20xx年新鄉(xiāng)體育館地塊調(diào)查及項目定位報告(16頁)-前期定位-資料下載頁
2025-08-05 14:24本頁面
【導(dǎo)讀】本地塊占地37畝，處于新鄉(xiāng)市牧野區(qū)，位于城市主干道和平大道和中原路的東南角，新鄉(xiāng)商業(yè)主中心和市政商務(wù)中心的交集地帶，屬于城市副中心，距離傳統(tǒng)意義上的市中心公里，距離火車站公里，距離汽車站公里，8條公交線路圍繞。交織，周邊密布事業(yè)機(jī)關(guān)、銀行、學(xué)校、酒店、商店，生活和商業(yè)氣息濃厚，符合開發(fā)條件。牧野區(qū)在新鄉(xiāng)城市未來規(guī)劃藍(lán)圖中將繼續(xù)發(fā)揮中心區(qū)的重要優(yōu)勢，建設(shè)成為一個現(xiàn)代化的時尚商業(yè)、居住區(qū)，近年內(nèi)，住宅的需求量?？诘脑黾樱行闹鞒菂^(qū)的居住需求將首先往周邊區(qū)域蔓延，牧野區(qū)面積大、配套全，首當(dāng)其沖成為新的居住遷徙區(qū)。目前，本地塊周邊800米半徑范圍內(nèi)分布著6個樓盤，分別是金谷華庭、景頤花園、維多利亞城、時代廣場、銀馬花苑和太陽城。區(qū)域內(nèi)樓盤分布密集，已搶走大量客戶資源；
【正文】 三、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)參考指標(biāo) 1. 地塊指標(biāo) 項目 指標(biāo) 綜合分析 ： 整個社區(qū)規(guī)劃為 4 棟高層 ,每個層 4 戶 ,設(shè)計為 2 部高速電梯 ,和電梯直接到達(dá)地下車庫 ,這樣可以增加整個社區(qū)的綠化面積 ,還可以有空間做出水景 ,有了水整個社區(qū)就有了 “靈性”擴(kuò)大樓間距同時還可以做到人車分流的高檔住宅模式 。 目前周圍幾個小區(qū)大都不能有效擺脫傳統(tǒng)的居住設(shè)計 ,如 :幾乎沒有綠色植物和水系 ,樓與樓之間距離太小 ,業(yè)主覺得很壓抑 。 日照間距系數(shù)不達(dá)標(biāo) 。 更不用說人車總占地面積 （ ㎡ ） 24645 總棟數(shù) 4棟高層 （不超過 100米） 總建筑面積 （ ㎡ ） 61506(不含商業(yè) ) 綠化率 大于或者等于 30% 規(guī)劃總戶數(shù)（住宅） 530 戶均面積（ ㎡ ） 116 商業(yè)及公建配套 (㎡ ) 7500 車庫配比地上和地下 1： 分流了，對于高層得房率較低，可以設(shè)計大面積入戶花園，提高得房率。使用 9 人電梯減少共建面積的比例。 目前新鄉(xiāng)市場上叫 XX 花園的小區(qū)比比皆是，市民對此已經(jīng)有審美疲勞。因此我們認(rèn)為本案應(yīng)該跳出這個傳統(tǒng)的模式，勇于創(chuàng)新，不拘一格的案名可以起到畫龍點睛的作用。 2. 物業(yè)指標(biāo) 整體項戶型配比 面積 (㎡ ) 比例 套數(shù) 二房二廳 一衛(wèi) 90100 35% 186 三房二廳一衛(wèi) 109125 38% 210 三房二廳二衛(wèi) 130142 16% 78 頂層復(fù)式 150220 3% 12 底商及公建 7500 復(fù)式 90180 8% 44 綜合分析 : 根據(jù)本案的社區(qū)定位和國家對房地產(chǎn)相關(guān)的稅收政策，以及銷售周期等綜合因素考慮， 144 以上面積控制在 10%以內(nèi)。不建議做大比例 90 ㎡ 小復(fù)式公寓，因為考慮到當(dāng)?shù)乩习傩盏木幼×?xí)慣和新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場的基本特點，認(rèn)為 90 ㎡ 的復(fù)式不適合該城市， 90 ㎡的兩層住宅每層只有 45 ㎡ 左右，去掉公攤面積的樓梯走道，給人第一感覺很壓抑。住大了私房和商品房的老百姓很難接受，如果是改 善性需求就更難接受了。 3. 公建配套及商業(yè)指標(biāo) 項目 面積 比例 套數(shù) 會所 1500 0 0 底商 6000 80% 50 綜合分析 : 會所前期可以做售樓處和公司行政辦公所用 。 后期可以作為物業(yè)和商業(yè)配套使用 。 4. 項目預(yù)計收益 （ 1） 住宅 總建筑面積 61506 ㎡ ，按照目前均價 3600 元每 ㎡ 計算，總銷售額為 個億。 （ 2） 商業(yè) 總規(guī)劃面積為 6000 ㎡ ，按照均價 7800 元每 ㎡ 計算，總銷售額為： 個億。 項目總銷額為 個億。
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