【正文】 目高職管理者培訓(xùn)是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理等高職管理者業(yè)務(wù)知識(shí)、管理綜合素養(yǎng)的再提升；專項(xiàng)培訓(xùn)包括保安、工程、保潔、服務(wù)、物業(yè)法規(guī)培訓(xùn)等，是對(duì)各專業(yè)部門管理者的再提高。培訓(xùn)由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一安排，可采取聘請(qǐng)專業(yè)教師、政府主管部門、業(yè)務(wù)骨干培訓(xùn)，組織參觀學(xué)習(xí)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)及外出脫產(chǎn)培訓(xùn)等多種形式，以提高培訓(xùn)效果。當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司達(dá)到一定規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的話，管理公司還可以在接項(xiàng)目時(shí)有所選擇，避免接一些容易造成后患的項(xiàng)目：一是不接信譽(yù)差發(fā)展商開發(fā)的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目因施工質(zhì)量差、配套設(shè)施差。發(fā)展商有欺騙性承諾等弊病，將來(lái)會(huì)使業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司；二是不接物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不完善城市的項(xiàng)目，這些城市居民消費(fèi)能力、繳費(fèi)意識(shí)差，政府主管部門管、卡、壓等，易使項(xiàng)目虧損；三是盡量不接房改房、回遷房等，雖然政府提倡物業(yè)管理公司加強(qiáng)此類房屋的管理，但在國(guó)家出臺(tái)優(yōu)惠政策前最好不要按此類項(xiàng)目，因?yàn)樵擃愇飿I(yè)房屋質(zhì)量差，居民長(zhǎng)期享受免費(fèi)福利房屋管理，不愿交管理費(fèi)。總之，物業(yè)管理企業(yè)做好項(xiàng)目管理是企業(yè)不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的保證，是企業(yè)成功走向市場(chǎng)化、社會(huì)化的前提，是企業(yè)形成集約化品牌管理的基礎(chǔ)，企業(yè)只有不斷創(chuàng)新項(xiàng)目管理方法、改進(jìn)管理、加強(qiáng)服務(wù)，才能真正管理好每個(gè)項(xiàng)目。房企貫徹新版ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的必要性　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證始于1997年。1997年3月31日，國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局與建設(shè)部建筑業(yè)司、房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)業(yè)貫徹ISO9000族標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施指南》，目的是促使房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)管理水平，通過(guò)導(dǎo)入標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的制度化和規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?！吨改稀返念C布實(shí)施拉開了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施質(zhì)量管理體系認(rèn)證的序幕。 　　按國(guó)家產(chǎn)業(yè)類別劃分，房地產(chǎn)業(yè)與金融、出租服務(wù)共同劃為第32類。截止到2000年12月31日，該類企業(yè)中累計(jì)有417家企業(yè)獲得帶有國(guó)家認(rèn)可標(biāo)志的質(zhì)量體系認(rèn)證證書（有效證書），其中房地產(chǎn)企業(yè)有350家左右，呈逐年遞增趨勢(shì)。 　　為滿足ISO9000族標(biāo)準(zhǔn)在各行業(yè)特別是類似房地產(chǎn)業(yè)等服務(wù)業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的需求，國(guó)家于2001年6月1日頒布實(shí)施了2000版ISO9000標(biāo)準(zhǔn)。新頒布的ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)與ISO9000：1994標(biāo)準(zhǔn)相比更適用、更簡(jiǎn)練、更協(xié)調(diào)。其以顧客為中心、以滿足顧客需求為最高目標(biāo)的理念與當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司的理念不謀而合，特別是八項(xiàng)管理原則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)具有極大的應(yīng)用價(jià)值。 　　2000版ISO9000標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則及其在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用如下： 　　（1）以顧客為中心：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡可能地理解并掌握目標(biāo)客戶當(dāng)前和未來(lái)的需求，滿足顧客要求并爭(zhēng)取超越顧客期望。