【導(dǎo)讀】2020年南寧樓市的SHORRINGMALL、底商、特色商業(yè)街充斥各大樓盤，“黃金鋪位”叫賣之聲此起彼伏，2020年南寧商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)量放量激增，商業(yè)地產(chǎn)迎來尖峰時(shí)刻。業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)之所以。一路飄紅，原因有五：南博會(huì)利好促進(jìn)、投資轉(zhuǎn)移、需求拉動(dòng)、投資回報(bào)率高、經(jīng)營方式靈活。商業(yè)與地產(chǎn)是兩個(gè)截然不同的領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)的操作難度高。業(yè)地產(chǎn)就會(huì)成為一塊“燙手山芋”。加上2020年許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在今年開始營業(yè)，能否開業(yè)旺場，達(dá)到。開發(fā)商所承諾的投資收益率，對(duì)此眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤手均持謹(jǐn)慎態(tài)度。2020年南寧樓市房價(jià)“漲聲”一片，主要緣于：1、經(jīng)濟(jì)大勢良好。濟(jì)環(huán)境和條件，并持續(xù)產(chǎn)生需求牽動(dòng)。導(dǎo)致區(qū)域房價(jià)部分上揚(yáng)。與此同時(shí)，業(yè)主針對(duì)開發(fā)商的維權(quán)運(yùn)動(dòng)此起彼伏，引起政府相關(guān)部門重視并逐。典”之名延期交房，以及一些樓盤宣傳園林景觀與實(shí)際建成嚴(yán)重不符等現(xiàn)象在2020年甚為突出。

　　

【正文】 CLD），改變了南寧人舊的居住層次；江南的八桂綠城 3000 畝的造鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng)，因其位于郊區(qū)，必然 形成商業(yè)、娛樂、文化等綜合性物業(yè)；占地 418 畝恒大新城則是城北居住的升華，同時(shí)恒大集團(tuán)在鳳嶺 1150 多畝的大盤蘋果園，前期工作正在緊鑼密鼓地進(jìn)行，并將其定位于百姓買得起的中價(jià)高質(zhì)社區(qū)；占地 470 畝的大型社區(qū)陽光新城以均價(jià) 1180 元 /平方米，刷新了南寧經(jīng)濟(jì)型住宅。 業(yè)內(nèi)曾有人稱南寧房地產(chǎn)發(fā)展格局為：榮和山水美地、八桂綠城、陽光新城、恒大新城四大盤圍城運(yùn)動(dòng)。 9.“ 136 工程”對(duì)房地產(chǎn)的影響 為了從根本上改變南寧市的城市面貌，南寧市政府于 2020 年啟動(dòng)了“ 136 工程”，此舉 不僅帶動(dòng)了城市建設(shè)，也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。 去年，南寧市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目 118 個(gè)，總投資 50 多億元。特別是建成快速環(huán)道、富寧路、長湖 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 22 頁 路、茶花園路等一批新建道路，拓寬桃源路、江南路、人民西路等一批城市干道，較好地解決了市區(qū)交通堵塞問題。完成了民族大道、朝陽路、江南路等一批主干道的景觀亮化工程，南湖及周邊環(huán)境整治全面推進(jìn)，邕江兩岸堤路園建設(shè)步伐加快，青秀山開發(fā)建設(shè)正式啟動(dòng)，使城市空間得到進(jìn)一步拓展，實(shí)現(xiàn)了城市的整體升值。另外，去年舊城改造全南寧市的拆遷面積達(dá)到了 80 萬平方米，創(chuàng)下歷史之最。 今年舊房改造在去年拆遷房屋 80 萬平方米的基礎(chǔ)上，再拆遷 100 萬平方米，拆遷戶重新置業(yè)，政府將以現(xiàn)金的方式補(bǔ)償拆遷戶。