【導(dǎo)讀】國(guó)家，由“時(shí)權(quán)酒店”演變過(guò)來(lái)?！皶r(shí)權(quán)酒店”是指出售一定時(shí)期內(nèi)。使用酒店住宿或娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。今天已演變成“產(chǎn)權(quán)式酒店”，即由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該。酒店每年一定時(shí)段的免費(fèi)居住權(quán)。根據(jù)其用途，可以分為酒店式商務(wù)公寓和酒店式度假公寓，于景色優(yōu)美的旅游區(qū)，主要消費(fèi)群體為旅游度假者，比如大梅沙雅藍(lán)酒店。羅湖丹楓白露項(xiàng)目定位為投資型產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。其項(xiàng)目定價(jià)均價(jià)在12，600元/平方米左右，相比臨近住宅項(xiàng)目溢價(jià)超過(guò)100%?？們r(jià)350萬(wàn)，首付150萬(wàn)），其中三套交與三九經(jīng)營(yíng)，一套自用。不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。其出臺(tái)的初衷就是為了防范樓市泡沫，以防。領(lǐng)海為休閑度假式，加上明確的投資導(dǎo)向。

　　

【正文】 較低的旅業(yè)，不符合東海岸高檔社區(qū)的定位，應(yīng)該排除。 D、 推薦的首選是注冊(cè)酒店。雖然如上所述，注冊(cè)酒店存在一定的難度，但動(dòng)用公司的資源的情況下是可以突破的。成功注冊(cè)后會(huì)將為日后的經(jīng)營(yíng)管理鋪平道路。 E、 受資源的限制不能注冊(cè)酒店的情況下注冊(cè)會(huì)所管理公司是第二位推薦的選擇。 [返回 ] 專題八 —— 東海岸酒店式公寓財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算表 一、東海岸酒店式公寓運(yùn)行成本測(cè)算（按 150 套房計(jì)算） 項(xiàng)目 月金額 (入住率 45%) 月金額 (入住率 50%) 月金額 (入住率 55%) 備注 收入 40%的團(tuán)房，按 120元 /天 /間，60%的散客，按 250元 /天 /間。按已售戶型比重 ,其中單房 45間 ,一房一廳 105 間 ,按相應(yīng)入住率計(jì)算 . 成本 一、人工成本 按 45%的入住率共需 30 人 ,按50%的入住率需增加服務(wù)人員 1人，按 55%的入住率需增加服務(wù)員 1人 . 管理人員 酒店經(jīng)理 1 人 大堂經(jīng)理 2 人 按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)需 16小時(shí)在崗服務(wù) ,需 2班 . 財(cái)務(wù) 2 人 培訓(xùn)兼人事 1人 其他人員 前臺(tái)收款 2 人 16 小時(shí)前臺(tái)收款 . 前臺(tái)登記及電話接聽 3人 有管理人員 24小時(shí)值班 . 前臺(tái)行李生 4人 18 小時(shí)為顧客提供行李服務(wù) 門衛(wèi)應(yīng)接員 2人 16 小時(shí)迎送客人 服務(wù)人員 13 人 1520 套房需配備 1 個(gè)人 ,三班倒 ,每月每人 1500元 ,已包含輪休和空置房的清潔 . 二、行政辦公費(fèi)用 電話及網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi) 估算 辦公文具及紙張費(fèi) 估算 復(fù)印機(jī)維護(hù)費(fèi) 估算 辦公電費(fèi) 估算 辦公水費(fèi) 估算 差旅及交通費(fèi) 估算 辦公資產(chǎn)折舊 費(fèi)用 按 6 萬(wàn)元的辦公用固定資產(chǎn)分五年攤銷計(jì)算 . 