【正文】 維修人員維修時在技術(shù)規(guī)范上必須遵守《日常維修工作操作規(guī)程》和各類專業(yè)操作規(guī)程中的相關(guān)內(nèi)容，在服務(wù)規(guī)范上遵守 “ 員工行為規(guī)范 ” 中的相關(guān)內(nèi)容。 管理處內(nèi)部派工單維修 在工程部內(nèi)需進行維?；驒z修工作時 ,部門主管對進行的維修工作填寫 “ 內(nèi)部工作派工單 ” 交維修人員完成。 在業(yè)主 /客戶認可并簽署相關(guān)協(xié)議的情況下 ,工程部組織人員進 行特約服務(wù)。 ” 在業(yè)主 /客戶房間維修時，除了爭時間、搶速度、保質(zhì)量外，還要注意 “ 三輕 ” ，即走路輕、說話輕、操作輕。 當(dāng)著業(yè)主 /客人面試用 ,證實報修部位恢復(fù)正常時應(yīng)這樣說： “ 您好 !已經(jīng)修好了 ,請試用 ” 。進門前不要將門推開一條縫向室內(nèi)探頭探腦 ,也不要一只腳在門內(nèi)一只腳在門外與業(yè)主 /客戶講話 .無人應(yīng)答時 ,可等候 3 分鐘；如確信業(yè)主 /客戶不在 ,填寫 ” 服務(wù)留言條 ”, 塞入業(yè)主 /客戶門內(nèi)。 到達維修地點 ,有門鈴時輕按門鈴并自報單位名稱及部門 ,按鈴時間不要過長；無人應(yīng)答再次按鈴 ,按鈴時間加長。 在保修期中發(fā)現(xiàn)問題由工程部督促施工單位 3 天之內(nèi)維修好，如不能及時保修工程部按保修協(xié)議進行處理 ，如發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題要上報管理處經(jīng)理。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備設(shè)施維護管理標(biāo)準(zhǔn) 版本 1 頁碼 第 4 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC10 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 27 of 131 目的 規(guī)范部門職責(zé)范圍內(nèi)的各項維修工作 ,保證各項維修工作按時、保質(zhì)保量的完成 ,并滿足業(yè)主 /客戶的服務(wù)需求。 緩沖器無松動、無銹蝕損壞 ,表面油缸油量足夠 ,動作靈活。 安全開關(guān)及限位開關(guān)、觸點接觸良好 ,開關(guān)壓力有效 ,接線無松動。 檢查制冷和潤滑系統(tǒng)符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，否則更換。 主電動機運行狀況良好 ,運轉(zhuǎn)電流不得超過其額定電流 ,且電流表指 針不得出現(xiàn)大幅度擺動 ,運行時的表面溫度以不過熱和不結(jié)露為宜。 泵軸變曲度、密封環(huán)與水輪密封口的徑向間隙符合國家標(biāo)準(zhǔn)。 冬季冷卻塔應(yīng)采取防凍措施。 各類閥門外觀無銹蝕 ,開關(guān)靈活可靠。 風(fēng)機、風(fēng)管保溫部分完好 ,外觀整潔 ,軟接頭等接頭處無滲漏現(xiàn)象。 避雷針 (網(wǎng) ) 高度位置正確 ,固定牢靠 ,防腐良好 ,針體垂直 .避雷網(wǎng)規(guī)格尺寸和彎曲半徑正確 ,設(shè)有標(biāo)志燈的避雷針 ,燈具完整 ,顯示清晰。 電機 電機外觀無灰塵 ,油漆完整均勻。 配電器 箱體內(nèi)外清潔 ,箱蓋開閉靈活 ,箱體油漆完整 ,箱內(nèi)結(jié)線整齊。 接地支線敷設(shè)連接緊密、牢固。 接地支線敷設(shè)連接緊密、牢固 ,需防腐部分涂漆均勻無遺漏。 與變壓器連接的線路緊密 ,連接螺栓的鎖緊裝置齊全 ,瓷套管不受外力 .器身各附件連接的的導(dǎo)線有保護管 ,零線沿器身向下接地裝置的線段固定牢靠。 對二次裝修定期巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)要求施工方或業(yè)主進行整改。 