【正文】 4．1．4 木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合GBJ20683（木結構工程施工及驗收規(guī)范）中的有關規(guī)定；4．1．5 磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；4．1．6 凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11（建筑抗震設計規(guī)范）的規(guī)定4．2 外墻：4．2．1 不得滲水。4．5 裝修：4．5．1 鋼木門窗應安裝平整牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度：4．5．2木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢；4．5．3 門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；4．5．4 抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；4．5．5 飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角；4．5．6油漆，刷漿應色澤一致。安裝的隱蔽工程，試運轉記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應符合要求；4．6．6可電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置共用天線；4．6．7 除上述要求外，同時應符合“低壓電器安裝規(guī)程的有關要求。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎；4．9．3 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象；4．9．4房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。5．1 交接雙方的責任5．1．1為盡快發(fā)揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協(xié)議。遷入新房的用戶，一般都要對房屋進行不同程度的裝修，物業(yè)管理公司應對其進行管理，以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權益?？蛻舨?] 確認用戶身份登記用戶檔案。（施工單位必須具備二級以上資質） 業(yè)戶裝修負責人向工程部領取圖紙（建筑平面、設備布置圖等），并由各專業(yè)工程師向業(yè)戶裝修負責人、設計單位做技術交底（主要內容是不允許更改的項目及部位或特殊要求），以便業(yè)戶及設計單位了解大廈結構及要求。 業(yè)戶裝修負責人將設計單位的設計方案送消防局報批審驗。 施工單位如需加班時，必須提前一日填寫加班申請表并由客戶服務部及保安部負責人簽字同意。由檢查負責人簽字同意，方可恢復正常施工。（特殊工程還需先請消防局驗收，由物業(yè)公司根據工程實際情況確定）。 質量記錄 《業(yè)戶入住申請表》 EDTB0309210第三節(jié) 日常運行管理1. 值班及交接班制度 值班人員應按規(guī)定時間提前10分鐘到達工作崗位，進行交接班前工作檢查，如接班人未到，當班人員應堅守崗位。 查看交接班記錄中是否有上級主管及工程師發(fā)布之特別任務或安排，并在交接班記錄上簽字。 值班人員隨時對設備、管線進行巡視檢修，提高設備完好率。 當發(fā)生重大意外事故時（如火災等）要冷靜處理，及時向主管及各級領導匯報。如：變壓器高低壓開關，各種儀表是否運行正常等；4 檢查絕緣工具計表是否齊全，應完好無損；5 按要求詳細認真詢問上一班運行情況及負荷情況；6 檢查室內外衛(wèi)生是否合格；7 經全面檢查后嚴格按運行記錄要求的內容逐項將檢查結果清楚地填寫在交接班記錄上，簽上接班人姓名和接班時間；8 凡接班后發(fā)生的問題均由接班人負責；二 交班人員1 交班前做好班前各項交班準備工作，交班未結束不能換下工作服；2 要認真詳細介紹本班系統(tǒng)運行狀況及運行中發(fā)現的問題或設備的缺損情況；3 當班發(fā)生的問題要及時處理，未處理完要講清情況并填寫在記錄上。 須按計劃及工程師之安排做好設備日常保養(yǎng)和維修。 必須認真填寫交接班記錄，雙方認可后，共同在記錄上簽字。 檢查所轄設備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。施工單位憑此通知書做退還押金申請，憑二裝工程結算單辦理款項繳納及清退 物業(yè)財務部在扣除相應款項及罰金后14個工作日后無息退還85%押金，剩余15%做為質量押金，一年后若未發(fā)生影響大廈的問題則無息返還。 經業(yè)戶、監(jiān)理公司驗收合格后，由本公司負責人簽署意見。 如施工單位在接到下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》及后，未在限期內進行改正或恢復的，物業(yè)公司對其下發(fā)《二次裝修停止施工通知單》，直至問題解決。（物業(yè)公司審批意見最終以消防局意見為基礎）. 質量記錄 《臨時施工用電申請表》 EDTB0309315 《業(yè)戶二次裝修施工許可證》 EDTB03092033. 繳費及進場手續(xù) 繳費進場手續(xù)項目所在部門 1．交付各種保險單據復印件物業(yè)工程部2．交付裝修各項押金（即裝修押金、臨時水電押金、施工出入證押金、滅火器租用押金）物業(yè)財務部 3．交付審圖費、垃圾清運費物業(yè)財務部 4．簽署施工消防安全協(xié)議書物業(yè)保安部 5．交付施工人員證件復印件及照片辦理出入證物業(yè)保安部 6． 辦理施工許可證物業(yè)保安部 施工單位如需運輸材料時，必須提前一日填寫運輸申請表并由保安部負責人簽字同意。 質量記錄 《二次裝修工程申請/委托書》 EDTB0309201 《業(yè)戶單元二次裝修審批表》 EDTB03092022. 施工單位報批進場過程 報批 業(yè)戶向物業(yè)公司遞交圖紙，經工程部初審（不超過2天），如無重大問題則要求業(yè)戶同時將施工方案報政府消防部門審批。 業(yè)戶委托的施工單位、設計單位、監(jiān)理公司必須向物業(yè)公司提交公司營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章），資質證明的原件以及公司為現場負責人出具的委托書。收取臨時出入證按金成本費。其次還應向用戶發(fā)放《用戶手冊》，并舉辦學習班貫徹物業(yè)管理的各項規(guī)定，便于日后管理。5．1．4新建房屋從驗收之日起，應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定，由建設單位負責保修，并向接管單位預付保修保證金。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對責成返工的工程是否保證質量地完成了。4．9 附屬工程及其他：4．9．1 室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14(室外排水設計規(guī)范)第二章4節(jié)的要求。4．6．2 應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置；4．6．3 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準確；4．6．4 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合GB5016992(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范〉的要求；4．6．5 電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角；4．4．2衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；4．4．3 樓地面應平整牢固，接縫密合。依據各施工項目的驗收標準，對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改進。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達這些意見時應與甲方、監(jiān)理相協(xié)調，與他們取得一致。