【正文】 目高職管理者培訓(xùn)是對項目經(jīng)理等高職管理者業(yè)務(wù)知識、管理綜合素養(yǎng)的再提升；專項培訓(xùn)包括保安、工程、保潔、服務(wù)、物業(yè)法規(guī)培訓(xùn)等，是對各專業(yè)部門管理者的再提高。培訓(xùn)由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一安排，可采取聘請專業(yè)教師、政府主管部門、業(yè)務(wù)骨干培訓(xùn)，組織參觀學(xué)習(xí)現(xiàn)場培訓(xùn)及外出脫產(chǎn)培訓(xùn)等多種形式，以提高培訓(xùn)效果。當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司達(dá)到一定規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的話，管理公司還可以在接項目時有所選擇，避免接一些容易造成后患的項目：一是不接信譽(yù)差發(fā)展商開發(fā)的項目，這類項目因施工質(zhì)量差、配套設(shè)施差。發(fā)展商有欺騙性承諾等弊病，將來會使業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司；二是不接物業(yè)市場發(fā)育不完善城市的項目，這些城市居民消費(fèi)能力、繳費(fèi)意識差，政府主管部門管、卡、壓等，易使項目虧損；三是盡量不接房改房、回遷房等，雖然政府提倡物業(yè)管理公司加強(qiáng)此類房屋的管理，但在國家出臺優(yōu)惠政策前最好不要按此類項目，因?yàn)樵擃愇飿I(yè)房屋質(zhì)量差，居民長期享受免費(fèi)福利房屋管理，不愿交管理費(fèi)?？傊飿I(yè)管理企業(yè)做好項目管理是企業(yè)不斷擴(kuò)大經(jīng)營的保證，是企業(yè)成功走向市場化、社會化的前提，是企業(yè)形成集約化品牌管理的基礎(chǔ)，企業(yè)只有不斷創(chuàng)新項目管理方法、改進(jìn)管理、加強(qiáng)服務(wù)，才能真正管理好每個項目。房企貫徹新版ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的必要性　　我國房地產(chǎn)企業(yè)貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證始于1997年。1997年3月31日，國家技術(shù)監(jiān)督局與建設(shè)部建筑業(yè)司、房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)業(yè)貫徹ISO9000族標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施指南》，目的是促使房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)管理水平，通過導(dǎo)入標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的制度化和規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?！吨改稀返念C布實(shí)施拉開了我國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施質(zhì)量管理體系認(rèn)證的序幕。 　　按國家產(chǎn)業(yè)類別劃分，房地產(chǎn)業(yè)與金融、出租服務(wù)共同劃為第32類。截止到2000年12月31日，該類企業(yè)中累計有417家企業(yè)獲得帶有國家認(rèn)可標(biāo)志的質(zhì)量體系認(rèn)證證書（有效證書），其中房地產(chǎn)企業(yè)有350家左右，呈逐年遞增趨勢。 　　為滿足ISO9000族標(biāo)準(zhǔn)在各行業(yè)特別是類似房地產(chǎn)業(yè)等服務(wù)業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的需求，國家于2001年6月1日頒布實(shí)施了2000版ISO9000標(biāo)準(zhǔn)。新頒布的ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)與ISO9000：1994標(biāo)準(zhǔn)相比更適用、更簡練、更協(xié)調(diào)。其以顧客為中心、以滿足顧客需求為最高目標(biāo)的理念與當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司的理念不謀而合，特別是八項管理原則對于房地產(chǎn)企業(yè)具有極大的應(yīng)用價值。 　　2000版ISO9000標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理的八項原則及其在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用如下： 　?。?）以顧客為中心：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡可能地理解并掌握目標(biāo)客戶當(dāng)前和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。