工作程序 值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間、路線和項目巡視檢查管轄的設(shè)備； 值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對講機，隨時與工程主管保持聯(lián)系 ； 值班人員每次巡視均須在相應(yīng)的運行日志上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄； 值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體情況，對 “ 手動 ” 擋運行的設(shè)備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強監(jiān)控； 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表（電流、電壓、壓力、濕度表等）有缺陷、指示燈損壞、安全保護元件有變化均應(yīng)及時調(diào)整或更換，保證設(shè)備在完好的狀態(tài)下運行； 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄漏等又不能迅速排除的，必須立即報告當(dāng)值工程主管，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大； 維修人員巡查時應(yīng)攜帶常用的維修配件和維 修工具，定期將損壞的維修配件返交倉庫，以領(lǐng)取相應(yīng)數(shù)量的完好配件。 經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后 ,實施購買、安裝更換工作 ,并填寫 “ 設(shè)備更 換記錄 ” 。 部門根據(jù)實際損壞情況 ,尋訪外委檢修處及費用等 ,填寫 “ 設(shè)備外委維修申請表 ” 上交公司領(lǐng)導(dǎo)處。 完成檢修工作后填寫 “ 設(shè)備維修記錄單 ” ，由主管簽字確認后 ,交資料員存檔。 每項維保必須要有記載 ,填寫 “ 設(shè)備保養(yǎng)記錄表 ”, 詳細記錄設(shè)備設(shè)施維保后的情況和性能指標(biāo)、維保的內(nèi)容、所處理的問題、處理的方法 ,以及維保后設(shè)備的狀況、性能指標(biāo) ,并交資料員存檔。 工作制度 設(shè)備設(shè)施的維保工作 各主管必須制訂所管理設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃 ,對各設(shè)備設(shè)施進行定期維護保養(yǎng)。 絕對不允許設(shè)備帶病運行。 審核各主管提出的設(shè)備運行的糾正預(yù)防措施 ,并上報公司領(lǐng)導(dǎo) ,督促其有效實施。 主管工作要求 ,并定期檢查各項運行記錄 . 在運行人員有臨時變動時，應(yīng)進行合理調(diào)配，保證設(shè)備的正常運行。 職責(zé) 部門主管負責(zé)其管轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備的運行管理工作，設(shè)備人員負責(zé)運行操作。 機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼 “ 機房重地，請勿進內(nèi) ” 的告示牌；凡易燃易爆的設(shè)備場所，高電壓、高溫等，在外圍的入口或通道等明顯位置掛貼規(guī)范的警示牌； 各系統(tǒng)的設(shè) 備必須在顯眼的位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識； 各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌； 機房鑰匙未經(jīng)該工程主管批準(zhǔn)并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機房鑰匙； 未經(jīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)、施工等）禁止進入機房，經(jīng)批準(zhǔn)進入機房的外來人員必須遵守機房有關(guān)規(guī)定，服從工作人員的安排指導(dǎo)； 政府職能工作人員突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機房，當(dāng)值人員在查驗證件核實身份后，立即通知工程主管或工程部領(lǐng)導(dǎo)，并熱情接待，主動配合，做好記錄。滅火后，要詳細記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。 規(guī)定 不得在機房內(nèi)吸煙。 B. 使用手電鉆時，要帶好膠皮手套，并接上地線，避免造成嚴(yán)重事故。 A. 