【導(dǎo)讀】負責(zé)設(shè)備設(shè)施的安全、經(jīng)濟、合理運行及有效的技術(shù)改造和新技術(shù)的運用。負責(zé)實施設(shè)施設(shè)備的日常維護與保養(yǎng)，以及定期維護計劃的制定。負責(zé)開發(fā)過程中的質(zhì)量的監(jiān)理及有效的合理化的建議。的監(jiān)督、檢查及驗收工作。負責(zé)維修成本的控制。負責(zé)重要場所和公共場所，各類設(shè)施設(shè)備標(biāo)識的申請制作和保持。保持房屋建筑、設(shè)施設(shè)備和周遍環(huán)境完好與功能的隨時可使用性。保持與相關(guān)方的溝通，建立良好的配合與協(xié)作關(guān)系。負責(zé)實施限時服務(wù)承諾。接受管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的正常使用和完好。育員工嚴格遵守安全操作規(guī)程。牽頭組織新樓盤的前期介入的工程相關(guān)工作及相關(guān)驗收的工作。負責(zé)對小區(qū)的工程管理工作進行隨機抽查和定期檢查。負責(zé)本部門員工每月的考勤匯總及餐票統(tǒng)計，并上報至行政人事部。負責(zé)帶領(lǐng)和組織本組員工處理突發(fā)事件和妥善處理業(yè)戶的投訴。接到應(yīng)急報告迅速奔赴現(xiàn)場，及時

　　

【正文】 情況處置。 觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng) 保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救。 a) 拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器； b) 用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線； c) 用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源； d) 防止觸電者在斷電后跌倒； e) 如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行診治，密切注意其癥狀變化； f) 如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電 者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院； g) 如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立路對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。 配電柜自動空氣開關(guān)跳閘的處置： a) 判斷跳閘原因（短路或過載）； b) 查清楚負載種類及分布情況； c) 對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告組長／主管，請求支援解決； d) 如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。 變配電房 發(fā)生火災(zāi)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準作業(yè)規(guī)程》處置。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 33/119 33 變配電房發(fā)生水浸時的處置： a) 視進水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)； b) 堵住漏水源； c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水； d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水； e) 排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等）； f) 確認濕水已消除（如各絕緣電阻達到規(guī)定要求），開機試運行，如無異常情況現(xiàn)，則可以投入正 常運行。 變配電室管理。 非值班人員不準進入機房，若需要進人，須經(jīng)機電維修部主管批準，并在值班人員陪同下方可進人機房。 機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙。每班打掃一次機房的衛(wèi)生，每周清潔一次機房內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。 機房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。 對機房都應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值班電 工保管，值班電工不得私自配鑰匙。 交接班要求。 接班人員應(yīng)準時來接班。 接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代，并查看《供配電設(shè)備設(shè)施運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《供配電設(shè)備設(shè)施運行日記》上簽名。 有下列情況之一者不準交接班： a) 上一班運行情況未交代清楚； b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰； c) 機房不干凈； 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 34/119 34 d) 接班人未到崗； e) 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負 責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié) 助進行。 當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量、無功用量）及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在（供配電設(shè)備設(shè)施運行日記）表內(nèi)。變配電房組長在每月的 3號之前將上一日的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為 2 年。 記錄 《供配電設(shè)備設(shè)施運行日記》。 相關(guān)支持文件 《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準作業(yè)規(guī)程》。 《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準作業(yè)規(guī)程》。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 35/119 35 供 配 電 運 行 日 記 GCQR04 編號： 巡 視 時 間 配 電 室 電壓（ V） 電流（ A） 天 氣 交班時間 負責(zé)人 A B C A B C 1 運行情況： 交班人： 接班人： 3 4 6 9 10 1 1 13 14 年 月 日 星 期 15 1 1 18 1 天 氣 交班時間 負責(zé)人 3 4 6 9 運行情況： 交班人： 接班人： 10 1 1 13 14 15 1 1 18 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 36/119 36 目的 規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項性能完好。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。 職責(zé) 經(jīng)理負責(zé)審核《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。 維修部主管負責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 電梯管理員負責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。 管理部負責(zé)向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。 程序要點 《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》的制定。 每年的 12月 15 日之前，由機電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》的原則是： a) 電梯使用的頻度； b) 電梯的運行狀況（故障隱患）； c) 合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 《電梯維修保養(yǎng) 年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； b) 備品、備件計劃； c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； d) 預(yù)計費用。 電梯管理員進行電梯維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 37/119 37 電梯維修保養(yǎng)安全操作。 維修保養(yǎng)前的安全準備工作： a) 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標(biāo)牌； b) 關(guān)好廳門，不能關(guān)廳門時，用合適的護柵擋住人口處，防止無關(guān)人員進人電梯轎廂或進 入電梯井道； c) 有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān)．關(guān)好廳門。 檢修過程中的安全注意事項。 a) 給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯。 b) 人在轎頂上工作時，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈以防滑倒。 c) 人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，并應(yīng)注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準開動 電梯。 d) 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙。 e) 檢修電器部件時應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動運行。 f) 使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為 36V 以下的安全燈。最好使用手電筒。 g) 嚴禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作。 h) 底坑深度超過 1 ． 5M 的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。 i) 進人底坑后，應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開。應(yīng)盡量避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽。 j) 檢修未完，檢修人員需暫離開現(xiàn)場時，應(yīng)做到： — 關(guān)閉所有廳門，暫時關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物，進行安全圍檔，并在該 廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，并派人看守； 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 38/119 38 — 切斷電梯總電源開關(guān)； — 排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。 k) 檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到： — 將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上； — 清 點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； — 送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改； — 通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運行。 電梯管理員負責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。 每 3 個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng)。 檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲，如有則應(yīng)對曳引電動機 軸承加注潤滑油，對減速箱加人蝸輪蝸桿潤滑油。 檢查曳引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，如有則應(yīng)更換彈性圈，檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應(yīng)擰緊。 檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應(yīng)加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫升不超過 60度。 門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的 113 時則應(yīng)更換。 限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常 磨損，如磨損嚴重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好無油污；限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物，發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。 檢查張緊裝置動作是否正常，否則應(yīng)作機械調(diào)整今檢查限位開關(guān)是否處于正常位置，如在正常位置則應(yīng)扳回。 檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動處加 潤滑油，安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間除應(yīng)為 2一 4mm。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。 清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 39/119 39 觸點有無打火、熔焊、積炭現(xiàn)象，如有則應(yīng)進行整修 ，整修達不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無松動、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應(yīng)處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應(yīng)予以更換。 檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換煙帶；檢查各傳動機構(gòu)動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理。 清除轎門、各廳仃導(dǎo)軌的灰塵、油污。 檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應(yīng)修理，門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注人潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關(guān) 操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時更換。 檢查自動門傳動機構(gòu)，安全觸板傳動機構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關(guān)門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點、一電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎 58mm，運行中門刀不能碰門轆，門刀與門軸轆間隙為 3mn，廳門不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，保證轉(zhuǎn)動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。 檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量（正常應(yīng)為 2/3 油盒），缺油應(yīng)及時加好；檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、彬脹， 如開裂、膨脹則應(yīng)更換。 檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