【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目由上海頤和置業(yè)有限公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書參見附件。南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)“華鉅御庭”，即原新鳳凰城項(xiàng)目二期。與本工程遙相呼應(yīng)，有利于提升本工程的檔次定位。架空層建筑面積1236平方米，地下建筑面積41290平方米。本項(xiàng)目擬于2020年中正式開工，2020年四季度全部建成。本項(xiàng)目建設(shè)所需全部資金將由項(xiàng)目法人通過(guò)自籌方式解決。從2020年4月的數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，上海市中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回暖。4月份，上海商品住宅成交面積繼續(xù)穩(wěn)步上漲至萬(wàn)平方米，到了5月份，這一數(shù)據(jù)再。析，2020年上海住宅成交量高達(dá)3300萬(wàn)平米，2020年只有約1800萬(wàn)平米，2020年回升至約2200. 由此證明，在過(guò)去兩年持續(xù)的緊縮政策之下，上海樓市需求明顯受到硬性抑制。隨著上海房?jī)r(jià)穩(wěn)定、感性較弱，呈現(xiàn)出相對(duì)的獨(dú)立性，但也和中心城區(qū)一樣受到國(guó)家、上海市的各項(xiàng)宏觀政策影響。我們繼續(xù)運(yùn)用這一數(shù)學(xué)模型，代入新的參數(shù)對(duì)2020年上海

　　

【正文】 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2020 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2020 12345 可行性研究及批準(zhǔn) 初步設(shè)計(jì) 三通一平 施工圖設(shè)計(jì) 地下工程 地上土建工程 設(shè)備安裝工程 裝飾工程 市政配套 收尾竣工 A145Ⅱ期 （高層住宅地塊） 年月 項(xiàng)目 2020 11 12 2020 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2020 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究及批準(zhǔn) 初步設(shè)計(jì) 三通一平 施工圖設(shè)計(jì) 地下工程 地上土建工程 設(shè)備安裝 工程 裝飾工程 市政配套 收尾竣工 第 8章 投資估算 及財(cái)務(wù)效益分析 估算依據(jù) 1）項(xiàng)目法人提供的有關(guān)資料和測(cè)算依據(jù)，以及設(shè)計(jì)單位提供的建筑設(shè)計(jì)方案。 2）根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，應(yīng)計(jì)繳的有關(guān)稅費(fèi)。 3）參照同類或相似項(xiàng)目的工程造價(jià)資料。 4）主要設(shè)備采用現(xiàn)行 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格。 投資估算的定義與假設(shè) 1）總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、圍墻、大門及綠化等。 2）住宅建設(shè)配套費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)等，按土地開發(fā)合同執(zhí)行。 3）配套工程費(fèi)、外線接頭費(fèi)等按有關(guān)部門規(guī)定計(jì)征，具體估算量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 詳 見附表。 4）可行性研究、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、審照費(fèi)等，按建安工程費(fèi)用的 %計(jì)。 5）建設(shè)單位管理費(fèi) 按 開發(fā)成本 的 4%計(jì)。 6） 預(yù)備費(fèi)為工程不可預(yù)見費(fèi)，按 土地、前期、 建安工程 、配套 費(fèi)用 之和 的 3%計(jì)。 投資估算 表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /M2） 費(fèi)用（萬(wàn)元） 一 土地及大 配套 14551 土地費(fèi)用 13228 大配套 1323 二 前期費(fèi)用 472 勘察設(shè)計(jì) 340 質(zhì)監(jiān) /監(jiān)理費(fèi) 124 招投標(biāo)費(fèi) 8 三 建安費(fèi)用 13082 高層 1000 11368 低密度 1000 1714 四 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 767 綠化 244 區(qū)內(nèi)市政配套 523 五 公用設(shè)施配套 794 地下車庫(kù) (人防） 60 794 六 不可預(yù)見費(fèi) 227 七 開發(fā)成本 29892 八 開發(fā)費(fèi)用 1063 管理費(fèi) 598 財(cái)務(wù)費(fèi)用 90 銷售費(fèi)用 375 十 開發(fā)總成本 30956 投資計(jì)劃表 編 號(hào) 項(xiàng)目 總計(jì)（萬(wàn)元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 銷售收入 75097 12516 62580 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 4130 688 3442 4 所得稅 13203 826 12377 5 銷售資金回籠 57763 11002 46761 6 成本支出 30956 14551 746 11371 3970 7 土地 14551 14551 8 建設(shè)費(fèi)用 13082 10063 3019 9 前期費(fèi)用 472 405 67 10 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 767 153 614 11 公用設(shè)施配套費(fèi) 794 794 12 不可預(yù)見費(fèi) 227 94 39 7 13 管理費(fèi) 598 247 102 18 14 銷售費(fèi)用 375 63 313 15 支付利息 90 90 17 自有資金 10834 10834 18 融資 1500 1500 19 償還貸款本金 1500 1500 20 資金余額 (3716) (746) 1130 41291 21 累計(jì)資金流量 (3716) (4462) (3332) 37959 22 新增貸款余額 1500 (1500) 23 累計(jì)貸款余額 1500 分析依據(jù)及說(shuō)明 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，在項(xiàng)目法人提供的經(jīng)營(yíng)設(shè)想和有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度 進(jìn)行分析。 