【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。附表1項(xiàng)目區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)變化總表………………………地產(chǎn)資料近千個(gè)。劃的重要戰(zhàn)略任務(wù)之一。目前，各地開展的土地整理項(xiàng)目的正是增加農(nóng)民。任務(wù)的有效保障措施之一。公頃土地進(jìn)行整理，不僅可以從根本上改善項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，好的示范和帶動(dòng)作用。由此可見，建立和實(shí)施本項(xiàng)目是十分必要、十分緊迫的。用地及宜農(nóng)低產(chǎn)土地進(jìn)行整理將會產(chǎn)生良好的社會、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益。動(dòng)態(tài)平衡目標(biāo)也具有重要作用。本項(xiàng)目類型為省投資重點(diǎn)項(xiàng)目。水庫；東經(jīng)106°54′～107°41′，北緯26°43′～26°50′。

　　

【正文】 整方案 進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)整的原因與目的 土地整理將按照統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)施工，從而打破土地利用現(xiàn)狀格局。經(jīng)過整理，項(xiàng)目區(qū)的土地將形成田塊、溝渠、道路協(xié)調(diào)配套的現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田。為實(shí)施土地規(guī)模化、集約化經(jīng)營，土地經(jīng)營管理單元原則上是以標(biāo)準(zhǔn)地塊為基本單位，因此必須進(jìn)行權(quán)屬調(diào)整，以避免權(quán)屬界線從標(biāo)準(zhǔn) 地塊中穿過。同時(shí)，工程完成后，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的土地質(zhì)量改善，經(jīng)濟(jì)效益提高，農(nóng)民對項(xiàng)目區(qū)內(nèi)土地收益的重新分配問題比較關(guān)注，如果權(quán)屬調(diào)整不當(dāng)，可能造成土地糾紛，不利于農(nóng)村穩(wěn)定。 權(quán)屬調(diào)整原則 a） 依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，增加透明度，堅(jiān)持效率和自愿相結(jié)合； b） 有利于農(nóng)村社會穩(wěn)定，有利于農(nóng)村土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的長期穩(wěn)定； c） 維護(hù)所有者和使用者的合法利益，保護(hù)農(nóng)戶的合法權(quán)益； d） 有利生產(chǎn)建設(shè)，促進(jìn)土地規(guī)?；?、集約化經(jīng)營。 權(quán)屬調(diào)整方案 a) 成立由貴陽市白云區(qū)人民政府分管副區(qū)長 為組長，區(qū)國土資源管理部門負(fù)責(zé)人任副組長，區(qū)有關(guān)部門及項(xiàng)目涉及的各鄉(xiāng)、村主要負(fù)責(zé)人為成員的土地整理項(xiàng)目權(quán)屬調(diào)整領(lǐng)導(dǎo)小組。 b) 在土地整理工作開展之前，應(yīng)做好現(xiàn)有土地的產(chǎn)權(quán)登記工作，核實(shí)集體所有土地及各單位、個(gè)人使用土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布、用途，查清各土地使用者使用土地的權(quán)屬狀況，對整理區(qū)的土地變更登記進(jìn)行限制，沒有特殊情況不得進(jìn)行變更土地登記。土地整理工作中注意保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，不可隨意平調(diào)集體和個(gè)人使用土地。 c) 土地整理后，要確保原土地承包人的使用權(quán)，以土地整理前后土地評估 25 結(jié)果為依據(jù)進(jìn)行 土地再分配，保證土地質(zhì)量得到提高，數(shù)量有所增加。 d) 土地整理后的農(nóng)用地分配，堅(jiān)持參與土地整理各方土地總面積不變和集中連片、便于利用的原則，參照土地綜合評價(jià)結(jié)果，按項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各組織的原有土地比例，以標(biāo)準(zhǔn)田塊為基本單元，根據(jù)路、渠等線狀地物重新調(diào)整權(quán)屬界線，確認(rèn)邊界四至，埋設(shè)界樁。 e) 國土資源管理部門應(yīng)根據(jù)土地權(quán)屬調(diào)整結(jié)果，依據(jù) [1995]國土 [法 ]字第184 號通知進(jìn)行權(quán)屬變更登記，并核發(fā)土地證書。 f) 涉及所有權(quán)調(diào)整的，由國土資源主管部門依據(jù)整理前的權(quán)屬調(diào)整協(xié)議重新勘定地界，并登記造冊，發(fā)放土地 所有權(quán)證書；涉及農(nóng)民承包地調(diào)整的，由鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)整理前與承包人簽訂的協(xié)議重新調(diào)整并登記造冊。 