【正文】 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 1/119 1 1． 加州城市花園物業(yè)管理有限公司 工程維修部職責(zé)機(jī)構(gòu)圖 強(qiáng) 電管理 總經(jīng)理 城市花園管理處 工程 維修部 弱 電管理 給 排 水維修 土建維修 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 2/119 2 2．崗位職責(zé) 工程維修部職責(zé) 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的安全、經(jīng)濟(jì)、合理運行及有效的技術(shù)改造和新技術(shù)的運用。 負(fù)責(zé)實施設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)與保養(yǎng)，以及定期維護(hù)計劃的制定。 負(fù)責(zé)開發(fā)過程中的質(zhì)量的監(jiān)理及有效的合理化的建議。 參與 物業(yè)管理的接管驗收工作和二次裝修管理的配合工作，審核、辦理，對過程的監(jiān)督、檢查及驗收工作。 負(fù)責(zé)維修成本的控制。 負(fù)責(zé)工程技術(shù)檔案的建立，設(shè)備臺帳及動態(tài)臺帳的建立。 負(fù)責(zé)重要場所和公共場所，各類設(shè)施設(shè)備標(biāo)識的申請制作和保持。 保持房屋建筑、設(shè)施設(shè)備和周遍環(huán)境完好與功能的隨時可使用性。 保持與相關(guān)方的溝通，建立良好的配合與協(xié)作關(guān)系。 負(fù)責(zé)實施限時服務(wù)承諾。 工程維修部主管崗位職責(zé) 接受管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的正常 使用和完好。 按策劃、實施、檢查、處理（ PDCA）循環(huán)方式，對小區(qū)的工程管理（含中修、小修）進(jìn)行有效策劃，組織實施并監(jiān)視、控制和進(jìn)行持續(xù)改造。 負(fù)責(zé)對本部門屬下員工進(jìn)行職業(yè)意識和職業(yè)技能的培訓(xùn)，指導(dǎo)員工開展工作，教育員工嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程。 遵照管理系統(tǒng)辦法，協(xié)同完成需要部門相互關(guān)聯(lián)、相互作用的相關(guān)工作。 牽頭組織新樓盤的前期介入的工程相關(guān)工作及相關(guān)驗收的工作。 組織相關(guān)部門實施二次裝修工程及資料的審批和裝修過程中的監(jiān)管及裝修完畢的完工檢查。 負(fù)責(zé)對小區(qū)的工程管理工作進(jìn)行隨機(jī)抽查和定期檢查。 負(fù)責(zé)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備的安全，經(jīng)濟(jì)合理地運行，并定期測試，將測試結(jié)果上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 3/119 3 負(fù)責(zé)維修、維護(hù)的成本控制，并圍繞物業(yè)開展特約服務(wù)。 在設(shè)施設(shè)備方面出現(xiàn)緊急情況時，負(fù)責(zé)安排和指揮下屬員工處理、解決、并同時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 工程維修部內(nèi)勤崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)工程設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料的收集、整理、歸檔工作。 負(fù)責(zé)維修機(jī)具、材料的管理及設(shè)施設(shè)備靜、動態(tài)臺 帳的建立。 負(fù)責(zé)維修機(jī)具、材料申購的編制，并按規(guī)定時間上報。 負(fù)責(zé)將維修信息傳遞至相關(guān)責(zé)任人實施，并將維修信息及時反饋至客戶服務(wù)中心。 負(fù)責(zé)詳細(xì)、規(guī)范地填寫和保存維修部的相關(guān)工作質(zhì)量記錄，并整理、分類成冊及時上報。 負(fù)責(zé)每月的維修耗材、維修量（分類），特約服務(wù)量的統(tǒng)計報表及維保計劃的實 施報告，供組織分析、決策。 負(fù)責(zé)本部門員工每月的考勤匯總及餐票統(tǒng)計，并上報至行政人事部。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 土建維修工 崗位職責(zé) 在工程維修部主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)土建維修工作，對小區(qū)內(nèi)的建筑物、道路、攤位號及其它公共設(shè)施的檢查、維修、養(yǎng)護(hù)工作，并做好相關(guān)記錄。 負(fù)責(zé)對土建維修工作點的檢查、督促、完成情況進(jìn)行技術(shù)性指導(dǎo)。 對維修難度較大的設(shè)施要到現(xiàn)場查看，并提出施工方案，負(fù)責(zé)對人員的組織、分工、材料的準(zhǔn)備和施工中的具體措施。 在完成好工程維修部日常工作和突發(fā)性工作的同時，負(fù)責(zé)實施工程維修部提出的工作計劃，對維修中存在的問題提出自己的想法及解決的辦法。 負(fù)責(zé)土建 維修服務(wù)過程中的安全工作，確保小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的正常運行。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 電工維修主辦崗位職責(zé) 工程維修主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織和安排電工的維修工作，對小區(qū)內(nèi)的所有機(jī) 電設(shè)備、配供電系統(tǒng)（含強(qiáng)、弱電系統(tǒng)）、公共照明系統(tǒng)等實施檢查、維修、保重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 4/119 4 養(yǎng)工作，確保其正常使用，并做好詳細(xì)、規(guī)范的質(zhì)量記錄。 