【正文】 萬科東海岸酒店式公寓管理模式專項調(diào)研 管理模式專項調(diào)研專題目錄： 專題一 酒店式公寓的經(jīng)營模式 專題二 東海岸酒店式公寓市場分析 專題三 大梅沙片區(qū)情況分析 專題四 東海岸酒店式公寓經(jīng)營及物業(yè)管理面臨問題及解決方案 專題五 東海岸公寓業(yè)主購房意向調(diào)查報告 專題六 酒店式公寓管理模式實地專項調(diào)研 專題七 東海岸經(jīng)營注冊方案調(diào)研報告 專題八 東海岸酒店式公寓財務數(shù)據(jù)測算表 附件 深圳領海東方管家租賃辦法 專題一 —— 酒店式公寓的經(jīng)營模式 一、酒店式公寓的由來 “ 酒店式公寓 ” 來源于歐洲的 “ 產(chǎn)權(quán)式公寓 ” ，屬舶來品，起源于 20 世紀 70 年代歐美國家，由 “ 時權(quán)酒店 ” （ Time shareHotel）演變過來。 “ 時權(quán)酒店 ” 是指出售一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。 “ 時權(quán)酒店 ” 發(fā)展到今天已演變成 “ 產(chǎn)權(quán)式酒店 ” ，即由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務和理財服務。 二、酒店式公寓的概念 酒店式公寓亦即產(chǎn)權(quán)式酒店， 指將 公寓 的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權(quán) 。 根據(jù)其 用途， 可以 分為酒店式商務 公寓和 酒店式度假 公寓，前者多建在經(jīng)濟比較活躍的地區(qū)，目標客戶為商務人士，典型如羅湖 丹楓白露 ；而后者則 建于景色優(yōu)美的旅游 區(qū)，主要消費群體為旅游度假者，比如大梅沙雅藍酒店。 三、酒店式公寓的經(jīng)營及利潤分配模式 （一） 包租 型 。即業(yè)主將公寓交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，酒店管理公司每月付給業(yè)主固定金額作為投資回報，也可看作是支付給業(yè)主的酒店房屋租金。典型如深圳羅湖的 丹楓白露和成都的世代錦江。 1．深圳丹楓白露 羅湖丹楓白露項目定位為投資型產(chǎn)權(quán)式酒店項目。 依托三九自身豐富的酒店客源和管理經(jīng)驗，其項目定價均價在 12， 600 元 /平方米左右，相比臨近住宅項目溢價超過 100%。首付款比例偏高（超過 4 成）。由于銷售情況理想，現(xiàn)只有 4 組合形式可選（ 4 套 69 平方米一房一廳，總價 350 萬，首付 150 萬），其中三套交與三九經(jīng)營，一套自用。 利益分配模式： 15 年（三套）經(jīng)營協(xié)議，共返還業(yè)主 200 萬（供樓款）；經(jīng)營期間業(yè)主無須交納任何其它費用；一套自用房若交與酒店經(jīng)營，每月固定返還 4000 元，業(yè)主無須支付其它費用。 2． 成都 世代錦江 世代錦江產(chǎn)權(quán)式商務酒店，總面積 17750 平方米，酒店客房 252 套；有 、 、 、 平方米五種精裝客房套型 ， 集居住、商務、酒店于一身 。 投資及利益分配模式： 投資金額： 萬元 投資 物 業(yè)： 平方米精裝酒店客房， 6280 元 /平方米 投資方式：一次性付清全部房款 ，并和酒店管理公司簽訂委托協(xié)議十年。 前 10 年收益：按照首付款的 8%作為年度收益， 10 年則為 萬元 8%10 年 =234366元。 后 10 年收益：若續(xù)約，則年收益為首付款的 %， 10 年則為 萬元 %10 年= 元。 包 租型經(jīng)營模式優(yōu)缺點分析： 優(yōu)點 （ 1） 固定經(jīng)營模式 , 購房附帶委托經(jīng)營協(xié)議書，業(yè)主無權(quán)協(xié)商和選擇，便于前期操作和統(tǒng)一經(jīng)營管理； （ 2） 用高額而穩(wěn)定的回報吸引投資者，可以在促銷和提高房價的同時，讓更多的業(yè)主納入酒店整體經(jīng)營的范圍，壯大酒店的實力，也減少了后期管理隱患； （ 3） 財務結(jié)算便利，如經(jīng)營管理得當酒店管理公司有較大利潤空間； （ 4） 簽約期長而回報金額固定，聯(lián)系貨幣貶值和通貨膨脹因素，對管理方后期經(jīng)營有利。 