【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為：漣源市房地產(chǎn)近 23年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實(shí)用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，價(jià)格突破千元 /平米將存在一定的市場(chǎng)空間。建議本項(xiàng)目居住用房的價(jià)格定位在 800元 /平米左右較為合適。 漣源在售的主要住宅項(xiàng)目調(diào)研表如下： 項(xiàng)目名稱 大華 ●水榭花都 位置 漣源市酒廠，一中后面 項(xiàng)目概況 開發(fā)商：漣 源大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 42998 平方米 綠化率： 35% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：一期 項(xiàng)目工程進(jìn)度： 項(xiàng)目動(dòng)工已有將近兩個(gè)月，基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成 開盤時(shí)間： 2020 年 12 月底 交房時(shí)間： 2020 年 6 月 價(jià)格 住宅均價(jià)： 950 元 /平方米 住宅最高價(jià)： 1200 元 /平方米 門面價(jià)格：未定 車庫價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 160 平方米左右 付款方式及折扣：三成十年、五成十年、 銷售率 貴賓卡已售 50 張 目前主推單位 四室兩廳兩衛(wèi) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 48 頁 項(xiàng)目劣 勢(shì)分析 大戶型居多，選擇空間小。 目前交通不方便 項(xiàng)目?jī)?yōu) 勢(shì)分析 該項(xiàng)目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位） 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作 切入點(diǎn)，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)消費(fèi)群，所以總體而言，該項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目名稱 漣水名城 位置 漣源市自來水公司旁 項(xiàng)目概況 開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 萬平方米 建筑面積： 26 萬平方米 綠化率： 50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：兩期 開盤時(shí)間： 2020 年 1月 交房時(shí)間：未定 價(jià)格 住宅均價(jià)： 1040 元 /平方米 住宅最高價(jià)： 1280 元 /平方米 門面價(jià)格：未定 車庫價(jià)格：未定 車位租價(jià)：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 145 平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 銷售率 一期銷售 3成左右 目前主推單位 三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 近年來，隨著漣源市城市和商 業(yè)發(fā)展，漣源市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國(guó)營(yíng)市場(chǎng)、單位的物業(yè)，極少向市場(chǎng)出售。2020 年五江購(gòu)物中心的興建，使?jié)i源市民中所蘊(yùn)藏的對(duì)商業(yè)用房的購(gòu)買需求迅速迸發(fā)出來，五江購(gòu)物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了 7500 元 /平米以上，而得房率僅為 52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷售價(jià)格達(dá)到了 15000 元 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 48 頁 /平米左右。 2020年 11月 26日開盤的金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)臨街商鋪銷售均價(jià)為 18000元 /平米，一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為 4800 元 /平米，公攤率在 33%左右。該項(xiàng)目開盤以來，以其 良好的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。 目前，漣源市商業(yè)用房?jī)H金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目在售，剩余單位主要以 3樓為主。當(dāng)前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣， 2020 年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動(dòng)作用將使部分次級(jí)商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。漣源市商業(yè)用房?jī)r(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級(jí)區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。 六 商業(yè)用房的 市場(chǎng)供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前漣源市在售的 商業(yè)用房項(xiàng)目?jī)H為金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)： 總建筑面積： 平米 商業(yè)建筑面積： 平米 銷售價(jià)格： 臨人民路商鋪：均價(jià) 18000 元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià) 9000 元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800 元 /平米 二層內(nèi)鋪： 2500 元/平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價(jià)： 1140元 /平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情 況調(diào)查 處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場(chǎng)，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場(chǎng)由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營(yíng)戶的信心，其市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來威脅，但是其給經(jīng)營(yíng)商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。本項(xiàng)目在半年內(nèi)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其一來自文藝路正在施工的項(xiàng)目 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 48 頁 （原漣源市兒童公園），其二是文藝南路一塊 10 畝空地，將來可能也會(huì)被用于開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)建材市場(chǎng)。 七 商業(yè)用房的 市場(chǎng)需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營(yíng)。 因漣源市 目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此漣源市目前家居建材市場(chǎng)所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)，其銷售情況較為良性。 八 商業(yè)用房的 市場(chǎng)價(jià)格 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況 漣源市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比較少。目前漣源市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為 金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng) 。價(jià)格情 況參照本報(bào)告 節(jié)。