在完成好本職工作的同時，負(fù)責(zé)對本組員工的工作進(jìn)行檢查、督導(dǎo)和進(jìn)行業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)、學(xué)習(xí)、交流，并對維保工作提出合理化建議。負(fù)責(zé)組織本組維修材料的準(zhǔn)備及備品備件 的加工工作和材料的廢舊利用、成本控制、技術(shù)革新工作。 負(fù)責(zé)帶領(lǐng)和組織本組員工處理突發(fā)事件和妥善處理業(yè)戶的投訴。 負(fù)責(zé)抓好本組的安全工作，確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)、合理的正常運行。 熟悉和掌握設(shè)施設(shè)備安裝技術(shù)、安裝位置、使用功能、技術(shù)參數(shù)等基本情況。 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的用電管理。 負(fù)責(zé)本組員工的加班、值班和考勤工作，并及時上報行政人事部。 管鉗維修主辦崗位職責(zé) 在工程維修部主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織和安排管鉗組的維修工作。 對小區(qū)給排水管網(wǎng)、消防設(shè)施和其它公共設(shè)施、設(shè)備實施檢查、維修、保養(yǎng)工作，確保正常使用，并做好相關(guān)的詳細(xì)、規(guī)范的質(zhì)量記錄。 在完成好本職工作的同時，負(fù)責(zé)對本組員工的工作進(jìn)行檢查、督導(dǎo)和進(jìn)行業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)、學(xué)習(xí)、交流，并對維保工作提出合理化建議。 負(fù)責(zé)組織本組維修材料的準(zhǔn)備及備品備件的加工制作、維修焊接，負(fù)責(zé)材料的廢舊利新，成本控制、技術(shù)革新。 在完成好工程維修部日常工作和突發(fā)性工作的同時，負(fù)責(zé)組織實施維修工作劃，對維修中存在的問題提出合理的建議。 負(fù)責(zé)抓好 本組的安全工作，確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備的安全、經(jīng)濟(jì)、合理的正常運行。 熟悉和掌握小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的基本情況和管網(wǎng)分布走向等。 負(fù)責(zé)小區(qū)的用水管理，二次水箱的清洗，化糞池的清掏、溝池、井的定期疏浚。 負(fù)責(zé)本組員工的加班、值班安排和考勤，并及時上報行政人事部。 給排水管道工崗位職責(zé) 熟悉給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、閥門、控制設(shè)施）和各種機(jī)械設(shè)備、供水設(shè)備的情況。掌握操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)知識，按要求正確使用。 負(fù)責(zé)污水處理池的日常清潔，及時 排除常見的鼓掌，保證系統(tǒng)處于良好的運行狀態(tài)。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 5/119 5 當(dāng)班期間及時巡視檢查上下系統(tǒng)設(shè)備和其它設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，并做好巡檢記錄。 做好應(yīng)急（漏水或污水外溢等）搶修工作。接到應(yīng)急報告迅速奔赴現(xiàn)場，及時進(jìn)行搶修。重大泄漏應(yīng)在領(lǐng)導(dǎo)和工程師的指導(dǎo)下進(jìn)行。 及時進(jìn)行設(shè)備的維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)要及時，質(zhì)量要保證。記錄系統(tǒng)要完整并存檔保管。 積極配合其它工種工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。 積極參加業(yè)余學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。 做好值班 室內(nèi)外的清潔工作。 做好交接班時的交接工作，在發(fā)生事故時必須配合下一班人員解決處理好事故后才能下班。 嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，定期對各項設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 電梯維修工崗位職責(zé) 在工程維修部主管領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)樓宇電梯進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，確保其正常運行和完好。其職責(zé)如下： 電梯維修工必須充分了解掌握電梯性能。 嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定及運行使用、使用情況，電梯管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，運行管理規(guī)程，維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，安全管理制度等各項規(guī)章管 理制度，對電梯進(jìn)行管理，維持正常運行和使用。 電梯維修工必須持證上崗，并嚴(yán)格遵守電梯維護(hù)保養(yǎng)的安全操作相關(guān)法規(guī)。 愛護(hù)工具，合理使用工具。 遵守維修服務(wù)規(guī)范，服務(wù)周到，態(tài)度熱情。 當(dāng)電梯交專業(yè)公司養(yǎng)護(hù)時，應(yīng)按國家規(guī)定和維保合同對維保單位進(jìn)行監(jiān)督、檢查、并進(jìn)行必要的協(xié)助配合；對維保單位電梯維保質(zhì)量進(jìn)行檢驗，以確保電梯正常運行。 電梯發(fā)生故障或困人事故時，應(yīng)及時聯(lián)系維保單位按規(guī)程在規(guī)定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行存放處置。