【正文】 ，并接上地線，避免造成嚴(yán)重事故。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 工程安全管理規(guī)程 版本 1 頁(yè)碼 第 7 頁(yè)，共 7 頁(yè) 文件編號(hào) HBQCGC04 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 17 of 131 目的 確保各設(shè)備機(jī)房的 安全運(yùn)行。 規(guī)定 不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。 需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由工程主管填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，工程經(jīng)理簽名同意后方可施工，施工前應(yīng)清除現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確無(wú)火種方能離開； 工程部管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房?jī)?nèi)的滅火自救措施，工程部主管教導(dǎo)員工掌握各種滅火器材的性能及處理各種消防信號(hào)的正確方法； 當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記 錄責(zé)任區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警器和消防設(shè)備的情況； 機(jī)房?jī)?nèi)的走道、出入口要保持暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物品； 做好防火措施，發(fā)生電器火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持 “ 先斷電，后滅火 ” 原則； 火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作； 遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。 適用范圍 適用于工程部管轄區(qū)內(nèi)的所有設(shè)備房。 機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼 “ 機(jī)房重地，請(qǐng)勿進(jìn)內(nèi) ” 的告示牌；凡易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)所，高電壓、高溫等，在外圍的入口或通道等明顯位置掛貼規(guī)范的警示牌； 各系統(tǒng)的設(shè) 備必須在顯眼的位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)； 各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌； 機(jī)房鑰匙未經(jīng)該工程主管批準(zhǔn)并登記在冊(cè)，任何員工不得持有或隨意配制機(jī)房鑰匙； 未經(jīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)外來(lái)人員（包括參觀學(xué)習(xí)、施工等）禁止進(jìn)入機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來(lái)人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從工作人員的安排指導(dǎo)； 政府職能工作人員突然到場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，立即通知工程主管或工程部領(lǐng)導(dǎo)，并熱情接待，主動(dòng)配合，做好記錄。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備房管理制度 版本 1 頁(yè) 碼 第 1 頁(yè)，共 1 頁(yè) 文件編號(hào) HBQCGC06 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 19 of 131 目的 對(duì)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)備的運(yùn)行實(shí)行嚴(yán)格管理，確保設(shè)備運(yùn)行正常。 職責(zé) 部門主管負(fù)責(zé)其管轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備的運(yùn)行管理工作，設(shè)備人員負(fù)責(zé)運(yùn)行操作。 運(yùn)行值班人員在設(shè)備運(yùn)行時(shí) ,要按規(guī)定對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查、抄表記錄。 主管工作要求 ,并定期檢查各項(xiàng)運(yùn)行記錄 . 在運(yùn)行人員有臨時(shí)變動(dòng)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行合理調(diào)配，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。 