【正文】 4．1．4 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ20683（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）中的有關(guān)規(guī)定；4．1．5 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；4．1．6 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范）的規(guī)定4．2 外墻：4．2．1 不得滲水。4．5 裝修：4．5．1 鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度：4．5．2木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢；4．5．3 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；4．5．4 抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；4．5．5 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角；4．5．6油漆，刷漿應(yīng)色澤一致。安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求；4．6．6可電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置共用天線；4．6．7 除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合“低壓電器安裝規(guī)程的有關(guān)要求。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎；4．9．3 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；4．9．4房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。5．1 交接雙方的責(zé)任5．1．1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。保修期滿，按實(shí)計(jì)算，也可以在驗(yàn)收接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議。遷入新房的用戶，一般都要對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修，物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行管理，以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。客戶部1] 確認(rèn)用戶身份登記用戶檔案。（施工單位必須具備二級(jí)以上資質(zhì)） 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人向工程部領(lǐng)取圖紙（建筑平面、設(shè)備布置圖等），并由各專業(yè)工程師向業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)單位做技術(shù)交底（主要內(nèi)容是不允許更改的項(xiàng)目及部位或特殊要求），以便業(yè)戶及設(shè)計(jì)單位了解大廈結(jié)構(gòu)及要求。 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人將設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案送消防局報(bào)批審驗(yàn)。 施工單位如需加班時(shí)，必須提前一日填寫加班申請(qǐng)表并由客戶服務(wù)部及保安部負(fù)責(zé)人簽字同意。由檢查負(fù)責(zé)人簽字同意，方可恢復(fù)正常施工。（特殊工程還需先請(qǐng)消防局驗(yàn)收，由物業(yè)公司根據(jù)工程實(shí)際情況確定）。 質(zhì)量記錄 《業(yè)戶入住申請(qǐng)表》 EDTB0309210第三節(jié) 日常運(yùn)行管理1. 值班及交接班制度 值班人員應(yīng)按規(guī)定時(shí)間提前10分鐘到達(dá)工作崗位，進(jìn)行交接班前工作檢查，如接班人未到，當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位。 查看交接班記錄中是否有上級(jí)主管及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在交接班記錄上簽字。 值班人員隨時(shí)對(duì)設(shè)備、管線進(jìn)行巡視檢修，提高設(shè)備完好率。 當(dāng)發(fā)生重大意外事故時(shí)（如火災(zāi)等）要冷靜處理，及時(shí)向主管及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。如：變壓器高低壓開關(guān)，各種儀表是否運(yùn)行正常等；4 檢查絕緣工具計(jì)表是否齊全，應(yīng)完好無損；5 按要求詳細(xì)認(rèn)真詢問上一班運(yùn)行情況及負(fù)荷情況；6 檢查室內(nèi)外衛(wèi)生是否合格；7 經(jīng)全面檢查后嚴(yán)格按運(yùn)行記錄要求的內(nèi)容逐項(xiàng)將檢查結(jié)果清楚地填寫在交接班記錄上，簽上接班人姓名和接班時(shí)間；8 凡接班后發(fā)生的問題均由接班人負(fù)責(zé)；二 交班人員1 交班前做好班前各項(xiàng)交班準(zhǔn)備工作，交班未結(jié)束不能換下工作服；2 要認(rèn)真詳細(xì)介紹本班系統(tǒng)運(yùn)行狀況及運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問題或設(shè)備的缺損情況；3 當(dāng)班發(fā)生的問題要及時(shí)處理，未處理完要講清情況并填寫在記錄上。 須按計(jì)劃及工程師之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。 必須認(rèn)真填寫交接班記錄，雙方認(rèn)可后，共同在記錄上簽字。 檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。施工單位憑此通知書做退還押金申請(qǐng)，憑二裝工程結(jié)算單辦理款項(xiàng)繳納及清退 物業(yè)財(cái)務(wù)部在扣除相應(yīng)款項(xiàng)及罰金后14個(gè)工作日后無息退還85%押金，剩余15%做為質(zhì)量押金，一年后若未發(fā)生影響大廈的問題則無息返還。 經(jīng)業(yè)戶、監(jiān)理公司驗(yàn)收合格后，由本公司負(fù)責(zé)人簽署意見。 如施工單位在接到下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》及后，未在限期內(nèi)進(jìn)行改正或恢復(fù)的，物業(yè)公司對(duì)其下發(fā)《二次裝修停止施工通知單》，直至問題解決。（物業(yè)公司審批意見最終以消防局意見為基礎(chǔ)）. 質(zhì)量記錄 《臨時(shí)施工用電申請(qǐng)表》 EDTB0309315 《業(yè)戶二次裝修施工許可證》 EDTB03092033. 繳費(fèi)及進(jìn)場(chǎng)手續(xù) 繳費(fèi)進(jìn)場(chǎng)手續(xù)項(xiàng)目所在部門 1．交付各種保險(xiǎn)單據(jù)復(fù)印件物業(yè)工程部2．交付裝修各項(xiàng)押金（即裝修押金、臨時(shí)水電押金、施工出入證押金、滅火器租用押金）物業(yè)財(cái)務(wù)部 3．交付審圖費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)物業(yè)財(cái)務(wù)部 4．簽署施工消防安全協(xié)議書物業(yè)保安部 5．交付施工人員證件復(fù)印件及照片辦理出入證物業(yè)保安部 6． 辦理施工許可證物業(yè)保安部 施工單位如需運(yùn)輸材料時(shí)，必須提前一日填寫運(yùn)輸申請(qǐng)表并由保安部負(fù)責(zé)人簽字同意。 質(zhì)量記錄 《二次裝修工程申請(qǐng)/委托書》 EDTB0309201 《業(yè)戶單元二次裝修審批表》 EDTB03092022. 施工單位報(bào)批進(jìn)場(chǎng)過程 報(bào)批 業(yè)戶向物業(yè)公司遞交圖紙，經(jīng)工程部初審（不超過2天），如無重大問題則要求業(yè)戶同時(shí)將施工方案報(bào)政府消防部門審批。 業(yè)戶委托的施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司必須向物業(yè)公司提交公司營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章），資質(zhì)證明的原件以及公司為現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人出具的委托書。收取臨時(shí)出入證按金成本費(fèi)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊(cè)》，并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定，便于日后管理。5．1．4新建房屋從驗(yàn)收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn)，尤其是要查對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。4．9 附屬工程及其他：4．9．1 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章4節(jié)的要求。4．6．2 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置；4．6．3 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準(zhǔn)確；4．6．4 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合GB5016992(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求；4．6．5 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動(dòng)聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角；4．