【文章內(nèi)容簡介】 采用插卡電話 網(wǎng)絡(luò) 采用上網(wǎng)卡或包月 換洗 引進(jìn)專業(yè)公司簽訂優(yōu)惠協(xié)議或由酒店設(shè)立洗衣部 有線電視 增加加密頻道 24小時服務(wù) 業(yè)主權(quán)益保護 公開透明性 制訂財務(wù)公開方案 業(yè)主個人物品 增加保護賠償條款 業(yè)主隱私 增加保護條款 酒店人員的控制 在勞動合同中明確管理條款 配套設(shè)施 衛(wèi)星天線 以上與地產(chǎn)溝通，增加相關(guān)配套設(shè)施 自辦節(jié)目 會務(wù)功能不足 餐飲娛樂無 物品清 洗消毒 巴士及停車位 合法性 營業(yè)執(zhí)照 按合法渠道申辦相關(guān)手續(xù) 營業(yè)場所（及用房） 發(fā)票 接團 現(xiàn)狀沖突 消防煙感 與地產(chǎn)協(xié)調(diào)，由地產(chǎn)辦理 用地性質(zhì) 與地產(chǎn)協(xié)調(diào)，由地產(chǎn)辦理 裝修不統(tǒng)一（包括電視空調(diào)等） 與代租戶協(xié)調(diào)，統(tǒng)一裝修 新的客戶往往要求新的裝修，致使裝修更換頻繁 規(guī)定裝修價格，并將裝修的每一項進(jìn)行明示，包括配置的品牌、廠家、價格、購買地等。并硬性規(guī)定，除非接受公司代為裝修，否則不納入酒店統(tǒng)一管理范圍。按照代租賃方式進(jìn)行租賃，并且代租賃業(yè)務(wù)只 負(fù)責(zé)按月或以上租賃。 雙人床 與代租戶協(xié)調(diào) 酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修 與地產(chǎn)協(xié)調(diào) 裝飾風(fēng)格的不統(tǒng)一 統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一經(jīng)營 經(jīng)營管理 淡旺季人員配置 以上由酒店專業(yè)人士提供意見 計件模式的客房服務(wù) 分稅 專業(yè)酒店管理及經(jīng)營人才 分紅模式（樓價裝修設(shè)施） 客戶選房 東海岸酒店式公寓較分散 促使業(yè)主與酒店公司簽訂合同，統(tǒng)一經(jīng)營 與自租戶的收益競爭，對旅游團收入的沖擊 關(guān)注 與代租戶之間收益分配的矛盾 關(guān)注 物業(yè)管理 安全性 酒店住戶的控制 物業(yè)公 司、酒店分別購買責(zé)任險、加強安全巡邏、物業(yè)公司與酒店共同對安全管理負(fù)責(zé)等 酒店人員的控制 公寓的布局 設(shè)施共享 會所 引導(dǎo)業(yè)主考慮旅客是代業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利，室內(nèi)泳池與室外泳池分別使用 泳池 大堂 相互干擾 麻將噪音 依托會所，引導(dǎo)酒店住客在會所進(jìn)行娛樂消費。酒店房間內(nèi)不提供娛樂設(shè)施 標(biāo)識的協(xié)調(diào) 與酒店管理公司協(xié)調(diào) [返回 ] 專題五 —— 東海岸公寓業(yè)主購房意向調(diào)查報告 一、抽樣標(biāo)準(zhǔn) 東海岸已售出 218 套酒店 式公寓，包括單房 65套，一房一廳 153 套。從中抽取 79套進(jìn)行調(diào)查 ,抽樣比例為 %。