【正文】 理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊(cè) 文件編號(hào) CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁(yè) 次 11/119 11 4．服務(wù)標(biāo)識(shí)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范服務(wù)標(biāo)識(shí)的使用與設(shè)置，為小區(qū)住戶的居家工作生活提供方便。 能熟練進(jìn)行電腦操作，每分鐘打字達(dá) 80 個(gè)以上；能擬寫(xiě)簡(jiǎn)單文稿；具備對(duì)文件檔案進(jìn)行分類管理的能力。 具備電工、鉗工、土建、給排水等方面的技術(shù)水平；熟悉各類小區(qū)設(shè)施設(shè)備。 能組織編制本部門各類管理制度、規(guī)范、專題報(bào)告和工作總結(jié)；制定設(shè)施、設(shè) 備更新及維修保養(yǎng)計(jì)劃和方案，并能組織檢查和落實(shí)。 請(qǐng)假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告主管，并由主管安排合適的替班人員。待處理故障后才能下班。 積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時(shí)無(wú)條件地迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，配合處理故障。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊(cè) 文件編號(hào) CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁(yè) 次 9/119 9 水泵房運(yùn)行工崗位職責(zé) 熟悉和掌握泵房各臺(tái)設(shè)備、設(shè)施的原理、性 能和數(shù)據(jù)，配合并協(xié)助維修人員進(jìn) 行設(shè)備維修保養(yǎng)工作。 管好配電房?jī)?nèi)各種資料、圖表、工具、儀器和消防器材。 經(jīng)常對(duì)變壓器、配電器、電容進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，不能排除的要及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)組織檢修。 工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，定期巡查園區(qū)安防監(jiān)視、樓宇對(duì)講、消防控制系統(tǒng)的工作狀況；巡查各棟弱電箱，弱電門鎖的完好狀況。 小區(qū)內(nèi)弱電系統(tǒng)的管理中心位于 A車庫(kù)中控室，所以信息集中于此。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。 做好小區(qū)的用電線路、設(shè)備設(shè)施的維保工作，保證小區(qū)公共照明正常，合理使用能源。 對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主應(yīng)做文明服務(wù)，做好對(duì)管 理制度及規(guī)章制度的耐心解釋，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)處理好業(yè)主的各種投訴。 不得在住戶家里亂翻東西，或有偷竊行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所予以辭退。 急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)應(yīng)立即完成。 愛(ài)護(hù)工具，合理使用工具，在每次使用后，應(yīng)保 養(yǎng)后入庫(kù)，入庫(kù)前，必須對(duì)領(lǐng)出工具的性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查是否完好無(wú)損，若有損壞、遺失，要查清原因劃清責(zé)任，報(bào)管理處經(jīng)理處理。保持小區(qū)污水不外泄，環(huán)境清潔。 加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)，具備工民建的基礎(chǔ)知識(shí)，能識(shí)施工圖紙，繪制簡(jiǎn)單的平面圖，結(jié)構(gòu)詳圖，管線大致系統(tǒng)圖，能清楚的在圖上標(biāo)出發(fā)生故障的位置。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊(cè) 文件編號(hào) CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁(yè) 次 6/119 6 督促維保公司確保機(jī)房設(shè)備設(shè)施良好的清潔狀態(tài)。 遵守維修服務(wù)規(guī)范，服務(wù)周到，態(tài)度熱情。其職責(zé)如下： 電梯維修工必須充分了解掌握電梯性能。 做好值班 室內(nèi)外的清潔工作。 及時(shí)進(jìn)行設(shè)備的維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)要及時(shí)，質(zhì)量要保證。