【正文】 筆者認為，如果把房地產(chǎn)”產(chǎn)品的均好性“看作企業(yè)發(fā)展“一條腿”的話，那么，房地產(chǎn)企業(yè)導入2000版ISO9000標準，提高企業(yè)管理的科學化、規(guī)范化將是企業(yè)發(fā)展的“另一條腿”。各企業(yè)在規(guī)劃設計、市場營銷等方面不斷創(chuàng)新，市場上成功的個案不斷涌現(xiàn)并傳為佳話。 　?。?）基于事實的決策方法：對市場數(shù)據(jù)和市場信息的邏輯分析或直覺判斷是有效決策的基礎，成功取決于實施之前的精心策劃和正確的決策。 　?。?）全員參與：企業(yè)的各級人員是組織之本，只有他們的充分參與，才能使他們的才干為企業(yè)帶來最大的收益，為企業(yè)的發(fā)展帶來不竭的動力。其以顧客為中心、以滿足顧客需求為最高目標的理念與當前房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司的理念不謀而合，特別是八項管理原則對于房地產(chǎn)企業(yè)具有極大的應用價值。 　　按國家產(chǎn)業(yè)類別劃分，房地產(chǎn)業(yè)與金融、出租服務共同劃為第32類。總之，物業(yè)管理企業(yè)做好項目管理是企業(yè)不斷擴大經(jīng)營的保證，是企業(yè)成功走向市場化、社會化的前提，是企業(yè)形成集約化品牌管理的基礎，企業(yè)只有不斷創(chuàng)新項目管理方法、改進管理、加強服務，才能真正管理好每個項目。開辦前培訓是對全體項目員工的，是對物業(yè)管理基本理論、日常規(guī)范和操作要求的培訓；項目高職管理者培訓是對項目經(jīng)理等高職管理者業(yè)務知識、管理綜合素養(yǎng)的再提升；專項培訓包括保安、工程、保潔、服務、物業(yè)法規(guī)培訓等，是對各專業(yè)部門管理者的再提高。項目監(jiān)管小組每月定期對項目進行檢查、考核，將考核結(jié)果、項目動態(tài)等信息反映至總公司，由總公司以簡報、快訊等形式再反饋至項目，從而保證項目按規(guī)定、按標準進行操作。物業(yè)管理企業(yè)可參照這兩種標準，對在管理中形成的操作規(guī)程、服務規(guī)范進行系統(tǒng)的總結(jié)，同時借鑒學習先進管理技術和經(jīng)驗，匯編成統(tǒng)一的、對項目操作有普遍指導意義的管理和服務運作體系，在所管項目中推行，以提高項目服務質(zhì)量和管理水平，保證所有項目共同達到高水準。不同的項目以同樣的品牌標識，在相同企業(yè)文化的感召下，向共同的目標—創(chuàng)造品牌企業(yè)邁進，這是物業(yè)管理企業(yè)項目管理的前提。二、突破物業(yè)管理企業(yè)項目管理不利制約的對策l．企業(yè)文化先行，塑造品牌企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)建立并推行企業(yè)文化，統(tǒng)一管理理念、戰(zhàn)略目標、道德規(guī)范，以物業(yè)管理中不可變的模塊—企業(yè)文化征服不同地域差。以上不利制約從成因講都有其客觀性。4．物業(yè)管理行業(yè)自身管理底蘊制約。物業(yè)本身的質(zhì)量、發(fā)展商的實力及發(fā)展商或業(yè)主對物業(yè)管理支持程度不同，制約著項目管理水平。2．項目主管水平制約。一、物業(yè)管理企業(yè)外接項目的管理中受到不利條件制約的原因1．地域制約。 　　　　有利于物業(yè)企業(yè)增加無形資產(chǎn)，提高名牌含金量。有條件的物業(yè)管理公司就盡早行動起來，借ISO14000的推行和ISO14000環(huán)境管理體系的建立，讓“綠色、環(huán)?！币庾R成為企業(yè)投資的良機。物業(yè)公司走這樣一條“生態(tài)效益型經(jīng)濟”的道路，降低經(jīng)營成本，可以幫助物業(yè)管理贏得商機。 　　　　物業(yè)管理自身發(fā)展的需要。從某種意義上講，貫徹ISO14000環(huán)境管理體系對物業(yè)管理來說，將是二十一世紀備受人們關注的管理熱點。企業(yè)應注意利用平時在各類檢查活動、服務提供過程、內(nèi)審、業(yè)主投訴等記錄中的信息和資料，分析服務的開展情況、水準、內(nèi)部管理水平。例如，對某小區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生管理，可在小區(qū)\物業(yè)管理方案\中明確要求管理商的服務承諾與檢查集中；在小區(qū)\環(huán)境衛(wèi)生考核制度\中明確檢查的安排和評定準則；在具體的清潔衛(wèi)生過程中落實這種檢查和考核（如開展日檢、周檢、月檢等），并對檢查情況予以記錄，對問題及時采取整改或糾正措施等。對過程控制，應規(guī)定相關的質(zhì)量記錄。 　　物業(yè)管理服務可以劃分為常規(guī)性的公共服務（如房屋建筑主體的管理、房屋設備設施管理、環(huán)境衛(wèi)生和綠忽視掛尼龍、治安和消防管理、車輛道路秩序管理等）、公共性的代辦房屋、專項服務等。對于人員，尤其要注意崗位技能的培訓、質(zhì)量服務意識的培養(yǎng)。 　　 應注意資源管理和服務提供的控制。 　　當然，程序文件的數(shù)量應由企業(yè)自己決定，質(zhì)量管理基礎好的企業(yè)可酌情減少，質(zhì)量管理基礎較差的企業(yè)可酌情增加。文件既是指導員工開展工作的指南，又是評價、考核員工工作績效的規(guī)范和要求。 　　物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量體系文件必須具有嚴肅性、權威性、可行性、先進性和靈活性，應根據(jù)標準要求、行業(yè)特點顧客（業(yè)主）需求、期望和企業(yè)實際情況進行設計。物業(yè)有寫字樓、住宅小區(qū)、商住樓、商場、工業(yè)園區(qū)之分，業(yè)主有私人業(yè)主、企事業(yè)單位之分；業(yè)主的地位、層次、成分也有所不同。 　　在ISO9001：2000標準中，體現(xiàn)\以顧客為關注焦點\、 、。2000版ISO9001標準要強調(diào)內(nèi)部溝通（）。 　　物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的機構(gòu)設置、人員配置、職責分配及服務提供，要根據(jù)服務對象（業(yè)主）的需求和期望及企業(yè)實際情況進行。 　　在方針/目標的實施上，應大力宣傳，不僅使組織的所有員工理解和貫徹，還應向業(yè)主或業(yè)主委員會和社會公開，體現(xiàn)組織的服務承諾和社會義務。物業(yè)管理企業(yè)的最高管理者應根據(jù)服務行業(yè)八大需要（物美與價廉、及時與周到、安全與衛(wèi)生、舒適與方便、熱情與誠懇、禮貌與尊重、親切與友好、諒解與安慰）和六大特性（功能性、經(jīng)濟性、安全性、時間性、舒適性、文明性），研究、識別、確定業(yè)主的需要和期望，結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)和本企業(yè)特點，制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標。隨著2000版ISO9000系列標準的出臺，已獲證的物業(yè)管理企業(yè)都面臨著標準的轉(zhuǎn)換問題。ISO中央秘書處2