【導(dǎo)讀】本項目由上海頤和置業(yè)有限公司開發(fā)經(jīng)營。項目法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書參見附件。南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)“華鉅御庭”，即原新鳳凰城項目二期。與本工程遙相呼應(yīng)，有利于提升本工程的檔次定位。架空層建筑面積1236平方米，地下建筑面積41290平方米。本項目擬于2020年中正式開工，2020年四季度全部建成。本項目建設(shè)所需全部資金將由項目法人通過自籌方式解決。從2020年4月的數(shù)據(jù)顯示來看，上海市中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場重新回暖。4月份，上海商品住宅成交面積繼續(xù)穩(wěn)步上漲至萬平方米，到了5月份，這一數(shù)據(jù)再。析，2020年上海住宅成交量高達3300萬平米，2020年只有約1800萬平米，2020年回升至約2200. 由此證明，在過去兩年持續(xù)的緊縮政策之下，上海樓市需求明顯受到硬性抑制。隨著上海房價穩(wěn)定、感性較弱，呈現(xiàn)出相對的獨立性，但也和中心城區(qū)一樣受到國家、上海市的各項宏觀政策影響。我們繼續(xù)運用這一數(shù)學(xué)模型，代入新的參數(shù)對2020年上海

　　

【正文】 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2020 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2020 12345 可行性研究及批準(zhǔn) 初步設(shè)計 三通一平 施工圖設(shè)計 地下工程 地上土建工程 設(shè)備安裝工程 裝飾工程 市政配套 收尾竣工 A145Ⅱ期 （高層住宅地塊） 年月 項目 2020 11 12 2020 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2020 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究及批準(zhǔn) 初步設(shè)計 三通一平 施工圖設(shè)計 地下工程 地上土建工程 設(shè)備安裝 工程 裝飾工程 市政配套 收尾竣工 第 8章 投資估算 及財務(wù)效益分析 估算依據(jù) 1）項目法人提供的有關(guān)資料和測算依據(jù)，以及設(shè)計單位提供的建筑設(shè)計方案。 2）根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，應(yīng)計繳的有關(guān)稅費。 3）參照同類或相似項目的工程造價資料。 4）主要設(shè)備采用現(xiàn)行 國內(nèi)市場價格。 投資估算的定義與假設(shè) 1）總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、圍墻、大門及綠化等。 2）住宅建設(shè)配套費、人防建設(shè)費等，按土地開發(fā)合同執(zhí)行。 3）配套工程費、外線接頭費等按有關(guān)部門規(guī)定計征，具體估算量及費用標(biāo)準(zhǔn) 詳 見附表。 4）可行性研究、勘測、設(shè)計、審照費等，按建安工程費用的 %計。 5）建設(shè)單位管理費 按 開發(fā)成本 的 4%計。 6） 預(yù)備費為工程不可預(yù)見費，按 土地、前期、 建安工程 、配套 費用 之和 的 3%計。 投資估算 表 序號 項目 單價（元 /M2） 費用（萬元） 一 土地及大 配套 14551 土地費用 13228 大配套 1323 二 前期費用 472 勘察設(shè)計 340 質(zhì)監(jiān) /監(jiān)理費 124 招投標(biāo)費 8 三 建安費用 13082 高層 1000 11368 低密度 1000 1714 四 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費 767 綠化 244 區(qū)內(nèi)市政配套 523 五 公用設(shè)施配套 794 地下車庫 (人防） 60 794 六 不可預(yù)見費 227 七 開發(fā)成本 29892 八 開發(fā)費用 1063 管理費 598 財務(wù)費用 90 銷售費用 375 十 開發(fā)總成本 30956 投資計劃表 編 號 項目 總計（萬元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 銷售收入 75097 12516 62580 2 營業(yè)稅及附加 4130 688 3442 4 所得稅 13203 826 12377 5 銷售資金回籠 57763 11002 46761 6 成本支出 30956 14551 746 11371 3970 7 土地 14551 14551 8 建設(shè)費用 13082 10063 3019 9 前期費用 472 405 67 10 基礎(chǔ)設(shè)施費 767 153 614 11 公用設(shè)施配套費 794 794 12 不可預(yù)見費 227 94 39 7 13 管理費 598 247 102 18 14 銷售費用 375 63 313 15 支付利息 90 90 17 自有資金 10834 10834 18 融資 1500 1500 19 償還貸款本金 1500 1500 20 資金余額 (3716) (746) 1130 41291 21 累計資金流量 (3716) (4462) (3332) 37959 22 新增貸款余額 1500 (1500) 23 累計貸款余額 1500 分析依據(jù)及說明 本項目的財務(wù)分析，在項目法人提供的經(jīng)營設(shè)想和有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度 進行分析。 