其他雜費(fèi) 估算 三、日常維護(hù)成本 每日房?jī)?nèi)一次性材料費(fèi) 按每天每房 5 元及相應(yīng)入住率計(jì)算 房?jī)?nèi)用品清洗費(fèi) 按每天每房 10元及相應(yīng)入住率計(jì)算 房?jī)?nèi)設(shè)施維護(hù)費(fèi) 按 150 戶每月 30 元 /房計(jì)算 清潔材料費(fèi) 估算 房?jī)?nèi)水費(fèi) 每月用水量 48 噸 , 元 ,按相應(yīng)入住率計(jì)算 房?jī)?nèi)電費(fèi) 單房每月為 480元 ,一房一廳每月為 600 元 ,按相應(yīng)入住率計(jì)算。 (電費(fèi)每度 1元 ) 四、營(yíng)銷成本 按銷售額的 10% 五、前期開辦費(fèi)攤銷 前期開辦費(fèi) 50萬(wàn) ,5 年攤銷完 . 六、每月需支付業(yè)主成本 單房月固定回報(bào) 1600 元 ,一房一廳月回報(bào) 2020 元 . 七、營(yíng)業(yè)稅金 按收入的 % 成本合計(jì) 經(jīng)營(yíng)成果 備注： 目前東海共有公寓 350 套，其中已出售的公寓 218 套，根據(jù)對(duì)業(yè)主的調(diào)查情況分析，如果我們的回報(bào)率有足夠的吸引力，至少有 150 套以上的公寓委托酒店經(jīng)營(yíng)者管理，所以此數(shù)據(jù)按較為保守的 150 套測(cè)算。 以上數(shù)據(jù)顯示，在現(xiàn)有條件下保證業(yè)主的回報(bào)額，入住率要達(dá)到 53%以上才能保證收支平衡。 從以上數(shù)據(jù)可以計(jì)算出入住率占 50%時(shí)的經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)為 ，即當(dāng)在價(jià)格、團(tuán)房和散客所占比重不變的情況下，經(jīng)營(yíng)成果的增長(zhǎng)率是銷售額增長(zhǎng)率的 倍。如果在現(xiàn)有條件下，入 住率能達(dá)到 55%以上，酒店管理公司就能獲得較好的收益。 當(dāng)團(tuán)房和散客的比重不變，散客的價(jià)格按 300 元 /天 /間計(jì)算， 45%的入住率能基本保證收支平衡。 二、東海岸酒店式公寓運(yùn)行成本測(cè)算（按 218 套房計(jì)算） 項(xiàng)目 月金額 (45%) 月金額 (50%) 月金額 (55%) 備注 收入 40%的團(tuán)房，按 120 元 /天 /間， 60%的散客，按 250 元 /天 /間，其中單房 65間 ,一房一廳 153間 .按相應(yīng)入住率。 成本 一、人工成本 45%的入住率共需 35 人 ,50%的入住率需增加服務(wù)員 2人 ,55%的入住率需增加服務(wù)臺(tái)員 3人 管理人員 酒店經(jīng)理 1 人 大堂經(jīng)理 2 人 按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)需 16小時(shí)在崗服務(wù) ,需 2班 . 財(cái)務(wù) 2 人 培訓(xùn)兼人事 1人 其他人員 前臺(tái)收款 2 人 前臺(tái)登記及電話接聽 3人 有管理人員 24小時(shí)值班 . 前臺(tái)行李生 4人 18 小時(shí)為顧客提供行李服務(wù) 門衛(wèi)應(yīng)接員 2人 16 小時(shí)迎送客人 服務(wù)人員 18人 ,50%的人入率需增加 2人 ,55%的入住率需增加 3 人 1520 套房需配備 1 個(gè)人 ,三班倒 ,每月每人 1500 元 ,已包含輪休和空置房的清潔 . 