這樣使房地產(chǎn)市場有效需求劇增。 而眾多樓盤的火爆銷售，與這一切不無關(guān)系。比如長湖路 1500 米長的道路兩旁，就已聚集了中天世紀(jì)花園、中鼎溫馨家園、南湖碧園、嶺南家園、陶陶居等新項(xiàng)目?？焖侪h(huán)道周邊的恒大新城、江南新興苑、金灣花城、天賜良緣和香格里拉花園等項(xiàng)目的環(huán)道效應(yīng)也立即顯現(xiàn)。 10．戶籍改革對(duì)房地產(chǎn)的影響 新的戶籍管理辦法規(guī)定：只要在南寧市有固定住所，憑房產(chǎn)證就可 以申請(qǐng)辦理南寧市戶口，這極大地推動(dòng)了區(qū)內(nèi)各市、縣以及外地經(jīng)商者在南寧購房。 11．其它因素對(duì)房地產(chǎn)的影響 一是國家停止福利分房，新近幾年參加工作的年輕人只能購買商品房來實(shí)現(xiàn)居家的夢想。這樣，消費(fèi)群體逐漸擴(kuò)大； 一是南寧市在 2020 年啟動(dòng)住宅三級(jí)市場，二手房可以上市交易，促使部分想改善居住條件的居民，賣掉舊房換置新房，以小換大； 一是銀行提供個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，首付 2－ 3 成， 8 成按揭貸款，便可輕松擁有一套新房，間接增強(qiáng)了居民的購買力； 一是每年廣西 4－ 5 萬名大學(xué)畢業(yè)生絕大部分都想留在首府南寧施展才華，這為南寧房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫注入新的活力。 南寧地產(chǎn)分析之九 侃侃商務(wù)公寓和寫字樓 前言：商務(wù)公寓是這兩年的一個(gè)投資熱點(diǎn)，隨著商務(wù)公寓的熱銷，開始出現(xiàn)“商務(wù)公寓將取代寫字樓”的說法，烏鴉我對(duì)此提出一些自己的個(gè)人看法，希望各位 DX 多多指教。 本文純屬學(xué)術(shù)性討論，不存在關(guān)連因素。 商務(wù)公寓： 主要是指即可辦公又可居住的建筑，一般在土地審批上是為住宅用地，有 70 年使用權(quán)。 以南寧為例，主要有： 21 時(shí)代、華星城、外灘新城金外灘、太陽廣場、陽光新都、華星時(shí)代廣場、 亞航財(cái)富中心、新城國際、佳和大廈、國際經(jīng)貿(mào)大廈等以用和在建的樓盤。 純寫字樓： 純寫字樓只用于商業(yè)辦公，不作為居住所用，一般在土地審批上是為綜合用地，有 50 年的使用權(quán)。 以南寧為例，主要有； 鉆石廣場、福萊閣、廣西發(fā)展大廈、五礦大廈、金祿大廈、廣西投資大廈、二輕大廈、泰安大廈、南豐大廈、新興大廈、金匯大廈、銀宇大廈、星和園皓月大廈、金湖大廈、文德大廈等以用和在建的樓盤。 白貓、黑貓，找到老鼠就是好貓。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，我們會(huì)看到，不管是商務(wù)公寓還是寫字樓，誰滿足了需求就是迎合了市場。 下面是對(duì)商務(wù)公寓 和純寫字樓的對(duì)比分析： 一、 商務(wù)公寓與純寫字樓的區(qū)別 通過商務(wù)公寓和寫字樓的對(duì)比，可以看到商務(wù)公寓與純寫字樓的優(yōu)劣勢： 二、 商務(wù)公寓分析： 商務(wù)公寓既可以辦公，又可以用來居住，表面上可以說是兩全其美。 商務(wù)公寓可以辦到 8 成 20 年的按揭，寫字樓最多能辦到 7 成 10 年的按揭，那么，在銷售上商務(wù)公寓無疑 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 22 頁 就占到了先手，從買家的角度而言，購買商務(wù)公寓風(fēng)險(xiǎn)小、壓力小。 商務(wù)公寓之所以有市場，主要是因?yàn)閮r(jià)格便宜、物管費(fèi)便宜、大部分公司只是從成本考慮而選擇商住樓。 部分企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境的要求也不高，比如景觀、公共部分裝修、 大樓知名度、物業(yè)管理等。