當(dāng)維保單位確因特殊情況不能及時 到場時，應(yīng)立即前往現(xiàn)場應(yīng)急處置事故。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 6/119 6 督促維保公司確保機(jī)房設(shè)備設(shè)施良好的清潔狀態(tài)。 重大事項及時報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 維修工崗位職責(zé) 在工程維修部主管領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)的房屋、水、電、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，確保其正常運行和完好，并向業(yè)戶提供特約維修服務(wù)、滿足業(yè)戶要求，其職責(zé)如下： 熟悉小區(qū)種類房屋的分布情況，房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，附屬設(shè)施，水、電、氣，消防系統(tǒng)的管線走向，分布狀況及管線主控制位置，以及設(shè)備的 性能和使用狀況。 加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識，具備工民建的基礎(chǔ)知識，能識施工圖紙，繪制簡單的平面圖，結(jié)構(gòu)詳圖，管線大致系統(tǒng)圖，能清楚的在圖上標(biāo)出發(fā)生故障的位置。 必須具備熟練的施工技能，在熟悉自己專業(yè)的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)水、電、土建等基本知識和規(guī)范操作，爭取做到一人多能，適應(yīng)小區(qū)維修工作的需要。 定期巡視小區(qū)，掌握公共設(shè)施及消防設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時組織搶修，以確保公共設(shè)施完好，設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。 定期巡視小區(qū)，保證上下水、排污管道暢 通，按規(guī)章制度要求定期疏浚雨水井、污水井及管道，化糞池每年清洗一次。保持小區(qū)污水不外泄，環(huán)境清潔。 在維修樓地面滲水時，必須準(zhǔn)確地找到漏、滲水的原因，做好一次修好，少返修或不返修。 電工必須持上崗證，并且嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，佩帶工作證，穿工作服，穿絕緣鞋，戴絕緣手套等安全防護(hù)設(shè)備。 水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè)，維修給水管道須關(guān)閉總閥時，應(yīng)提前通知住戶做好蓄水準(zhǔn)備的情況下作業(yè)。 愛護(hù)工具，合理使用工具，在每次使用后，應(yīng)保 養(yǎng)后入庫，入庫前，必須對領(lǐng)出工具的性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查是否完好無損，若有損壞、遺失，要查清原因劃清責(zé)任，報管理處經(jīng)理處理。不得將工具私自外借，不得將庫房的常備材料私自送人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將被追究責(zé)任。 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊 文件編號 CSHY/QW/GC2021 版 本 A/0 頁 次 7/119 7 配合抄表員做好水、電計量的抄表和水電費的收繳工作。 向住戶提供免費或有償維修服務(wù)時，特要求如下： 遵守上門維修服務(wù)規(guī)范，服務(wù)周到，態(tài)度熱情。 急修不過夜，小修小補(bǔ)應(yīng)立即完成。 按管理處制定的收費標(biāo)準(zhǔn)收費，并上繳管理處，不得私自侵吞。 不得向住戶索要小費和好處，或者收費不開收據(jù)，或多收，少收。 尊重住戶的要求，未經(jīng)同意不得擅自改變管線，搭配多項色。 不得在住戶家里亂翻東西，或有偷竊行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所予以辭退。 不得在修理家電時，偷竊配件或更換配件時以次充好，讓住戶蒙受損失。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 水電工崗位職責(zé) 遵守國家法紀(jì)及公司的各項規(guī)章制度，勤勤懇懇、任勞任怨，堅守工作崗位。 對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主應(yīng)做文明服務(wù)，做好對管 理制度及規(guī)章制度的耐心解釋，在規(guī)定時間內(nèi)處理好業(yè)主的各種投訴。 注意人身安全，設(shè)備的安全，做到“預(yù)防為主，嚴(yán)格執(zhí)行本行業(yè)的安全技術(shù)操作規(guī)程，不得酒后上班，過度疲勞上班”。 在小區(qū)內(nèi)不得從事與工作無關(guān)的其它勞務(wù)活動，不得向業(yè)主收取好處費。對住戶要求提供的非物業(yè)服務(wù)范圍的維修，經(jīng)批準(zhǔn)后按公司關(guān)于《有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》收費。 做好小區(qū)的用電線路、設(shè)備設(shè)施的維保工作，保證小區(qū)公共照明正常，合理使用能源。定期檢查，及時處理火災(zāi)隱患。 熟悉園區(qū)內(nèi)供水、供電、 消防、監(jiān)控、排水管網(wǎng)等設(shè)施設(shè)備的分布，性能和使用情況，定期檢查，保證其完好。 負(fù)責(zé)檢查住戶在裝修過程中用電線路、管道的正確鋪設(shè)及合理性。發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。 積極協(xié)助其它部門開展工作，對工程的維修和整改提出合理化的建議。 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作，服從安排。 弱電工崗位職責(zé) 重慶加州城市花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程維修部工作手冊