26 8 項(xiàng)目組織實(shí)施管理 組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)設(shè)置 為確保該土地整理項(xiàng)目的順利實(shí)施，貴陽市白云區(qū)人民政府專門成立了土地整理項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)人民政府主管副區(qū)長任組長，國土、財(cái)政、農(nóng)業(yè)、水利等部門領(lǐng)導(dǎo)為成員，下設(shè)辦公室，由貴陽市國土資源局白云區(qū)分局局長兼任辦公室主任，領(lǐng)導(dǎo)小組對項(xiàng)目區(qū)建設(shè)實(shí)行全過程，全方位的組織、協(xié)調(diào)。同時(shí)，在國家、省、市、區(qū)土地行政主管部門和上級土地開發(fā)整理中心的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)下，按照市場機(jī)制， 具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作。同時(shí)在牛場布依族鄉(xiāng)建立了項(xiàng)目建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組。 工程建設(shè)管理 a) 實(shí)行項(xiàng)目法人制。本項(xiàng)目法人為白云區(qū)土地開發(fā)中心，項(xiàng)目管理以項(xiàng)目法人為主體，項(xiàng)目法人向省國土資源廳負(fù)責(zé)。由項(xiàng)目法人管理工程項(xiàng)目，進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和管理，并為項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，幫助項(xiàng)目法人解決權(quán)屬調(diào)整和社會治安問題。 b) 實(shí)行公告制度。本項(xiàng)目全部實(shí)行公告制度，接受社會各階層有效監(jiān)督，增加工作內(nèi)容的透明度，防止“暗箱”操作，杜絕腐敗發(fā)生。 c) 實(shí)行工程招投標(biāo)制。本項(xiàng)目全部實(shí)行招投標(biāo)制，增加競 爭激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)工程建設(shè)。 d) 實(shí)行合同管理制。本項(xiàng)目為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，積極采用合同管理制，使項(xiàng)目參與各方明確責(zé)任，保證工程質(zhì)量，提高工作效率。 e) 實(shí)行工程建設(shè)監(jiān)理制。本項(xiàng)目法人通過招標(biāo)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位，對該項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。監(jiān)理單位依照國家有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)文件、工程建設(shè)公司及工程建設(shè)監(jiān)理合同，代表監(jiān)理方對工程實(shí)行監(jiān)管，按照合同控制工程建設(shè)的投資、工期和質(zhì)量，協(xié)調(diào)有關(guān)各方面的工作關(guān)系，使工程建設(shè)順利進(jìn)行。 27 資金使用管理 建立健全項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度， 嚴(yán)格執(zhí)行《土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金管理暫行辦法》（國土資發(fā) [2020]282 號），堅(jiān)持?？顚Ｓ?，專賬核算的原則，嚴(yán)禁截流、擠占和挪作他用。貴陽市國土資源局白云分局嚴(yán)格監(jiān)控，同時(shí)委托區(qū)審計(jì)局對項(xiàng)目的資金使用定期進(jìn)行審計(jì)，確保土地整理專項(xiàng)資金安全。 工程后續(xù)管護(hù)措施 a) 必要性：本項(xiàng)目由省投資，專項(xiàng)用于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建成后可以為當(dāng)?shù)厝嗣窈驼畮砹己玫纳鐣?、生態(tài)和經(jīng)濟(jì)效益，為了讓該效益持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必須建立一套項(xiàng)目區(qū)完成后的養(yǎng)護(hù)與管理制度。 b) 原則：堅(jiān)持“誰受益，誰養(yǎng)護(hù)，誰管理”的基 本原則。該項(xiàng)目實(shí)施后，最大的受益者為當(dāng)?shù)卣屠习傩?，理所?dāng)然應(yīng)承但起項(xiàng)目區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和管理的任務(wù)。 c) 建立完善的管理體制。項(xiàng)目完成后，建立以項(xiàng)目區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府分管領(lǐng)導(dǎo)和項(xiàng)目所涉及的村組的負(fù)責(zé)人組成日常養(yǎng)護(hù)與管理機(jī)構(gòu)。具體負(fù)責(zé)組織區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與管理，并建立專人專片負(fù)責(zé)制，實(shí)行年終考核制，管理效果直接與其工資和獎(jiǎng)金掛鉤。