只要交通便利，面積大小合適，管理不顯混亂，價(jià)格及付款方式能滿足資金要求即可。所以這些企業(yè)也有可能選擇性價(jià)比更適用的商務(wù)公寓。 商務(wù)公寓作為辦公室，在套內(nèi)空間上存在明顯的缺陷：一是主力戶型面積在 130 ㎡以下，對(duì)辦公場地需求較大的常常需要兩套以上打通才夠用；二是套內(nèi)通道多，開間小，辦公空間局促；三是層高不足，采光效果差；四是商住混合，辦公氛圍較差；四是物業(yè)服務(wù)是針對(duì)居家業(yè)主開展，服務(wù)不到位。 商務(wù)公寓是商住混合，在商務(wù)公寓辦公不可避免的出現(xiàn)對(duì)面住家業(yè)主將襯衫、內(nèi)褲、襪子等晾曬在陽臺(tái)上，給 前來辦事的客人造成不雅的感覺，嚴(yán)重的影響公司的形象。同時(shí)居家的業(yè)主希望人少安靜點(diǎn)好，而辦公業(yè)主的商務(wù)往來閑雜人多，在商與住的業(yè)主間會(huì)產(chǎn)生眾多的矛盾。 以上情況主要是針對(duì)普通情況，就南寧市目前的部分高檔商務(wù)公寓（如：外灘新城金外灘、太陽廣場、亞航財(cái)富中心、新城國際）在以上各方面也還是做得較好。 三、 寫字樓分析： 寫字樓作為一個(gè)專業(yè)性的辦公場所，其內(nèi)部和外部的要求與商務(wù)公寓有很大的區(qū)別。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上注重對(duì)辦公需求的合理性。如整體的布局、戶型的間隔、走道的設(shè)計(jì)、樓層的層高等。商務(wù)公寓在規(guī)劃設(shè)計(jì)上更多的是注重 對(duì)居住的需求，對(duì)辦公的需求就相對(duì)較少。 在配套上，寫字樓更注重對(duì)辦公需求的支持和補(bǔ)充。如充足的車位、中央空調(diào)、大堂的裝修豪華氣派、電梯充裕，并且要求高檔等，在這樣的工作環(huán)境里，企業(yè)員工才能更充分的調(diào)動(dòng)積極性，提高工作效率。而這些對(duì)于商務(wù)公寓而言是很難做到的。例如商務(wù)公寓的車位在規(guī)劃時(shí)是以滿足住戶的需求為標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)作為辦公場所的時(shí)候，車位就會(huì)明顯不足。而寫字樓除了在開發(fā)商規(guī)劃時(shí)注重預(yù)留充足的車位外，并還有相關(guān)的政策對(duì)其進(jìn)行約束。對(duì)于中央空調(diào)，商務(wù)公寓幾乎是不可能安裝，全天候的開放更是無法做到，而普通（主要為較新 建的寫字樓）的寫字樓大多都會(huì)設(shè)置有中央空調(diào)，全天候的開放在南寧市目前的寫字樓中也還為數(shù)不多。 在物業(yè)服務(wù)上，寫字樓的物業(yè)服務(wù)會(huì)很明顯的針對(duì)商業(yè)化內(nèi)容。商務(wù)中心大都可提供基本的商務(wù)服務(wù)：打印、復(fù)印、傳真、收發(fā)電子郵件等，符合辦公需求的物業(yè)服務(wù)。而商務(wù)公寓的物業(yè)服務(wù)多為針對(duì)居住的要求進(jìn)行，如代訂牛奶、提供保姆之類的家居服務(wù)。物業(yè)服務(wù)在側(cè)重點(diǎn)上有區(qū)別，在服務(wù)的素質(zhì)上，寫字樓所要求的服務(wù)也比普通的商務(wù)公寓要高（但在南寧目前的寫字樓物業(yè)還是有較大的欠缺）。 此外寫字樓還有如建筑質(zhì)量、外立面設(shè)計(jì)等要求是普通商務(wù)公寓所不 能達(dá)到的。 辦公場所是體現(xiàn)一個(gè)公司形象的重要組成部分，寫字樓擁有集中的辦公氛圍、良好的規(guī)劃、齊全的配套、符合辦公需求的物業(yè)服務(wù)等全方位的形象支持，對(duì)進(jìn)駐的企業(yè)形象也有較大的提升。 對(duì)商務(wù)公寓的消費(fèi)群體來說，公司業(yè)務(wù)一旦擴(kuò)大，對(duì)公司形象的需求就會(huì)提高。商務(wù)公寓在辦公氛圍、規(guī)劃、配套、物業(yè)服務(wù)等方面達(dá)不到對(duì)企業(yè)發(fā)展的形象支持時(shí)，即將面臨新的選擇。