鋸管時，要配合好，管快割斷時，用力不要過猛，注意截下管頭打傷腳。 A. 豎立管裝砂時，如管徑大，必須用滑車吊起，加固在架子上。 i. 在靠近電源和有觸電危險地施工時，必須通知單位切斷電源。 f. 開動氣門，站在側(cè)面，慢慢啟動，防止不嚴(yán)密與偶然事故而引起蒸氣噴出， 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 工程安全管理規(guī)程 版本 1 頁碼 第 6 頁，共 7 頁 文件編號 HBQCGC04 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 16 of 131 燒傷事故。 c. 起地溝蓋時，必須用撬棍，嚴(yán)禁用手操作，拆卸與組裝暖氣片時，下面墊平枕木，然后用撬棍調(diào)整嚴(yán)防脫鉤摔壞暖氣片，碰傷身體，抬動暖氣片必須量力而行。 d. 高空作業(yè)，施工現(xiàn)場不許有人停留， 3 米以上高空作業(yè)，下面必須專人指揮與監(jiān)護。 管道維修工安全操作規(guī)程 A. 高空作業(yè)。 N. 緊固導(dǎo)管及零件時，只準(zhǔn)一手用力，另一手應(yīng)攀住固定物?；虿恍∮?35176。 H. 挖斷道路，影響行走，應(yīng)用紅旗標(biāo)出，晚上應(yīng)用紅燈標(biāo)示。 D. 在進行能飛碎片的工作時，必須戴上防護眼鏡。 G. 調(diào)節(jié)進氣閥時，應(yīng)徐徐開啟，切忌快速打開。 E. 多組散熱器共用一個隔氣具時，而管路又接為雙管制，則散熱器壓力必須調(diào)整，調(diào)整順序依隔氣距離由遠而近，末端閥門應(yīng)全開，距離氣具近的則開小，遠則大，使環(huán)路壓力平衡，保持正常運行。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 工程安全管理規(guī)程 版本 1 頁碼 第 4 頁，共 7 頁 文件編號 HBQCGC04 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 14 of 131 B. 當(dāng)外網(wǎng)送氣正常后，逐個開放各用戶閥門，在送氣前將系統(tǒng)的干管立管及散熱器上的 閥門及放氣閥、排水閥打開，發(fā)現(xiàn)排出蒸汽時即予關(guān)閉。 F. 日常的調(diào)節(jié)：在機械循環(huán)的熱水系統(tǒng)中，一般采用集中調(diào)節(jié)，可分為： a. 質(zhì)調(diào)節(jié) —根據(jù)室外溫度的變化，隨時改變熱水溫度，達到采暖要求。 在管道保溫及房屋墻干燥，門窗關(guān)閉，車間內(nèi)工藝散熱設(shè)備和通風(fēng)系統(tǒng)正常運行的條件下，還應(yīng)根據(jù)室外溫度的變化，調(diào)節(jié)供水溫度，使室內(nèi)溫度達到設(shè)計要求。 D. 系統(tǒng)的運行，首先對水泵進行空載試驗，（將出水閥門關(guān)閉，以防超載）檢查運行方向及填料松緊，及時排出泵體內(nèi)的空氣。 大連匯 邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 工程安全管理規(guī)程 版本 1 頁碼 第 3 頁，共 7 頁 文件編號 HBQCGC04 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 13 of 131 C. 水壓試驗：在試壓充水時，應(yīng)打開系統(tǒng)中所有閥門及排氣門，并將連接膨脹水箱的管道拆開，裝上臨時的管道和排氣管，充水速度要緩慢使整個系統(tǒng)水位上升到同一水平面上，以便順利將空氣排出，待水充滿時，將所有的排氣閥門關(guān)閉，即可進行水壓試驗，可用加壓泵加壓或借用上水管的壓力，連接回水干管上。 管道工 熱水采暖安全操作規(guī)程 A. 外觀檢查采暖系統(tǒng)開始運行前，要進行一次全面外部檢查。 凡借閱的資料不允許帶出公司 ,不允許私自復(fù)印 ,借閱時間最長不超過半個月 ,借閱資料必須辦理相應(yīng)登記手續(xù)。 電梯運行時 :防止有水滲入電梯或機房 ,如有水滲入必須立即停止使用電梯 ,并查明原因 ,采取措施切斷水源 辦公室 工程部種類文件資料分類存放在檔案柜中 ,下班后及時上鎖。確定工作是否需要電力 ,如果不需要應(yīng)將主電源開關(guān)斷開 ,敞開廳門鎖定電梯，并掛牌標(biāo)識；不允許兩人以上在一個單獨井道里同時工作；完成工作后 ,在確認所有員工、工具及設(shè)備已離開井道之前 ,不允許將電梯恢復(fù)到正常運行狀態(tài)。 