【導讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。附表1項目區(qū)土地利用結構變化總表………………………地產(chǎn)資料近千個。劃的重要戰(zhàn)略任務之一。目前，各地開展的土地整理項目的正是增加農(nóng)民。任務的有效保障措施之一。公頃土地進行整理，不僅可以從根本上改善項目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，好的示范和帶動作用。由此可見，建立和實施本項目是十分必要、十分緊迫的。用地及宜農(nóng)低產(chǎn)土地進行整理將會產(chǎn)生良好的社會、經(jīng)濟和生態(tài)效益。動態(tài)平衡目標也具有重要作用。本項目類型為省投資重點項目。水庫；東經(jīng)106°54′～107°41′，北緯26°43′～26°50′。

　　

【正文】 整方案 進行土地權屬調整的原因與目的 土地整理將按照統(tǒng)一規(guī)劃設計施工，從而打破土地利用現(xiàn)狀格局。經(jīng)過整理，項目區(qū)的土地將形成田塊、溝渠、道路協(xié)調配套的現(xiàn)代化標準農(nóng)田。為實施土地規(guī)模化、集約化經(jīng)營，土地經(jīng)營管理單元原則上是以標準地塊為基本單位，因此必須進行權屬調整，以避免權屬界線從標準 地塊中穿過。同時，工程完成后，項目區(qū)內的土地質量改善，經(jīng)濟效益提高，農(nóng)民對項目區(qū)內土地收益的重新分配問題比較關注，如果權屬調整不當，可能造成土地糾紛，不利于農(nóng)村穩(wěn)定。 權屬調整原則 a） 依據(jù)國家有關法律法規(guī)，增加透明度，堅持效率和自愿相結合； b） 有利于農(nóng)村社會穩(wěn)定，有利于農(nóng)村土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制的長期穩(wěn)定； c） 維護所有者和使用者的合法利益，保護農(nóng)戶的合法權益； d） 有利生產(chǎn)建設，促進土地規(guī)?；⒓s化經(jīng)營。 權屬調整方案 a) 成立由貴陽市白云區(qū)人民政府分管副區(qū)長 為組長，區(qū)國土資源管理部門負責人任副組長，區(qū)有關部門及項目涉及的各鄉(xiāng)、村主要負責人為成員的土地整理項目權屬調整領導小組。 b) 在土地整理工作開展之前，應做好現(xiàn)有土地的產(chǎn)權登記工作，核實集體所有土地及各單位、個人使用土地的數(shù)量、質量、分布、用途，查清各土地使用者使用土地的權屬狀況，對整理區(qū)的土地變更登記進行限制，沒有特殊情況不得進行變更土地登記。土地整理工作中注意保護土地產(chǎn)權人的合法權益，不可隨意平調集體和個人使用土地。 c) 土地整理后，要確保原土地承包人的使用權，以土地整理前后土地評估 25 結果為依據(jù)進行 土地再分配，保證土地質量得到提高，數(shù)量有所增加。 d) 土地整理后的農(nóng)用地分配，堅持參與土地整理各方土地總面積不變和集中連片、便于利用的原則，參照土地綜合評價結果，按項目區(qū)內各組織的原有土地比例，以標準田塊為基本單元，根據(jù)路、渠等線狀地物重新調整權屬界線，確認邊界四至，埋設界樁。 e) 國土資源管理部門應根據(jù)土地權屬調整結果，依據(jù) [1995]國土 [法 ]字第184 號通知進行權屬變更登記，并核發(fā)土地證書。 f) 涉及所有權調整的，由國土資源主管部門依據(jù)整理前的權屬調整協(xié)議重新勘定地界，并登記造冊，發(fā)放土地 所有權證書；涉及農(nóng)民承包地調整的，由鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織依據(jù)整理前與承包人簽訂的協(xié)議重新調整并登記造冊。 