部門經(jīng)理工作要求 按時(shí)聽取各主管關(guān)于設(shè)備運(yùn)行的情況匯報(bào)。 審核各主管提出的設(shè)備運(yùn)行的糾正預(yù)防措施 ,并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo) ,督促其有效實(shí)施。 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行中 ,按規(guī)定對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行定時(shí)檢查和記錄 ,發(fā)現(xiàn)異常立即關(guān)機(jī)或采取適當(dāng)?shù)拇胧┨幚?,保證設(shè)備安全。 絕對(duì)不允許設(shè)備帶病運(yùn)行。 適用范圍 適用于工程部管轄區(qū)內(nèi)的所有運(yùn)行設(shè)備設(shè)施。 工作制度 設(shè)備設(shè)施的維保工作 各主管必須制訂所管理設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃 ,對(duì)各設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)。 各主管是本管轄區(qū)設(shè)備設(shè)施維保的負(fù)責(zé)人 ,負(fù)責(zé)按計(jì)劃組織實(shí)施設(shè)備的維保工作。 每項(xiàng)維保必須要有記載 ,填寫 “ 設(shè)備保養(yǎng)記錄表 ”, 詳細(xì)記錄設(shè)備設(shè)施維保后的情況和性能指標(biāo)、維保的內(nèi)容、所處理的問題、處理的方法 ,以及維保后設(shè)備的狀況、性能指標(biāo) ,并交資料員存檔。 接報(bào)后主管與專業(yè)人員對(duì)該設(shè)備設(shè)施 進(jìn)行詳細(xì)檢查 ,確定問題原因后 ,制定維修方案。 完成檢修工作后填寫 “ 設(shè)備維修記錄單 ” ，由主管簽字確認(rèn)后 ,交資料員存檔。 每日巡檢保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行； 每月由工程經(jīng)理召集會(huì)同工程主管巡視工程部所管轄范圍，對(duì)設(shè)備、衛(wèi)生、安全等狀況進(jìn)行評(píng)比，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題限時(shí)整改； 工程主管每月根據(jù)設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、異常變化等情況編寫當(dāng)月工程報(bào)告，交工程經(jīng)理審閱； 工程經(jīng)理根據(jù)設(shè)備的數(shù)據(jù)記錄及工程主管的意見，每年總結(jié)編寫工程部設(shè)備性能狀況的評(píng)估。 部門根據(jù)實(shí)際損壞情況 ,尋訪外委檢修處及費(fèi)用等 ,填寫 “ 設(shè)備外委維修申請(qǐng)表 ” 上交公司領(lǐng)導(dǎo)處。 需要更換的設(shè)備設(shè)施 在設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障后 ,對(duì)于經(jīng)專業(yè)人員確認(rèn)無(wú)法修復(fù)的設(shè)備設(shè)施 ,由主管上報(bào)部門經(jīng)理。 經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后 ,實(shí)施購(gòu)買、安裝更換工作 ,并填寫 “ 設(shè)備更 換記錄 ” 。 適用范圍 適用于工程部管轄區(qū)內(nèi)的所有公共設(shè)備設(shè)施和設(shè)備房的巡視檢查 ,包括照明系統(tǒng)、管道系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備和土木金類等。 工作程序 值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間、路線和項(xiàng)目巡視檢查管轄的設(shè)備； 值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，隨時(shí)與工程主管保持聯(lián)系 ； 值班人員每次巡視均須在相應(yīng)的運(yùn)行日志上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄； 值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體情況，對(duì) “ 手動(dòng) ” 擋運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)監(jiān)控； 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表（電流、電壓、壓力、濕度表等）有缺陷、指示燈損壞、安全保護(hù)元件有變化均應(yīng)及時(shí)調(diào)整或更換，保證設(shè)備在完好的狀態(tài)下運(yùn)行； 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動(dòng)、泄漏等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告當(dāng)值工程主管，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大； 維修人員巡查時(shí)應(yīng)攜帶常用的維修配件和維 修工具，定期將損壞的維修配件返交倉(cāng)庫(kù)，以領(lǐng)取相應(yīng)數(shù)量的完好配件。 