運(yùn)用此原則企業(yè)，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)機(jī)遇作出快速而靈活的反應(yīng)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，獲得顧客的滿意，招來(lái)回頭客。 　?。?）領(lǐng)導(dǎo)作用：企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者將本企業(yè)的宗旨、方向和內(nèi)部環(huán)境統(tǒng)一起來(lái)，并創(chuàng)造使員工能夠充分參與實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的環(huán)境。 　　（3）全員參與：企業(yè)的各級(jí)人員是組織之本，只有他們的充分參與，才能使他們的才干為企業(yè)帶來(lái)最大的收益，為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不竭的動(dòng)力。 　?。?）過(guò)程方法：將房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的所有資源和活動(dòng)作為過(guò)程進(jìn)行管理，可以使企業(yè)更高效地實(shí)現(xiàn)既期開發(fā)目標(biāo)。 　?。?）管理的系統(tǒng)方法：針對(duì)企業(yè)設(shè)定的目標(biāo)，識(shí)別、理解并管理一個(gè)由相互關(guān)聯(lián)的過(guò)程所組成的體系，有助于提高企業(yè)的有效性和效率。 　?。?）持續(xù)改進(jìn)：持續(xù)改進(jìn)是房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個(gè)永恒的目標(biāo)，進(jìn)而提高企業(yè)的實(shí)力并增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，并對(duì)市場(chǎng)的機(jī)遇作出快速而靈活的反應(yīng)。 　?。?）基于事實(shí)的決策方法：對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)信息的邏輯分析或直覺判斷是有效決策的基礎(chǔ)，成功取決于實(shí)施之前的精心策劃和正確的決策。 　?。?）互利的供方關(guān)系：通過(guò)互利的供方關(guān)系，增強(qiáng)企業(yè)和合作單位創(chuàng)造價(jià)值的能力，從而優(yōu)化成本與資源。 　　具體地說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的意義是：（1）提高企業(yè)知名度和美譽(yù)度，有利于企業(yè)品牌建設(shè)；（2）提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，使管理規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化；（3）促進(jìn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，提高開發(fā)項(xiàng)目的建筑質(zhì)量，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力；（4）以顧客為中心，以滿足顧客需求為目標(biāo)的理念有利于企業(yè)把握市場(chǎng)機(jī)遇，擴(kuò)大市場(chǎng)份額；（5）提高全員參與意識(shí)，人人樹立工作責(zé)任感，并做出貢獻(xiàn)；（6）有利于整合資源，優(yōu)化成本，提高經(jīng)濟(jì)效益；（7）提高企業(yè)的實(shí)力，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)內(nèi)外環(huán)境變化的適應(yīng)能力，并使之成為企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力；（8）提高企業(yè)決策的速度與有效性；（9）認(rèn)證證書是組織間往來(lái)的信用證和產(chǎn)品走向市場(chǎng)的通行證。 　　當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已呈全面競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。各企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面不斷創(chuàng)新，市場(chǎng)上成功的個(gè)案不斷涌現(xiàn)并傳為佳話。與此同時(shí)，絕大多數(shù)企業(yè)的生存空間在日益縮小，即使部分名優(yōu)企業(yè)和創(chuàng)造過(guò)“明星樓盤”的發(fā)展商也不斷傳出在某城市敗北、高層人才流失、新項(xiàng)目失敗的消息。究其原因，多是在于企業(yè)管理的不規(guī)范和管理模式的落后。如何優(yōu)化整合資源和成本，提高決策的科學(xué)性，如何滿足目標(biāo)客戶需求，強(qiáng)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)作用，促使全員參與，如何使企業(yè)管理持續(xù)改進(jìn)，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)老總們亟需認(rèn)真考慮的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，如果把房地產(chǎn)”產(chǎn)品的均好性“看作企業(yè)發(fā)展“一條腿”的話，那么，房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)入2000版ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，提高企業(yè)管理的科學(xué)化、規(guī)范化將是企業(yè)發(fā)展的“另一條腿”。兩條腿走路，是房地產(chǎn)企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、穩(wěn)步發(fā)展的必要條件。第 20 頁(yè) 共 20 頁(yè)