26 8 項目組織實施管理 組織領導機構設置 為確保該土地整理項目的順利實施，貴陽市白云區(qū)人民政府專門成立了土地整理項目領導小組，由區(qū)人民政府主管副區(qū)長任組長，國土、財政、農(nóng)業(yè)、水利等部門領導為成員，下設辦公室，由貴陽市國土資源局白云區(qū)分局局長兼任辦公室主任，領導小組對項目區(qū)建設實行全過程，全方位的組織、協(xié)調。同時，在國家、省、市、區(qū)土地行政主管部門和上級土地開發(fā)整理中心的領導和指導下，按照市場機制， 具體負責項目運作。同時在牛場布依族鄉(xiāng)建立了項目建設管理領導小組。 工程建設管理 a) 實行項目法人制。本項目法人為白云區(qū)土地開發(fā)中心，項目管理以項目法人為主體，項目法人向省國土資源廳負責。由項目法人管理工程項目，進行監(jiān)督、協(xié)調和管理，并為項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，幫助項目法人解決權屬調整和社會治安問題。 b) 實行公告制度。本項目全部實行公告制度，接受社會各階層有效監(jiān)督，增加工作內容的透明度，防止“暗箱”操作，杜絕腐敗發(fā)生。 c) 實行工程招投標制。本項目全部實行招投標制，增加競 爭激勵機制，促進工程建設。 d) 實行合同管理制。本項目為適應社會主義市場經(jīng)濟的要求，積極采用合同管理制，使項目參與各方明確責任，保證工程質量，提高工作效率。 e) 實行工程建設監(jiān)理制。本項目法人通過招標委托具備相應資質的監(jiān)理單位，對該項目進行監(jiān)理。監(jiān)理單位依照國家有關工程建設的法律、法規(guī)和批準的項目建設文件、工程建設公司及工程建設監(jiān)理合同，代表監(jiān)理方對工程實行監(jiān)管，按照合同控制工程建設的投資、工期和質量，協(xié)調有關各方面的工作關系，使工程建設順利進行。 27 資金使用管理 建立健全項目財務管理制度， 嚴格執(zhí)行《土地開發(fā)整理項目資金管理暫行辦法》（國土資發(fā) [2020]282 號），堅持?？顚Ｓ茫瑢Ｙ~核算的原則，嚴禁截流、擠占和挪作他用。貴陽市國土資源局白云分局嚴格監(jiān)控，同時委托區(qū)審計局對項目的資金使用定期進行審計，確保土地整理專項資金安全。 工程后續(xù)管護措施 a) 必要性：本項目由省投資，專項用于項目區(qū)內農(nóng)業(yè)基礎設施建設，建成后可以為當?shù)厝嗣窈驼畮砹己玫纳鐣?、生態(tài)和經(jīng)濟效益，為了讓該效益持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必須建立一套項目區(qū)完成后的養(yǎng)護與管理制度。 b) 原則：堅持“誰受益，誰養(yǎng)護，誰管理”的基 本原則。該項目實施后，最大的受益者為當?shù)卣屠习傩眨硭斎粦械痦椖繀^(qū)內基礎設施的日常養(yǎng)護和管理的任務。 c) 建立完善的管理體制。項目完成后，建立以項目區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府分管領導和項目所涉及的村組的負責人組成日常養(yǎng)護與管理機構。具體負責組織區(qū)內農(nóng)業(yè)基礎設施的養(yǎng)護與管理，并建立專人專片負責制，實行年終考核制，管理效果直接與其工資和獎金掛鉤。同時，當?shù)貒临Y源管理部門嚴格執(zhí)法監(jiān)理，使整個項目區(qū)的日常養(yǎng)護與管理在一個有效有序的良好環(huán)境中進行，以充分發(fā)揮項目的最大效益，進一步加快當?shù)亟ㄔO社會主義新農(nóng)村的步 伐。 項目建立后，從增加的凈收益中提留一定比例的資金作為日常管理專項資金，嚴格實行?？顚Ｓ谩? 28 9 效益分析 社會效益分析 a) 本項目建設和實施，將為農(nóng)村剩余勞動力轉移提供新的途徑，從而促進農(nóng)村社會穩(wěn)定。