【導讀】國家，由“時權(quán)酒店”演變過來?！皶r權(quán)酒店”是指出售一定時期內(nèi)。使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。今天已演變成“產(chǎn)權(quán)式酒店”，即由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財服務(wù)。托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該。酒店每年一定時段的免費居住權(quán)。根據(jù)其用途，可以分為酒店式商務(wù)公寓和酒店式度假公寓，于景色優(yōu)美的旅游區(qū)，主要消費群體為旅游度假者，比如大梅沙雅藍酒店。羅湖丹楓白露項目定位為投資型產(chǎn)權(quán)式酒店項目。其項目定價均價在12，600元/平方米左右，相比臨近住宅項目溢價超過100%。總價350萬，首付150萬），其中三套交與三九經(jīng)營，一套自用。不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。其出臺的初衷就是為了防范樓市泡沫，以防。領(lǐng)海為休閑度假式，加上明確的投資導向。

　　

【正文】 較低的旅業(yè)，不符合東海岸高檔社區(qū)的定位，應(yīng)該排除。 D、 推薦的首選是注冊酒店。雖然如上所述，注冊酒店存在一定的難度，但動用公司的資源的情況下是可以突破的。成功注冊后會將為日后的經(jīng)營管理鋪平道路。 E、 受資源的限制不能注冊酒店的情況下注冊會所管理公司是第二位推薦的選擇。 [返回 ] 專題八 —— 東海岸酒店式公寓財務(wù)數(shù)據(jù)測算表 一、東海岸酒店式公寓運行成本測算（按 150 套房計算） 項目 月金額 (入住率 45%) 月金額 (入住率 50%) 月金額 (入住率 55%) 備注 收入 40%的團房，按 120元 /天 /間，60%的散客，按 250元 /天 /間。按已售戶型比重 ,其中單房 45間 ,一房一廳 105 間 ,按相應(yīng)入住率計算 . 成本 一、人工成本 按 45%的入住率共需 30 人 ,按50%的入住率需增加服務(wù)人員 1人，按 55%的入住率需增加服務(wù)員 1人 . 管理人員 酒店經(jīng)理 1 人 大堂經(jīng)理 2 人 按三星級標準需 16小時在崗服務(wù) ,需 2班 . 財務(wù) 2 人 培訓兼人事 1人 其他人員 前臺收款 2 人 16 小時前臺收款 . 前臺登記及電話接聽 3人 有管理人員 24小時值班 . 前臺行李生 4人 18 小時為顧客提供行李服務(wù) 門衛(wèi)應(yīng)接員 2人 16 小時迎送客人 服務(wù)人員 13 人 1520 套房需配備 1 個人 ,三班倒 ,每月每人 1500元 ,已包含輪休和空置房的清潔 . 二、行政辦公費用 電話及網(wǎng)絡(luò)使用費 估算 辦公文具及紙張費 估算 復印機維護費 估算 辦公電費 估算 辦公水費 估算 差旅及交通費 估算 辦公資產(chǎn)折舊 費用 按 6 萬元的辦公用固定資產(chǎn)分五年攤銷計算 . 其他雜費 估算 三、日常維護成本 每日房內(nèi)一次性材料費 按每天每房 5 元及相應(yīng)入住率計算 房內(nèi)用品清洗費 按每天每房 10元及相應(yīng)入住率計算 房內(nèi)設(shè)施維護費 按 150 戶每月 30 元 /房計算 清潔材料費 估算 房內(nèi)水費 每月用水量 48 噸 , 元 ,按相應(yīng)入住率計算 房內(nèi)電費 單房每月為 480元 ,一房一廳每月為 600 元 ,按相應(yīng)入住率計算。 (電費每度 1元 ) 四、營銷成本 按銷售額的 10% 五、前期開辦費攤銷 前期開辦費 50萬 ,5 年攤銷完 . 六、每月需支付業(yè)主成本 單房月固定回報 1600 元 ,一房一廳月回報 2020 元 . 