進行維修工作時 ,應(yīng)在被檢修設(shè)備上懸掛 “ 暫停使用 ” 或 “ 正在檢修 ” 的標(biāo)牌。 嚴(yán)禁在交接班時進行倒閘操作和事故處理。 公共場所的高空或登高作業(yè)時，在地面應(yīng)做好圍護、并有明顯標(biāo)志，防止高空墜落物傷及他人，地面挖坑開槽，窨井口作業(yè)時應(yīng)有明顯圍護，夜間施工應(yīng)接好障礙燈，防止路人摔跤和跌入。 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 11 of 131 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 工程安全管理規(guī)程 版本 1 頁碼 第 2 頁，共 7 頁 文件編號 HBQCGC04 生效日期 2021 年 10 月 1 日 在進行線路檢修作業(yè)時，應(yīng)在各供電回路的隔離開關(guān)上懸掛明顯的標(biāo)識牌。 負責(zé)組織、開展本部門安全操作的培訓(xùn)工作 ,確保所管轄的員工懂得安全操作知識 ,遵守安全管理制度 ,會處理安全事故。 工程部主管安全職責(zé) 主管是安全操作的直接責(zé)任人 ,對安全操作負有直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 審定、頒發(fā)本部門各項安全操作責(zé)任制和安全操作管理制度。 如在交接班時需要處理設(shè)備故障 ,交接班的全體人員應(yīng)留下 ,積極處理完畢后方能離開。 值班情況詳細記錄中 “ 值班日志 ” 。 對發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理；對部門內(nèi)不良行為要及時糾正 ,確保值班期間設(shè)備安全、運行正常。 電梯運行值班制 電梯運行值班時段為每天 7： 30～ 18： 30。 法定公休日 ,部門未安排其他維修電工的情況下 ,值班人員還應(yīng)該處理大廈內(nèi)跳閘等緊急故障。（可根據(jù)管轄內(nèi)具體情況而定） 值班時主要對責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備層（間）內(nèi)水暖設(shè)備進行巡視，頻率保證 1 次 /2 小時，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 職責(zé) 工程值班人員負責(zé)運行中機電設(shè)備的監(jiān)護和異常故障的處理。 熟悉掌握轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的工作性能，能操作所有設(shè)施設(shè)備的開啟及緊急情況處理。 不斷改善服務(wù)態(tài)度，提高 服務(wù)質(zhì)量，想用戶之所想，急用戶之所急，并注意施工完畢后的清場工作，節(jié)約用料。認真貫徹 “ 客戶至上，服務(wù)第一 ” 的宗旨，服從管理處和工程部領(lǐng)導(dǎo) 的安排，按時、按質(zhì)、按量的完成上級交辦的各項工作任務(wù)。 搞好值班室室內(nèi)衛(wèi)生，維護室內(nèi)設(shè)備正常運行。 監(jiān)視高低壓配電室及給排水設(shè)備運行情況，發(fā)現(xiàn)停電、停水及時采取相應(yīng)措施并通知助理管家或相關(guān)維修人員。 協(xié)同其他班組完成規(guī)模較大的維修工程，協(xié)助值班人員完成應(yīng)急和日常維修任務(wù)。 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 6 of 131 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 崗位職責(zé) 版本 1 頁碼 第 2 頁，共 3 頁 文件編號 HBQCGC02 生效日期 2021 年 10 月 1 日 熟悉本部門管理范圍內(nèi)各種設(shè)備性能、運行情況，培訓(xùn)并指導(dǎo)員工管理好各種設(shè)備，確保設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)。 工程部主管 安排工作班次，分配工作任務(wù)，檢查各班次交接班情況，掌握各班工作狀態(tài)和工作質(zhì)量。 如需停電、停水及電梯檢修工作，需事先取得客戶服務(wù)中心的 認同后，以書面通告或廣