部門主管每天應(yīng)檢查 “ 工作日志 ” 并隨時(shí)抽查故障點(diǎn)，檢查維修人員的完成情況。 對(duì)二次裝修定期巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)要求施工方或業(yè)主進(jìn)行整改。 適用范圍 適用于工程部管轄區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)公共設(shè)備設(shè)施 標(biāo)準(zhǔn) 電力變壓器 變壓器本體位置正確 ,注油量、油號(hào)準(zhǔn)確 ,油位清晰 ,油箱無(wú)滲油現(xiàn)象 ,器身表面干凈清潔 ,油漆完整。 與變壓器連接的線路緊密 ,連接螺栓的鎖緊裝置齊全 ,瓷套管不受外力 .器身各附件連接的的導(dǎo)線有保護(hù)管 ,零線沿器身向下接地裝置的線段固定牢靠。 高壓開關(guān)柜 柜體外觀無(wú)灰塵、無(wú)油漆剝落。 接地支線敷設(shè)連接緊密、牢固 ,需防腐部分涂漆均勻無(wú)遺漏。 柜內(nèi)設(shè)備及接線完整齊全、固定牢靠 ,操作部分動(dòng)作靈活 \準(zhǔn)確。 接地支線敷設(shè)連接緊密、牢固。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 版本 1 頁(yè)碼 第 1 頁(yè)，共 4 頁(yè) 文件編號(hào) HBQCGC10 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 24 of 131 電器內(nèi)部件完整 ,絕緣器件無(wú)裂紋缺損 ,電器的活動(dòng)接觸導(dǎo)電部分接觸良好 ,觸頭壓力符合電器技術(shù)條件 ,電刷能上下活動(dòng) ,集電環(huán)表面平整清潔。 配電器 箱體內(nèi)外清潔 ,箱蓋開閉靈活 ,箱體油漆完整 ,箱內(nèi)結(jié)線整齊。壓板連接時(shí) ,壓緊無(wú)松動(dòng)；螺栓連接時(shí) ,防松墊圈與配件齊全。 電機(jī) 電機(jī)外觀無(wú)灰塵 ,油漆完整均勻。 電刷與換向器或集電環(huán)接觸良好 ,在刷握內(nèi)能上下活動(dòng) ,電刷壓力正常 ,引線與刷架連接緊密、可靠 ,繞線電機(jī)的電刷抬起裝置動(dòng)作可靠 ,短路刀片接觸良好。 避雷針 (網(wǎng) ) 高度位置正確 ,固定牢靠 ,防腐良好 ,針體垂直 .避雷網(wǎng)規(guī)格尺寸和彎曲半徑正確 ,設(shè)有標(biāo)志燈的避雷針 ,燈具完整 ,顯示清晰。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 版本 1 頁(yè)碼 第 2 頁(yè)，共 4 頁(yè) 文件編號(hào) HBQCGC10 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 25 of 131 風(fēng)機(jī)類 風(fēng)機(jī) 外殼清潔 ,油漆完整 ,無(wú)嚴(yán)重磨損及腐蝕 ,無(wú)漏風(fēng)現(xiàn)象發(fā)生。 風(fēng)機(jī)、風(fēng)管保溫部分完好 ,外觀整潔 ,軟接頭等接頭處無(wú)滲漏現(xiàn)象。 聯(lián)軸器或皮帶輪、三角帶完好 ,保護(hù)牢靠。 各類閥門外觀無(wú)銹蝕 ,開關(guān)靈活可靠。 連接風(fēng) 機(jī)和電動(dòng)機(jī)的聯(lián)軸器潤(rùn)滑正常 ,無(wú)硬化現(xiàn)象發(fā)生 ,風(fēng)機(jī)葉片無(wú)腐蝕現(xiàn)象、無(wú)表 面附著物。 冬季冷卻塔應(yīng)采取防凍措施。 水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)后 ,應(yīng)及時(shí)在運(yùn)轉(zhuǎn)部件和泵的接口處涂抹冷油脂進(jìn)行保養(yǎng)。 泵軸變曲度、密封環(huán)與水輪密封口的徑向間隙符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 冷水機(jī)組 日常維護(hù) ： 機(jī)組外觀清潔 ,保溫外護(hù)層等完整 ,儀器、儀表讀數(shù)正確 ,各類閥門開啟靈活自如。 主電動(dòng)機(jī)運(yùn)行狀況良好 ,運(yùn)轉(zhuǎn)電流不得超過其額定電流 ,且電流表指 針不得出現(xiàn)大幅度擺動(dòng) ,運(yùn)行時(shí)的表面溫度以不過熱和不結(jié)露為宜。 檢查抽氣回收裝置 ,確保排氣閥在規(guī)定排氣壓力值時(shí)自動(dòng)排氣 ,拆檢后應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行氣密性、真空試驗(yàn)。 檢查制冷和潤(rùn)滑系統(tǒng)符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，否則更換。 檢查主電動(dòng)機(jī) ,使其符合電機(jī)維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 安全開關(guān)及限位開關(guān)、觸點(diǎn)接觸良好 ,開關(guān)壓力有效 ,接線無(wú)松動(dòng)。 