這或許有點(diǎn)杞人憂天，但許多在商務(wù)公寓辦公的智慧型公司的確面臨著這樣的問題。 寫字樓由于在規(guī)劃、配套、物業(yè)服務(wù)等方面有很高的要求，因此在售價(jià)、租價(jià)和物業(yè)費(fèi)用都會(huì)比一般的商務(wù)公寓要高。較高售價(jià)、租價(jià)和物業(yè)費(fèi)用會(huì)使部分中型的企業(yè)和絕大多數(shù)小型企業(yè)望而卻步。 小結(jié)：綜上所述，中小型企業(yè)多為選擇商務(wù)公寓作為辦公場所，而大中型企業(yè)更多的趨向于在寫字樓辦公。 （因考慮各方面因素，各純寫字樓和商務(wù)公寓具體情況不便列出，希望大家諒解。如哪位有興趣可進(jìn)行實(shí)地考察） 另：由于在瑯東一帶出現(xiàn)的少量高檔商務(wù)公寓，與上述內(nèi)容有較大的出入，但以上論述是以普通情況而論。 四、 寫字樓，南寧房地產(chǎn)的一個(gè)痛點(diǎn)： 是該提倡寫字樓的開發(fā)，還是該改進(jìn)和完善商住樓的設(shè)計(jì)和設(shè)施？就本人認(rèn)為，今后一段時(shí)間商住樓在南寧的 生存空間仍然較大，經(jīng)過改良后的商住樓暫時(shí)不會(huì)退居寫字樓之后，成為城市發(fā)展的負(fù)荷。 那么，什么樣的商住樓才會(huì)深受消費(fèi)者歡迎？改良后的商住樓至少應(yīng)做到以下三點(diǎn)：一是商住樓的空間用途有必要進(jìn)行明顯的劃分。統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)商與住的空間界限，最好是繁華一面作辦公商務(wù)使用，安靜的一 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 22 頁 方作居家生活，這就需要開發(fā)商具備良好的物業(yè)管理設(shè)施和隊(duì)伍。二是有必要就物業(yè)管理費(fèi)對(duì)辦公業(yè)主、辦公與居家混合業(yè)主、住家業(yè)主從高至低依次制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三是設(shè)分類停車場和室外綠地休閑區(qū)，盡量做到不相互影響各自的出行和工作生活。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)辦公區(qū)和生活區(qū) 的日常監(jiān)管?？傊?，辦公區(qū)應(yīng)營造出緊張、活潑的商務(wù)氛圍，生活區(qū)應(yīng)有幽靜、諧和的居家情調(diào)。 隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，業(yè)主仍然歡迎商住兩便的商住樓。南寧不同于北京、上海，一味地拿來照搬寫字樓，既不能為業(yè)主節(jié)約綜合成本，又不能提高業(yè)主的工作績效。中午吃頓飯或休息一下，還需坐車往返于家與辦公室，經(jīng)濟(jì)上不合算，也會(huì)增加一些疲勞。此外，開發(fā)商依托其掌握的地皮，憑自己的喜好開發(fā)高檔寫字樓，在南寧市目前的經(jīng)濟(jì)狀況下，其高昂的租金只會(huì)增加業(yè)主的生產(chǎn)成本，無形之中加重了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，一些寫字樓盡管地處繁華位置，但由于對(duì)道路局 限和交通制約的考慮欠具體，進(jìn)出寫字樓的人們并非開發(fā)商所言的四通八達(dá)，這對(duì)業(yè)主來說也是一個(gè)不小的困惑。 寫字樓，作為一個(gè)現(xiàn)代化城市的標(biāo)志，它與我們的商業(yè)生活密切相關(guān)。在南寧，寫字樓卻是房地產(chǎn)業(yè)的“痛點(diǎn)”。如在民族大道上的新興大廈，帶裝修單位的售價(jià)（均價(jià)）僅為 3500 元 /㎡，但銷售情況仍不理想。 面對(duì)蓬勃發(fā)展的南寧房地產(chǎn)，寫字樓為何顯得如此平淡？