缺點 （ 1） 包租后形成固定支出成本，對經(jīng)營方壓力較大，有一定金融風險性； （ 2） 據(jù)建設部 2020 年 6 月 1 日起施行《商品房銷售管理辦法》，明確規(guī)定：房地產(chǎn) 開 發(fā)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。其出臺的初衷就是為了防范樓市泡沫，以防止哄抬樓價。但是業(yè)內(nèi)現(xiàn)在似乎認為售后包租是一種發(fā)展方向 ， 打擦邊球 ，有違規(guī)隱患。 （二）委托經(jīng)營型 。業(yè)主將公寓委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，酒店管理公司不承諾固定的回報率，雙方按合同規(guī)定比例從酒店的經(jīng)營利潤中提成。典型如 大梅沙領海。 1．深圳 領海項目定位準確，規(guī)劃完善，交樓標準高。與羅湖丹楓白露項目為純酒店經(jīng)營的定位不同，領海為休閑度假式，加上明確的投資 導向。均價 8300/平方米，銷售至今已經(jīng)溢價一次，準備再次加價。 收益預算模式： 房號： 4A 面積： 平方米 總價： 549380 元 旺季（ 4月 8月）收益 ：標準房 500 元 /天 365*80%*50%*500=73000 淡季（ 11月 3月）收益 ：標準房 300 元 /天 365*30%*50%*300=16425 全年收益 ：（ 73000+16425） *80%（ *10*12） =66180 （忽略全年水電費） 月平均收益 ： 5515，供樓款約為 2500 元 /月，實際月凈收益：約 2515 元 /月 （具 體租賃辦法見附件） 委托經(jīng)營型模式優(yōu)缺點分析 ： 優(yōu)點（ 1） 沒有固定的房租支出壓力，經(jīng)營成本從總收益中扣除，且房產(chǎn)已售出，把大部分投資和經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。 缺點（ 1） 投資方式吸引力較小，易造成酒店管理區(qū)域內(nèi)自住比例過多，難于經(jīng)營管理和形成規(guī)模。 （ 2） 因業(yè)主無法有效監(jiān)督酒店管理公司，利潤的核算很難得到業(yè)主的認可。 （三）代租管型。 即業(yè)主委托物業(yè)公司對其擁有的房屋進行代理租賃，并提供酒店式服務，使業(yè)主能夠輕輕松松獲得良好的投資回報。在代租管期間，業(yè)主需按規(guī)定交納物業(yè)管理費和本體維修基金，支付物業(yè)公司租賃傭 金，同時享有與其他業(yè)主相同的權(quán)利 。 1．市場供求關系 （ 1） 旅游度假景點，客源流動性大； （ 2） 同一區(qū)域內(nèi)此類租賃模式少，有市場需求量； （ 3） 與周邊酒店房價相比，租金較低，客戶承受能力強。 2．經(jīng)營及利潤分配模式 收費項目 按天租賃收費方式 按月租賃收費方式 備注 租期在二周以內(nèi)的，以按天租賃收費方式 租期在二周以上（含二周）的，以按月租賃收費方式 根據(jù)客戶的實際情況調(diào)整 1 傭金 10%的租金 直接由租金中扣除 8%的月租金 /月 傭金一次性向業(yè)主收取，最高不超過月租金的 50%，最低收費是月租金的 8%。 2 代收租金服務費 免 5%的租金 按業(yè)主需求，直接由租金中扣除 3 客 房 服 務 費 （含房間清潔費、日常消耗的一次性用品） 50元 /天 /間 按租賃的實際天數(shù)，由租金中扣除 50元 /天 /間 根據(jù)租客需求按實際天數(shù)，由租客直接支付 4 水、電、電話費 按實際支付 按實際支付 向租客收取 5 空置期清潔服務費 50元 /月 50元 /月 按業(yè)主需求，按實際服務支付 6 家政維修服務費 按實際支付 按實際支付 空置期向業(yè)主收取，租賃期向租客收取 3． 