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊(cè) 文件編號(hào) CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁(yè) 次 5/119 5 當(dāng)班期間及時(shí)巡視檢查上下系統(tǒng)設(shè)備和其它設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，并做好巡檢記錄。 負(fù)責(zé)本組員工的加班、值班安排和考勤，并及時(shí)上報(bào)行政人事部。 在完成好工程維修部日常工作和突發(fā)性工作的同時(shí)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施維修工作劃，對(duì)維修中存在的問(wèn)題提出合理的建議。 管鉗維修主辦崗位職責(zé) 在工程維修部主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織和安排管鉗組的維修工作。 負(fù)責(zé)抓好本組的安全工作，確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)、合理的正常運(yùn)行。 電工維修主辦崗位職責(zé) 工程維修主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織和安排電工的維修工作，對(duì)小區(qū)內(nèi)的所有機(jī) 電設(shè)備、配供電系統(tǒng)（含強(qiáng)、弱電系統(tǒng)）、公共照明系統(tǒng)等實(shí)施檢查、維修、保重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊(cè) 文件編號(hào) CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁(yè) 次 4/119 4 養(yǎng)工作，確保其正常使用，并做好詳細(xì)、規(guī)范的質(zhì)量記錄。 對(duì)維修難度較大的設(shè)施要到現(xiàn)場(chǎng)查看，并提出施工方案，負(fù)責(zé)對(duì)人員的組織、分工、材料的準(zhǔn)備和施工中的具體措施。 負(fù)責(zé)本部門員工每月的考勤匯總及餐票統(tǒng)計(jì)，并上報(bào)至行政人事部。 負(fù)責(zé)維修機(jī)具、材料申購(gòu)的編制，并按規(guī)定時(shí)間上報(bào)。 在設(shè)施設(shè)備方面出現(xiàn)緊急情況時(shí)，負(fù)責(zé)安排和指揮下屬員工處理、解決、并同時(shí)報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 組織相關(guān)部門實(shí)施二次裝修工程及資料的審批和裝修過(guò)程中的監(jiān)管及裝修完畢的完工檢查。 按策劃、實(shí)施、檢查、處理（ PDCA）循環(huán)方式，對(duì)小區(qū)的工程管理（含中修、小修）進(jìn)行有效策劃，組織實(shí)施并監(jiān)視、控制和進(jìn)行持續(xù)改造。 保持房屋建筑、設(shè)施設(shè)備和周遍環(huán)境完好與功能的隨時(shí)可使用性。 參與 物業(yè)管理的接管驗(yàn)收工作和二次裝修管理的配合工作，審核、辦理，對(duì)過(guò)程的監(jiān)督、檢查及驗(yàn)收工作。重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊(cè) 文件編號(hào) CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁(yè) 次 1/119 1 1． 加州城市花園物業(yè)管理有限公司 工程維修部職責(zé)機(jī)構(gòu)圖 強(qiáng) 電管理 總經(jīng)理 城市花園管理處 工程 維修部 弱 電管理 給 排 水維修 土建維修 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊(cè) 文件編號(hào) CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁(yè) 次 2/119 2 2．崗位職責(zé) 工程維修部職責(zé) 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的安全、經(jīng)濟(jì)、合理運(yùn)行及有效的技術(shù)改造和新技術(shù)的運(yùn)用。 負(fù)責(zé)維修成本的控制。 保持與相關(guān)方的溝通，建立良好的配合與協(xié)作關(guān)系。 負(fù)責(zé)對(duì)本部門屬下員工進(jìn)行職業(yè)意識(shí)和職業(yè)技能的培訓(xùn)，指導(dǎo)員工開(kāi)展工作，教育員工嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程。 負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的工程管理工作進(jìn)行隨機(jī)抽查和定期檢查。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 負(fù)責(zé)將維修信息傳遞至相關(guān)責(zé)任人實(shí)施，并將維修信息及時(shí)反饋至客戶服務(wù)中心。