根據(jù)實際要求與運行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。14． 為每年之工程開支和水電費作出預(yù)算案，并提交總經(jīng)理審批。具有高級工程師技術(shù)職稱。二、 工程部文員的崗位職責(zé)直接上級： 總工程師直接下屬： 無崗位職責(zé)：1． 在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作及接待來訪客人。5． 負(fù)責(zé)工作部內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。9． 參加工程部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。13． 外語水平：英語初級以上水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。三、 值班調(diào)度的崗位職責(zé)直接上級：總工程師直接下屬：工程部所有值班人員崗位職責(zé)：1． 負(fù)責(zé)處理值班期間發(fā)生的一切有關(guān)工程及設(shè)備方面的維修事務(wù)。5． 做好值班記錄，審閱各班組設(shè)備運行報表，完成維修單的登記、編號、分配和完成報的記錄工作。素質(zhì)要求：8． 基本素質(zhì)：工作踏實、細(xì)致，情緒穩(wěn)定，有進(jìn)取心。12． 工作經(jīng)驗：5年以上酒店或物業(yè)設(shè)備維修管理經(jīng)驗，在高檔大型物業(yè)或酒店中擔(dān)任值班調(diào)度3年以上，對工程部各個環(huán)節(jié)全面了解，有效強(qiáng)的動手能力。1．3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對變配電室、電梯設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的計劃，每月定期上報工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實施。1．7 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。1．11 組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。1．16 文化程度：具有大專以上或同等學(xué)歷。2．2 協(xié)助工程師搞好物業(yè)強(qiáng)電、電梯設(shè)備、照明系統(tǒng)的動作和維護(hù)。2．4 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好對變電設(shè)備系統(tǒng)及強(qiáng)電、弱電、電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃及其實施，使變電室設(shè)備始終處于良好的運行狀況。2．8 管理使用好所屬班組的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。2．11 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。3．2 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施，防止隱患釀成大故障。3．6 每班必須對配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺、設(shè)備表面不留積塵。3．9 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。3．13 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。4．2 服從主管的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。4．6 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。素質(zhì)要求：4．10 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實肯干。4．13 工作經(jīng)驗：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，2年以上強(qiáng)電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。5．3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，作好弱電設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃安排和組織實施工作，使物業(yè)弱電各系統(tǒng)始終處于良好的運行狀況。5．7 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。5．11 文化程度：自控專業(yè)或通訊技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學(xué)歷。6．3 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。6．8 文化程度：具有技校通訊專業(yè)以上文憑。在盡可能短的時間內(nèi)恢復(fù)所有功能。7．6 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。素質(zhì)要求：7．10 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實肯干。7．13 工作經(jīng)驗：具有5年以上大廈弱電維修工作經(jīng)驗，3年以上的弱電設(shè)備系統(tǒng)維修操作工作經(jīng)歷。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng)和上下水系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。1．5 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。1．9 提交每周/每月空調(diào)采暖系統(tǒng)運行報告，編寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。1．13 文化程度：具有大專以上學(xué)歷。2 空調(diào)主管直接上級： 空水工程師直接下屬： 空調(diào)技工崗位職責(zé)：2．1 負(fù)責(zé)物業(yè)制冷、供暖、空調(diào)、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保空調(diào)制冷系統(tǒng)正常運行。2．5 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運行過程中的工作狀態(tài)。2．8 建立并管理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。2．11 自然條件：身體健康，年齡25歲以上。3 空調(diào)運行技工直接上級： 空調(diào)主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：3．1 嚴(yán)格遵守操作程序，保證冷凍機(jī)組及其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備的正常運行。3．5 做好設(shè)備運行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。3．8 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時不出任何問題。3．11 自然條件：身體健康，年齡在20歲至40歲以內(nèi)。3．14 持有北京市勞動局頒發(fā)的制冷維修、焊接技術(shù)中級以上等級證書及體檢合格證。4．3 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對制冷設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。4．7 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變管、線路走向。5．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃的安排組織實施，使給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)處于良好的運行狀況。5．6 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。5．9 自然條件：身體健康，年齡25歲以上。6 給排水技工直接上級： 給排水主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：6．1 嚴(yán)格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運行。6．5 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。素質(zhì)要求：6．9 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實肯干。6．