許多公司寧愿在住宅樓里辦公，也不愿躋身代表現(xiàn)代企業(yè)的寫字樓，寫字樓價(jià)格的一降再降，卻沒有帶來銷售量的提升，而銷售比例的下降卻使市場的寫字樓產(chǎn)生嚴(yán)重的積壓。究竟是什么原因 造成如此后果呢？ 應(yīng)該說，寫字樓銷售不暢的原因是多方面的。對(duì)于許多人來說，寫字樓就是一個(gè)辦公地點(diǎn)。但一棟寫字樓蓋起來，究竟適合哪一行業(yè)辦公，可能就很少有人去在意這些東西。有人會(huì)認(rèn)為在一棟寫字樓里最好各行各業(yè)，眾商云集，這也是許多早期寫字樓開發(fā)商的想法和做法，但市場驗(yàn)證后的結(jié)果卻不盡人意。當(dāng)住宅市場、店面市場很早就懂得市場定位的道理時(shí)，特別是住宅市場，從“外表”到“內(nèi)心”都在不斷求新求變，從湖景，到江景，從親水住宅，到園林生態(tài)，百花齊放，爭奇斗艷。而寫字樓市場卻依然故我，新的高樓大廈不少，然而新的變化仍然只停 留在表層，外觀設(shè)計(jì)已有了新意，內(nèi)部設(shè)施亦施然到位，但始終缺乏專業(yè)性的定位和鮮明的個(gè)性。 從南寧本身的特性來說，南寧不是一個(gè)工業(yè)化的大城市，大集團(tuán)、大企業(yè)很少，南寧大多數(shù)企業(yè)主要是一些中小型企業(yè)，從他們的資金、實(shí)力出發(fā)，一般不會(huì)選擇價(jià)高、豪華的寫字樓辦公。高額的售價(jià)及租價(jià)，對(duì)于成長中的中小型公司來說是極不適宜的。因此，在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)，許多企業(yè)選擇了商務(wù)公寓。商務(wù)公寓辦公，專業(yè)性不強(qiáng)，弊端很多，對(duì)企業(yè)的運(yùn)行、成長及形象極為不利，但他們想走出來卻沒有實(shí)力，在市場上沒有適合他們的辦公空間，寫字樓自然成為南寧房地產(chǎn) 市場的“痛點(diǎn)”。 同時(shí)，寫字樓與其它商用物業(yè)一樣，都存在“買的不用，用的不買”這一現(xiàn)象。南寧市目前的投資熱點(diǎn)仍在商業(yè)和商務(wù)公寓上，在寫字樓的投資力度較小，這也是寫字樓受到冷落的一大因素。 五、 發(fā)展前景 商務(wù)公寓雖然“看起來很好”，但他有一個(gè)致命的缺陷，那就是在土地的使用性質(zhì)上定為住宅使用。在廣州市，已經(jīng)有了明文規(guī)定：住宅內(nèi)一律不能用于辦公。雖然南寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與廣州市比有天仰之別，但隨著南寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，誰也不敢肯定在若干年后不會(huì)有類似法規(guī)出臺(tái)。 南寧市目前的寫字樓市場低迷，但隨著西部開發(fā)、加入東盟貿(mào)易圈 及政府的策略傾斜，大量跨國企業(yè)及外來資金逐年加大了在南寧的投入，一批活躍在省內(nèi)其他城市的生產(chǎn)企業(yè)，為了借助良好的市場機(jī)遇，將自己的產(chǎn)品進(jìn)入更好的市場平臺(tái)以求得長足的發(fā)展，也紛紛將企業(yè)的觸角以分支機(jī)構(gòu)的形式深入到南寧市場，同時(shí)，政府對(duì)民營經(jīng)濟(jì)的鼓勵(lì)和扶持，使得本土大量中小企業(yè)不斷發(fā)展壯大，并不可阻擋地成為寫字樓需求中不可忽視的主力軍。三大力量將為南寧寫字樓的發(fā)展創(chuàng)造了難得的歷史機(jī)遇。這些因素再加上政府加大力度招商引資，都會(huì)帶來寫字樓市場的需求。 六、 專業(yè)寫字樓 社會(huì)化大分工使各行各業(yè)的分工越來越細(xì)，不同的分 工對(duì)外界支持的需求也有所不同。 寫字樓就是一個(gè)辦公地點(diǎn)。但一棟寫字樓蓋起來，究竟適合哪一些行業(yè)辦公呢？ 一棟寫字樓里各行各業(yè)都有，眾商云集，看似興興向榮，十分熱鬧，但普通寫字樓并不能為每個(gè)行業(yè)提供適合此行業(yè)特征的特殊服務(wù)，如品牌展示、業(yè)務(wù)聯(lián)系、快捷了解市場、全球