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 在完成好工程維修部日常工作和突發(fā)性工作的同時(shí)，負(fù)責(zé)實(shí)施工程維修部提出的工作計(jì)劃，對(duì)維修中存在的問(wèn)題提出自己的想法及解決的辦法。 在完成好本職工作的同時(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)本組員工的工作進(jìn)行檢查、督導(dǎo)和進(jìn)行業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)、學(xué)習(xí)、交流，并對(duì)維保工作提出合理化建議。 熟悉和掌握設(shè)施設(shè)備安裝技術(shù)、安裝位置、使用功能、技術(shù)參數(shù)等基本情況。 對(duì)小區(qū)給排水管網(wǎng)、消防設(shè)施和其它公共設(shè)施、設(shè)備實(shí)施檢查、維修、保養(yǎng)工作，確保正常使用，并做好相關(guān)的詳細(xì)、規(guī)范的質(zhì)量記錄。 負(fù)責(zé)抓好 本組的安全工作，確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備的安全、經(jīng)濟(jì)、合理的正常運(yùn)行。 給排水管道工崗位職責(zé) 熟悉給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、閥門、控制設(shè)施）和各種機(jī)械設(shè)備、供水設(shè)備的情況。 做好應(yīng)急（漏水或污水外溢等）搶修工作。記錄系統(tǒng)要完整并存檔保管。 做好交接班時(shí)的交接工作，在發(fā)生事故時(shí)必須配合下一班人員解決處理好事故后才能下班。 嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定及運(yùn)行使用、使用情況，電梯管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，運(yùn)行管理規(guī)程，維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，安全管理制度等各項(xiàng)規(guī)章管 理制度，對(duì)電梯進(jìn)行管理，維持正常運(yùn)行和使用。 當(dāng)電梯交專業(yè)公司養(yǎng)護(hù)時(shí)，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定和維保合同對(duì)維保單位進(jìn)行監(jiān)督、檢查、并進(jìn)行必要的協(xié)助配合；對(duì)維保單位電梯維保質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，以確保電梯正常運(yùn)行。 重大事項(xiàng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 必須具備熟練的施工技能，在熟悉自己專業(yè)的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)水、電、土建等基本知識(shí)和規(guī)范操作，爭(zhēng)取做到一人多能，適應(yīng)小區(qū)維修工作的需要。 在維修樓地面滲水時(shí)，必須準(zhǔn)確地找到漏、滲水的原因，做好一次修好，少返修或不返修。不得將工具私自外借，不得將庫(kù)房的常備材料私自送人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將被追究責(zé)任。 按管理處制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并上繳管理處，不得私自侵吞。 不得在修理家電時(shí)，偷竊配件或更換配件時(shí)以次充好，讓住戶蒙受損失。 注意人身安全，設(shè)備的安全，做到“預(yù)防為主，嚴(yán)格執(zhí)行本行業(yè)的安全技術(shù)操作規(guī)程，不得酒后上班，過(guò)度疲勞上班”。定期檢查，及時(shí)處理火災(zāi)隱患。 積極協(xié)助其它部門開(kāi)展工作，對(duì)工程的維修和整改提出合理化的建議。 因此，未經(jīng)同意非專業(yè)人員禁止進(jìn)入中控室。 做好弱電設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理不能處理的問(wèn)題應(yīng)向主管人員匯報(bào)。 認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行有關(guān)操作規(guī)程，熟悉設(shè)備分布、結(jié)構(gòu)性能、維修保養(yǎng)方法等；掌握安全用具和消防設(shè)備的使用辦法及觸電急救法；了解配電房的運(yùn)行方式、負(fù)荷情況、負(fù)荷調(diào)整辦法。 保持設(shè)備的清潔及環(huán)境的衛(wèi)生。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備安全操作規(guī)程，在設(shè)備運(yùn)行中勤聽(tīng)、勤看、勤檢查，定期巡回檢查泵房水池及高區(qū)生活給水等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不能處理的應(yīng)及時(shí)上報(bào)。 電氣維修工崗位職責(zé) 嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其它工作和任務(wù)。