【導(dǎo)讀】史新高的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持供求兩旺、強勢運行的格局。房地產(chǎn)開發(fā)投資突破700億元，達到億元,同比增長14％；地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位已經(jīng)確立。重同比上升個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為本市居民的居。房地產(chǎn)市場化程度占全國之首。的市場體系已基本建立，市場監(jiān)管體系也正趨完善。為1960.6萬平方米；住宅商品房竣工面積為1708.04萬平方米，大于供給的態(tài)勢。投資和消費主體已形成多元化格局。%，境外人士購買占%。展望2003年的上海房地產(chǎn)市場，供銷兩旺的態(tài)勢有望延續(xù)，來越多的中外投資者，一方面上海經(jīng)濟發(fā)展趨勢繼續(xù)向好。盡管2002年上海人均居住面積。面積大大低于這一水平。面積、套數(shù)等主要指標(biāo)均繼續(xù)位居全市各區(qū)、縣第一。這一季度預(yù)售住宅平均成交單價的上漲。奪銀，占據(jù)了較大的份額。樓盤分別獲得部、市優(yōu)秀住宅評選等各項大獎。商品房銷售價格同期相比上漲9%。存量房交易量增幅的近三倍。內(nèi)銷房租賃登記量出現(xiàn)大幅增長，累計同比增長88.7%，

　　

【正文】 0 平方米 人防工程建設(shè)費 16640 平方米 5 預(yù)備費 7 不可預(yù)見費 [(2)+(3)+(4)]*5% 開發(fā)管理費 [(2)+(3)+(4)]*2% 營銷費 銷售收入 *3% 財務(wù)費 ∑（ ）*60%*6% 6 銷售稅費 5 銷售收入*% 合計 開 發(fā) 總 投資 ： ； 建 設(shè) 投 資 為 ： 估算依據(jù) ：總投資由六部分組成：土地出讓金，前期工程費，建筑 安 裝 費，配套費，預(yù)備費，銷售稅費。 A. 土 地 出 讓金 開發(fā)商已經(jīng)給定樓板價為 7000 元 /M2，故按最大容積率算出建筑 面 積 ，最后將樓板價乘以建筑面積得出土地出讓金。 B. 前 期 工 程費 由兩部分組成，一是現(xiàn)場勘探、定界、招投標(biāo)、臨水、臨電、勘 測 、 環(huán)評等 費用，一是設(shè)計、估價和監(jiān)理費。其中： ? 現(xiàn)場 勘探、定界、 招投標(biāo)、臨 水、臨電、勘 測、環(huán)評等費用 每 平 方米指標(biāo)約為 10 元； ? 設(shè) 計 、 估價和監(jiān)理費每平方米指標(biāo)約為 70 元。 C. 建 筑 安 裝費 依 據(jù)項目定 位和上 海市建 筑工程定 額，依 據(jù)本項 目的建筑結(jié)構(gòu) 和設(shè)備情 況，確 定建筑 安裝工程 費用。 建筑安 裝費由三部分 組 成 ，土建工程費用，安裝工程費用和裝修費用。其中： ? 土 建 工 程費用每平方米指標(biāo)約為 1000 元； ? 安 裝 工 程費用每平方米指標(biāo)約為 500 元； ? 裝 修 工 程費用每平方米指標(biāo)約為 1000 元。 D. 配套費 配套費由七部分組成，包括大市政配套費、供水管道工程 費、燃 起管道工 程費、 電話工 程費、供 電設(shè)施 配套費 、居住區(qū)綠化 建 設(shè) 費和人防工程建設(shè)費。其中： ? 大 市 政 配套費每平方米指標(biāo)約為 320 元； ? 供 水 管 道工程費每平方米指標(biāo)約為 元； ? 燃 起 管 道工程費每平方米指標(biāo)約為 元； ? 電 話 工 程費每平方米指標(biāo)約為 元； ? 供 電 設(shè) 施配套費每平方米指標(biāo)約為 145 元； ? 居 住 區(qū) 綠化建設(shè)費每平方米指標(biāo)約為 12 元； ? 人 防 工 程建設(shè)費每平方米指標(biāo)約為 60 元。 E. 預(yù)備費 包括四部分：不可預(yù)見費、開發(fā)管理費、營銷費和財務(wù)費。其中： ? 不可預(yù)見費按前期工程費、建筑安裝費和配套費的 5%計； ? 開發(fā)管理 費按前期工程費、建筑安裝費和配套費的 2%計； ? 營 銷 費 按銷售總收入的 3%計； ? 財務(wù) 費按自有資金 40%計。從土 地出讓金一 直到營銷費總和的 6%計。 ? 銷售稅費 :銷售稅費費率為 %（含營業(yè)稅和附加稅） 項 目 開發(fā)總成本為 ： 萬元 資金 籌措 本項目建設(shè)期為 1 年，建設(shè)準(zhǔn)備期半年，建設(shè)投資用款比例按前半年 60%，后半年 40%分配。 本 項目建設(shè) 資金由 自籌資 金、銀行 貸款和 商品房 預(yù)售房款來解決。建設(shè)投資 萬元，自籌 40%為 7000 萬，銀行貸款5000 萬。可售建筑面積 16640 平方米，當(dāng)結(jié)構(gòu) 封頂，即第六個月時，開始預(yù)售住宅商品房，建成一年內(nèi)可售余下的住宅商品房。見 13 資 金籌措運用表。 