【正文】 報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應(yīng)懸掛“報廢”標識。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 22/119 22 機房評比。 評比內(nèi)容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道 潔凈完好狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他設(shè)備狀況、總體印象。 《設(shè)備卡》。 《設(shè)備停用／封存／報廢／審批表》。 相關(guān)支持文件 《維修部所有標準作業(yè)規(guī)程》。 范圍 本程序適用于所管轄物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的管理。 工作程序 工作流程 工程部根據(jù)“物業(yè)管理委托合同”《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》（建設(shè)部[1995]120 號）、《關(guān)于加強電梯管理的暫行規(guī)定》（建設(shè)部 [1994]667 號）、《關(guān)于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則》（建設(shè)部建計 [1995]187 號）按《服務(wù)實現(xiàn)過程策劃控制程序》對設(shè)備、設(shè)施管理進行策劃，制定《設(shè)備操作流程》、《設(shè)備維護保養(yǎng)及檢驗規(guī)程》、《機房管理辦法》等。 運行組根據(jù)《設(shè)備操作流程》、《機房管理辦法》對設(shè)備運行實施監(jiān)控，并做好運行記錄。 工程部應(yīng)建立公共設(shè)施臺帳（包括標識標牌）并負責公共設(shè)施的日常維護保養(yǎng)。 管理策劃 建立臺帳 制定計劃 實施保養(yǎng) 監(jiān)視測量 不合格處置 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 26/119 26 設(shè)備設(shè)施管理的監(jiān)視按《監(jiān)視和測量控制程序》實施。 各種記錄每月交管理處統(tǒng)一保存。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對測量設(shè)備從配置、校準、使用至管理各個環(huán)節(jié)的控制。 管理處經(jīng)理負責審核測量設(shè)備的采購計劃。 程序要點 測量設(shè)備的范圍。 按裝置可分為安裝于固定管道、設(shè)備上的；移動使用的。 按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測試軟件。 數(shù)量滿足使用需要。 測量設(shè)備的采購。 采購計劃或申請應(yīng)詳列所需采購測量設(shè)備的下列資料： a) 名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級； 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 28/119 28 b) 數(shù)量、該產(chǎn)品的標準代號（盡可能做到）、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱。 測量設(shè)備采購進公司后，應(yīng)按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。 測量設(shè)備的管理。 b) 對測量設(shè)備逐一進行編號標識，其要求為： 采用符號和順序進行編號，示例如下： — 符號規(guī)則如表一： 裝置符號 H 移動使用測量設(shè)備 G 固定裝置上的測量設(shè)備 類型符號 C 測量尺寸的測量設(shè)備 D 測量電參數(shù)（如電壓、電流、電阻、電功率） Z 測量重量用測量設(shè)備 P 測量壓力、真空度用測量設(shè)備 本表未作規(guī)定的，由專職管理人員依據(jù)上述原則予以規(guī)定； — 標識方法應(yīng)按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行，一般采用帶色彩（如紅、黃色）的不干膠紙編號后粘 貼于測量設(shè)備適宜部位的方法實施。測量設(shè)備的校準周期根據(jù)其使用頻率及測量 設(shè)備精度等級確定，如表二： 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 29/119 29 測量尺寸的 校準周期為 2年 測量電參數(shù)的 校準周期為 2年 測量重量的 校準周期為 2年 測量壓力的 校準周期為 2年 裝于設(shè)備上，但不能拆卸的測量設(shè)備 隨設(shè)備大修時進行校準 法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的測量設(shè)備 法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定校準周期進行校準 d) 按確定或規(guī)定的校準周期將測量設(shè)備委托國家授權(quán)的計量監(jiān)督檢測單位進行校準，并辦理相關(guān)委 托手續(xù)。 測量設(shè)備的使用。 使用人員應(yīng)熟悉測量設(shè)備的使用，正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設(shè)備，并確保在校準的有效期內(nèi)使用。 當發(fā)現(xiàn) 測量設(shè)備失準時，應(yīng)對已測量或計量的結(jié)果進行復(fù)查， 消除由于失準可能造成的影響。 測量設(shè)備的限制使用和報廢。無法限定區(qū)段和范圍的，可送有關(guān)單位檢修，檢修后經(jīng)校準合格方允許 使用，無檢修價值的予以報廢。 校準的委托。 維修部測量設(shè)備管理人員在委托校準時，應(yīng)將送交校準設(shè)備的使用量值范圍列人委托書中，并請校準單位在校準報告／記錄中列出所使用校準設(shè)備型號、環(huán)境溫度、校準判定依據(jù)的國家標準代號。 本規(guī)程執(zhí)行情況作為相關(guān)員工績效考評的依據(jù)之一。 《測量設(shè)備校準動態(tài)記錄》。 《測量設(shè)備限制使用記錄》。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管理的供配電設(shè)施進行 管理 職責 維修部主管負責配電設(shè)備設(shè)施運行的實施情況。 變配電室值班電工負責供配電設(shè)備設(shè)施的運行管理。 變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開關(guān)柜、變壓器，每兩小時巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、電表箱。 巡視內(nèi)容： a) 變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運行是否超溫（ 8s℃）； 有無異常響聲或氣味； b) 各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常； c) 單相、三相電壓是否在額定值的土 10%范圍以內(nèi)，是否超載運行； d) 各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡； e) 防小動物設(shè)施是否完好； f) 接地線有無銹蝕或松動； g) 各種臨時用電接駁情況； h) 各種標示牌 、標示物是否完好； 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 32/119 32 i) 安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置； j) 按時開關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)路燈、燈飾或噴水池，及時維修好轄區(qū)內(nèi)路燈。整改時應(yīng)嚴格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標準作業(yè)規(guī)程》和《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定。 觸電處置。 