當前城鎮(zhèn)和農(nóng)村普遍存在著大量剩余勞動力，如何為這部分勞動力創(chuàng)造就業(yè)機會是關系社會穩(wěn)定的重要問題，本項目建設和實施可為解決這一問題發(fā)揮一定的作用。 b) 本項目的建設和實施可以有效緩解人地矛盾，為實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡發(fā)揮重要作用。 c) 通過此項目的建設和實施能促進農(nóng)村致富和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展， 項目實施后，增加了耕地面積，提高了耕地質量，為農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增收提供了物質基礎，從而打開了致富的希望大門。 d) 通過本項目的建設和實施，增加了有效耕地面積，有利于當今農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調整。 生態(tài)效益分析 項目建成后，不僅可凈增 公頃的耕地面積，而且通過與農(nóng)田水利建設、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、生態(tài)環(huán)境工程有機結合，通過生物、工程措施，優(yōu)化農(nóng)作物種植結構，可涵養(yǎng)水源、治理水土流失，防止土地蛻化和土壤污染，增強土壤肥力和抗災能力，提高土地產(chǎn)出率。項目建成穩(wěn)定投產(chǎn)后，項目區(qū)作物常年輪作換茬生長，表土植被恢復，地表 常綠，森林覆蓋率提高，空氣凈化，環(huán)境美化，生態(tài)功能增加，土地侵蝕能力降低，更有利于創(chuàng)造一個優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境。 經(jīng)濟效益分析 本土地整理項目完成后經(jīng)濟效益的計算分為兩部分，一是新增耕地面積增加的凈收入，二是通過土地整理改造中低產(chǎn)田新增的凈收入。 29 項目區(qū)經(jīng)土地整理之后，可以新增耕地 公頃，新增耕地部分絕大部分為灌溉水田，并且改造原有中低產(chǎn)田 公頃。整理后，項目區(qū)灌溉水田以種植雙季稻為主，菜地以種植蔬菜為主。 a)新增耕地增加收入 項目區(qū)經(jīng)整理后新增耕地 公頃，全部為灌溉水田。照 整理后灌溉水田的產(chǎn)量預計可達 7500 公斤 /公頃，當?shù)厥袌鰞r格為 元 /公斤。綜合考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的種子、肥料、施藥、投勞成本計算，可得出整理后年成本約總毛收入的 35%，整理后凈增耕地面積增加的收入為 萬元。詳見表 : 表 新增耕地經(jīng)濟效益表 作物種類 播種面積公頃） 單產(chǎn) (千克 /公頃 ) 單價 (元/千克 ) 總毛收入（元） 總成本（元） 總收入（元） 水稻 7500 合計 － － － － － b)改造中低產(chǎn)田增加收入 1）項目區(qū)原有中低產(chǎn)田 公頃，其中灌溉水田 公頃，旱地 公頃，望天田 ，菜地 。根據(jù)實地調查整理前水稻產(chǎn)量為 6700kg/h m2，望天田和旱地種植油菜產(chǎn)量為 3200kg/h m2，按水稻單價 元 /kg、油菜單價 元 /kg 計算，綜合考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的種子、肥料、施藥、投勞成本計算，可得出水稻、油菜年成本約占總毛收入的 40%，旱地和菜地以種植蔬菜為主，效益約為 4000 元 /公頃。整理前原有中低產(chǎn) 田的收入為 萬元。