【導讀】以下簡稱“本項目”。漣源華鑫項目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。地面積約4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。讓后，漣源市華鑫房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標獲得使用權(quán)。該地塊土地年限達。塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。本項目的詳細規(guī)劃控制原則；現(xiàn)場勘察和漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料；漣源市當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準；本項目宗地面積共4044平方米，按政府要求臨人民路處退讓紅線米，差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的。但較為適應(yīng)漣源房地產(chǎn)市場“單個項目總量應(yīng)。項目，將使本項目在2020、2020年趕上銷售的黃金季節(jié)。將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。

　　

【正文】 （ 4） 項目產(chǎn)品定位應(yīng)充分考慮家居建材市場的行業(yè)特殊性，對相關(guān)物流、交通、層高等要求進行有效把握。 （ 5） 項目住宅部分應(yīng)有清晰的交通組織系統(tǒng)，實現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離。 項目 產(chǎn)品定位的市場依據(jù) 本項目產(chǎn)品定位的市場依據(jù)以置嘉地產(chǎn)顧問進行的漣源市房地產(chǎn)市場及家居建材市場的調(diào)查研究數(shù)據(jù)為主。市場調(diào)查對本項目具有參考價值的主要結(jié)論有： （ 1） 商家對產(chǎn)品的需求為：層高在 米之間、面寬在 間、進深在 1012 米之間。 （ 2） 面積在 50100 平米之間，以 4060 平米每個的鋪位分割較為合理，商鋪間應(yīng)可自由組合，全面覆蓋不同面積需求的客戶。 （ 3） 大部分市民對住宅的面積需求分 100120 平米、 140160 平米兩個區(qū)間。 （ 4） 其他調(diào)查數(shù)據(jù)。（詳見市調(diào)報告） 項目 產(chǎn)品定位方案 整體建筑規(guī)?？刂? （ 1） 項目地上總建筑面積在 萬平米之間，其中一、二、三層為商業(yè)用房，單層建筑面積在 36503800 平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規(guī)劃面積在 70007800 平米之間。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 48 頁 （ 2） 項目地下一層，擬規(guī)劃建筑面積在 2500 平米之間。 （ 3） 一層層高在 左右，二、三層層高在 米左右，住宅層高為 3 米。凈建筑總高度約 米。（不含天花板及天際線高度） 戶型規(guī)劃 ① 臨街商鋪開間在 ，進深在 12 米左右，套內(nèi)面積在 平米之間。 ② 一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在 4565 平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設(shè)計安排而定。 ③ 住宅戶型規(guī)劃以 110130 平米的三房、 140160 平米的四房為主力戶型進行設(shè)計。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 總建筑面積： 萬平米 商業(yè)面積： 萬平米 住宅面積： 70007800 平米 容積率：約 建筑凈高： 米 項目業(yè)態(tài)定位方案 本項目將囊括以下業(yè)態(tài) ,具體的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下 : 1 層 (含臨街門面 ): (1) 木業(yè)板材區(qū) (2) 油漆涂料 區(qū) (3) 工程材料區(qū) (4) 化工膠劑區(qū) (5) 管材管件區(qū) (6) 五金機電區(qū) 2 層 : (1) 陶瓷衛(wèi)浴區(qū) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 35 頁 共 48 頁 (2) 玻璃制品區(qū) (3) 燈飾照明區(qū) (4) 地板地面區(qū) (5) 門窗鎖具區(qū) 3 層 : (1) 家居飾品區(qū) (2) 家私家具區(qū) (3) 辦公家具區(qū) 考慮到 1 層租金和售價較高 ,因此本樓層內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好 ,經(jīng)營利潤較高的行業(yè) ,而 3樓則選擇產(chǎn)品較大，流動速度稍慢，對場地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營戶的租金壓力。 