4．2衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；4．4．3 樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。依據(jù)各施工項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改進(jìn)。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達(dá)這些意見時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢隆?。通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。1．3 質(zhì)量記錄： 《接管驗(yàn)收申請(qǐng)表》 EDTB03090012。工程項(xiàng)目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。2．4 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。1．9 協(xié)助總工程師進(jìn)行工作：a. 計(jì)算年度開支預(yù)算b. 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報(bào)價(jià)單的審核c. 監(jiān)管承判商進(jìn)行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)d. 工程結(jié)束后的驗(yàn)收素質(zhì)要求：1．10 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和作風(fēng)。1． 綜合維修工程師直接上級(jí)： 總工程師直接下屬： 綜合維修技工崗位職責(zé)：1．1 確保內(nèi)外裝修的正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員全面責(zé)任，并負(fù)責(zé)組織二次裝修工程管理工作。素質(zhì)要求：8．9 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。8．2 協(xié)助主管做好各種機(jī)械設(shè)備、燃?xì)庀到y(tǒng)的運(yùn)行管理，確保各種機(jī)械設(shè)備及燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。7．10 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。7．2 適時(shí)安排對(duì)中水、軟化水、生活水消毒系統(tǒng)進(jìn)行計(jì)劃維修、保養(yǎng)，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。6．8 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。5．12 持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書（任意兩種）及體檢合格證。5．5 每天檢查給排水系統(tǒng)的巡檢記錄、并對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。4．6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。3．13 工作經(jīng)驗(yàn)：2年以上的空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。3．7 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。2．14 持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書（任意兩種）及體檢合格證。2．7 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。具有組織空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。1．8 組織鍋爐、冷水機(jī)組等設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。崗位職責(zé)：1．1 確保空調(diào)采暖系統(tǒng)、各上下水系統(tǒng)的設(shè)備正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管理責(zé)任。7．9 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保樓弱電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。7．2 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，一旦出現(xiàn)故障，馬上進(jìn)行搶修。6．2 確保音響設(shè)備、電視接收及播放、消防、監(jiān)控、自控、手機(jī)對(duì)講等弱電系統(tǒng)的正常運(yùn)行，為物業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)服務(wù)。5．6 熟悉消防主機(jī)、樓宇自控主機(jī)的性能，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)處理，以最短的時(shí)間恢復(fù)正常運(yùn)行，處理不了的應(yīng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)設(shè)備廠家解決。4．12 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。4．5 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。3．12 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。3．5 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。2．10 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。作好強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)和弱電消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃安排和組織實(shí)施工作，使物業(yè)強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運(yùn)行狀況。1．15 自然條件：身體健康，年齡30歲以上。1．6 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。11． 外語水平：中級(jí)英文水平，能看懂設(shè)備型號(hào)及操作說明。4． 檢查并掌握大廈各系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收希⒓醋龀稣_判斷，采取有效措施及時(shí)解決。12． 文化程度：中專文秘專業(yè)以上學(xué)歷。4． 填報(bào)有關(guān)報(bào)表，經(jīng)總工程師簽字后上報(bào)總經(jīng)理室。17． 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大本以上或同等學(xué)歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓(xùn)。10． 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。2． 主持部門工作例會(huì)，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。. 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。能由社會(huì)承擔(dān)的工作,要盡量委托專業(yè)廠家承擔(dān)。 綜合維修職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新。如果無法處理時(shí)，馬上上報(bào)總工程師。 班組員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 實(shí)行24小時(shí)四班/三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并打印。 負(fù)責(zé)所有以上設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和運(yùn)行記錄。 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。 外判維修保養(yǎng)把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電室、冷凍機(jī)房、熱交換室、樓宇中央控制室等可能需要24小時(shí)值班；夜間值班從實(shí)際需要出發(fā)，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。第一章 人員架構(gòu)及管理范圍技工2人高級(jí)技工3人技工4人高級(jí)技工6人高級(jí)技工4人技工1人高級(jí)技工2人技工4人技工2人高級(jí)技工2人給排水主管1人空調(diào)主管1人強(qiáng)電主管1人弱電主管1人綜合維修工程師1人空水工程師1人電氣工程師1人資料員1人總工程師1人 架構(gòu)圖總?cè)藬?shù)：39人 物業(yè)管理工程部的主要職責(zé)工程部負(fù)責(zé)：A. 對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)B. 日常運(yùn)行管理C. 對(duì)業(yè)主、租戶開展有償服務(wù)D. 對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理E. 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容： 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。 負(fù)責(zé)物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)