渦陽(yáng)縣渦河拆遷移民項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc)-地產(chǎn)可研-資料下載頁(yè)
2025-08-04 11:02本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。預(yù)計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值億元，增長(zhǎng)%；工。業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)100，較上年提高個(gè)百分點(diǎn)。雙輪、康達(dá)、三星、新宇等規(guī)模工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值億元、利稅總額。國(guó)有企業(yè)改制步伐加快。產(chǎn)業(yè)化發(fā)展勢(shì)頭良好，形成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)15家，被省。列為蔬菜產(chǎn)業(yè)化十強(qiáng)基地。渦河近期治理工程全面開(kāi)工，項(xiàng)目征地和移民拆。遷安置工作進(jìn)展順利；農(nóng)田水利基本建設(shè)不斷加強(qiáng)，新增灌溉面積萬(wàn)畝，林木覆蓋率達(dá)22%，被省推薦為全國(guó)綠化先進(jìn)縣。主要力量，全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，增長(zhǎng)%。對(duì)外開(kāi)放成效顯著。全年共爭(zhēng)取上級(jí)各類。項(xiàng)目64個(gè)，資金億元；批準(zhǔn)上報(bào)項(xiàng)目84個(gè)，投資總額億元。分21人，效能告誡6人，通報(bào)批評(píng)82人。公共衛(wèi)生應(yīng)急機(jī)制。進(jìn)一步健全，禽流感防控工作卓有成效。政軍民關(guān)系更加密切。底解決了1萬(wàn)多名鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師醫(yī)保住院統(tǒng)籌及大病救助問(wèn)題。景點(diǎn)建設(shè)，促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
【正文】 好環(huán)境效益。 綜上所述，本項(xiàng)目可行。 第十二部分：項(xiàng)目 SWOT 分析及風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 項(xiàng)目 SWOT 分析： （一）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目占地面積較大，規(guī)劃面積最少可以達(dá) 21 萬(wàn)平米，規(guī)模效應(yīng)明顯； —— 交通優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于新擴(kuò)建的城縣主干北側(cè)，未來(lái)新車站的投入使用，帶來(lái)本小區(qū)的交通快捷，出行便利。 縣政配套： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 由于該項(xiàng)目目前所處位置 目前各項(xiàng)縣政基礎(chǔ)設(shè)施均已到位競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)： （二）競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：距離目前縣城中心區(qū)位置有點(diǎn)遠(yuǎn) （三）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)： 渦陽(yáng)縣“西向及南向”發(fā)展趨勢(shì)：渦陽(yáng)縣由于近幾年的大開(kāi)發(fā)建設(shè)，城區(qū)基本開(kāi)發(fā)完畢，地區(qū)要發(fā)展唯有向東向南發(fā)展。本案的地理位置較好，區(qū)位前景廣闊，蘊(yùn)藏巨大發(fā)展?jié)摿Α? （四）競(jìng)爭(zhēng)威脅： 由于目前渦陽(yáng)縣私人拿地的很多，居民對(duì)小區(qū)的認(rèn)知度有待引導(dǎo)； 二、風(fēng)險(xiǎn)分析： 盈虧平衡分析： 影響本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)的幾個(gè)主要因素分別是建設(shè)工程投資、政府的優(yōu)惠政策、小區(qū)規(guī)劃容積率、商品房銷售價(jià)格及銷售率等。這些因素受渦陽(yáng)政治、經(jīng)濟(jì) 、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向運(yùn)動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，即項(xiàng)目盈虧平衡的臨界點(diǎn)（見(jiàn)下表）： （ 1）盈虧平衡表： 因 素 建筑工程投資（萬(wàn)元） 商品房銷售價(jià)格（元 /m2） 商品房銷售率 因素參考值（即現(xiàn)在估算值） 100% 盈方平衡點(diǎn)變化 % % % 盈方平衡點(diǎn)值 22980 % 稅前利潤(rùn) 0 0 0 稅前利潤(rùn)變化幅度 100% 100% 100% （ 2）盈虧平衡點(diǎn)分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 據(jù)上表，當(dāng)建筑工程投資總成本增加 萬(wàn)元 ，或商品房銷售價(jià)格下降 元 或銷售率下降 %時(shí)，達(dá)到盈方平衡。根據(jù)縣場(chǎng)預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的投資總成本不會(huì)增加，只會(huì)降低，平均銷售單價(jià)不會(huì)低于 1000 元 /m2，銷售率不會(huì)低于 90%，所以項(xiàng)目有盈無(wú)虧。 敏感性分析 本項(xiàng)目的敏感性分析僅針對(duì)投資利潤(rùn)率，分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%,10%,15%和總投資上下波動(dòng) 5%,10%,15%,對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) —— 投資利潤(rùn)率的影響。 售價(jià)及投資變動(dòng)敏感性分析表： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基準(zhǔn) 方案 售價(jià)變動(dòng) （起價(jià)、均價(jià)及各期價(jià)格隨之變動(dòng)） — 15% — 10% — 5% 5% 10% 15% 起價(jià)： 起價(jià)： 起價(jià)： 起價(jià)： 起價(jià)： 起價(jià)： 投資利潤(rùn)率 (%) % % % % % % % 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基準(zhǔn) 方案 投資變動(dòng) — 15% — 10% — 5% 5% 10% 15% 投資利潤(rùn)率 (%) % % % % % % % 利潤(rùn) 從上表可以看出，本項(xiàng)目售價(jià)對(duì)收益影響較大：當(dāng)售價(jià)增加 5%時(shí)，投資利潤(rùn)率上升到 %，上升了 個(gè)百分點(diǎn)。因此，為了確保項(xiàng)目取得預(yù)期的利益，建議引入專業(yè)的營(yíng)銷策劃公司介入，加強(qiáng)縣場(chǎng)營(yíng)銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。 另一方面，也可以看出，本項(xiàng)目投資對(duì)收益影響也較大：當(dāng)投資費(fèi)用增加 5%時(shí)，投資利潤(rùn)率下降到 %，下降了近 個(gè)百分點(diǎn)。因此，在項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，這樣才能保證本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率得以實(shí)現(xiàn)。 二者比較，從投資和售價(jià)對(duì)投資利潤(rùn)的比較中可以看出，銷售價(jià)格的影響程度與投資的影響程度幾乎相同（相差 個(gè)百分點(diǎn) ） 。因此，在項(xiàng)目運(yùn)行中，不僅要注意成本控制，還要注意銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn) 其他影響因素分析： （ 1）政府優(yōu)惠對(duì)利潤(rùn)率變動(dòng)影響： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基本方案 政府優(yōu)惠（減免：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元） 安置房行政性收費(fèi) 銷售房行政性收費(fèi) 所有行政性收費(fèi) 可銷售部分營(yíng)業(yè)稅 行政性收費(fèi)及營(yíng) 業(yè)費(fèi) 210 672 882 利潤(rùn) 投資利潤(rùn)率 % % 23% % % 32% （ 2）容積率變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)率變動(dòng)影響： 在銷售價(jià)格不變的情況下，容積率每提高一個(gè)點(diǎn)，可銷售面積增加 平米，在考慮成本相應(yīng)變動(dòng)的情況下，利潤(rùn)增加應(yīng)不底于 700 萬(wàn)元。當(dāng)然利潤(rùn)率應(yīng)控制在 。
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