3 樓目前的業(yè)態(tài)定位較適宜于對主力店進行招商。 漣源華鑫項目 可行性研究報告 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 36 頁 共 48 頁 第四章 效益及風險分析 十四 項目投資估算 項目投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 估算價值 備 注 1 土建工程 萬元 按 17950 平米總建筑面積計算 ,土建成本按 480 元 /平米計算 ,另地下層建筑成本估計為 200 萬元 2 土地費 510 萬元 3 附屬工程及項目配 套 330 萬元 貨梯、觀光電梯各一輛，配套費 用按 150元 /平米計算 4 勘探 2 萬元 5 相關(guān)規(guī)費 15 萬元 7 設(shè)計費 萬元 按 5 元 /平米計算 8 水電增容費 5 萬元 9 管理費用 20 萬元 10 基本預(yù)備費 40 萬元 11 合計 萬元 如引進主力店，則可以省去主力店裝修費用約 80100萬！ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 37 頁 共 48 頁 注：本報告撰寫單位僅提出參考價格 ,以上數(shù)據(jù)均以建筑面積在 17950平米為基準進行估計所得 ,具體數(shù)額以實際操作為準。 根據(jù)初步估算 ,本項目的總體投資成本大約為 萬元 ,此數(shù)據(jù)為基本的成本投入費用 ,并已核算地下層的建筑成本。 十五 經(jīng)濟效益分析 項目經(jīng)營策略 (1) 項目 13 層 商業(yè)部分樓實行“返租”銷售的辦法。 其中一層返租期限為 1年，返租回報為 8%； 二、三層返租期限為 3 年，第一年回報率為 7%，第二年回報為 8%，第三年回報為 9%，平均每年的固定回報為 8%。此返租采取“即買即返”的執(zhí)行辦法，客戶在簽定購房合同時，即可獲得三年固定回報共計 24%。 反租部分在具體定價中預(yù)留相應(yīng)空間。 項目銷售過程中根據(jù)銷售情況及整體銷售節(jié)奏的安排，將適當應(yīng)用價格策略提高銷售價格。 (2) 為便于本項目后期運作的順暢，本報告內(nèi)分別初步設(shè)定了“返租”與不“返租”的銷售價格。 項目銷售價格建議 （ 1） 返租銷售價格 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及本項目的成本情況，建議本項目采取“返租”銷售模式時銷售價格為： 臨街商鋪銷售均價： 10000 元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價： 4100 元 /平米（含返租一年） 二層內(nèi)鋪銷售均價： 2350 元 /平米（含返租三年） 三層內(nèi)鋪銷售均價： 1350 元 /平米（含返租三年） 住宅銷售均價： 850 元 /平米 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 38 頁 共 48 頁 （ 2） 不返租時銷售價格建議 臨街商鋪銷售均價： 10000 元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價： 3950 元 /平米 二層內(nèi)鋪銷售均價： 1950 元 /平米 三層內(nèi)鋪銷售均價： 1100 元 /平米 住宅銷售 均價： 850 元 /平米 （ 3） 價格說明 目前該定價體系為項目初步定價，均為保守估計的市場承受范圍，在實際執(zhí)行過程中，將根據(jù)市場反應(yīng)及銷售狀況適當?shù)貞?yīng)用價格策略，適當調(diào)高部分樓層、單位的銷售價格，圓滿完成銷售任務(wù)；此外，項目價格調(diào)整取決于項目在招商方面的資金投入，項目招商投入提高，則價格也將順勢提升，以保障合理的項目銷售利潤。 