【導(dǎo)讀】部，未來新城區(qū)中軸帶位置。東鄰鼓樓北大街，西臨濱河輔路，南接向陽西路，北達(dá)河汾四路，基地東西南皆緊鄰城市交通線。德和世紀(jì)城項(xiàng)目共由1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#九大地塊組成。地塊為三期開發(fā)。名邸，西至西大街，北至河汾五路，東至中大街。本項(xiàng)目地塊北側(cè)相鄰五洲休閑。為%，容積率為。鄉(xiāng)村人口為萬人，比上年減少萬人。全市野生植物種類繁多，為山西省最豐富的。財(cái)政總收入億元，兩項(xiàng)指標(biāo)位居山西省第二?！笆晃濉睍r(shí)期，臨汾將圍繞“中部領(lǐng)先，進(jìn)軍百強(qiáng)”。社會(huì)和諧、民生殷實(shí)、環(huán)境優(yōu)美的新臨汾。第二產(chǎn)業(yè)增速雖有所回落，但繼續(xù)保持高位運(yùn)行。保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，其中生鐵產(chǎn)量1162萬噸，增長%；焦炭產(chǎn)量2239萬噸，全年全市第二產(chǎn)業(yè)增加值完成億元，同比。第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，全年完成億元，比上年增長%。增幅超全市平均水平。

　　

【正文】 80 14 地震安全性評(píng)價(jià)費(fèi) 建筑面積（㎡） 171265 1 171265 四 建筑工程費(fèi) 1179 201921435 1 房屋基本工程費(fèi) 建筑面積（㎡） 171265 1134 194214510 1）主體工程費(fèi) 建筑面積（㎡） 171265 915 156707475 2）室內(nèi)給排水系統(tǒng) 建筑面積（㎡） 171265 35 5994275 3）室內(nèi)采暖系統(tǒng) 建筑面積（㎡） 171265 37 6336805 4）室內(nèi)電氣系統(tǒng) 建筑面積（㎡） 171265 64 10960960 5）室內(nèi)保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng) 建筑面積（㎡） 171265 13 2226445 6) 消防系統(tǒng) 建筑面積（㎡） 171265 70 11988550 2 電梯工 程費(fèi) 建筑面積（㎡） 171265 35 5994275 3 電話及有線電視安裝費(fèi) 建筑面積（㎡） 171265 10 1712650 五 小區(qū)配套工程費(fèi) 123 21065595 1 供熱 建筑面積（㎡） 171265 28 4795420 2 供電 建筑面積（㎡） 171265 35 5994275 3 給水 建筑面積（㎡） 171265 15 2568975 4 排水 建筑面積（㎡） 171265 11 1883915 5 消防 建筑面積（㎡） 171265 15 2568975 6 綠化 建筑面積（㎡） 171265 6 1027590 7 道路 建筑面積（㎡） 171265 3 513795 8 智能 建筑面積（㎡） 171265 10 1712650 本 資料來自 六 銷售費(fèi)用 銷售收入 749933500 2% 14998670 七 管理費(fèi)用 439539482 2% 8790789 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款額 202000000 20% 40000000 九 稅金 銷售收入 749933500 10% 74993350 十 不可預(yù)見費(fèi)用 439539482 2% 8790789 十一 總成本 587113080 十二 建筑面積成本平米單價(jià) 3428 十三 總收入 749933500 十四 總利潤 162820420 項(xiàng)目銷售均價(jià)模擬 市場比較法 以 2020— 2020 年推出的主要類比競爭樓盤價(jià)格為準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)，綜合現(xiàn)有的同等項(xiàng)目二手樓價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。 成本法定價(jià) 本項(xiàng)目總成本為 萬元，從靜態(tài)形式分析，本項(xiàng)目建筑面積為 171265 平方米，本項(xiàng)目綜合成本價(jià) 按建筑面積為 3428 元 /平方米。 根據(jù)市場比較法和成本法，本項(xiàng)目即將在 2020 年上半年推出，市場價(jià)格將會(huì)接近 4000 元 /平方米，通過競爭性定價(jià)，本項(xiàng)目 住宅 的均價(jià)按建筑面積銷售價(jià)格若定位為 3900 元 /平方米左右，將對(duì)目標(biāo)市場具備較強(qiáng)的競爭力。 項(xiàng)目產(chǎn)出 本項(xiàng)目在 2020 年 4月進(jìn)入銷售期后，將會(huì)有銷售回款的資金產(chǎn)出。項(xiàng)目產(chǎn)出主要指住宅 及商業(yè) 銷售收入。 本 資料來自 按總建筑面積 171265 平方米， 其中住宅 151265 平方米，商業(yè) 20200 平方米。住宅 銷售均價(jià)統(tǒng)一估算為 3900 元 /平方米， 銷售收入為 589933500 元，商業(yè)均價(jià) 8000 元／平方米，銷售收入為 160000000 元， 即總銷售額為 749933500 元。 項(xiàng)目資金籌措 從項(xiàng)目開始征地至 2020 年 10 月末項(xiàng)目開工，已累計(jì)投入的資金約 20200萬（土地），這 也是項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)時(shí)需要投入的最大數(shù)額的資金。進(jìn)入 2020 年 10 月施工期， 2020年 4 月進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，銷售資金的回籠能支撐項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 山西德和 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自有資金 8000 萬元，達(dá)到總投資的 %，向銀行進(jìn)行 一年期貸款，數(shù)額為 20200 萬元，貸款年利率 20%，利息約 4000萬元。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及財(cái)務(wù)效益分析 項(xiàng)目盈利能力分析 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ： 房地產(chǎn)行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為 10%。 