同時(shí)，當(dāng)?shù)貒临Y源管理部門嚴(yán)格執(zhí)法監(jiān)理，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的日常養(yǎng)護(hù)與管理在一個(gè)有效有序的良好環(huán)境中進(jìn)行，以充分發(fā)揮項(xiàng)目的最大效益，進(jìn)一步加快當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)社會主義新農(nóng)村的步 伐。 項(xiàng)目建立后，從增加的凈收益中提留一定比例的資金作為日常管理專項(xiàng)資金，嚴(yán)格實(shí)行?？顚Ｓ?。 28 9 效益分析 社會效益分析 a) 本項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)施，將為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提供新的途徑，從而促進(jìn)農(nóng)村社會穩(wěn)定。當(dāng)前城鎮(zhèn)和農(nóng)村普遍存在著大量剩余勞動(dòng)力，如何為這部分勞動(dòng)力創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會是關(guān)系社會穩(wěn)定的重要問題，本項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)施可為解決這一問題發(fā)揮一定的作用。 b) 本項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施可以有效緩解人地矛盾，為實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡發(fā)揮重要作用。 c) 通過此項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施能促進(jìn)農(nóng)村致富和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 項(xiàng)目實(shí)施后，增加了耕地面積，提高了耕地質(zhì)量，為農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增收提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，從而打開了致富的希望大門。 d) 通過本項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施，增加了有效耕地面積，有利于當(dāng)今農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 生態(tài)效益分析 項(xiàng)目建成后，不僅可凈增 公頃的耕地面積，而且通過與農(nóng)田水利建設(shè)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、生態(tài)環(huán)境工程有機(jī)結(jié)合，通過生物、工程措施，優(yōu)化農(nóng)作物種植結(jié)構(gòu)，可涵養(yǎng)水源、治理水土流失，防止土地蛻化和土壤污染，增強(qiáng)土壤肥力和抗災(zāi)能力，提高土地產(chǎn)出率。項(xiàng)目建成穩(wěn)定投產(chǎn)后，項(xiàng)目區(qū)作物常年輪作換茬生長，表土植被恢復(fù)，地表 常綠，森林覆蓋率提高，空氣凈化，環(huán)境美化，生態(tài)功能增加，土地侵蝕能力降低，更有利于創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境。 經(jīng)濟(jì)效益分析 本土地整理項(xiàng)目完成后經(jīng)濟(jì)效益的計(jì)算分為兩部分，一是新增耕地面積增加的凈收入，二是通過土地整理改造中低產(chǎn)田新增的凈收入。 29 項(xiàng)目區(qū)經(jīng)土地整理之后，可以新增耕地 公頃，新增耕地部分絕大部分為灌溉水田，并且改造原有中低產(chǎn)田 公頃。整理后，項(xiàng)目區(qū)灌溉水田以種植雙季稻為主，菜地以種植蔬菜為主。 a)新增耕地增加收入 項(xiàng)目區(qū)經(jīng)整理后新增耕地 公頃，全部為灌溉水田。照 整理后灌溉水田的產(chǎn)量預(yù)計(jì)可達(dá) 7500 公斤 /公頃，當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格為 元 /公斤。綜合考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的種子、肥料、施藥、投勞成本計(jì)算，可得出整理后年成本約總毛收入的 35%，整理后凈增耕地面積增加的收入為 萬元。詳見表 : 表 新增耕地經(jīng)濟(jì)效益表 作物種類 播種面積公頃） 單產(chǎn) (千克 /公頃 ) 單價(jià) (元/千克 ) 總毛收入（元） 總成本（元） 總收入（元） 水稻 7500 合計(jì) － － － － － b)改造中低產(chǎn)田增加收入 1）項(xiàng)目區(qū)原有中低產(chǎn)田 公頃，其中灌溉水田 公頃，旱地 公頃，望天田 ，菜地 。根據(jù)實(shí)地調(diào)查整理前水稻產(chǎn)量為 6700kg/h m2，望天田和旱地種植油菜產(chǎn)量為 3200kg/h m2，按水稻單價(jià) 元 /kg、油菜單價(jià) 元 /kg 計(jì)算，綜合考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的種子、肥料、施藥、投勞成本計(jì)算，可得出水稻、油菜年成本約占總毛收入的 40%，旱地和菜地以種植蔬菜為主，效益約為 4000 元 /公頃。整理前原有中低產(chǎn) 田的收入為 萬元。