【正文】 所面臨的重要課題。3．物業(yè)本身狀況制約。不斷細分的市場、業(yè)主和發(fā)展商日益呼喚高素質的品牌物業(yè)管理公司，但我國物業(yè)管理發(fā)展畢竟才有二十年歷史，大部分管理公司達不到“十八般武藝樣樣精通”的高素質及足以應付各種物業(yè)狀況的管理經驗，造成同一公司管理的項目水平也參差不齊。導入企業(yè)識別系統(tǒng)不僅要重視企業(yè)視覺（VI）識別系統(tǒng)的設計，更要重視對企業(yè)行為識別系統(tǒng)（BI）、企業(yè)理念識別系統(tǒng)（MI）的規(guī)范。項目監(jiān)管小組由公司業(yè)務骨干組成，其職責包括：對項目管理提出指導性建議，幫助解決管理中的問題和困難，監(jiān)督項目管理運作、促進項目交流、協(xié)助項目公關、進行項目前期管理咨詢等。發(fā)展商有欺騙性承諾等弊病，將來會使業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司；二是不接物業(yè)市場發(fā)育不完善城市的項目，這些城市居民消費能力、繳費意識差，政府主管部門管、卡、壓等，易使項目虧損；三是盡量不接房改房、回遷房等，雖然政府提倡物業(yè)管理公司加強此類房屋的管理，但在國家出臺優(yōu)惠政策前最好不要按此類項目，因為該類物業(yè)房屋質量差，居民長期享受免費福利房屋管理，不愿交管理費。新頒布的ISO9001：2000標準與ISO9000：1994標準相比更適用、更簡練、更協(xié)調。 　?。?）持續(xù)改進：持續(xù)改進是房地產企業(yè)管理的一個永恒的目標，進而提高企業(yè)的實力并增強競爭的優(yōu)勢，并對市場的機遇作出快速而靈活的反應。如何優(yōu)化整合資源和成本，提高決策的科學性，如何滿足目標客戶需求，強調領導作用，促使全員參與，如何使企業(yè)管理持續(xù)改進，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展，是房地產企業(yè)老總們亟需認真考慮的問題。與此同時，絕大多數(shù)企業(yè)的生存空間在日益縮小，即使部分名優(yōu)企業(yè)和創(chuàng)造過“明星樓盤”的發(fā)展商也不斷傳出在某城市敗北、高層人才流失、新項目失敗的消息。 　?。?）過程方法：將房地產企業(yè)相關的所有資源和活動作為過程進行管理，可以使企業(yè)更高效地實現(xiàn)既期開發(fā)目標。截止到2000年12月31日，該類企業(yè)中累計有417家企業(yè)獲得帶有國家認可標志的質量體系認證證書（有效證書），其中房地產企業(yè)有350家左右，呈逐年遞增趨勢。培訓由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一安排，可采取聘請專業(yè)教師、政府主管部門、業(yè)務骨干培訓，組織參觀學習現(xiàn)場培訓及外出脫產培訓等多種形式，以提高培訓效果。同時，不斷收集物業(yè)管理信息和經驗，資源共享，幫助項目普遍提高。物業(yè)管理企業(yè)導入CIS是推行企業(yè)文化。物業(yè)管理市場日趨多樣化，物業(yè)管理公司面臨著越來越多的新課題，需要具備更多管理經驗和較高的管理素質。項目管理的好壞，與項目具體負責人有直接的關系。當前，不少物業(yè)管理企業(yè)獲得了國家建設部“優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”的榮譽，若在此基礎上再通過ISO14000國際認證，則不僅證明該企業(yè)能達到國家優(yōu)秀小區(qū)（大廈）管理水平，而且還證明該企業(yè)也能達到國際管理標準，為上市積累無形資產，為走出國門管理物業(yè)增添了一張“綠色通行證”。 　　　　物業(yè)管理公司增強競爭力的需要。具體可表現(xiàn)在以下幾個方面： 　　　　“創(chuàng)用戶滿意物業(yè)”的需要。相關質量記錄包含的信息和數(shù)據(jù)是發(fā)現(xiàn)問題、改進體系、提高企業(yè)管理水平的主要依據(jù)之一。對各類服務過程的控制，除了建立\物業(yè)管理服務實施過程\程序文件外，還應根據(jù)服務的內容和過程，編制各類作業(yè)規(guī)程（作業(yè)指導書）。 　　物業(yè)管理企業(yè)資源管理的對象可以是員工、行業(yè)信息（包括業(yè)主信息、社會信息等）、供方（原材料供應商、物業(yè)服務分包方等）、基礎設施、設備、工作環(huán)境以及財務資源等。 　　那么，物業(yè)管理企業(yè)應建立多少程序文件呢？筆者認為，除建立6個強制性程序文件（即文件控制、質量記錄控制、不合格控制、內部審核、糾正措施、預防措施）外，還應根據(jù)行業(yè)特點和人員質量技能，建立一些確實需要的程序文件。不同的業(yè)主、不同的物業(yè)，不但對物業(yè)管理服務的要求不同，還會隨著時間、環(huán)境等的變化而變化。物業(yè)管理企業(yè)應建立內部溝通機制和程序，將其納入質量管理體系，明確范圍、內容和工具等。 　　質量目標如何進一步細化、分解呢？筆者認為，可以根據(jù)企業(yè)的具體情況設置\質量指標\的概念，對目標分階段、分層次、分項目地展開，最終分解到班組甚至個人。下面，筆者就物業(yè)管理企業(yè)如何實施ISO9001：2000標準談一些看法。而且，企業(yè)通過ISO認證，僅是表明該企業(yè)的質量體系經過獨立的認證機構審核，符合ISO質量保證標準的要求。據(jù)URS中國地區(qū)執(zhí)行總裁桂振華介紹，國際標準化組織（ISO）作為目前世界上最有影響的非官方的標準化組織，其標準要求用一套完善的制度來管理質量，是一種量化的科學管理標準。注：〈一〉指9000小組編寫組織人與具體編寫或部門的討論修訂。11小區(qū)衛(wèi)生工作手冊7大廈治安工作手冊3機電設備管理工作手冊近日，北京美好愿景物業(yè)管理有限公司經過4位專家3天嚴格的現(xiàn)場審核，通過了世界最權威認證機構—英國聯(lián)邦國際認證有限公司（URS）的認證，由此成為中國及亞洲第一家同時榮獲2000新版ISO9001和ISO14001證書的雙認證物管企業(yè)。物業(yè)管理是個既管物又為業(yè)主提供優(yōu)質服務的產業(yè)，提高小區(qū)的環(huán)保意識，人們就會自覺、主動去愛護環(huán)境，公司對環(huán)境的維護、清潔、管理費用也隨之降低。ISO中央秘書處2000年12月15日公告，2000版ISO9001英文版正式生效，同時廢除9002和9003，相應的中文版將于2001年3月正式啟用。物業(yè)管理企業(yè)的最高管理者應根據(jù)服務行業(yè)八大需要（物美與價廉、及時與周