FNPV＝∑（ CI－ CO） t(1+IC)t 本項(xiàng)目的年度現(xiàn)金流量表如下： 現(xiàn)金流量表 期初 第一年 第二年 20200 萬元 萬元 萬元 經(jīng)計(jì)算， FNPV＝ （萬元）＞ 0 由于 FNPV 大于 0，因此，項(xiàng)目可行，可以接受。 本 資料來自 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ： 內(nèi)部收益率 I 的計(jì)算公式為： FIRR＝∑（ CI－ CO） t(1+IRR )t ＝ 0 當(dāng) I＝ 10%時(shí)， FIRR＝ 73% 故當(dāng) I＝ 10%時(shí) ， 項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)上可以接受。 投資利潤率 本項(xiàng)目的投資利潤率指項(xiàng)目利潤與建設(shè)項(xiàng)目總投資額的比率，它是考查項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。 從靜態(tài)看，項(xiàng)目總投資 億元。投資利潤率 %， 投資利潤率較 高。 項(xiàng)目清償能力分析 本項(xiàng)目由 山西德和 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 全資子公司 組織開發(fā)，就此項(xiàng)目進(jìn)行貸款時(shí)，貸 款還款期為 一 年，進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后 兩個(gè)月內(nèi) ， 住宅銷售回款預(yù)計(jì)超過一億元，可用于 償還 第一批項(xiàng)目 貸款 ；商服部分銷售回款可作為公司的資金儲(chǔ)備?？傮w來看，項(xiàng)目進(jìn)入銷售期后，公司的資金鏈 是有保證的。 項(xiàng)目不確定性因素分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 通過盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。 利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關(guān)系，考慮利潤為零時(shí)的銷售收入與單位均價(jià)，此時(shí)假設(shè)項(xiàng)目銷售率為 100%。為便于計(jì)算，本次測 算只考慮可售部分的盈虧平衡，計(jì)算過程如下： 銷售面積盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 本 資料來自 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) =總成本 /平均銷售單價(jià)（ 1－銷售稅金 %） =587113080/4379 （ 1－ 10%） =12（萬 m2） 本項(xiàng)目銷售面積保本點(diǎn)為 12 萬 m2 ，占計(jì)劃總銷售面積 萬 m2 的%。 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) =總成本 /銷售量（ 1－銷售稅金 %） =587113080/ 171265 （ 1－ 10%） =3085（元 / m2） 本項(xiàng)目銷售均價(jià)保本點(diǎn) 為 3085 元 / m2 ，占計(jì)劃銷售均 價(jià) 4379 元 / m2 的%。 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)保本點(diǎn)在 60— 90%之間時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡保本點(diǎn)為 %，因此安全相對(duì)較大。 項(xiàng)目敏感性分析 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利因素很多，如價(jià)格、銷售情況、可變成本（推廣費(fèi)用）、工期、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和不確定性因素等。本項(xiàng)目可行性分析研究僅對(duì)銷售價(jià)格、可變成本對(duì)項(xiàng)目的影響進(jìn)行敏感性因素進(jìn)行分析。 根據(jù)價(jià)格、建設(shè)投資對(duì)利潤（靜態(tài)）的敏感影響程度進(jìn)行分析。 當(dāng)建設(shè)投資增加 10%或當(dāng)銷售均價(jià)減少 10%時(shí)，項(xiàng)目正常盈利，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率或凈現(xiàn)值均正 常； 當(dāng)建設(shè)投資減少 10%或銷售均價(jià)增加 10%時(shí)，項(xiàng)目盈利增加，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率或凈現(xiàn)值均較好。 本 資料來自 對(duì)這兩個(gè)變量進(jìn)行單因素敏感性分析，考察它們對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率或凈現(xiàn)值等指標(biāo)的影響程度，充分說明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。詳見“敏感性分析表 ” 財(cái)務(wù)敏感性分析表 各變量變化幅 度 凈 現(xiàn) 值 分 析 內(nèi)部收益率分析 凈現(xiàn)值（萬元） 變化幅度（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 變化幅度（ %） 原基準(zhǔn)方案 73 銷售價(jià)格 18555 10% 10% － 10% － 10% 建設(shè)投資 10% 42 10% － 10% － 10% 項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論 通過市場調(diào)查和綜合分析， 德和世紀(jì)城 4地塊“德和上城 ” 建設(shè)項(xiàng)目具有較好的發(fā)展前景和市場發(fā)展空間。 該項(xiàng)目符合目前國家逐步把房地產(chǎn)業(yè)作為新的 經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)政策，也符合臨汾市近期城市發(fā)展規(guī)劃要求，并且該項(xiàng)目在地理位置、交通 、價(jià)位等方面具備競爭優(yōu)勢。隨著 臨汾 的商品房價(jià)格日益穩(wěn)定增 長 ，項(xiàng)目的預(yù)期銷售額將得到充分保證。 經(jīng)可研分析，我公司德和上城項(xiàng)目建設(shè)條件充分，市場預(yù)測表 明 市場前景看好，擬建規(guī)?？?順利 實(shí)施完成 ， 整體項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，可能的投資風(fēng)險(xiǎn)可以控制與規(guī)避 ， 項(xiàng)目投資收益較可觀 ， 本項(xiàng)目投資可行。 本 資料來自 二 00 八年四月八日