經(jīng)經(jīng) 營營 回回 報報 分分 析析 例一：漣濤 306 房 按月租賃模式 公寓面積為 ，總價為 27 萬元，購置后長期用于出租，投資回報分析如下： （ 1）投資總成本： 343,020 元 A． 資本金： 273,020 元； ： 27,000 元； ： 3,020 元； B． 裝修、家私費用： 67,000 元； C． 電器： 3,000 元。 （ 2）年物業(yè)費用： 2567 元 A． 物業(yè)管理費 : 元 /M2* M2 *12 月 =1,815 元 B． 本體維修金 : 元 /M2* M2*12 月 =152 元 C． 房內(nèi)清潔費 :50 元 /月 *12月 =600 元 （ 3）年租金收入： 2383 元 /月 *12 月 *80%=22,880 元 A． 出租率估算 :80% B． 租金按淡旺季平均： （ 2800 元 /月 *7+1800 元 /月 *5） /12 月 =2383 元 /月 （ 4）支付傭金： 2800 元 *+1800 元 *=1,840 元 （ 5）稅金： 22,880 元 *12%=2,746 元 （ 6）投資凈收益： A． 按月租賃年凈收益： 15,727 元 = (年租金收入 物業(yè)費用 支付傭金 稅金 ) = 22880256718402746=15,727 元 B． 按月租賃年收益率 :% = 15,727/343,020=% C． 投資回收期 : 年 D． 從第 22 年開始至 70年 ,年凈收益總和 : = 157,727 元 *48 年 =75 萬元 例二：漣濤 306 房 按天租賃模式 公寓面積為 ，總價為 27萬元，購置后長期用于出租，投資回報分析如下： （ 1）投資總成本： 343,020 元 A． 資本金： 273,020 元； ： 27,000 元； ： 3,020 元； B． 裝修、家私費用： 67,000 元； C． 電器： 3,000 元。 （ 2）年物業(yè)費用： 2567 元 A． 物業(yè)管理費 : 元 /M2* M2 *12 月 =1815 元 B． 本體維修金 : 元 /M2* M2*12 月 =152 元 C． 房內(nèi)清潔費 :50 元 /月 *12月 =600 元 （ 3）年租金收入： 55,480 元 A． 全年入住天數(shù)： 365 天 *40%=146 天（最保守估算） B． 年租金收入： 380 元 /天 *146 天 =55480 元 （ 4）客房服務費： 146天 *50 元 /天 = 7,300 元 （ 5）支付傭金： 55,480*10%=5,548 元 （ 6）稅金 :55,480元 *12%= 6,658 元 （ 7）投資凈收益： A． 按天租賃年凈收益： 33,407 元 = (年租金收入 物業(yè)費用 客房費用 支付傭金 稅金 ) = 554802567730055486658=20401 元 B． 按天租賃年收益率 :% = 33,407/343,020=% 投資回收期 : 年 從第 11 年開始至 70 年 ,年凈收益總和 : = 33,407 元 *59 年 =197 萬元 例三： 15套房綜合分析 15 套公寓：一房一廳 7套、單房 8 套； 15 套總價為 3,759,970 元，長期用于 出租，投資回報分析如下： （ 1）投資總成本： 4,724,530 元 A． 資本金： 3,802,530 元； ： 3,759,970 元； ： 42,560 元； B． 裝修、家私費用： 877,000 元； C． 電器： 45,000 元 （ 2）年物業(yè)費用 :36,451 元 A． 物業(yè)管理費 : 元 /M2* M2 *12 月 =25,326 元 B． 本體維修金 : 元 /M2* M2*12 月 =2,125 元 C． 房內(nèi)清潔費 :50 元 /月 *12月 *15 套 =9,000 元 （ 3）年租金收入 ： 519,836 元 理想狀態(tài)的出租模式是：旺季按天租賃為主、淡季以按月租賃為主； A． 如全年按天租賃模式，按 40%的入住率，全年租金： =(380*7 套 +300*8 套 )*146 天 =738,760 元 B． 如全年按月租賃模式，按 80%的入住率，全年租金： =(2383*7 套 +1833*8 套 )* 12 月 *80%=300,91