詳見表 ： 表 整理前經(jīng)濟效益表 作物種類 播種面積（公頃） 單產(chǎn) (千克 /公頃 ) 單價 (元 /千克 ) 總毛收入（元） 總成本（元） 總收入（元） 水稻 6700 油菜 3200 蔬菜 效益約為 4000 元 /公頃 合計 － － － － － 2）項目建成后，項目區(qū)耕地面積中灌溉水田 公頃，旱地 公頃。通過各種灌排設施的配套和完善、種植結構的調整，項目區(qū)灌溉水田產(chǎn)量預計將 30 增產(chǎn) 10％－ 20％，而成本有所下降，此次按 35％計算，菜地不變計算?？傻贸鲰椖繀^(qū)整理后的經(jīng)濟效益為 萬元。 詳見表 ： 表 整理后經(jīng)濟效益表 作物種類 播種面積（公頃） 單產(chǎn) (千克 / 公頃 ) 單價 (元/千克 ) 總毛收入（元） 總成本（元） 總收入（元） 水稻 7500 油菜 3582 合計 － － － － － 項目區(qū)改造中低產(chǎn)田每年增加的經(jīng)濟效益＝整理后的經(jīng)濟效益－整理前的經(jīng)濟效益＝ 萬元 萬元＝ 萬元 項目區(qū)每年可增加經(jīng)濟效益為： +=（萬元） b)投資回收期計算。 項目申請投資 萬元，投資回收期 (包括建設期 )從項目投資的第一年算起。采用靜態(tài)投資回收法 計算，投資回收期約為 年。這說明本項目經(jīng)濟效益良好，實施本項目從經(jīng)濟評價上看是可行的。 中國最大管理資源中心 31 10 結論與建議 可行性研究結論 自然條件優(yōu)越 項目區(qū)屬中亞熱帶高原季風氣候區(qū)，氣候溫和，光、溫、熱、水配合較好。區(qū)內土壤養(yǎng)分較高，土地 pH 值呈中性到微酸性，且適宜性強，區(qū)內土地肥沃，水源充足，土地整理潛力大。 水資源豐富，灌溉水源有保障 區(qū)內雨水充沛，水資源豐富，灌溉網(wǎng)絡初具規(guī)模，各項水利設施基本配套，完全可保證區(qū)內農(nóng)田灌溉要求。 土地整理技術方案可行 該 項目符合《貴陽市白云區(qū)土地整理規(guī)劃》要求，又符合國家政策、法律的規(guī)定；既符合國土資源技術規(guī)范和規(guī)程要求，又符合其他行業(yè)的專業(yè)技術規(guī)范、規(guī)程要求。 效益可觀 項目竣工后，對貴陽市白云區(qū)社會、生態(tài)、經(jīng)濟都發(fā)揮良好的效益。它不僅可以為牛場布依族鄉(xiāng)農(nóng)村經(jīng)濟創(chuàng)造更好前提條件，還能有效地促進生態(tài)平衡，為當?shù)剞r(nóng)民帶來直接經(jīng)濟效益。 綜上所述，該項目是一個自然條件好，土地整理潛力大，技術方案科學合理，經(jīng)營管理模式可行，社會、生態(tài)、經(jīng)濟效益顯著，資金來源可靠，配套有保障的土地整理項目。該項目的建成不僅有利于耕地總 量動態(tài)平衡，更有利于推進社會主義新農(nóng)村建設，因而具有十分重大的政治和現(xiàn)實意義。 實施項目的建議 此項目整理面積大，投資多，工程量大。為了確保工程建設順利進行，應加強保障措施。 a) 強化宣傳發(fā)動，達成共識，形成合力，充分調動廣大群眾的積極性和主動性，按照國家、省、市土地流轉政策及土地開發(fā)整理的有關政策，結合貴陽市白云區(qū)實際，制定切實可行的土地整理優(yōu)惠政策，營造良好的建設環(huán)境。 b) 強化投入，確保項目建設資金。在積極爭取省土地整理專項資金的同時，爭取地方配套資金和投勞。 中國最大管理資源中心 32 c) 強化財務管理 ，建立健全的項目財務管理制度，嚴格執(zhí)行有關資金管理的規(guī)定，堅持?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用。 d) 強化施工管理，積極推行項目法人制、公告制度、招投標制、合同管理制、工程建設監(jiān)理制。遵循基建程序，嚴格質量管理。 e) 加大執(zhí)法力度，強化執(zhí)法監(jiān)察，規(guī)范土地整理。對相關責任人員追究法律責任。