表 13 資金籌措運用表 序號 時間 項目 第 2 個月 第 4 個月 第 6 個月 第 8 個月 第 10個月 第 1 12個月 合計 (萬元 ) 1 資金來源 自籌資金 (萬元 ) 7,0 銀行貸款 (萬元 ) 5,0 3 預(yù)售款 (萬元 ) 2, 2, 6,4 合計 (萬元 ) 3, 3, 3, 2, 2, 2, 18,316.64 2 資金運用 建設(shè)投資 (萬元 ) 3, 3, 3, 2, 2, 2, 18,316.64 合計 (萬元 ) 3, 3, 3, 2, 2, 2, 18,316.64 現(xiàn)金 流入 本 項目現(xiàn)金 流入時 整個項 目進行（ 預(yù)）銷 售的收 入。預(yù)售自開工后第 8 個月開始，第 8 個月的預(yù)售比例為 10%，第 9至第 12 個月預(yù)售比例共 為 25%，余下的 65%在第二年內(nèi)以現(xiàn)房銷售 完 畢 ?，F(xiàn)金流入見表 21。 表 21 銷售收入表 時間 項目 第一年第二年 合計 7/8 月 9/10 月 11/12 月 1/2 月 3/4 月 5/6 月 7/8 月 9/10 月 11/12 月 銷（預(yù)）售比例 (%) 10 12 13 16 14 12 10 8 5 100 銷 （ 預(yù) ） 售 住 宅 面 積 (平方米 ) 8320 2080 銷（ 預(yù) ）售 價 格 (元 /平方米 ) 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 9,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 住 宅 銷 （ 預(yù) ） 售 金 額 (萬元 ) 2 0 銷 （ 預(yù) ） 售 商 鋪 面 積 (平方米 ) 312 312 156 3120 312 312 156 3120 銷（ 預(yù) ）售 價 格 (元 /平方米 ) 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 16,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 23,000 商 鋪 銷（ 預(yù) ）售 金 額（ 萬 12312 元） 0 6 0 銷（預(yù)）售車庫車位 10 12 13 16 14 12 10 8 5 100 車位價格 15 15 15 15 15 15 15 15 15 車位銷售金額 150 180 195 240 210 180 150 120 75 1500 總計（萬元） 0 8 0 23444.00 平均銷售單價 (元 /平方米 ) 12， 見表 22， 23， 24 中長期貸款月利率為 ％，則 2 個月的利率為（ 1+％）21＝ ％ 22 利息計算與還貸計劃表 時間 項目 第一年 第二年 合計 (萬元 ) 1/2 月 3/4 月 5/6 月 7/8 月 9/10 月 11/12 月 1/2 月 3/4 月 5/6 月 期初借款 2,6 3,7 5,3 當(dāng)期借款 5,000.00 當(dāng)期利息 2 當(dāng)期償還 5433.92 期末尚欠 2,6 3,7 5,3 評價 24 經(jīng)濟效益評價表 銷售利潤 銷售成本 年 營業(yè)利潤率 年 成本利潤率 3121 703 % % 開 發(fā) 商 利潤： 2344420323=3121 萬元 營 業(yè) 利 潤 率 = （ 銷 售 凈 利 潤 / 項 目 銷 售 總 收 入 ）*100%=3121/23444=% 年 營 業(yè) 利潤率 /項目運作周期 =%/=% 運 營 資 本 報 酬 率 = 銷 售 利 潤 / 項 目 總 開 發(fā) 成 本*100%=3121/20323*100%=% 年 運 營 資本報酬率 =%/=% 表 23 利潤表 第一年 第二年 合計 (萬元 ) 1/2 月 3/4 月 5/6 月 7/8 月 9/10 月 11/12月 1/2 月 3/4 月 5/6 月 7/8 月 9/10 月 11/12月 銷售收入 0 建設(shè)成本 4 營 業(yè) 稅 及 附加 資金成本 銷售成本 稅前利潤 9 4 0 彌 補 以 前 月虧損 9 3 11114.73 11473.47 11363.36 11080.41 4 6 3 應(yīng) 納 所 的 稅 稅后利潤 9 4 0 投 資 利 潤 率 %(稅后 ) ％（自有資金投資利潤率） 3 敏感性分析 銷售 均價 敏感性 分析 假設(shè)車庫、商鋪價位不變 ，計算住宅售價發(fā)生變化時的影響。見表 31 表 31 銷售均價敏感性分析表 單價 總收入 總成本 銷售利潤 年 銷 售 利 潤率 年成本利潤率 5000 19312 20398 1086 6000 20352 20488 136 7000 21392 20578 814 8000 22432 20668 1764 9000 23472 20758 2714 10000 24512 20848 3663 11000 25552 20938 4614 12 12020 26072 21027 5045 24 由上表可以看出，銷售均價如果達不到每平方米 6000 元，則此項目就會虧損；如果銷售價格達到 11000 以上，那么項目的年回報率還是有一定吸引力，根據(jù)本項目的位置和自身條件，達到均價 9000 元還是可能性比較大的。 項目 銷售 率敏感 性分 析 表 32 項目銷售率敏感性分析 銷售率 銷售收入 總成本 銷售利潤 年銷售利潤率 年成本利潤率 100％ 23444 20323 3121 98％ 22975 20265 2710 95％ 22272 20221 2051 90％ 21100 20209 981 85％ 19927 20208 91