由此得出，本項目可實現(xiàn)銷售收入預(yù)計為： 項目銷售收入預(yù)測表（返租） 名稱 建筑面積 （平米） 返租銷售單價 （元 /平米） 預(yù)計銷售額（返租） （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 4100 1189 減去一年返租約 為 萬元 二層內(nèi) 3650 2350 減去三年返租約 元后 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 39 頁 共 48 頁 鋪 為 萬元 三層內(nèi)鋪 3650 1350 減去三年返租約 萬元后為 萬元 住宅 7000 850 595 合計 17950 返租后銷售額約 二、三層三年返租期間的出租收益預(yù)計： （ 1） 1 層內(nèi)鋪免租半年，后半年的租金按 28 元 /平米 /月的租金 65%收取即為 18 元 /平米 /月，預(yù)計租金收益為 萬元 （ 2） 3層內(nèi)鋪免租 1年，第 2年按租金的 50%收取，第三年按租金的 80%收取，預(yù)計租金收益為 萬元 第 2 層租金： 15 元 /平米 /月 第 3層租金 9元 /月 因此得出本項目返租期的預(yù)期收益為： 萬元 項目銷售收入預(yù)測表（不返租） 名稱 建筑面積 （平米） 銷售單價 （元 /平米） 預(yù)計銷售額 （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 3950 二 層內(nèi)鋪 3650 1950 三層內(nèi)鋪 3650 1100 401． 5 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 40 頁 共 48 頁 住宅 7000 850 595 合計 17950 經(jīng)計算分析后得出： （ 1） 項目采取返租銷售模式時合同銷售額為 萬元，減去返租部分后實際現(xiàn)金收入為 萬元，返租期內(nèi)預(yù)期租金收益為 萬元，因此返租銷售時實際總收入為 萬元。 （ 2） 項目不采取返租銷售模式時，總銷售額預(yù)計在 萬元。 項目投資利潤 成本利潤估算表 序號 項目 （返租時）金額 備 注 （不返租時）金額 備注 1 銷售收入 萬元 含返租期內(nèi)的租金收益 萬元 2 銷售成本 萬元 萬元 3 銷售稅金及附加 萬元 暫按 %估算 萬元 4 銷售費用 180 萬元 180 萬元 5 利潤總額 1260． 83 萬元 1232． 96 萬元 6 所得稅 100 萬元 預(yù)估 100 萬元 預(yù)估 7 凈利潤 萬元 萬元 本項目初步估算 : (1) 返租銷售稅后利潤約 萬元。 (2) 不返租銷售稅后利潤約 萬元。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 41 頁 共 48 頁 財務(wù)指標分析 毛利率（返租銷售） 銷售收入 銷售成本 銷售毛利率 = 100% 銷售收入 本項目毛利率：（ ） / 100%=% 凈 利率 （返租銷售） 銷售凈利率 =（凈利 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤 本項目凈利率 =（ ） 100%=% 本項目在返租銷售時毛利潤率為 %,稅后凈利潤率為 %,利潤率符合當前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平 ,本項目的經(jīng)濟效益是可行的 . 十六 風險性分析 風險因素和風險程度分析表 風險因素 影響程度 說明 嚴重 較大 一般 市場風險 √ 區(qū)域市場內(nèi)不確定因素較多 ,行業(yè)影響較大 技術(shù)風險 √ 技術(shù)風險較弱 工程風險 √ 施工難度不高 資金風險 √ 資金應(yīng)用周期較長 ,存在調(diào)配風險 政策風險 √ 受當?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營政策影響大 外部協(xié)作 √ 公司團隊信譽良好 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 42 頁 共 48 頁 風險 社會風險 √ 社會需求量較大 ,屬空白市場項目 其他風險 √ 行業(yè)內(nèi)影響因素較多 ,且受其他商業(yè)項目投資風險大 由此表可以看出 ,本項目開發(fā)的主要風險因素存在于市場、政策、資金幾個方面。漣源市五江購物中心經(jīng)營狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項目再出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的局面，將嚴重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項目的銷售；另一方面，漣源市舊城改造項目較多，很有可能在 2020 出現(xiàn)項目的投資競爭對手，也將可能影響到本項目的銷售。 本項目銷售和招商受政府政 策影響較大，一方面項目開發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營稅費等政策支持，如這些政策不能按時落實到位，將對本項目的順利銷售帶來威脅因素。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 43 頁 共 48 頁 十七 經(jīng)濟評價 成 本、費用