運(yùn)用此原則企業(yè)，將會對市場機(jī)遇作出快速而靈活的反應(yīng)，擴(kuò)大市場占有率，獲得顧客的滿意，招來回頭客。 　?。?）領(lǐng)導(dǎo)作用：企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者將本企業(yè)的宗旨、方向和內(nèi)部環(huán)境統(tǒng)一起來，并創(chuàng)造使員工能夠充分參與實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的環(huán)境。 　?。?）全員參與：企業(yè)的各級人員是組織之本，只有他們的充分參與，才能使他們的才干為企業(yè)帶來最大的收益，為企業(yè)的發(fā)展帶來不竭的動力。 　　（4）過程方法：將房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的所有資源和活動作為過程進(jìn)行管理，可以使企業(yè)更高效地實(shí)現(xiàn)既期開發(fā)目標(biāo)。 　?。?）管理的系統(tǒng)方法：針對企業(yè)設(shè)定的目標(biāo)，識別、理解并管理一個由相互關(guān)聯(lián)的過程所組成的體系，有助于提高企業(yè)的有效性和效率。 　?。?）持續(xù)改進(jìn)：持續(xù)改進(jìn)是房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個永恒的目標(biāo)，進(jìn)而提高企業(yè)的實(shí)力并增強(qiáng)競爭的優(yōu)勢，并對市場的機(jī)遇作出快速而靈活的反應(yīng)。 　?。?）基于事實(shí)的決策方法：對市場數(shù)據(jù)和市場信息的邏輯分析或直覺判斷是有效決策的基礎(chǔ)，成功取決于實(shí)施之前的精心策劃和正確的決策。 　?。?）互利的供方關(guān)系：通過互利的供方關(guān)系，增強(qiáng)企業(yè)和合作單位創(chuàng)造價值的能力，從而優(yōu)化成本與資源。 　　具體地說，房地產(chǎn)企業(yè)貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的意義是：（1）提高企業(yè)知名度和美譽(yù)度，有利于企業(yè)品牌建設(shè)；（2）提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，使管理規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化；（3）促進(jìn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，提高開發(fā)項目的建筑質(zhì)量，提高企業(yè)競爭能力；（4）以顧客為中心，以滿足顧客需求為目標(biāo)的理念有利于企業(yè)把握市場機(jī)遇，擴(kuò)大市場份額；（5）提高全員參與意識，人人樹立工作責(zé)任感，并做出貢獻(xiàn)；（6）有利于整合資源，優(yōu)化成本，提高經(jīng)濟(jì)效益；（7）提高企業(yè)的實(shí)力，增強(qiáng)企業(yè)對內(nèi)外環(huán)境變化的適應(yīng)能力，并使之成為企業(yè)發(fā)展的動力；（8）提高企業(yè)決策的速度與有效性；（9）認(rèn)證證書是組織間往來的信用證和產(chǎn)品走向市場的通行證。 　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)已呈全面競爭的態(tài)勢。各企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計、市場營銷等方面不斷創(chuàng)新，市場上成功的個案不斷涌現(xiàn)并傳為佳話。與此同時，絕大多數(shù)企業(yè)的生存空間在日益縮小，即使部分名優(yōu)企業(yè)和創(chuàng)造過“明星樓盤”的發(fā)展商也不斷傳出在某城市敗北、高層人才流失、新項目失敗的消息。究其原因，多是在于企業(yè)管理的不規(guī)范和管理模式的落后。如何優(yōu)化整合資源和成本，提高決策的科學(xué)性，如何滿足目標(biāo)客戶需求，強(qiáng)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)作用，促使全員參與，如何使企業(yè)管理持續(xù)改進(jìn)，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)老總們亟需認(rèn)真考慮的問題。筆者認(rèn)為，如果把房地產(chǎn)”產(chǎn)品的均好性“看作企業(yè)發(fā)展“一條腿”的話，那么，房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)入2000版ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，提高企業(yè)管理的科學(xué)化、規(guī)范化將是企業(yè)發(fā)展的“另一條腿”。兩條腿走路，是房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭優(yōu)勢、穩(wěn)步發(fā)展的必要條件。第 20 頁 共 20 頁