3。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的義務和權利。1．3 質量記錄： 《接管驗收申請表》 EDTB03090012。工程項目竣工以后，施工單位需向建設單位辦理交付手續(xù)。2．4 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。1．9 協(xié)助總工程師進行工作：a. 計算年度開支預算b. 重大設備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核c. 監(jiān)管承判商進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標準d. 工程結束后的驗收素質要求：1．10 基本素質：具有認真負責、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和作風。1． 綜合維修工程師直接上級： 總工程師直接下屬： 綜合維修技工崗位職責：1．1 確保內外裝修的正常運行，對所屬設備系統(tǒng)和人員全面責任，并負責組織二次裝修工程管理工作。素質要求：8．9 基本素質：辦事認真，踏實肯干。8．2 協(xié)助主管做好各種機械設備、燃氣系統(tǒng)的運行管理，確保各種機械設備及燃氣系統(tǒng)的正常運行。7．10 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運行。7．2 適時安排對中水、軟化水、生活水消毒系統(tǒng)進行計劃維修、保養(yǎng)，使設備始終處于良好的工作狀態(tài)。6．8 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。5．12 持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術中級以上等級證書（任意兩種）及體檢合格證。5．5 每天檢查給排水系統(tǒng)的巡檢記錄、并對整個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)現問題立即處理。4．6 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。3．13 工作經驗：2年以上的空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經歷。3．7 按要求開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。2．14 持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術中級以上等級證書（任意兩種）及體檢合格證。2．7 培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。具有組織空調系統(tǒng)的運行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。1．8 組織鍋爐、冷水機組等設備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。崗位職責：1．1 確?？照{采暖系統(tǒng)、各上下水系統(tǒng)的設備正常運行，對所屬設備系統(tǒng)和人員負有全面的管理責任。7．9 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保樓弱電系統(tǒng)的正常運行。7．2 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，一旦出現故障，馬上進行搶修。6．2 確保音響設備、電視接收及播放、消防、監(jiān)控、自控、手機對講等弱電系統(tǒng)的正常運行，為物業(yè)的經營活動服務。5．6 熟悉消防主機、樓宇自控主機的性能，發(fā)生故障時應能及時處理，以最短的時間恢復正常運行，處理不了的應及時聯絡設備廠家解決。4．12 文化程度：具有技校以上學歷。4．5 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備設施的安全。3．12 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。3．5 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。2．10 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。作好強電設備、照明系統(tǒng)和弱電消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃安排和組織實施工作，使物業(yè)強電設備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運行狀況。1．15 自然條件：身體健康，年齡30歲以上。1．6 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。11． 外語水平：中級英文水平，能看懂設備型號及操作說明。4． 檢查并掌握大廈各系統(tǒng)設備的運行狀況，發(fā)現異?；蚬收希⒓醋龀稣_判斷，采取有效措施及時解決。12． 文化程度：中專文秘專業(yè)以上學歷。4． 填報有關報表，經總工程師簽字后上報總經理室。17． 文化程度：工程技術專業(yè)大本以上或同等學歷，受過樓宇工程技術管理的專業(yè)培訓。10． 組織、制定設備重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監(jiān)察外判公司的工作。2． 主持部門工作例會，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運轉，并盡力節(jié)約能源。. 工程部組織機構的設計物業(yè)工程部組織機構和崗位的合理設置，是完成工程部任務的保證條件。能由社會承擔的工作,要盡量委托專業(yè)廠家承擔。 綜合維修職責范圍 負責公共范圍內和管理處的家具、陳設的修理和翻新。如果無法處理時，馬上上報總工程師。 班組員工積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 實行24小時四班/三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并打印。 負責所有以上設備的維護保養(yǎng)和運行記錄。 負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 外判維修保養(yǎng)把重要設備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。 收集和編制設備有關技術資料和維修圖紙，做好設備的技術檔案工作。恰當地安排值班，其中，變配電室、冷凍機房、熱交換室、樓宇中央控制室等可能需要24小時值班；夜間值班從實際需要出發(fā)，由值班工程師帶領技術工人組成。第一章 人員架構及管理范圍技工2人高級技工3人技工4人高級技工6人高級技工4人技工1人高級技工2人技工4人技工2人高級技工2人給排水主管1人空調主管1人強電主管1人弱電主管1人綜合維修工程師1人空水工程師1人電氣工程師1人資料員1人總工程師1人 架構圖總人數：39人 物業(yè)管理工程部的主要職責工程部負責：A. 對物業(yè)的土建及所有機電設施（電氣、電梯、空調、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)B. 日常運行管理C. 對業(yè)主、租戶開展有償服務D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理E. 對物業(yè)設施提出完善、整改方案具體包括以下內容： 在物業(yè)總經理領導下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經營方針，制定物業(yè)設備管理工作的具體目標和政策。 根據實際需要和規(guī)定，確保各種設備（電梯、空調和照明等）的準時開啟和關閉，記錄詳實完整的運行數據。 負責設備安全管理，組織物業(yè)設備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的標準化、文件化、表格化，避免人為原因對工程運行造成影響。 負責物業(yè)公共范圍內所有照明設備的保養(yǎng)