物業(yè)管理實(shí)用經(jīng)驗(yàn)匯編doc15-物業(yè)管理-資料下載頁
2025-08-05 20:13本頁面
【導(dǎo)讀】庫、清潔工工具房等）。置及空調(diào)滴水管。條柱等不利清潔。必須的水管接口和洗手池。以上，郵電部門會(huì)加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是。大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問題。于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。超過管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。厚度要符合要求。
【正文】 1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 案例 :黃忠小區(qū)某物業(yè)公司為達(dá)到漲物管費(fèi)的目的，竟冒充眾多業(yè)主在征詢業(yè)主意見的《通知》上簽名，結(jié)果引來了小區(qū)業(yè)主的極大不滿。自作聰明的物業(yè)公司被告到法院后不僅賠了業(yè)主的損失，而且被業(yè)主趕出了小區(qū)。 律師建議 :類似冒充業(yè)主簽名的事件比比皆是，因此以書面征求意見形式獲得的表決結(jié)果是否具有法律效力很難確定?！稐l例》細(xì)則必須對(duì)業(yè)主簽名的情形進(jìn)行規(guī)范，對(duì)簽名的真實(shí)性、合法性作出規(guī)定。 建議五：賦予業(yè)委會(huì)社團(tuán)法人 身份 《條例》第 16 條 :業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 案例 :業(yè)委會(huì)成員為廣大業(yè)主維權(quán)出了不少力，那給他們一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或發(fā)放一定的工資如何 ?成都某小區(qū)的業(yè)委會(huì)不久前提出類似設(shè)想，結(jié)果遭到了眾多業(yè)主的反對(duì)，有關(guān)部門也不支持這一要求。 律師建議 :業(yè)委會(huì)究竟在法律上是一個(gè)何種性質(zhì)的組織 ?敗訴后民事責(zé)任由業(yè)委會(huì)還是業(yè)主承擔(dān) ?業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)從哪里來 ?業(yè)委會(huì)成員能否領(lǐng)取報(bào)酬 ?從何處領(lǐng)取報(bào)酬 ?《條例》至今沒有回答。建議賦予業(yè)委會(huì)社團(tuán)法人組織的法律身份 ，諸多尷尬將迎刃而解。 建議六：取消居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督權(quán) 《條例》第 20 條 :??在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 案例 :武侯區(qū)某花園內(nèi)的 9 名業(yè)委會(huì)成員中竟有 6 人來自居委會(huì)，而且有 3 人根本就不是該花園的業(yè)主 。成華區(qū)某居委會(huì)為減輕居委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的壓力，居委會(huì)竟向轄區(qū)內(nèi)的業(yè)委會(huì)每月攤派 100 元“任務(wù)”。 律師建議 :業(yè)委會(huì)和居委會(huì)同為基層群眾自治組織，都必須接受政府部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，因此根據(jù)憲法體現(xiàn)的法律精神，居 委會(huì)無權(quán)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)委會(huì)。另外，過多的干預(yù)最終也會(huì)造成業(yè)主的自治成為空談。 建議七：開發(fā)商不能與業(yè)主簽物管合同 《條例》第 21 條 :在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 案例 :交房時(shí)，成都大部分開發(fā)商都是直接和業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理合同的，開發(fā)商也趁此機(jī)會(huì)將一些不平等的條款強(qiáng)加給了業(yè)主。 律師建議 :在前期物業(yè)管理期間，對(duì)業(yè)主具約束力的是開發(fā)商制定的業(yè)主臨時(shí)公約而不是開發(fā)商與業(yè)主簽訂的物管合同。因此，《條例》細(xì)則應(yīng)對(duì)開發(fā)商這種普遍侵犯業(yè)主權(quán)利的 行為予以制止。 建議八：多方監(jiān)督開發(fā)商擅自處分行為 《條例》第 27 條 :業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 案例 :金牛區(qū)某小區(qū)的開發(fā)商將提供給業(yè)主休閑之用的會(huì)所出租給一幼兒園從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，被業(yè)主告到了金牛區(qū)法院。武侯區(qū)某小區(qū)的開發(fā)商甚至還將會(huì)所、游泳池等配套設(shè)施賣了。 律師建議 :類似案例特別普遍，根源在于監(jiān)督機(jī)制不健全?！稐l例》細(xì)則應(yīng)對(duì)此進(jìn)行補(bǔ)充，比如賦予規(guī)劃局、房管局、物管或者業(yè)主 (業(yè)委會(huì) )監(jiān)督權(quán)，這比打官司要經(jīng)濟(jì)得多。 建議九：物管明細(xì)賬須審計(jì)并公開 《條例》第 43 條 :縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。 案例 :青羊區(qū)某商住樓的物管要漲物管費(fèi)，眾業(yè)主要求物管提供物管收支明細(xì)賬，結(jié)果物管只公布了一份收支總賬。由于物管拒絕公布明細(xì)賬，不少業(yè)主因此拒交物管費(fèi)。雙方最后鬧到了法庭。 律師建議 :業(yè)主對(duì)自己所交的費(fèi)用如何支出總是特別關(guān)心，而成都的絕大多數(shù)物管企業(yè)都只公布收支總賬，業(yè)主因此懷疑物管存在貓膩，很多糾紛因此引起。建議法律作出這樣的規(guī)定 ——— 物管須定期公布經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)的 明細(xì)賬。諸多糾紛自然不會(huì)發(fā)生了。
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