12 工作經(jīng)驗：2年以上的給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。7．3 按要求對各中水質(zhì)根據(jù)水質(zhì)情況適當(dāng)調(diào)整設(shè)備的運行參數(shù)，并準(zhǔn)確記錄水質(zhì)及調(diào)整方法。7．7 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。素質(zhì)要求：7．11 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。具有軟化水設(shè)備的運行操作和維修保養(yǎng)知識及一般故障的處理能力。服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。8．6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。具有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神和良好的人際關(guān)系。燃?xì)夤ひ?年以上的燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備操作經(jīng)驗。1．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計劃，每月定期上報工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實施。1．6 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。具有上下溝通能力，為人正直，人際關(guān)系融洽。2．綜合維修技工直接上級： 綜合維修主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：2．1 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。2．5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。2．9 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗收。之所以履行這一程序，是因為物業(yè)在完成驗收后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計和施工，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。 接管驗收的作用接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。2．2 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。2 物業(yè)接管驗收的條件新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。3．4 驗收的組織3．4．1 驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗收。3．4．3 參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。3]經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項目：4．1 主體結(jié)構(gòu)：4．1．1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ20283（地基與基礎(chǔ)工程施工及驗收規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；4．1．2 地下室防水工程應(yīng)符合GBJ20883（地下防水工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。4．2．4 符合JG10296（玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。4．4．4 符合GB5020995（建筑地面工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。4．6 強(qiáng)電：4．6．1 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。制動器、限速器及其他安全役備應(yīng)動作靈敏可靠。4．7．2 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；4．7．3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；4．7．4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、操作靈活；4．7．5 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動；4．7．6 消防設(shè)施必須符合GBJ1687(建筑設(shè)計防火規(guī)范)、GB5004595(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；4．9．2 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物。以上為接管驗收的一般要求，具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。在交接時，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記，以免弄錯。5．1．2接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。接管單位在需要時用于代修。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。交給用戶《裝修手冊》。收取施工單位電話線按金及安裝費用。 工程部與客務(wù)部協(xié)同完成如下工作：會同用戶檢驗單元內(nèi)設(shè)施之狀況解釋并闡明單元裝修之規(guī)定，記錄用戶之裝修特殊要求報業(yè)主批核；查看并記錄單元之水電表讀數(shù)作為該單元之底數(shù)承建商返修用戶填寫：1]單位設(shè)備核對表 2]遺漏、缺陷工程申報表用戶填寫收樓表及移交登記表整理所有交樓文件呈交總經(jīng)理審定,然后存檔移交該單元鑰匙第二節(jié) 客戶二次裝修管理1. 接收申請在業(yè)戶收樓入伙程序中客服助理向業(yè)戶征求有無二次裝修要求，并介紹有關(guān)大廈二次裝修的管理規(guī)定。由物業(yè)工程部查驗合格后，并復(fù)印留存相關(guān)文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。w 裝修手冊重要條款說明w 裝修公司應(yīng)繳付一切應(yīng)交付的費用（裝修押金、審圖費、制證費、垃圾費、水電押金、滅火器租用費等）w 物業(yè)管理公司的其他要求w 簽署相關(guān)協(xié)議（委托書、承諾書、施工安全協(xié)議書等） 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人在工程部領(lǐng)取相關(guān)裝修申請表格，認(rèn)真填寫清楚隨圖紙一并交至物業(yè)公司。圖紙繼續(xù)在工程部審圖。 物業(yè)工程部將在圖紙初審后7個工作日內(nèi)以書面形式通知業(yè)戶及設(shè)計單位此設(shè)計的審核結(jié)果。 質(zhì)量記錄 《二次裝修隱檢申請/審核表》 EDTB03092044. 施工管理 施工單位如需使用臨電時，必須提前兩日填寫申請單并由物業(yè)工程電工專業(yè)負(fù)責(zé)人簽字同意。 在整個裝修過程中，施工單位必須嚴(yán)格遵守施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項規(guī)章制度。 施工單位在改正、恢復(fù)后，必須報物業(yè)公司對其進(jìn)行檢查，合格并由施工單位交付罰金后。4。 由業(yè)戶組織施工單位（總包）、監(jiān)理公司、物業(yè)公司對此工程進(jìn)行聯(lián)合驗收。同意后可正式入住。 質(zhì)量記錄 《裝修押金退還申請表》 EDTB03092097. 工程結(jié)束 物業(yè)公司采取以上程序處理客戶的二次裝修申請，其它具體要求請參見《二次裝修手冊》。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負(fù)責(zé)；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報告班組或部門領(lǐng)導(dǎo)處理。 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。 當(dāng)工作需要離開崗位時，須向主管人員請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時，必須輪換進(jìn)行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機(jī)房應(yīng)有人值班。如有較大故障，值班人員無力處理時，應(yīng)立即報告上級主管或工程師。 值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。按要求可以處理而未處理的不能下崗；4 交班時發(fā)生的一切故障由雙方共同處理，處理完