【導(dǎo)讀】史新高的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持供求兩旺、強(qiáng)勢(shì)運(yùn)行的格局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資突破700億元，達(dá)到億元,同比增長(zhǎng)14％；地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位已經(jīng)確立。重同比上升個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為本市居民的居。房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度占全國(guó)之首。的市場(chǎng)體系已基本建立，市場(chǎng)監(jiān)管體系也正趨完善。為1960.6萬(wàn)平方米；住宅商品房竣工面積為1708.04萬(wàn)平方米，大于供給的態(tài)勢(shì)。投資和消費(fèi)主體已形成多元化格局。%，境外人士購(gòu)買(mǎi)占%。展望2003年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，供銷(xiāo)兩旺的態(tài)勢(shì)有望延續(xù)，來(lái)越多的中外投資者，一方面上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)繼續(xù)向好。盡管2002年上海人均居住面積。面積大大低于這一水平。面積、套數(shù)等主要指標(biāo)均繼續(xù)位居全市各區(qū)、縣第一。這一季度預(yù)售住宅平均成交單價(jià)的上漲。奪銀，占據(jù)了較大的份額。樓盤(pán)分別獲得部、市優(yōu)秀住宅評(píng)選等各項(xiàng)大獎(jiǎng)。商品房銷(xiāo)售價(jià)格同期相比上漲9%。存量房交易量增幅的近三倍。內(nèi)銷(xiāo)房租賃登記量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，累計(jì)同比增長(zhǎng)88.7%，

　　

【正文】 0 平方米 人防工程建設(shè)費(fèi) 16640 平方米 5 預(yù)備費(fèi) 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) [(2)+(3)+(4)]*5% 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) [(2)+(3)+(4)]*2% 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 銷(xiāo)售收入 *3% 財(cái)務(wù)費(fèi) ∑（ ）*60%*6% 6 銷(xiāo)售稅費(fèi) 5 銷(xiāo)售收入*% 合計(jì) 開(kāi) 發(fā) 總 投資 ： ； 建 設(shè) 投 資 為 ： 估算依據(jù) ：總投資由六部分組成：土地出讓金，前期工程費(fèi)，建筑 安 裝 費(fèi)，配套費(fèi)，預(yù)備費(fèi)，銷(xiāo)售稅費(fèi)。 A. 土 地 出 讓金 開(kāi)發(fā)商已經(jīng)給定樓板價(jià)為 7000 元 /M2，故按最大容積率算出建筑 面 積 ，最后將樓板價(jià)乘以建筑面積得出土地出讓金。 B. 前 期 工 程費(fèi) 由兩部分組成，一是現(xiàn)場(chǎng)勘探、定界、招投標(biāo)、臨水、臨電、勘 測(cè) 、 環(huán)評(píng)等 費(fèi)用，一是設(shè)計(jì)、估價(jià)和監(jiān)理費(fèi)。其中： ? 現(xiàn)場(chǎng) 勘探、定界、 招投標(biāo)、臨 水、臨電、勘 測(cè)、環(huán)評(píng)等費(fèi)用 每 平 方米指標(biāo)約為 10 元； ? 設(shè) 計(jì) 、 估價(jià)和監(jiān)理費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 70 元。 C. 建 筑 安 裝費(fèi) 依 據(jù)項(xiàng)目定 位和上 海市建 筑工程定 額，依 據(jù)本項(xiàng) 目的建筑結(jié)構(gòu) 和設(shè)備情 況，確 定建筑 安裝工程 費(fèi)用。 建筑安 裝費(fèi)由三部分 組 成 ，土建工程費(fèi)用，安裝工程費(fèi)用和裝修費(fèi)用。其中： ? 土 建 工 程費(fèi)用每平方米指標(biāo)約為 1000 元； ? 安 裝 工 程費(fèi)用每平方米指標(biāo)約為 500 元； ? 裝 修 工 程費(fèi)用每平方米指標(biāo)約為 1000 元。 D. 配套費(fèi) 配套費(fèi)由七部分組成，包括大市政配套費(fèi)、供水管道工程 費(fèi)、燃 起管道工 程費(fèi)、 電話工 程費(fèi)、供 電設(shè)施 配套費(fèi) 、居住區(qū)綠化 建 設(shè) 費(fèi)和人防工程建設(shè)費(fèi)。其中： ? 大 市 政 配套費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 320 元； ? 