【正文】 ： —— 人。 ，保證最大限度的節(jié)能。 部 工作職能 DCYX— YF— GZSC— GCC02 公寓、寫字樓 設備設施的管理、運行、維護，建立設備管理臺帳。 建立設備安全運行制度，建全崗位責任制，定期巡回檢查、維修保養(yǎng)，及時做好設備運行記錄管理，保存好設備維修記錄。 100%。 100%。 ，并嚴格執(zhí)行；修舊利廢降低維修成本。 、日常維護及使用管理。 、更新及重大環(huán)境因素的評價工作。 DCYX— YF— GZSC— GCC04 負責制定公寓、寫字樓內的公共設施、建筑物、設備系統(tǒng)的有關管理規(guī)章制度。 ，處理業(yè)主對本部門工作的投訴意見。 ，及時糾正和處理違章違紀現(xiàn)象。 ，定期組織各級員工的專業(yè)技術學習及職業(yè)道德的培訓，并應定期考核。能正確使用各種圖紙、資料，能合理運用工程圖紙、資料管理系統(tǒng)。善于總結經(jīng)驗教訓，逐步采用新技術、新工藝進行改造，使設備、系統(tǒng)更加完善， 對所轄設備負有管理責任 。監(jiān)督本專業(yè)人員遵守項目部的各項規(guī)章制度，對違反人員應及時進行教育或給予處罰。 同各相關專業(yè)一起對項目部的設備進行維護保養(yǎng)和搶修。 監(jiān)管二裝，確保施 工質量符合工程部要求及有關規(guī)范；工程竣工后驗收。 ，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施，防止隱患釀成大故障。 ，使地面、窗臺、設備表面不留積塵。 ，不私自調整設備的運 行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值等。 ，保 證按時完成工作 任務。 發(fā)生事故時，維修人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱。聽從領班的工作安排，完成領導交給的其它工作。 負責消防系統(tǒng)定期檢測及維修保養(yǎng)，有線電視系統(tǒng)的運行、測試及檢修，樓宇自控系統(tǒng)的操作、維護及保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)的維修、調整及保養(yǎng)。 熟悉各設備的性能，發(fā)生故障時應能及時處理，處理不了的應及時聯(lián)絡設備廠家解決。 嚴格執(zhí)行 職工守則和公司規(guī)章制度，確保所屬系統(tǒng)的正常運行。 第 13 頁 共 104 頁 房地產智庫 運行中的電梯出現(xiàn)緊急情況，應首先保持鎮(zhèn)定，立刻報告主管，同時趕赴現(xiàn)場，以便采取“應急方案”。 嚴格執(zhí)行員工守則和公司規(guī)章制度，確保系統(tǒng)的正常運行。 對所轄設備負有管理責任 。按期組織設備的檢修工作，提高設備運行完好率，遵守環(huán)保法律法規(guī)，執(zhí)行國家 /地方環(huán)保要求，確保污水排放不超標。同時做好能源分析。 熟悉和掌握所有設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其正常運行。 做好二裝監(jiān)管和工程竣工后的驗收并填寫驗收記錄。 ，確保人身和設備安全。 ，不私自調整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值等。 按照領班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容，協(xié)助領班做好設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃的安排組織實施。 發(fā)生事故時，維修人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，完成后填寫事故報告，交主管審閱。 協(xié)助領班做好本專業(yè)技術檔案的建立和管理、維修保 養(yǎng)記錄，以便于從中總結經(jīng)驗教訓，逐步采用新技術、新工藝，使給排水系統(tǒng)的功能更加完善。 ，要向領班報告所在的工作地點，修理完工后回班組待命。 負責做好木工現(xiàn)場和油漆現(xiàn)場的防火安全和清潔工作，做到安全生產。 第 16 頁 共 104 頁 房地產智庫 定期做好設備的清潔保養(yǎng)工作。 5． 0規(guī)章制度 DCYX— YF— GZSC— GCC05 執(zhí)行表格：《配電室值班記錄》 表格編號： DCYX YFGZSCGCC05– J03 。 的衛(wèi)生。 ，除在交接班時口頭講述清楚之外，還要認真填寫在記錄上。 ，及時匯報。 ，除公事外直撥電話不準使用。 每天檢查直流屏的電壓，指示應正常。 《調度規(guī)程、電氣設備安全運行管理制度規(guī)程》及工程部的指令進行倒閘操作。倒閘操作前根據(jù)操作票內每操作完一步，即應該核對，由監(jiān)護人在操作項目前劃“√”；操作中發(fā)生疑問時，必須立即 向電氣負責人報告，待明確后再進行操作，不準擅自更改《操作票》。《操作票》應按操作順序填寫，不應涂改，禁止使用鉛筆填寫。用高壓操作工具拉、合開關，操作室外設備時穿絕緣靴，帶絕緣手套。 ，否則產生一切后果自負。 ，并堅守工作崗位。 嚴禁油料、清潔劑遺漏在設備上。 配電室全部機電設備，由配電室人員負責管理和值班，停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，無關人員禁止進入配電 室。 ：室內是否有異味，記錄電壓，電流，溫度，電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電器運行聲音、補償柜運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時修理與報告。 、保持室內清潔，防止小動物進入配電室。 工程部根據(jù)項目部要求，請業(yè)戶填寫《臨時用電申請表》，應詳細填寫所用電負荷性質、設備容量、保護方式及參數(shù)、臨時用電線路圖等內容。 使用功率大的用電設備應使用自動空氣開關 /漏電開關控制。 。 第 20 頁 共 104 頁 房地產智庫 電梯是高層建筑不可少的運載工具，愛護電梯設備和保持電梯的清潔是大家的義務和責任。 電梯 是特種設備，每年要上報國家特種設備技術監(jiān)督局，并配合做好年檢工作。 在日巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題及故障和處理結果，應以書面形式記錄在巡檢記錄上，每月交工程部有關人員存檔。在節(jié)假日對電梯進行維保工作時，必須提前 通知電梯負責人和工程部批準后，方可進行。 工程部電梯負責人每月對電梯維保公司的維保人員進行月工作評定 《 維修保養(yǎng)月 第 21 頁 共 104 頁 房地產智庫 考評表 》 ，經(jīng)主管簽字確認后，由工程部存檔，做為明年選擇維保單位的工作依據(jù) 。 ，接班人員核對并確認后簽字。 ，必須提前 2小時通知領班，由領班暫代交接事宜，未經(jīng)允許不可私自倒班、換班。 執(zhí)行表格： 《 鍋爐供暖運行記錄表》、《 測溫記錄表》 表格編號： DCYX YFGZSCGCC05– J0 DCYXYFGZSCGCC05J13 ，本項目供暖保障工作由公寓、寫字樓項目工程部負責按時供暖。隨時檢查設備，及時發(fā)現(xiàn)異常情況并及時處理。 對系統(tǒng)水質及時檢查化 驗，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 所有管道中的閥門，未經(jīng)領班同意不得隨意打開和關閉，如需要檢修，需經(jīng)領班同意方可掛牌進行。 機房內的設備、管道、閥門等部件檢修完之后，應將損壞的保溫層、油漆恢復原樣并將雜物運出機房。 當班人員應加強本區(qū)域設備的巡視工作，通過眼看、手摸、耳聽、鼻嗅 、身體感覺等手段逐項檢查，及時發(fā)現(xiàn)隱患并處理，確保設備正常運行。 凡是外單位參觀及聯(lián)系工作，必須經(jīng)過項目部經(jīng)理批準方可進入鍋爐房。 鍋爐房值班人員必須經(jīng)嚴格考核，并持有特種操作證方可上崗。 要熟悉值班室內存放的滅火設備的位置、性能及使用方法。建立外來人員登記制度。 每周檢查閥門盤根，視情況進行充填更換，消除跑、冒、滴、漏。 壓 力表每半年校驗一次，水位電眼每半年保養(yǎng)一次，抽出電極后，用細紗紙 打磨。 檢查設備運行情況（包括天然氣調壓站設備）和燃燒工藝是否正常。 檢查電機溫度、軸承溫度、水泵等設施工作是否正常。 每班下班前，對工作場地、設備、儀表、閥門、等打掃干凈 。 嚴格執(zhí)行ＧＢ１５７６鍋爐水質標準，加強水質監(jiān)督。 水處理人員要熟悉并掌握設備、儀器、藥劑的性能、性質和使用方法。 故處理報告制度 鍋爐事故分為爆炸事故和一般事故，當發(fā)生鍋爐事故時，應認真貫徹執(zhí)行《鍋爐壓力容器事故報告》； ，應立即將事故概況用各種快速方法報告單位主管部門和當?shù)貏趧硬块T，并立即組織調查； 爆炸事故發(fā)生后，除防止事故擴大、搶救人員和采用必要的措施外，一定要保護好現(xiàn)場，以備調查分析，應認真查清事故發(fā)生原因，提出改進的措施和對事故責任者的處理意見，根據(jù)調查結果填寫《鍋爐壓力容器事故報告書》，并附上事故照片，報送當?shù)貏趧硬块T； 發(fā)生鍋爐重大事故 的單位，應盡快將事故情況、原因及改進措施以書面報告當?shù)? 