【正文】 51 第四十條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。 第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定， 提供相應的服務。 第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職 50 業(yè)資格證書。 第三十一條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。 49 第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于 3 個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。 建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。 在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委 員會成員中推選產生。 業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總人數 2/3 以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利： （一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務； （二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權； （五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 44 （七） 監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。 附 則 第二百四十六條 法律、行政法規(guī)對不動產統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定作出規(guī)定。 第二百四十三條 不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產 或者動產支出的必要費用。 第二百三十九條 同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優(yōu)先受償。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協(xié)議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優(yōu)先受償。 第二百三十四條 留置權人負有妥善保管留置財產的義務；因保管不善致使 40 留置財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。 前款規(guī)定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。 應收賬款出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協(xié)商同意的除外。 知識產權中的財產權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協(xié)商同意的除外。 基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經出質人與 質權人協(xié)商同意的除外。質權自權利憑證交付質權人時設 立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。 第二百二十二條 出質人與質權人可以協(xié)議設立最高額質權。 質押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。 第二百一十八條 質權人可以放棄質權。 第二百一十五條 質權人負有妥善保管質押財產的義務；因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。 第二百一十二條 質權自出質人交付質押財產時設立。 第二百零九條 法律、行政法規(guī)禁止轉讓的動產不得出質。 第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定： （一）約定的債權確定期間屆滿； （二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權； （三）新的債權不可能發(fā)生； （四）抵押財產被查封、扣押； （五）債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷； （六）法律規(guī)定債權確定的其他情形。 第二節(jié) 最高額抵押權 第二百零三條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償。 第二百條 建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。 第一百九十七條 債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵 押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協(xié)議。 第一百九十四條 抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。 第一百九十一條 抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。 第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產或 者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。 第一百八十四條 下列財產不得抵押： （一）土地所有權； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外； （三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設 31 施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施； （四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產； （五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財 產； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押： 30 （一）建筑物和其他土地附著物； （二）建設用地使用權； （三）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權； （四）生產設備、原材料、半成品、產品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通運輸工具； （七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產。 第一百七十七條 有下列情形之一的，擔保物權消滅： （一）主債權消滅； （二）擔保物權實現； （三）債權人放棄擔保物權； （四）法律規(guī)定擔保物權消滅的其他情形。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。 擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。反擔保適用本法和其他法律的規(guī)定。 第一百六十九條 已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理 28 變更登記或者注銷登記。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。 第一百六十三條 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。 第一百五十九條 供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。 第一百五十七條 設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。對 26 失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。 第一百五十一條 集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。 非住宅建設用地使用權 期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 25 第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。 第一百四十三條 建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。 第一百三十八條 采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。 第一百三十七 條 設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。 第一百三十四條 國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規(guī)定。 第一百三十一條 承包期內發(fā)包人不得收回承包地。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。 第一百二十七條 土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。 第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。 第一百二十三條 依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權利受法律保護。 第一百二十條 用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定。 法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的， 21 按照交易習慣取得。文物保護法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。 第一百一十條 有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發(fā)布招領公告。權 利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。 第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者 19 共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外 ，視為按份共有。 第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額 。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。 第九十六條 共有人按照約定管理共有的不 動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。 第八章 共 有 第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。 第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。 對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。 第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； （三 ）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 第七十三條 建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分 享有占有、使用、收益和處分的權利。 第六十八條 企業(yè)法人對其不動產和動產依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。 國家依照法律規(guī)定保護私人的繼承權及其他合法權益。 第六十三條 集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。 下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定： （一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包； （二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整； （三）土地補償費等費用的使用、分配辦法； （四）集體出資的企業(yè)的所有權變動等事項； （五）法律規(guī)定的其他事項。 第五十七條 履行國有財產管理、監(jiān)督職責的機構及其工作人員，應當依法 12 加強對國有財產的管理、監(jiān)督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失 的，應當依法承擔法律責任。 第五十三條 國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的