供 水 管 道工程費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 元； ? 燃 起 管 道工程費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 元； ? 電 話 工 程費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 元； ? 供 電 設(shè) 施配套費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 145 元； ? 居 住 區(qū) 綠化建設(shè)費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 12 元； ? 人 防 工 程建設(shè)費(fèi)每平方米指標(biāo)約為 60 元。 E. 預(yù)備費(fèi) 包括四部分：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)。其中： ? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)和配套費(fèi)的 5%計(jì)； ? 開(kāi)發(fā)管理 費(fèi)按前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)和配套費(fèi)的 2%計(jì)； ? 營(yíng) 銷(xiāo) 費(fèi) 按銷(xiāo)售總收入的 3%計(jì)； ? 財(cái)務(wù) 費(fèi)按自有資金 40%計(jì)。從土 地出讓金一 直到營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)總和的 6%計(jì)。 ? 銷(xiāo)售稅費(fèi) :銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)率為 %（含營(yíng)業(yè)稅和附加稅） 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)總成本為 ： 萬(wàn)元 資金 籌措 本項(xiàng)目建設(shè)期為 1 年，建設(shè)準(zhǔn)備期半年，建設(shè)投資用款比例按前半年 60%，后半年 40%分配。 本 項(xiàng)目建設(shè) 資金由 自籌資 金、銀行 貸款和 商品房 預(yù)售房款來(lái)解決。建設(shè)投資 萬(wàn)元，自籌 40%為 7000 萬(wàn)，銀行貸款5000 萬(wàn)?？墒劢ㄖ娣e 16640 平方米，當(dāng)結(jié)構(gòu) 封頂，即第六個(gè)月時(shí)，開(kāi)始預(yù)售住宅商品房，建成一年內(nèi)可售余下的住宅商品房。見(jiàn) 13 資 金籌措運(yùn)用表。 表 13 資金籌措運(yùn)用表 序號(hào) 時(shí)間 項(xiàng)目 第 2 個(gè)月 第 4 個(gè)月 第 6 個(gè)月 第 8 個(gè)月 第 10個(gè)月 第 1 12個(gè)月 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1 資金來(lái)源 自籌資金 (萬(wàn)元 ) 7,0 銀行貸款 (萬(wàn)元 ) 5,0 3 預(yù)售款 (萬(wàn)元 ) 2, 2, 6,4 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 3, 3, 3, 2, 2, 2, 18,316.64 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 (萬(wàn)元 ) 3, 3, 3, 2, 2, 2, 18,316.64 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 3, 3, 3, 2, 2, 2, 18,316.64 現(xiàn)金 流入 本 項(xiàng)目現(xiàn)金 流入時(shí) 整個(gè)項(xiàng) 目進(jìn)行（ 預(yù)）銷(xiāo) 售的收 入。預(yù)售自開(kāi)工后第 8 個(gè)月開(kāi)始，第 8 個(gè)月的預(yù)售比例為 10%，第 9至第 12 個(gè)月預(yù)售比例共 為 25%，余下的 65%在第二年內(nèi)以現(xiàn)房銷(xiāo)售 完 畢 ?，F(xiàn)金流入見(jiàn)表 21。 表 21 銷(xiāo)售收入表 時(shí)間 項(xiàng)目 第一年第二年 合計(jì) 7/8 月 9/10 月 11/12 月 1/2 月 3/4 月 5/6 月 7/8 月 9/10 月 11/12 月 銷(xiāo)（預(yù)）售比例 (%) 10 12 13 16 14 12 10 8 5 100 銷(xiāo) （ 預(yù) ） 售 住 宅 面 積 (平方米 ) 8320 2080 銷(xiāo)（ 預(yù) ）售 價(jià) 格 (元 /平方米 ) 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 住 宅 銷(xiāo) （ 預(yù) ） 售 金 額 (萬(wàn)元 ) 2 0 銷(xiāo) （ 預(yù) ） 售 商 鋪 面 積 (平方米 ) 312 312 156 3120 312 312 156 3120 