其中，聯(lián)系到 21 名單房業(yè)主進(jìn)行電話調(diào)查，共訂購 26 套，抽樣比例為 40%；聯(lián)系 48名一房一廳業(yè)主進(jìn)行電話調(diào)查，共認(rèn)購 53套，抽樣比例為 35%。 二、調(diào)查發(fā)現(xiàn) 經(jīng)與本次調(diào)查的 69名業(yè)主溝通，發(fā)現(xiàn)其實大部分業(yè)主當(dāng)初購買公寓并沒有明確的目的，對其今后究竟做何安排也沒有一個清淅的概念。正如眾多業(yè)主所說： “ 當(dāng)時就覺得房子不錯，風(fēng)景好，又在大梅沙，就買啦！ ” 從這可以看出，東海岸不論其地理位置、社區(qū)規(guī)劃及人文景觀都有其獨特之處，加 上萬科本身的品牌號召力在人們心目中都是有一定影響的。 三、具體調(diào)研情況 （一）物業(yè)使用意向 1． 在抽樣調(diào)查的 48位一房一廳業(yè)主中 自住，不排斥投資75%自住19%投資6%投資 自住 自住，不排斥投資 （ 1）純投資： 3位。其中買賣 1位，另 2位看投資回報再作考慮。 （ 2）自?。?10 位，其中一年后再考慮租賃有 1 位，住幾年后賣掉有 1 位，其余均為自住度假用，不考慮投資。有一單位用戶一次購買 6套自用。 （ 3）自住為主，不排斥投資： 35位。長租 3 位，短租 21位（其中按意愿隨時出租占 18 人）；不確定租賃方式 8位；另有 3 位購有多套 ，均為一套自住，其余出租。 2． 在抽樣調(diào)查的 21位單房業(yè)主中 投資8%自住15%自住為主，不排斥投資77%投資 自住 自住為主，不排斥投資 （ 1） 純投資： 1位。轉(zhuǎn)手買賣。 （ 2）自?。?3 位，不考慮投資。 （ 3）自住為主，不排斥投資： 17 位。長租 2位；短租 13 位，全部按意愿隨時出租，另有 2位購有多套，均為一套自住，其余出租。 （二）業(yè)主裝修意向 按模式自裝29%選擇套餐13%沒有選擇42%個性化裝修16%個性化裝修 按模式自裝選擇套餐 沒有選擇 1．個性化裝修： 10 人 2．按模式自裝： 8人 3．選擇套餐： 8人（均反映報價偏高） 除去投資或自住的 12 人，還有 15 人 沒有選擇 三、 調(diào)研結(jié)果 自住14%自住為主，不排斥投資80%投資6%投資 自住 自住為主，不排斥投資 1． 約有 6%的業(yè)主購房純粹打算投資。 2． 約有 14%的業(yè)主購房是為了自住度假，至少短期內(nèi)沒有投資打算。 3． 約有 80%的業(yè)主既想自住享受，也想取得一定投資回報。 四、業(yè)主心態(tài)分類 1．自住型 此類業(yè)主在所有公寓業(yè)主中占有 14%，購買的目的就是為了今后來東海岸度假，一般不愿意它人來住自已的房子，暫時沒有投資計劃，但有個別業(yè)主表示先住個幾年后，是否投資租賃視情況而定。 2．投資型 此類業(yè)主只占 6%，當(dāng)初購買公寓時就明確投資目 的?？春昧嗣飞称瑓^(qū)今后的發(fā)展，依托萬科品牌置業(yè)，期待房子升值后轉(zhuǎn)手買賣，取得一定的投資效益。此類業(yè)主在其買賣交易前，有些會自住用來度假；有些可能會先嘗試租賃； 3．以自住為主，不排斥投資 此類業(yè)主在所有公寓業(yè)主占 80%，初衷是為自已度假享受，本身沒有考慮到投資，但并不排斥投資，如有好的投資經(jīng)營模式，可以接受，態(tài)度比較積極，希望有一個好的經(jīng)營模式，非常注重投資效益， 五、 總結(jié) 由調(diào)研結(jié)果可以看出：對于投資而言，如果是既滿足了自已居住度假的需求，又能在空余時間出租，約有 80%的業(yè)主都是可以接受的，交給我們來 經(jīng)營和管理，業(yè)主表示很接受并且很放心。