第 26 頁 共 104 頁 房地產智庫 有關部門； ，操作人員應及時處理，同時要認真填寫事故報告，組織全體同事認真分析造成事故的原因和責任，責任人要有書面檢查并向有關部門匯報； 造成事故的主要責任者要接受處理，包括經(jīng)濟處罰，行政處分及承擔法律責任。 MF8型干粉滅火器一個。 自覺認真地對本專業(yè)所轄區(qū)域內設備設施進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并上報主管領導。 。 ，負責監(jiān)督、檢查安全操作、維修工作。 《應急事件處理記錄表》，建立事故處理制度、事故分析制度。 執(zhí)行表格：《 設備設施維護保養(yǎng)記錄表》 表格編號： DCYX YF GZSCGCC05– J17 ，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目并填寫 《 設備設施維護保養(yǎng)記錄表》 。 ，如對客戶使用產生影響，必須提前三天通知客戶服務部，由客戶服 務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響的客戶做好充分準備。 進入客戶單元進行維修時，必須持派工單或者由客戶服務部人員事先與客戶聯(lián)系好，并帶領工程人員進入。 ，嚴禁產生大量灰塵及有毒或有刺激性的氣味，如有必要，必須采取防護措施，以免影響客人身體健康及正常辦公秩序。 維修完后，由客戶簽字確認。消除不了的應匯報領班，做好記錄，并采取措施防止異常擴大。 ，及時調整巡檢內容，或聽從領班其它安排。 ，編寫年度計劃，上報項目部領導批準。 執(zhí)行表格：《 空置房屋巡檢記錄表 》 表格編號： DCYXYF GZSCGCC05– J15 為保護好項目內空置房，兩個月進行一次的巡視檢查，其巡檢規(guī)定及項目如下： 、線路等。 ，尤其是在大雨過后 ，要及時檢查有無滲漏現(xiàn)象。 ，定期進行設備維護工作。 ，積極救護或搶修設備，盡快恢復正常工作。 ： a) 執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設備存在重大故障隱患； b) 重要零部件的更換、代替或加工修理； c) 系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)隱患或故障，必須在相關專業(yè)的巡檢記錄表備注欄中加以說明； d) 維修人員請假、加班、倒休等。 。 （工作需要除外），或將廢油、廢稀料倒入地溝內。 當火警發(fā)生時要保持鎮(zhèn)靜，及時采取緊急措施防止事故的進一步擴大和蔓延，必須服從上級命令，執(zhí)行各種操作必須準確迅速。 、 鍋爐 房等重要機電設備管理實行 24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄。 維修機電設備時，先準備好材料和采取相應的安全措施和技術措施，防止觸電及設備事故的 發(fā)生。 ，對發(fā)現(xiàn)的問題由項目工程部負責及時解決處理。 ，定期進行設備維護工作。 ，應嚴格執(zhí)行有關規(guī)定。遇熱能分解自燃的物品應儲存在陰涼通風的庫內。 。 （ 2） 工程主管講評本月工作，協(xié)調部門內各項工作。 b. 例會內容： （ 1） 安排當日主要工作，維修保養(yǎng)內容； 第 35 頁 共 104 頁 房地產智庫 （ 2） 落實例會各項工作內容； （ 3） 強調工作注意事項； 。 c消防器材表面無灰塵。 g墻面張掛物品無塵土干凈、整齊。 。 ，達標后上崗。 第 36 頁 共 104 頁 房地產智庫 執(zhí)行表格：《 培訓記錄表》、 表格編號： DCYXCX– B04 J05 新員工必須參加人力資源部組織的各項培訓學習，認真學習有關內容，以適應新單位的工作崗位要求。 工具如有丟失，完全由責任人負責賠償，特殊原因報請部門經(jīng)理，同意后辦理補領手續(xù)。 第 37 頁 共 104 頁 房地產智庫 員工使用工程工具時，必須認真愛護，不得損壞不得超工具使用范圍和使用強度進行操作，發(fā)現(xiàn)故意損壞者，除照價賠償外將給予嚴肅處理。 ，并為唯一，以便于了解設備設施的使用情況。 ，要制定出相應的“事故處理預案”。 執(zhí)行表格：《 月份工程維修材料統(tǒng)計表 》 表格編號： DCYXYF GZSCGCC05– J16 本著勤儉節(jié)約、杜絕浪費、防止丟失的原則，對本部門的設備設施、材料、工具等的領用進行統(tǒng)一管理。 工程主管要對各專業(yè)所使用的設備設施及材料、工具的性能，具備基本常識