二、行政辦公費(fèi)用 電話及網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi) 估算 辦公文具及紙張費(fèi) 估算 復(fù)印機(jī)維護(hù)費(fèi) 估算 辦公電費(fèi) 估算 辦公水費(fèi) 估算 差旅及交通費(fèi) 估算 辦公資產(chǎn)折舊費(fèi)用 按 6萬(wàn)元的辦公用固定資產(chǎn)分五年攤銷計(jì)算 . 其他雜費(fèi) 估算 三、日常維護(hù)成本 每日房?jī)?nèi)一次性材料費(fèi) 按每天每房 5元 ， 按相應(yīng)入住率 房?jī)?nèi)用品清洗費(fèi) 按每天每房 10元 ， 按相應(yīng)入住率 房?jī)?nèi)設(shè)施維護(hù)費(fèi) 按所有戶數(shù)每月 30元 /房計(jì)算 清潔材料費(fèi) 估算 房?jī)?nèi)水費(fèi) 每月用水量 48 噸 ,每 噸水均價(jià) ,按相應(yīng)入住率。 房?jī)?nèi)電費(fèi) 單房每月為 480 元 ,一房一廳每月為 600 元 ,按相應(yīng)入住率。 (電費(fèi)每度 1元 ) 四、營(yíng)銷成本 按銷售額的 10% 五、前期開辦費(fèi)攤銷 前期開辦費(fèi) 50萬(wàn) ,5年攤銷完 . 六、每月需支付業(yè)主成本 單房月固定回報(bào) 1600 元 ,一房一 廳月回報(bào) 2020 元 . 七、營(yíng)業(yè)稅金 按收入的 % 成本合計(jì) 經(jīng)營(yíng)成果 三、東海岸公寓月均回報(bào)測(cè)算 (按價(jià)格高低 ) 戶型 面積 平均面 積 價(jià)格 裝修均價(jià) 房屋總價(jià) 按 %的年貸款利率計(jì)算月息 月管理費(fèi)及本體(元 /平方米 ) 回報(bào)方式 按揭類型 (不含裝修 ) 前四項(xiàng)平均值 建議回報(bào)額 總價(jià)的6% 貸款利息及管理 .本體之和 二成 15年月供 三成 15年月供 單房 一房一廳 備注： 公寓分兩種戶型、四種面積，均價(jià)為 6500 元，最高價(jià)為 7500元，最低價(jià)為 5900元，為平衡業(yè)主的利益，按兩種戶型的平均面積，三種價(jià)格計(jì)算月回報(bào)額。 裝修均 價(jià)是按照三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)配備估算的價(jià)格，到時(shí)可按實(shí)際進(jìn)行調(diào)整。 銀行同期貸款利息為央行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn) %，可視為業(yè)主投資所產(chǎn)生的基本成本。 按照資料和調(diào)查顯示，每月固定的回報(bào)方式更能夠讓投資者所接受，而同類產(chǎn)權(quán)式酒店的投資年回報(bào)率在 6%左右，我們所給出的建議回報(bào)率接近 6%，既能與同業(yè)比較，又能基本滿足業(yè)主每月費(fèi)用的支付，對(duì)投資者具有一定的吸引力。 [返回 ] 附件： 深圳領(lǐng)海東方管家租賃辦法 一、 東方管家租賃流程 委托手續(xù) 業(yè)主與管理公司簽定委托出租協(xié) 議，授權(quán)管理公司以業(yè)主指定的不低于基準(zhǔn)價(jià)的價(jià)格、協(xié)定的時(shí)間內(nèi)出租房間。 經(jīng)營(yíng)出租 管理公司，依據(jù)與業(yè)主簽定的委托出租協(xié)議，出租委托物業(yè)。 月結(jié) 每月客戶可以通過(guò)登陸 網(wǎng)站、電話咨詢或到現(xiàn)場(chǎng)，查詢到該房間的出租率。管理公司每月根據(jù)當(dāng)月該房間的出租率，將租賃收入扣除 10%作為成本費(fèi)用（根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況而定，成本費(fèi)用會(huì)公開并保持透明度）及 10%管理費(fèi)用后，匯入客戶指定的銀行帳戶。 