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好日夜班的交接班工作。 每月必須進(jìn)行一次分管設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。 搞好班內(nèi)外的清潔工作。 具備大專以上學(xué)歷；從事物業(yè)維修管理工作 2年以上；會(huì)電腦操作；有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證或相應(yīng)的中級(jí)職稱證；限男性，年齡 50 歲以下；身體健康，精力充沛。 有高中（相似高中）以上學(xué)歷；有國(guó)家通用工種上崗證；從事維修（水泵運(yùn)行）工作 1年以上；限男性：年齡 50 歲以下；身體健康、精力充沛。 具備大專以上學(xué)歷，年齡在 28 歲以下；身體健康、有活力。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司各類服務(wù)標(biāo)識(shí)的設(shè)置、使用、控制工作。 凡在物業(yè)管理服務(wù)工作中容易引起識(shí)別錯(cuò)誤或不方便住戶生活不便于物業(yè)管理工作進(jìn)行的地方均應(yīng)設(shè)置和使用服務(wù)標(biāo)識(shí)。工作卡應(yīng)明顯標(biāo)識(shí)出該工作人員的姓名、編號(hào)、工種、崗位職務(wù)和投訴電話，便于住戶識(shí)別、記憶。門牌要求制作精美、標(biāo)識(shí)出公司或部門名稱、結(jié)實(shí)耐用；指引牌要求精美雅致、清晰指引出方向或位置、結(jié)實(shí)耐用。 a) 提供給住戶的《住戶手冊(cè)》或其他公開(kāi)文件，如通告、公告、通知均應(yīng)明確標(biāo)識(shí)出發(fā)文部門、適用范圍和必要的溝通、服務(wù)電話。 b) 整個(gè)小區(qū)的街道 b) 緊急疏散通道用消防疏散照明指示燈標(biāo)識(shí)出通道位置及逃生方向。 停車場(chǎng)及泊車位和行駛限制速度，以標(biāo)示牌、一車位線和禁停線予以 標(biāo)識(shí)。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊(cè) 文件編號(hào) CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁(yè) 次 13/119 13 便于識(shí)別。 具有可追溯性： a) 需要講行追溯的標(biāo)識(shí)應(yīng)具有惟一性，如編碼、編號(hào)、日期、來(lái)源、相關(guān)人員簽名等； b) 有追溯性要求的標(biāo)識(shí)（如記錄、合同、單據(jù)、憑證）不允許有非授權(quán)的涂改。 4． 4． 3 審核通過(guò)后報(bào)總經(jīng)理審批。 4． 5． 2 對(duì)于有追溯要求的記錄等標(biāo)識(shí)由經(jīng)辦部門或公司保存，保存期詳見(jiàn)各個(gè)具體工作的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 3． 0 職責(zé) 3． 1 裝修辦負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)的審批及重大違章裝修的處理。 3． 5 保安部負(fù)責(zé)裝修施工人員管理。 4． 1． 1 申請(qǐng)：住戶需提前 7 日向裝修辦提出裝修申請(qǐng)（租戶必須持業(yè)主委托書(shū)）： a) 申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》各款內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)圖紙，室內(nèi)裝修說(shuō)明書(shū)； b) 如果住戶自請(qǐng)施工隊(duì)，尚須附裝修施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份（住戶申請(qǐng)裝修項(xiàng)目少或簡(jiǎn)單的除外）； c) 裝 修較大商業(yè)商鋪、娛樂(lè)場(chǎng)所時(shí)，需提供城市消防部門的審批文件。對(duì)不肯承諾的住戶，不得同意裝修開(kāi)工。 d) 裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，住戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到裝修辦辦理有關(guān)手續(xù)。 要求住戶簽署《裝修安全責(zé)任書(shū)》，并將之附在《裝修申請(qǐng)表》后。 a) 裝修辦在住戶和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知機(jī)電維修部開(kāi)通住戶水電，并告訴住戶可進(jìn)場(chǎng)裝修。 保安部負(fù)責(zé)按《封閉小區(qū)物品／人員出人管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《治安巡邏標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》及《出租屋暫住人員、施工人員及“三無(wú)”人員管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》對(duì)施工人員進(jìn)行管理。裝修如無(wú)違章情況，按以下程序辦理；如發(fā)現(xiàn)有違章情況，