a) 拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器； b) 用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線； c) 用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源； d) 防止觸電者在斷電后跌倒； e) 如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行診治，密切注意其癥狀變化； f) 如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電 者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院； g) 如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認為其已死亡，應(yīng)當立路對其進行人工呼吸。 配電柜自動空氣開關(guān)跳閘的處置： a) 判斷跳閘原因（短路或過載）； b) 查清楚負載種類及分布情況； c) 對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告組長／主管，請求支援解決； d) 如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 33/119 33 變配電房發(fā)生水浸時的處置： a) 視進水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)； b) 堵住漏水源； c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水； d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水； e) 排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、風吹干、自然通風，更換相關(guān)管線等）； f) 確認濕水已消除（如各絕緣電阻達到規(guī)定要求），開機試運行，如無異常情況現(xiàn)，則可以投入正 常運行。 非值班人員不準進入機房，若需要進人，須經(jīng)機電維修部主管批準，并在值班人員陪同下方可進人機房。機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙。 機房內(nèi)應(yīng)當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。 交接班要求。 接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代，并查看《供配電設(shè)備設(shè)施運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《供配電設(shè)備設(shè)施運行日記》上簽名。 當值變配電室值班電工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量、無功用量）及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在（供配電設(shè)備設(shè)施運行日記）表內(nèi)。 記錄 《供配電設(shè)備設(shè)施運行日記》。 《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程》。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。 維修部主管負責組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 管理部負責向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。 每年的 12月 15 日之前，由機電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 《電梯維修保養(yǎng) 年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； b) 備品、備件計劃； c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； d) 預(yù)計費用。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 37/119 37 電梯維修保養(yǎng)安全操作。 檢修過程中的安全注意事項。 b) 人在轎頂上工作時，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈以防滑倒。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準開動 電梯。 e) 檢修電器部件時應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動運行。最好使用手電筒。 h) 底坑深度超過 1 ． 5M 的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。應(yīng)盡量避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽。 k) 檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到： — 將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上； — 清 點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； — 送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改； — 通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運行。 每 3 個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng)。 檢查曳引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，如有則應(yīng)更換彈性圈，檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應(yīng)擰緊。制動器溫升不超過 60度。 限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常 磨損，如磨損嚴重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好無油污；限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物，發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。 檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動處加 潤滑油，安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間除應(yīng)為 2一 4mm。 清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 39/119 39 觸點有無打火、熔焊、積炭現(xiàn)象，如有則應(yīng)進行整修 ，整修達不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無松動、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應(yīng)處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應(yīng)予以更換。 清除轎門、各廳仃導(dǎo)軌的灰塵、油污。 檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應(yīng)修理，門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注人潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關(guān) 操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時更換。要求門刀距廳門地坎 58mm，運行中門刀不能碰門轆，門刀與門軸轆間隙為 3mn，廳門不能從外面用手扒開。 檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量（正常應(yīng)為 2/3 油盒），缺油應(yīng)及時加好；檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、彬脹， 如開裂、膨脹則應(yīng)更