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析的測(cè)算期暫定為 4 年，其中建設(shè)期為 年。與物業(yè)管理有關(guān)的費(fèi)用和收入，暫不計(jì)列。 經(jīng)營(yíng)收入 低密度 住宅部分（可售建筑面積 17136 平方米）：建設(shè)期第二年下半年開始預(yù)售，平均單價(jià)為8000 元 /平方米。 高層住宅 部分（可售建筑面積 113681 平方米）：建設(shè)期第三年、第四年開始銷售，平均單價(jià) 5400元 /平方米估列。 成本費(fèi)用 建房成本為房屋的建設(shè)成本。 銷售費(fèi)用及其他，包括人員工資、管理費(fèi)、廣告費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等其他費(fèi)用，按銷售收入的 5%計(jì)取。 稅金 營(yíng)業(yè)稅及附加：按經(jīng)營(yíng)收入的 %計(jì)。 增值稅： 適用稅率 30% 公積金、公益金 按稅后利潤(rùn)的 10%提 取公積金、 5%提取公益金。 主要財(cái)務(wù)效益指標(biāo) 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 41%， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I= 8%） 18411 萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期為 年（含建設(shè)期）。 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目銷售盈虧平衡點(diǎn)按以下公式計(jì)算： 銷售盈虧平衡點(diǎn) =建設(shè) 總 投資 /（銷售收入 — 銷售費(fèi)用 — 營(yíng)業(yè)稅金） x 100% 銷售盈虧平衡點(diǎn)為 %，即銷售收入達(dá)到 萬(wàn)元時(shí)，本項(xiàng)目盈虧平衡。 以上各項(xiàng)測(cè)算，詳見附表 13 表 1 銷售收入預(yù)測(cè)表 表 2 損益表 表 3 現(xiàn)金流量表 第 9章 結(jié)論和建議 1）從改善城市居民居住條件、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和新郊區(qū)、滿足市場(chǎng)多元化需求等方面分析，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 2）本項(xiàng)目所載的南匯惠南鎮(zhèn)，經(jīng)過(guò)多年建設(shè)，已具備良好的居住條件與居住氛圍；交通便捷，各種公建服務(wù)設(shè)施齊全；項(xiàng)目周邊的市政公用設(shè)施配套完善，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)需要，并已征得相關(guān)管理部門的同意。 3） 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資為 29892 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 41%， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I= 8%）18411 萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期為 年（含建設(shè)期）。 因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 4）由于本項(xiàng)目的前期 開發(fā)費(fèi)較高，項(xiàng)目法人本著保本原則進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好。 1）建議項(xiàng)目法人抓緊時(shí)間落實(shí)建設(shè)資金，同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況合理調(diào)度、節(jié)約使用資金。 2）建議做好施工期的組織和管理工作，按時(shí)保質(zhì)的完成建設(shè)工程。 3）建議做好商品住宅的市場(chǎng)營(yíng)銷工作，以加快資金回籠，保證實(shí)現(xiàn)投資者預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。 附表一：銷售收入預(yù)測(cè)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價(jià) 金額（萬(wàn)元） 2020 2020 年 2020 年 1 低密度住宅 17136 M2 8000 13709 0 2285 11424 2 高層住宅 113681 M2 5400 61388 0 10231 51156 合計(jì) 銷售總額 75097 0 12516 62580 附表二：損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 總計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 銷售收入 75097 12516 62580 2 成本費(fèi)用 30956 14551 746 11371 3970 3 營(yíng)業(yè)稅及附加 4130 688 3442 5 銷售利潤(rùn) 40011 457 55169 6 所得稅 13203 4897 18206 7 稅后利潤(rùn) 26807 9943 36963 9 年末未分配利潤(rùn) 26807 9943 36963 10 累計(jì)未分配利潤(rùn) 9943 27020 評(píng)價(jià)指標(biāo) 銷售利潤(rùn)率 % 銷售凈利潤(rùn)率 % 投資回報(bào)率 % 年平均投資利潤(rùn)率 % 附表三：現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 總計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 一 現(xiàn)金流入 37150 17531 19619 銷售收入 37150 17531 19619 二 現(xiàn)金流出 19984 1504 1205 7925 9350 1 成本費(fèi)用 9486 1504 1205 5804 973 2 營(yíng)業(yè)稅 2043 964 1079 5 所得稅 8455 1157 7298 凈現(xiàn)金流量 17166 1504 1205 9606 10269 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1504 2709 6897 17166 現(xiàn)值系數(shù) i=8% 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 13768 1504 1116 8236 8152 累計(jì)凈現(xiàn)值 1504 2620 5616 13768 評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)： 13768 內(nèi)部收益率 (IRR) % 投資回收期 (Pt)：