詳見表 ： 表 整理前經(jīng)濟(jì)效益表 作物種類 播種面積（公頃） 單產(chǎn) (千克 /公頃 ) 單價(jià) (元 /千克 ) 總毛收入（元） 總成本（元） 總收入（元） 水稻 6700 油菜 3200 蔬菜 效益約為 4000 元 /公頃 合計(jì) － － － － － 2）項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目區(qū)耕地面積中灌溉水田 公頃，旱地 公頃。通過各種灌排設(shè)施的配套和完善、種植結(jié)構(gòu)的調(diào)整，項(xiàng)目區(qū)灌溉水田產(chǎn)量預(yù)計(jì)將 30 增產(chǎn) 10％－ 20％，而成本有所下降，此次按 35％計(jì)算，菜地不變計(jì)算。可得出項(xiàng)目區(qū)整理后的經(jīng)濟(jì)效益為 萬元。 詳見表 ： 表 整理后經(jīng)濟(jì)效益表 作物種類 播種面積（公頃） 單產(chǎn) (千克 / 公頃 ) 單價(jià) (元/千克 ) 總毛收入（元） 總成本（元） 總收入（元） 水稻 7500 油菜 3582 合計(jì) － － － － － 項(xiàng)目區(qū)改造中低產(chǎn)田每年增加的經(jīng)濟(jì)效益＝整理后的經(jīng)濟(jì)效益－整理前的經(jīng)濟(jì)效益＝ 萬元 萬元＝ 萬元 項(xiàng)目區(qū)每年可增加經(jīng)濟(jì)效益為： +=（萬元） b)投資回收期計(jì)算。 項(xiàng)目申請投資 萬元，投資回收期 (包括建設(shè)期 )從項(xiàng)目投資的第一年算起。采用靜態(tài)投資回收法 計(jì)算，投資回收期約為 年。這說明本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，實(shí)施本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)評價(jià)上看是可行的。 中國最大管理資源中心 31 10 結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 自然條件優(yōu)越 項(xiàng)目區(qū)屬中亞熱帶高原季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，光、溫、熱、水配合較好。區(qū)內(nèi)土壤養(yǎng)分較高，土地 pH 值呈中性到微酸性，且適宜性強(qiáng)，區(qū)內(nèi)土地肥沃，水源充足，土地整理潛力大。 水資源豐富，灌溉水源有保障 區(qū)內(nèi)雨水充沛，水資源豐富，灌溉網(wǎng)絡(luò)初具規(guī)模，各項(xiàng)水利設(shè)施基本配套，完全可保證區(qū)內(nèi)農(nóng)田灌溉要求。 土地整理技術(shù)方案可行 該 項(xiàng)目符合《貴陽市白云區(qū)土地整理規(guī)劃》要求，又符合國家政策、法律的規(guī)定；既符合國土資源技術(shù)規(guī)范和規(guī)程要求，又符合其他行業(yè)的專業(yè)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程要求。 效益可觀 項(xiàng)目竣工后，對貴陽市白云區(qū)社會、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)都發(fā)揮良好的效益。它不僅可以為牛場布依族鄉(xiāng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造更好前提條件，還能有效地促進(jìn)生態(tài)平衡，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來直接經(jīng)濟(jì)效益。 綜上所述，該項(xiàng)目是一個(gè)自然條件好，土地整理潛力大，技術(shù)方案科學(xué)合理，經(jīng)營管理模式可行，社會、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)效益顯著，資金來源可靠，配套有保障的土地整理項(xiàng)目。該項(xiàng)目的建成不僅有利于耕地總 量動(dòng)態(tài)平衡，更有利于推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，因而具有十分重大的政治和現(xiàn)實(shí)意義。 實(shí)施項(xiàng)目的建議 此項(xiàng)目整理面積大，投資多，工程量大。為了確保工程建設(shè)順利進(jìn)行，應(yīng)加強(qiáng)保障措施。 a) 強(qiáng)化宣傳發(fā)動(dòng)，達(dá)成共識，形成合力，充分調(diào)動(dòng)廣大群眾的積極性和主動(dòng)性，按照國家、省、市土地流轉(zhuǎn)政策及土地開發(fā)整理的有關(guān)政策，結(jié)合貴陽市白云區(qū)實(shí)際，制定切實(shí)可行的土地整理優(yōu)惠政策，營造良好的建設(shè)環(huán)境。 b) 強(qiáng)化投入，確保項(xiàng)目建設(shè)資金。在積極爭取省土地整理專項(xiàng)資金的同時(shí)，爭取地方配套資金和投勞。 中國最大管理資源中心 32 c) 強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理 ，建立健全的項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)資金管理的規(guī)定，堅(jiān)持?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁挪作他用。 d) 強(qiáng)化施工管理，積極推行項(xiàng)目法人制、公告制度、招投標(biāo)制、合同管理制、工程建設(shè)監(jiān)理制。遵循基建程序，嚴(yán)格質(zhì)量管理。 e) 加大執(zhí)法力度，強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察，規(guī)范土地整理。對相關(guān)責(zé)任人員追究法律責(zé)任。