【正文】 市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到 13345 戶和272 戶，分別增長 %和 %。 以上數(shù)據(jù)來源：婁底及漣源相關(guān)政府報告文件、資料等 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當前漣源市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀 80年代有了質(zhì)量上的飛躍。 90 年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍田市場”等一批集中型的專業(yè)市場。 近年來，以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣 源，不但使?jié)i源市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。 五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。 光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎(chǔ)。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，對芙蓉廣場商圈的形成將極為有利。本項目距光明山商圈僅 800 米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。 2020 年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 48 頁 購買商品房的意識?！拔褰徫镏行摹币援a(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了漣源市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對漣源市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義。這兩個項目的同時開始和競爭，使?jié)i源商品房市場格局已經(jīng)初具雛形。隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，漣源房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在漣源進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，從而吸引到了一批如五江購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。 就本次置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)所開展的漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在 600800 元 /平米的住宅， 8001000元 /平米的價 格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， “ 大華 ●水榭花都”、“ 漣水名城”等項目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認還需時日。 目前交通不方便 項目優(yōu) 勢分析 該項目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運動場所，雙陽臺設(shè)計比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位） 綜合評價 該項目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作 切入點，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進一步接觸了目標消費群，所以總體而言，該項目有一定的優(yōu)勢。 2020年 11月 26日開盤的金地帶 ● 時尚廣場臨街商鋪銷售均價為 18000元 /平米，一層內(nèi)鋪銷售均價為 4800 元 /平米，公攤率在 33%左右。另一方面，隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價值穩(wěn)步攀升。 七 商業(yè)用房的 市場需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。目前漣源市場上進行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為 金地帶 ● 時尚廣場 。與五馬廣場、光明山等區(qū)域的租金差距較大。僅 5%的被訪者考慮在 1年內(nèi)購房， 35%的被訪者考慮在未來 3年內(nèi)購房。 物業(yè)出租情況 目前 漣源市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人 一般是在漣源從事小買賣的流動居民。 住宅戶型面積需求分析圖1 0 0 平米以下100120平 米120140平 米140160平 米1 6 0 平米以上 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 48 頁 市場在售戶型及特點分析 漣水名城的主力戶型為 145 平方米左右的三 室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實用，受 市民歡迎。僅金地帶 ● 時尚廣場 4樓以上的臨街住宅超過了 1000 元 /平米，因該項目地理位置和上市時間的優(yōu)越性，因此對于整個漣源商品房市場來說，僅具備參考價值而不具備近階段的價格指導(dǎo)意義。 （ 2） 市民對商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小， 40% 的客戶表示不會進行商鋪投資。對商品房消費的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。 漣源華鑫項目 可行性研究報告 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 48 頁 第三章 項目發(fā)展研究 十一 項目地塊特征分析 項目區(qū)位分析 地塊形狀：不規(guī)則方形用地 地塊位置：人民路與芙蓉路 交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于漣源市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。因此，目前該地段人流量較小，但受光明山商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢。 （ 4） 項目交通優(yōu)勢較為明顯。 （ 3） 項目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項目價值的體 現(xiàn) △ 地塊發(fā)展優(yōu)勢 Strength （ 1） 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高 （ 2） 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值 （ 3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 （ 4） 受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀 （ 5） 項目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進行全程策劃，有利于保證項目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化 △ 地塊發(fā)展劣勢 Threat （ 1） 項目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度 （ 2） 項目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善 （ 3） 項目偏離市中心，推廣難度加大 雖然本項目目前所處的地 理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 48 頁 的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認，但項目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項目定位和投資概念規(guī)避項目地塊在市民心目中的不良影響。 另一方面，置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)在對漣源房地產(chǎn)市場進行調(diào)研時，發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營者整合意愿較為強烈，且該類行業(yè)對區(qū)位的影響因素較小，但對交通條件要求較高，恰好符合本項目地塊所具備的特征。 大部分的經(jīng)營戶已經(jīng)意識到行業(yè)分布零散，對經(jīng)營和消費者都不好。 0%10%20%30%40%50%愿意進駐經(jīng)營 看情況而定 暫時無打算 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 48 頁 家居建材消費者對“一站式”家居建材市場的認可度 家居建材消費者 對“一站式”家居建材市場 支持率為 54%，對其無所謂的業(yè)主占了 32%，對其不看好的占了 14%。 家居建材廣場在目前漣源市民心目中，仍然是一個市場空白點。 調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了芙蓉廣場的地段價值，另一方面更反映出經(jīng)營戶在選擇過程中已經(jīng)更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉儲等家居建材行業(yè)發(fā)展所必須具備的基礎(chǔ)條件。項目發(fā)展需依托強大的廣告宣傳造勢，通過以主力店為中心，將后期經(jīng)營過程中的“價格、質(zhì)量、服務(wù)”良好地貫穿于整個推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念進行宣傳推廣。對部分部位予以免租經(jīng)營，以配合其他招商政策順利招商。 十三 項目產(chǎn)品定位方案研究 項目 產(chǎn)品定位原則 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 48 頁 本項目產(chǎn)品定位應(yīng)區(qū)別于普通的商住樓項目，產(chǎn)品定位不但要能符合目前主題商業(yè)銷售及招商、經(jīng)營的需求，而且還需根據(jù)項目地塊未來發(fā)展前景可觀的特殊情況綜合考慮產(chǎn)品未來用途。 （ 4） 項目產(chǎn)品定位應(yīng)充分考慮家居建材市場的行業(yè)特殊性，對相關(guān)物流、交通、層高等要求進行有效把握。 （ 2） 面積在 50100 平米之間，以 4060 平米每個的鋪位分割較為合理，商鋪間應(yīng)可自由組合，全面覆蓋不同面積需求的客戶。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 48 頁 （ 2） 項目地下一層，擬規(guī)劃建筑面積在 2500 平米之間。 ② 一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在 4565 平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設(shè)計安排而定。 漣源華鑫項目 可行性研究報告 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 36 頁 共 48 頁 第四章 效益及風(fēng)險分析 十四 項目投資估算 項目投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 估算價值 備 注 1 土建工程 萬元 按 17950 平米總建筑面積計算 ,土建成本按 480 元 /平米計算 ,另地下層建筑成本估計為 200 萬元 2 土地費 510 萬元 3 附屬工程及項目配 套 330 萬元 貨梯、觀光電梯各一輛，配套費 用按 150元 /平米計算 4 勘探 2 萬元 5 相關(guān)規(guī)費 15 萬元 7 設(shè)計費 萬元 按 5 元 /平米計算 8 水電增容費 5 萬元 9 管理費用 20 萬元 10 基本預(yù)備費 40 萬元 11 合計 萬元 如引進主力店，則可以省去主力店裝修費用約 80100萬！ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 37 頁 共 48 頁 注：本報告撰寫單位僅提出參考價格 ,以上數(shù)據(jù)均以建筑面積在 17950平米為基準進行估計所得 ,具體數(shù)額以實際操作為準。此返租采取“即買即返”的執(zhí)行辦法，客戶在簽定購房合同時，即可獲得三年固定回報共計 24%。 項目銷售價格建議 （ 1） 返租銷售價格 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及本項目的成本情況，建議本項目采取“返租”銷售模式時銷售價格為： 臨街商鋪銷售均價： 10000 元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價： 4100 元 /平米（含返租一年） 二層內(nèi)鋪銷售均價： 2350 元 /平米（含返租三年） 三層內(nèi)鋪銷售均價： 1350 元 /平米（含返租三年） 住宅銷售均價： 850 元 /平米 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 38 頁 共 48 頁 （ 2） 不返租時銷售價格建議 臨街商鋪銷售均價： 10000 元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價： 3950 元 /平米 二層內(nèi)鋪銷售均價： 1950 元 /平米 三層內(nèi)鋪銷售均價： 1100 元 /平米 住宅銷售 均價： 850 元 /平米 （ 3） 價格說明 目前該定價體系為項目初步定價，均為保守估計的市場承受范圍，在實際執(zhí)行過程中，將根據(jù)市場反應(yīng)及銷售狀況適當?shù)貞?yīng)用價格策略，適當調(diào)高部分樓層、單位的銷售價格，圓滿完成銷售任務(wù)；此外，項目價格調(diào)整取決于項目在招商方面的資金投入，項目招商投入提高，則價格也將順勢提升，以保障合理的項目銷售利潤。 (2) 不返租銷售稅后利潤約 萬元。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 43 頁 共 48 頁 十七 經(jīng)濟評價 成 本、費用和各項