本項目財務(wù)效益分析的測算期暫定為 4 年，其中建設(shè)期為 年。與物業(yè)管理有關(guān)的費用和收入，暫不計列。 經(jīng)營收入 低密度 住宅部分（可售建筑面積 17136 平方米）：建設(shè)期第二年下半年開始預(yù)售，平均單價為8000 元 /平方米。 高層住宅 部分（可售建筑面積 113681 平方米）：建設(shè)期第三年、第四年開始銷售，平均單價 5400元 /平方米估列。 成本費用 建房成本為房屋的建設(shè)成本。 銷售費用及其他，包括人員工資、管理費、廣告費、修理費、財務(wù)費等其他費用，按銷售收入的 5%計取。 稅金 營業(yè)稅及附加：按經(jīng)營收入的 %計。 增值稅： 適用稅率 30% 公積金、公益金 按稅后利潤的 10%提 取公積金、 5%提取公益金。 主要財務(wù)效益指標(biāo) 經(jīng)測算，本項目全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為 41%， 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I= 8%） 18411 萬元，靜態(tài)投資回收期為 年（含建設(shè)期）。 盈虧平衡分析 本項目銷售盈虧平衡點按以下公式計算： 銷售盈虧平衡點 =建設(shè) 總 投資 /（銷售收入 — 銷售費用 — 營業(yè)稅金） x 100% 銷售盈虧平衡點為 %，即銷售收入達到 萬元時，本項目盈虧平衡。 以上各項測算，詳見附表 13 表 1 銷售收入預(yù)測表 表 2 損益表 表 3 現(xiàn)金流量表 第 9章 結(jié)論和建議 1）從改善城市居民居住條件、建設(shè)社會主義新農(nóng)村和新郊區(qū)、滿足市場多元化需求等方面分析，本項目的建設(shè)是必要的。 2）本項目所載的南匯惠南鎮(zhèn)，經(jīng)過多年建設(shè)，已具備良好的居住條件與居住氛圍；交通便捷，各種公建服務(wù)設(shè)施齊全；項目周邊的市政公用設(shè)施配套完善，能夠滿足項目建設(shè)需要，并已征得相關(guān)管理部門的同意。 3） 經(jīng)測算，本項目建設(shè)總投資為 29892 萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率為 41%， 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I= 8%）18411 萬元，靜態(tài)投資回收期為 年（含建設(shè)期）。 因此，本項目在財務(wù)上是可行的。 4）由于本項目的前期 開發(fā)費較高，項目法人本著保本原則進行開發(fā)建設(shè)。經(jīng)測算，本項目的經(jīng)濟效益良好。 1）建議項目法人抓緊時間落實建設(shè)資金，同時根據(jù)實際情況合理調(diào)度、節(jié)約使用資金。 2）建議做好施工期的組織和管理工作，按時保質(zhì)的完成建設(shè)工程。 3）建議做好商品住宅的市場營銷工作，以加快資金回籠，保證實現(xiàn)投資者預(yù)期的經(jīng)濟效益。 附表一：銷售收入預(yù)測表 序號 項目 數(shù)量 單位 單價 金額（萬元） 2020 2020 年 2020 年 1 低密度住宅 17136 M2 8000 13709 0 2285 11424 2 高層住宅 113681 M2 5400 61388 0 10231 51156 合計 銷售總額 75097 0 12516 62580 附表二：損益表 序號 項目 總計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 銷售收入 75097 12516 62580 2 成本費用 30956 14551 746 11371 3970 3 營業(yè)稅及附加 4130 688 3442 5 銷售利潤 40011 457 55169 6 所得稅 13203 4897 18206 7 稅后利潤 26807 9943 36963 9 年末未分配利潤 26807 9943 36963 10 累計未分配利潤 9943 27020 評價指標(biāo) 銷售利潤率 % 銷售凈利潤率 % 投資回報率 % 年平均投資利潤率 % 附表三：現(xiàn)金流量表 序號 項目 總計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 一 現(xiàn)金流入 37150 17531 19619 銷售收入 37150 17531 19619 二 現(xiàn)金流出 19984 1504 1205 7925 9350 1 成本費用 9486 1504 1205 5804 973 2 營業(yè)稅 2043 964 1079 5 所得稅 8455 1157 7298 凈現(xiàn)金流量 17166 1504 1205 9606 10269 累計凈現(xiàn)金流量 1504 2709 6897 17166 現(xiàn)值系數(shù) i=8% 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 13768 1504 1116 8236 8152 累計凈現(xiàn)值 1504 2620 5616 13768 評價指標(biāo) 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)： 13768 內(nèi)部收益率 (IRR) % 投資回收期 (Pt)：