銷(xiāo)（ 預(yù) ）售 價(jià) 格 (元 /平方米 ) 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 商 鋪 銷(xiāo)（ 預(yù) ）售 金 額（ 萬(wàn) 12312 元） 0 6 0 銷(xiāo)（預(yù)）售車(chē)庫(kù)車(chē)位 10 12 13 16 14 12 10 8 5 100 車(chē)位價(jià)格 15 15 15 15 15 15 15 15 15 車(chē)位銷(xiāo)售金額 150 180 195 240 210 180 150 120 75 1500 總計(jì)（萬(wàn)元） 0 8 0 23444.00 平均銷(xiāo)售單價(jià) (元 /平方米 ) 12， 見(jiàn)表 22， 23， 24 中長(zhǎng)期貸款月利率為 ％，則 2 個(gè)月的利率為（ 1+％）21＝ ％ 22 利息計(jì)算與還貸計(jì)劃表 時(shí)間 項(xiàng)目 第一年 第二年 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1/2 月 3/4 月 5/6 月 7/8 月 9/10 月 11/12 月 1/2 月 3/4 月 5/6 月 期初借款 2,6 3,7 5,3 當(dāng)期借款 5,000.00 當(dāng)期利息 2 當(dāng)期償還 5433.92 期末尚欠 2,6 3,7 5,3 評(píng)價(jià) 24 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)表 銷(xiāo)售利潤(rùn) 銷(xiāo)售成本 年 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 年 成本利潤(rùn)率 3121 703 % % 開(kāi) 發(fā) 商 利潤(rùn)： 2344420323=3121 萬(wàn)元 營(yíng) 業(yè) 利 潤(rùn) 率 = （ 銷(xiāo) 售 凈 利 潤(rùn) / 項(xiàng) 目 銷(xiāo) 售 總 收 入 ）*100%=3121/23444=% 年 營(yíng) 業(yè) 利潤(rùn)率 /項(xiàng)目運(yùn)作周期 =%/=% 運(yùn) 營(yíng) 資 本 報(bào) 酬 率 = 銷(xiāo) 售 利 潤(rùn) / 項(xiàng) 目 總 開(kāi) 發(fā) 成 本*100%=3121/20323*100%=% 年 運(yùn) 營(yíng) 資本報(bào)酬率 =%/=% 表 23 利潤(rùn)表 第一年 第二年 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1/2 月 3/4 月 5/6 月 7/8 月 9/10 月 11/12月 1/2 月 3/4 月 5/6 月 7/8 月 9/10 月 11/12月 銷(xiāo)售收入 0 建設(shè)成本 4 營(yíng) 業(yè) 稅 及 附加 資金成本 銷(xiāo)售成本 稅前利潤(rùn) 9 4 0 彌 補(bǔ) 以 前 月虧損 9 3 11114.73 11473.47 11363.36 11080.41 4 6 3 應(yīng) 納 所 的 稅 稅后利潤(rùn) 9 4 0 投 資 利 潤(rùn) 率 %(稅后 ) ％（自有資金投資利潤(rùn)率） 3 敏感性分析 銷(xiāo)售 均價(jià) 敏感性 分析 假設(shè)車(chē)庫(kù)、商鋪價(jià)位不變 ，計(jì)算住宅售價(jià)發(fā)生變化時(shí)的影響。見(jiàn)表 31 表 31 銷(xiāo)售均價(jià)敏感性分析表 單價(jià) 總收入 總成本 銷(xiāo)售利潤(rùn) 年 銷(xiāo) 售 利 潤(rùn)率 年成本利潤(rùn)率 5000 19312 20398 1086 6000 20352 20488 136 7000 21392 20578 814 8000 22432 20668 1764 9000 23472 20758 2714 10000 24512 20848 3663 11000 25552 20938 4614 12 12020 26072 21027 5045 24 由上表可以看出，銷(xiāo)售均價(jià)如果達(dá)不到每平方米 6000 元，則此項(xiàng)目就會(huì)虧損；如果銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到 11000 以上，那么項(xiàng)目的年回報(bào)率還是有一定吸引力，根據(jù)本項(xiàng)目的位置和自身?xiàng)l件，達(dá)到均價(jià) 9000 元還是可能性比較大的。 項(xiàng)目 銷(xiāo)售 率敏感 性分 析 表 32 項(xiàng)目銷(xiāo)售率敏感性分析 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售收入 總成本 銷(xiāo)售利潤(rùn) 年銷(xiāo)售利潤(rùn)率 年成本利潤(rùn)率 100％ 23444 20323 3121 98％ 22975 20265 2710 95％ 22272 20221 2051 90％ 21100 20209 981 85％ 19927 20208 91