但由于現(xiàn)在還沒有一個明確的經(jīng)營模式，業(yè)主們都很期待我們給他們一個明確的投資方案，期待著我們給他們經(jīng)營出一個回報可觀的投資路徑。 六、業(yè)主建議 1．統(tǒng)一裝修風(fēng)格。 有三位業(yè)主表示如果為投資著想，需要我們與業(yè)主們洽談定奪統(tǒng)一裝修的事情。因為如果是統(tǒng)一經(jīng)營，那么統(tǒng)一的裝修格調(diào)與標(biāo)準(zhǔn)是很必要的，不能夠一家一個樣。 2．固定經(jīng)營模式，統(tǒng)一經(jīng)營。 有兩位業(yè)主持此意見。如果是按酒店經(jīng)營模式，那么就得統(tǒng)一經(jīng)營。業(yè)主們既然選擇了投資，那么就不能因為自己是產(chǎn)權(quán)所有人而享有太大的自由和權(quán)限 。為了收益平衡，便于管理，在租賃期間和業(yè)主談好，業(yè)主入住也一樣按市價收費，沒有特權(quán)，不然會打破正常的市場收益。相信為了投資回報，遵守一定的規(guī)則，業(yè)主們還是可以接受的。 [返回 ]專題六 —— 酒店式公寓管理模式實地專項調(diào)研 東海岸公寓調(diào)研組于一月八日、九日就酒店式公寓管理模式及相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了實地調(diào)研工作 ,共 8 個類似項目。調(diào)研方式采取暗訪形式，以投資業(yè)主的身份出現(xiàn)。具體調(diào)研項目及內(nèi)容詳情見以下部分。 一、 基本調(diào)研項目情況： 基本調(diào)研項目為 8個，其中羅湖片區(qū) 2 個， 福田片區(qū) 1個，東部沿海地區(qū) 5個。詳情見下表： 樓盤 方式 基本情況 丹楓白露、領(lǐng)海、 金海灘 酒店式 住宅項目，按酒店規(guī)劃設(shè)計并配套；專業(yè)酒店管理公司與小業(yè)主簽協(xié)議，委托經(jīng)營； 可出具酒店定額發(fā)票，或手寫式的酒店服務(wù)類發(fā)票； 水云間酒店公寓 擬會所式 以自營為主，暫沒有接受業(yè)主委托；小業(yè)主、自營的房屋混雜在一起； 出具手寫式的服務(wù)類發(fā)票，蓋其它項目酒店管理公司財務(wù) 章，會所經(jīng)營許可還在申請中。 君逸華府 招待所式 發(fā)展商尾盤共 10多套，發(fā)展商經(jīng)營； 固定商務(wù)客源為主。 喜洋洋酒店公寓 中介式 以酒店公寓為名，推廣樓盤銷售； 入伙后以中介方式代業(yè)主出租，一次性收取中介傭金。 心海假日 管理處代辦 以業(yè)主自用為主，委托僅 10 多戶，接待散客為主； 暫未辦理相關(guān)手續(xù)，出具給租戶的是管理處的服務(wù)發(fā)票。 