電纜無(wú)松動(dòng) ,外表無(wú)破損 ,隔音橡膠墊能安全壓縮 ,無(wú)損壞。 緩沖器無(wú)松動(dòng)、無(wú)銹蝕損壞 ,表面油缸油量足夠 ,動(dòng)作靈活。 操縱盤各開關(guān)功能齊全無(wú)缺損。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 版本 1 頁(yè)碼 第 4 頁(yè)，共 4 頁(yè) 文件編號(hào) HBQCGC10 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 27 of 131 目的 規(guī)范部門職責(zé)范圍內(nèi)的各項(xiàng)維修工作 ,保證各項(xiàng)維修工作按時(shí)、保質(zhì)保量的完成 ,并滿足業(yè)主 /客戶的服務(wù)需求。 保修范圍：凡室內(nèi)土建、水、電、安裝項(xiàng)目均屬保修內(nèi)容，但業(yè)主在二次裝修過程中自己造成的損壞和安全隱患易損易耗品非質(zhì)量原因的損耗不屬保修范圍。 在保修期中發(fā)現(xiàn)問題由工程部督促施工單位 3 天之內(nèi)維修好，如不能及時(shí)保修工程部按保修協(xié)議進(jìn)行處理 ，如發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題要上報(bào)管理處經(jīng)理。 處理管理處派發(fā)的有償服務(wù) “ 維修單 ” 。 到達(dá)維修地點(diǎn) ,有門鈴時(shí)輕按門鈴并自報(bào)單位名稱及部門 ,按鈴時(shí)間不要過長(zhǎng)；無(wú)人應(yīng)答再次按鈴 ,按鈴時(shí)間加長(zhǎng)。 如業(yè)主 /客戶開門 ,有禮貌地向業(yè)主 /客戶問好 ,并出示工作牌 ,表明身份，征詢業(yè)主 /客戶的意見 ,是否可以進(jìn)入房間工作 ,當(dāng)聽到業(yè)主 /客戶肯定的答復(fù)后方可進(jìn)入。進(jìn)門前不要將門推開一條縫向室內(nèi)探頭探腦 ,也不要一只腳在門內(nèi)一只腳在門外與業(yè)主 /客戶講話 .無(wú)人應(yīng)答時(shí) ,可等候 3 分鐘；如確信業(yè)主 /客戶不在 ,填寫 ” 服務(wù)留言條 ”, 塞入業(yè)主 /客戶門內(nèi)。 修理完畢 ,收好維修工具 ,用自備抹布將弄臟的部位擦拭干凈 ,將殘損配件及地面衛(wèi)生清理打掃干凈。 當(dāng)著業(yè)主 /客人面試用 ,證實(shí)報(bào)修部位恢復(fù)正常時(shí)應(yīng)這樣說(shuō)： “ 您好 !已經(jīng)修好了 ,請(qǐng)?jiān)囉?” 。 如實(shí)填寫維修單 ,收取維修服務(wù)費(fèi)用，請(qǐng)業(yè)主 /客戶對(duì)維修質(zhì)量 \服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名 .這時(shí)應(yīng)說(shuō)： “ 不好意思，請(qǐng)?zhí)嵋庖姟?” 在業(yè)主 /客戶房間維修時(shí)，除了爭(zhēng)時(shí)間、搶速度、保質(zhì)量外，還要注意 “ 三輕 ” ，即走路輕、說(shuō)話輕、操作輕。 回管理處后 ,維修人員將維修單及維修服務(wù)費(fèi)用交還 服務(wù)中心以對(duì)此事進(jìn)行回訪。 在業(yè)主 /客戶認(rèn)可并簽署相關(guān)協(xié)議的情況下 ,工程部組織人員進(jìn) 行特約服務(wù)。 處理急修服務(wù) 如出現(xiàn)緊急故障時(shí) ,工程部維修人員按《設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中相應(yīng)內(nèi)容規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。 管理處內(nèi)部派工單維修 在工程部?jī)?nèi)需進(jìn)行維保或檢修工作時(shí) ,部門主管對(duì)進(jìn)行的維修工作填寫 “ 內(nèi)部工作派工單 ” 交維修人員完成。 當(dāng)其他部門人員發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施故障后 ,將維修項(xiàng)目通知客戶服務(wù)部 /客戶服務(wù)中心 , 客戶服務(wù)部 /客戶服務(wù)中心接到通知后 ,將詳細(xì)情況填寫在 “ 業(yè)主訴求回訪記錄表 ” 中 .并下發(fā)內(nèi)部工作派工單給維修人員以檢查維修。 維修人員維修時(shí)在技術(shù)規(guī)范上必須遵守《日常維修工作操作規(guī)程》和各類專業(yè)操作規(guī)程中的相關(guān)內(nèi)容，在服務(wù)規(guī)范上遵守 “ 員工行為規(guī)范 ” 中的相關(guān)內(nèi)容。 技術(shù)規(guī)范 水暖部分 疏通工作 : 確認(rèn)堵塞部位 切斷水源 懸掛停止使用標(biāo)志 進(jìn)行疏通 恢復(fù)使用 更換設(shè)施或維修設(shè)備 : 切斷供水水源 進(jìn)行工作 恢復(fù)使用 強(qiáng)電部分檢查 切斷供電電源 進(jìn)行維修 試用 恢復(fù)供電 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 日常維修工作操作規(guī)程 版本 1 頁(yè)碼 第 3 頁(yè)，共 4 頁(yè) 文件編號(hào) HBQCGC