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖租賃購(gòu)買自有 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 48 頁 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營(yíng)品牌 月租金價(jià)格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場(chǎng)內(nèi)商鋪 建材零售 24 目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出“受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌隆钡木置?，人民路“五馬廣場(chǎng)” “五江購(gòu)物中心”臨街商鋪的租金均在 65 元 /平米 /月以上，金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá) 120 元 /平米 /月。 根據(jù)置嘉地產(chǎn)顧問 機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)調(diào)研顯示，本區(qū)域 500 米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價(jià)格自 2060 元 /月 /平米不等，對(duì)面建材市場(chǎng)內(nèi)月租金甚至低于 10 元 /平米 /月。與五馬廣場(chǎng)、光明山等區(qū)域的租金差距較大。主要是因目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營(yíng)未成規(guī)模等原因所引起的。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 48 頁 九 居住用房的市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供應(yīng)情況 漣源市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)在建的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)總建筑面積為 30 多萬平方米，在建的商品房面積超過 14 萬平方米。 市場(chǎng)需求情況 通過市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的分析和研究，置嘉地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 48%的被訪者并不打算購(gòu)房。僅 5%的被訪者考慮在 1年內(nèi)購(gòu)房， 35%的被訪者考慮在未來 3年內(nèi)購(gòu)房。說明目前漣源市民對(duì)商品房購(gòu)買意愿并不強(qiáng)烈，而主要的可能購(gòu)買時(shí)間集中在未來 23 年內(nèi)，近期市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太大的市場(chǎng)需求。 目前漣源市民對(duì)商品房的需求主要集中在 100120 平米的中戶型 和 140160 平米的大戶型兩個(gè)檔次。比較符合四線城市居民對(duì)購(gòu)房的 面積需求特征。 物業(yè)出租情況 目前 漣源市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場(chǎng)，主要是以出租零散的居民房為主，承租人 一般是在漣源從事小買賣的流動(dòng)居民。租金普遍比較低，單間租金為 50 元 /月，簡(jiǎn)單裝修套間租金為 200 元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350 元 /月。 在售樓盤銷售情況 漣源市民長(zhǎng)期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，對(duì)商品房的購(gòu)買意識(shí)不強(qiáng)。導(dǎo)致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目自動(dòng)工以來，銷售都很不理想。 住宅戶型面積需求分析圖1 0 0 平米以下100120平 米120140平 米140160平 米1 6 0 平米以上 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 48 頁 市場(chǎng)在售戶型及特點(diǎn)分析 漣水名城的主力戶型為 145 平方米左右的三 室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實(shí)用，受 市民歡迎。 水榭花都的主力戶型為 165 平方米左右的 四室兩 廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái)， 據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。 金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng) 的主力戶型為 150 平方米左右的三 室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。 在價(jià)格方面，漣水名城和水榭花都的實(shí)際成交價(jià)格都沒有超過 1000 元 /平米。僅金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng) 4樓以上的臨街住宅超過了 1000 元 /平米，因該項(xiàng)目地理位置和上市時(shí)間的優(yōu)越性，因此對(duì)于整個(gè)漣源商品房市場(chǎng)來說，僅具備參考價(jià)值而不具備近階段的價(jià)格指導(dǎo)意義。大部分市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格仍集中在 800 元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困 難。 十 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測(cè) （ 1） 在對(duì)經(jīng)營(yíng)戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者 都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷 售受引導(dǎo)成分較大，在五江購(gòu)物中心未能經(jīng)營(yíng)起來之后，市民 對(duì)商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。同時(shí)，也有 16%的被訪者正 在考慮購(gòu)買商鋪， 24%的客戶表示視地段及價(jià)格而定，說明在經(jīng)營(yíng)戶中間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比一般普通市民要強(qiáng)，其投資意愿相比而言也更為強(qiáng)烈。 （ 2） 市民對(duì)商鋪的投資意向相比經(jīng)營(yíng)戶而言要小， 40% 的客戶表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資。市 民對(duì)商鋪投資概念的理解 程度仍然有限，且在五江購(gòu)物中心的影響下，使一部分市民對(duì) 市民投資意向分析圖正在考慮購(gòu)買視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購(gòu)買扇面 5經(jīng)營(yíng)戶投資意向分析圖正在考慮購(gòu)買視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購(gòu)買 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 48 頁 商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。市民中有 %的人正在考慮投資商鋪。 未來該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測(cè) 漣源市民長(zhǎng)期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購(gòu)買意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)商品房消費(fèi)的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。 況且 漣源市房屋租賃市場(chǎng)還未成熟，流動(dòng)人口少，在未來一兩年內(nèi)，漣源市民對(duì)居住房的需求不是很大。 綜述 總體而言， 漣源市民對(duì)商鋪及住房還是有 一定的需求量，由于漣源市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時(shí)，“五江購(gòu)物中心”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目 再次打擊 消費(fèi)者投資信心的話，那么漣源市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)意識(shí)引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項(xiàng)目推廣和銷售、招商工作。 漣源華鑫項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 )