【正文】 物業(yè)全面管理手冊 第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置 一、任務(wù) 物管部是實施公司轄區(qū)范圍內(nèi)的工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。物管部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務(wù)水準、良好形象和聲譽的重要標志。 物管部的職責范圍如下： l、負責公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。 負責公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 負責用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。 負責對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。 負責大樓外委工程的監(jiān)管工作。 負責公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。 負責公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。 負責公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。 二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖 第二節(jié) 物業(yè)管理部崗位職責 (一)物業(yè)管理部經(jīng)理 在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下，全面負責物管部的各項工作。 負責公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作； 負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行； 負責向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務(wù)。 負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導； 負責經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作； 負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作； 負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作； 對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價； 負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導審核的并報總經(jīng)理批準； 1負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。 1監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準工作。 1全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運作提供保障； 1負責收集設(shè)施、設(shè)備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。 1組織領(lǐng)導工程技術(shù)人員的崗位培訓。 （二）設(shè)施設(shè)備組組長 在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導下，全面負責設(shè)施設(shè)備組的各項工作。 安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。 監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。 負責跟蹤工作單的作業(yè)情況。 定期組織班組員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。 做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。 負責監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項目的進展情況。 及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。 負責公司維修設(shè)備、材料的采購。 負責本小組的勞動紀律考核，并每月上報綜合部。 (三)強、弱電維修員 在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導下，管理強、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。 制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。 負責本系統(tǒng)的外委項目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定，監(jiān)督并驗收。 負責與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 負責管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運行、保養(yǎng)、維修。 負責配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系。 負責配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護。 1負責對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風系統(tǒng)的設(shè)備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。 1負責管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應急維修。 1設(shè)備責任人每周一次巡查責任設(shè)備；每月一次清潔責任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 （四）空調(diào)給排水維修員 在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。 制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。 負責本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。 負責與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 負責空調(diào)系統(tǒng)（包括風機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。 負責給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。 在非供冷期內(nèi)設(shè)備責任人每周一次巡查責任設(shè)備；每月一次清潔責任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 1負責大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應急維修。 （五）電梯維修員 負責監(jiān)視和掌握各電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行； 完成電梯的定期保養(yǎng)； 電梯機房發(fā)現(xiàn)故障時，應立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應立即與廠家聯(lián)系，同時做好記錄； （六）水電維修員 負責低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。 負責管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應急維修。 每月兩次發(fā)電機試運行。 負責大樓立面照明燈具的啟、停。 負責用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。 負責電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。 設(shè)備責任人每周一次巡查責任設(shè)備；每月一次清潔責任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 （七）給排水維修員 在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導下，負責管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備； 負責對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)、維修； 負責本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管； 負責每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄； （八）土建維修管理員 在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導下，負責房屋的維修，并管理雜工。 制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。 負責房屋維修外委項目的洽談審定，監(jiān)督并驗收。 負責與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 負責房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。 負責室內(nèi)二次裝修的初審。 （九）保安消防管理員 在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導下，全面負責保安消防組行政管理工作，組織和引導部屬員工學習法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識，培養(yǎng)和提高改進的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力； 督促保安人員嚴格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定，對成績突出人員給與獎勵，對工作失職人員進行教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益，預防各類事故發(fā)生； 認真學習《消防安全規(guī)定》、《消防法》、《重慶市消防安全條例》，貫徹執(zhí)行上級有關(guān)指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負責編制消防工作計劃，定期向領(lǐng)導匯報有關(guān)工作及存在的問題，提出整改意見； 經(jīng)常對重點防火部位和易燃易爆物品進行檢查，加強消防設(shè)施的維護管理，對檢查出的隱患督促整改，及時消除隱患，協(xié)助主管領(lǐng)導和有關(guān)部門建立健全各項安全防火責任制。 負責指導監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災事故； 負責應聘保安員的資格審核； 負責做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。 負責消防器材的管理。 （十）保安員 在指定崗位認真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)； 根據(jù)指責規(guī)定，負責做好本責任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全； 根據(jù)值勤要求，夜間檢驗出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內(nèi)的治安秩序； 堅守崗位，認真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預防責任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安災害事故； 協(xié)助處理責任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時報告上級并作好值班紀錄； 服從命令，聽從指揮，積極完成上級領(lǐng)導安排的臨時性工作任務(wù)。 （十一）保潔庫房管理員 制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標準和要求； 熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據(jù)所需量進行購買； 與社區(qū)清潔服務(wù)保持聯(lián)系，注重商場的外部形象； 每天對商場各樓進行衛(wèi)生檢查，不低于四次； 對原材料進行妥善保管，有計劃進行發(fā)放，每月盤點一次； 協(xié)調(diào)保潔部和其他有關(guān)部門的工作聯(lián)系，維護公司的內(nèi)、外清潔衛(wèi)生形象。 （十二）保潔員 熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標準和要求； 熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法； 嚴格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備； 保持分管區(qū)域的清潔水準，工作次數(shù)每天不少于4次； 節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具； 接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進工作； 對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便； 文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。 （十三）庫管員 在保潔庫房管理員的直接領(lǐng)導下，負責處理本小組的日常事務(wù)。 對入庫的物品進行安全檢查，熟悉儲存物品的分類、性質(zhì)。 負責庫房物品的安全保護工作，防止物品丟失。 每月進行一次防火檢查，消除火災隱患。 負責庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。 內(nèi)部管理規(guī)定 一、值班管理規(guī)定 值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。 值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。 值班員工必須服從組長的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的工作指令。