二、 租賃細(xì)則 海闊公 司為了更好地保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收益，專門成立具有酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)的管理公司（已在工商局注冊(cè)），以酒店的名義經(jīng)營(yíng)業(yè)主委托的租賃業(yè)務(wù)。 關(guān)于基準(zhǔn)租金 基準(zhǔn)租金是業(yè)主大會(huì)上，所有業(yè)主共同商定的租賃底價(jià)。其目的是為了防止惡性降價(jià)、惡性競(jìng)爭(zhēng)的情況，保障業(yè)主能在合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益。 關(guān)于租金 租金是由業(yè)主定的，基本原則是不低于基準(zhǔn)租金，不設(shè)上限。其目的是給予業(yè)主最大限度的自主權(quán)，能夠更大限度地保障自身利益。如：業(yè)主花了很多心思、買了很多貴重物品裝飾房間，那么它的租金自然會(huì)比一般的房間高；這樣更好地保障了租賃服 務(wù)中的公平性。 關(guān)于租賃成本 管理公司代理出租業(yè)主的房屋，將收取租金收入的 10%作為成本費(fèi)用（含稅）及 10%的管理費(fèi)用，其余 80%全部歸業(yè)主所有。（根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況而定，成本費(fèi)用會(huì)公開并保持透明度） 關(guān)于租賃周期 為了體現(xiàn)公平性、同時(shí)給與業(yè)主最大的自主權(quán)，管理公司為業(yè)主設(shè)定的租賃周期也非常靈活。業(yè)主分別可以按天、周、月、季、年等五種周期出租自己的物業(yè)。比如某位業(yè)主在某一段時(shí)間公務(wù)繁忙，想將物業(yè)出租，那么也可以將物業(yè)全年委托出租。 關(guān)于租賃的停止 租賃的停止有 2 種情況： 1. 租賃協(xié)議執(zhí)行終止，該房間的租賃活 動(dòng)自行終止。 2. 業(yè)主有權(quán)強(qiáng)制終止租賃協(xié)議，但必須提前 3 天通知管理公司，同時(shí)必須等待當(dāng)天的租客退房后租賃協(xié)議方可終止。比如：某業(yè)主想終止協(xié)議，于 19 日通知東方管家，但是 21 日該房間已經(jīng)預(yù)定給某位顧客，該顧客要住到 23 日，則協(xié)議就會(huì)在23日解除。通過(guò)這種辦法，更好地保障了業(yè)主權(quán)利。 關(guān)于委托出租期間的使用權(quán) 物業(yè)出租期間，業(yè)主只需提前預(yù)約（建議 3天前），東方管家將安排您入住自己的房間，期間不產(chǎn)生租金等費(fèi)用。 關(guān)于公平性 為了更好地體現(xiàn)租賃服務(wù)的公平性，管理公司引進(jìn)了先進(jìn)的門禁系統(tǒng)，沒(méi)、每一道門鎖都裝有先進(jìn)的記 憶裝置。每個(gè)月有人進(jìn)出房間的時(shí)間都會(huì)記錄在記憶體內(nèi)。業(yè)主能夠通過(guò)業(yè)主網(wǎng)頁(yè)或親身到管理處查詢物業(yè)的出租狀況，從而保證每位業(yè)主能夠獲得自己應(yīng)得的租金。 同時(shí)，為了保證管理公司出租物業(yè)時(shí)的公平性，涉及到是否公開每個(gè)房間的出租率的隱私問(wèn)題，這將在業(yè)主委員會(huì)成立以后，由業(yè)主委員會(huì)決定。 關(guān)于管理費(fèi)用 管理公司的房屋租賃服務(wù)給予了業(yè)主最大的自主權(quán)利，業(yè)主能夠自行設(shè)定出租的時(shí)間、價(jià)格等。但是為了保障管家服務(wù)的良性運(yùn)作，在租賃期間，物業(yè)的管理費(fèi)用會(huì)照常收取。 [返回 ] * * 完 * *