七、營業(yè)稅金 按收入的 % 成本合計 經(jīng)營成果 備注： 目前東海共有公寓 350 套，其中已出售的公寓 218 套，根據(jù)對業(yè)主的調(diào)查情況分析，如果我們的回報率有足夠的吸引力，至少有 150 套以上的公寓委托酒店經(jīng)營者管理，所以此數(shù)據(jù)按較為保守的 150 套測算。 以上數(shù)據(jù)顯示，在現(xiàn)有條件下保證業(yè)主的回報額，入住率要達到 53%以上才能保證收支平衡。 從以上數(shù)據(jù)可以計算出入住率占 50%時的經(jīng)營杠桿系數(shù)為 ，即當在價格、團房和散客所占比重不變的情況下，經(jīng)營成果的增長率是銷售額增長率的 倍。如果在現(xiàn)有條件下，入 住率能達到 55%以上，酒店管理公司就能獲得較好的收益。 當團房和散客的比重不變，散客的價格按 300 元 /天 /間計算， 45%的入住率能基本保證收支平衡。 二、東海岸酒店式公寓運行成本測算（按 218 套房計算） 項目 月金額 (45%) 月金額 (50%) 月金額 (55%) 備注 收入 40%的團房，按 120 元 /天 /間， 60%的散客，按 250 元 /天 /間，其中單房 65間 ,一房一廳 153間 .按相應(yīng)入住率。 成本 一、人工成本 45%的入住率共需 35 人 ,50%的入住率需增加服務(wù)員 2人 ,55%的入住率需增加服務(wù)臺員 3人 管理人員 酒店經(jīng)理 1 人 大堂經(jīng)理 2 人 按三星級標準需 16小時在崗服務(wù) ,需 2班 . 財務(wù) 2 人 培訓兼人事 1人 其他人員 前臺收款 2 人 前臺登記及電話接聽 3人 有管理人員 24小時值班 . 前臺行李生 4人 18 小時為顧客提供行李服務(wù) 門衛(wèi)應(yīng)接員 2人 16 小時迎送客人 服務(wù)人員 18人 ,50%的人入率需增加 2人 ,55%的入住率需增加 3 人 1520 套房需配備 1 個人 ,三班倒 ,每月每人 1500 元 ,已包含輪休和空置房的清潔 . 二、行政辦公費用 電話及網(wǎng)絡(luò)使用費 估算 辦公文具及紙張費 估算 復印機維護費 估算 辦公電費 估算 辦公水費 估算 差旅及交通費 估算 辦公資產(chǎn)折舊費用 按 6萬元的辦公用固定資產(chǎn)分五年攤銷計算 . 其他雜費 估算 三、日常維護成本 每日房內(nèi)一次性材料費 按每天每房 5元 ， 按相應(yīng)入住率 房內(nèi)用品清洗費 按每天每房 10元 ， 按相應(yīng)入住率 房內(nèi)設(shè)施維護費 按所有戶數(shù)每月 30元 /房計算 清潔材料費 估算 房內(nèi)水費 每月用水量 48 噸 ,每 噸水均價 ,按相應(yīng)入住率。 房內(nèi)電費 單房每月為 480 元 ,一房一廳每月為 600 元 ,按相應(yīng)入住率。 (電費每度 1元 ) 四、營銷成本 按銷售額的 10% 五、前期開辦費攤銷 前期開辦費 50萬 ,5年攤銷完 . 六、每月需支付業(yè)主成本 單房月固定回報 1600 元 ,一房一 廳月回報 2020 元 . 七、營業(yè)稅金 按收入的 % 成本合計 經(jīng)營成果 三、東海岸公寓月均回報測算 (按價格高低 ) 戶型 面積 平均面 積 價格 裝修均價 房屋總價 按 %的年貸款利率計算月息 月管理費及本體(元 /平方米 ) 回報方式 按揭類型 (不含裝修 ) 前四項平均值 建議回報額 總價的6% 貸款利息及管理 .本體之和 二成 15年月供 三成 15年月供 單房 一房一廳 備注： 公寓分兩種戶型、四種面積，均價為 6500 元，最高價為 7500元，最低價為 5900元，為平衡業(yè)主的利益，按兩種戶型的平均面積，三種價格計算月回報額。 裝修均 價是按照三星級的標準配備估算的價格，到時可按實際進行調(diào)整。 銀行同期貸款利息為央行統(tǒng)一的標準 %，可視為業(yè)主投資所產(chǎn)生的基本成本。 按照資料和調(diào)查顯示，每月固定的回報方式更能夠讓投資者所接受，而同類產(chǎn)權(quán)式酒店的投資年回報率在 6%左右，我們所給出的建議回報率接近 6%，既能與同業(yè)比較，又能基本滿足業(yè)主每月費用的支付，對投資者具有一定的吸引力。 [返回 ] 附件： 深圳領(lǐng)海東方管家租賃辦法 一、 東方管家租賃流程 委托手續(xù) 業(yè)主與管理公司簽定委托出租協(xié) 議，授權(quán)管理公司以業(yè)主指定的不低于基準價的價格、協(xié)定的時間內(nèi)出租房間。 經(jīng)營出租 管理公司，依據(jù)與業(yè)主簽定的委托出租協(xié)議，出租委托物業(yè)。 月結(jié) 每月客戶可以通過登陸 網(wǎng)站、電話咨詢或到現(xiàn)場，查詢到該房間的出租率。管理公司每月根據(jù)當月該房間的出租率，將租賃收入扣除 10%作為成本費用（根據(jù)實際經(jīng)營狀況而定，成本費用會公開并保持透明度）及 10%管理費用后，匯入客戶指定的銀行帳戶。 二、 租賃細則 海闊公 司為了更好地保障業(yè)主的經(jīng)濟收益，專門成立具有酒店經(jīng)營權(quán)的管理公司（已在工商局注冊），以酒店的名義經(jīng)營業(yè)主委托的租賃業(yè)務(wù)。 關(guān)于基準租金 基準租金是業(yè)主大會上，所有業(yè)主共同商定的租賃底價。其目的是為了防止惡性降價、惡性競爭的情況，保障業(yè)主能在合理的競爭環(huán)境下獲取相應(yīng)的經(jīng)濟收益。 關(guān)于租金 租金是由業(yè)主定的，基本原則是不低于基準租金，不設(shè)上限。其目的是給予業(yè)主最大限度的自主權(quán)，能夠更大限度地保障自身利益。如：業(yè)主花了很多心思、買了很多貴重物品裝飾房間，那么它的租金自然會比一般的房間高；這樣更好地保障了租賃服 務(wù)中的公平性。 關(guān)于租賃成本 管理公司代理出租業(yè)主的房屋，將收取租金收入的 10%作為成本費用（含稅）及 10%的管理費用，其余 80%全部歸業(yè)主所有。（根據(jù)實際經(jīng)營情況而定，成本費用會公開并保持透明度） 關(guān)于租賃周期 為了體現(xiàn)公平性、同時給與業(yè)主最大的自主權(quán)，管理公司為業(yè)主設(shè)定的租賃周期也非常靈活。業(yè)主分別可以按天、周、月、季、年等五種周期出租自己的物業(yè)。比如某位業(yè)主在某一段時間公務(wù)繁忙，想將物業(yè)出租，那么也可以將物業(yè)全年委托出租。 關(guān)于租賃的停止 租賃的停止有 2 種情況： 1. 租賃協(xié)議執(zhí)行終止，該房間的租賃活 動自行終止。 2. 業(yè)主有權(quán)強制終止租賃協(xié)議，但必須提前 3 天通知管理公司，同時必須等待當天的租客退房后租賃協(xié)議方可終止。比如：某業(yè)主想終止協(xié)議，于 19 日通知東方管家，但是 21 日該房間已經(jīng)預定給某位顧客，該顧客要住到 23 日，則協(xié)議就會在23日解除。通過這種辦法，更好地保障了業(yè)主權(quán)利。 關(guān)于委托出租期間的使用權(quán) 物業(yè)出租期間，業(yè)主只需提前預約（建議 3天前），東方管家將安排您入住自己的房間，期間不產(chǎn)生租金等費用。 關(guān)于公平性 為了更好地體現(xiàn)租賃服務(wù)的公平性，管理公司引進了先進的門禁系統(tǒng)，沒、每一道門鎖都裝有先進的記 憶裝置。每個月有人進出房間的時間都會記錄在記憶體內(nèi)。業(yè)主能夠通過業(yè)主網(wǎng)頁或親身到管理處查詢物業(yè)的出租狀況，從而保證每位業(yè)主能夠獲得自己應(yīng)得的租金。 同時，為了保證管理公司出租物業(yè)時的公平性，涉及到是否公開每個房間的出租率的隱私問題，這將在業(yè)主委員會成立以后，由業(yè)主委員會決定。 關(guān)于管理費用 管理公司的房屋租賃服務(wù)給予了業(yè)主最大的自主權(quán)利，業(yè)主能夠自行設(shè)定出租的時間、價格等。但是為了保障管家服務(wù)的良性運作，在租賃期間，物業(yè)的管理費用會照常收取。 [返回 ] * * 完 * *