芭堤雅 酒店式 酒店立項（非住宅），不同于其它項目 二、 具有參考意義的三個樓盤數(shù)據(jù)對比表： 調(diào)研項目 水云間 領(lǐng)海 丹楓白露 價格類 標(biāo)準(zhǔn)房 768 元（前臺價），現(xiàn)淡 季實際價 198 元 擬定價 500元 標(biāo)準(zhǔn)套房（ 69 平方）1200 元 高級房 不詳 高級海景房 968 元（前臺價） 豪華套房（ 85 平方）1700 元 豪華海景房 1298 元（前臺價） 家庭海景套房 1398 元（前臺價） 無 復(fù)式海景套房 2698 元（前臺價） 行政套房（ 119 平方） 3500 元 總統(tǒng)套房 無 周邊配套類 餐飲 步行 3 分鐘內(nèi) 一樓配套（王子扒房和西 餐廳） 一樓配套（西餐廳） 商業(yè) 一樓多家小商戶 步行 3分鐘內(nèi) 深南東路商業(yè) 銀行 步行 10 分鐘至發(fā)展銀行 步行 10 分鐘至發(fā)展銀行 步行 10分鐘至工商銀行 娛樂 步行 3 分鐘內(nèi)（卡拉 OK和酒吧） 步行 3分鐘 內(nèi)（卡拉 OK和酒吧） 三九大酒店內(nèi) 公共交通 大梅沙片區(qū)公共交通 大梅沙片區(qū)公共交通 深南路公共交通 內(nèi)部設(shè)施基本情況 房間總數(shù) 252 套 192 套 房間分類 業(yè)主自住 152 套 /自有經(jīng)營 100 套 全出售 僅剩幾個尾盤 商務(wù)中心 裝修中 可接待會議 可接待會議 服務(wù)設(shè)施 無 自助廚房 /洗衣房（銷售承諾免費） 洗衣房 配套設(shè)施 會所裝修中 會所和休閑中心 會所 餐廳設(shè)施 無 一樓配套（外包） 一樓西餐（自營） 停車場 地下，租客免費 露天及架空層（收費） 地下停車 房間基本情況 裝修風(fēng)格 經(jīng)營房間裝修普通簡單 （具體見圖片） 豪華（交樓標(biāo)準(zhǔn)） 豪華 門鎖 普通鎖，鑰匙代塑料柄通 電插 電子門卡，軟件 /網(wǎng)絡(luò)管理 酒店卡式門鎖 電話 小交換機，打出電話有記 錄 小交換機，打出電話有記 錄 總機服務(wù) 電器 二空調(diào)、二電視、一小冰箱、電熱水器（大梅沙片區(qū)未開通管道煤氣） 一空調(diào)、一電視、一冰箱、電熱水器，電磁爐（大梅沙片區(qū)未開通管道煤氣） 酒店配置，加房內(nèi)獨立廚房設(shè)施 衛(wèi)生間用品 酒店式齊全 酒店式齊全 酒店式齊全 一次性用品 酒店式齊全 酒店式齊全 酒店式齊全 消費品 飲 料、快餐食品、香煙（房 間內(nèi)有收費表） 不詳 飲料、快餐食品、香煙（房間內(nèi)有收費表） 接待流程 預(yù)定方式 電話、前臺，無網(wǎng)絡(luò)預(yù)定 電話、前臺，網(wǎng)絡(luò)預(yù)定 電話、前臺，無網(wǎng)絡(luò) 預(yù)定 入住登記 有效證件、查一人即可， 有相應(yīng)軟件管理系統(tǒng) 不詳 身份證、護照登記 押金 二天租金（整數(shù)） 不詳 不詳 安全責(zé)任書 未見 不詳 未見 退房手續(xù) 服務(wù)生查完房后可退 不詳 不詳 服務(wù)類 門童服務(wù) 無 現(xiàn)未交樓，據(jù)說按 4星級 提供 接送服務(wù) 無 標(biāo)準(zhǔn)營運 提供 送餐服務(wù) 無 提供 洗衣服務(wù) 無 提 供 票務(wù)服務(wù) 無 提供 商務(wù)中心 暫無 提供 安防狀況 閉路電視系統(tǒng) 電梯、走廊有，房內(nèi)可視對講 現(xiàn)未交樓，據(jù)說按 4星級標(biāo)準(zhǔn)營運 不詳 安全崗位 未見 不詳 來訪人員控制 無登記 前臺詢問 貴重物品寄存 有，前臺寄存 有，前臺寄存 經(jīng)營狀況 經(jīng)營方 深圳祥祺酒店管理有限 公司 深圳市海闊投資