【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 22 頁 南寧地產(chǎn)分析 換位思維看猴年樓市 商業(yè)地產(chǎn)放量增長 2020 年南寧樓市的 SHORRING MALL、底商、特色商業(yè)街充斥各大樓盤，“黃金鋪位”叫賣之聲此起彼伏，不絕于耳。 2020 年南寧商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)量放量激增，商業(yè)地產(chǎn)迎來尖峰時刻。大連萬達、華星時代廣場、金湖廣場、榮寶華商城，以及層出不窮的各種商業(yè)研討會、商家戰(zhàn)略聯(lián)盟會等在南博會即將來臨之季“披掛上陣”，知識“商業(yè)地產(chǎn)”將會繼續(xù)成為今年樓市中最受關(guān)注的名詞??業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)之所以一路飄紅，原因有五：南博會利好促進、投資轉(zhuǎn)移、需求拉動、投資回報率高、 經(jīng)營方式靈活。 然而，要想真正讓消費者掏腰包，絕非易事。商業(yè)與地產(chǎn)是兩個截然不同的領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)的操作難度高于普通住宅項目，如果不了解商業(yè)經(jīng)營模式，對消費需求和商業(yè)經(jīng)濟缺乏研究，只管開發(fā)，不重經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)就會成為一塊“燙手山芋”。加上 2020 年許多商業(yè)地產(chǎn)項目在今年開始營業(yè)，能否開業(yè)旺場，達到開發(fā)商所承諾的投資收益率，對此眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的操盤手均持謹(jǐn)慎態(tài)度。 總之，商業(yè)地產(chǎn)絕不是印鈔機。一鋪旺三代，早已成為佳話?！皬V積糧，緩稱王”，練好內(nèi)功，方為開發(fā)商的本分。 區(qū)域房價部分上揚 2020 年南寧樓市房 價“漲聲”一片，主要緣于： 經(jīng)濟大勢良好。在全國經(jīng)濟大勢發(fā)展良好的大環(huán)境下，廣西經(jīng)濟在 2020 年的可持續(xù)發(fā)展性發(fā)展及“南北欽防”經(jīng)濟帶的帶動下，將為房地產(chǎn)的發(fā)展提供較好的經(jīng)濟環(huán)境和條件，并持續(xù)產(chǎn)生需求牽動。 國土資源部等嚴(yán)整土地時常將為恢復(fù)房地產(chǎn)土地市場秩序，抑制圈地等土地投機產(chǎn)生積極的作用。與此同時，違規(guī)土地開發(fā)的制止和土地新秩序的建立，有可能觸發(fā)防地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰和轉(zhuǎn)手兼并。而土地公開拍賣制度則提高了土地價格，增加了開發(fā)成本，引起了開發(fā)成本，引起房價上漲。 房地產(chǎn)相關(guān)的土地價格上身、市區(qū)土地日 漸缺乏、鋼材等原材料價格上漲，將會導(dǎo)致區(qū)域房價部分上揚。這些區(qū)域主要集中在環(huán)南湖板塊、瑯東板快、靠近國際會展中心區(qū)域、環(huán)青山板塊。高層以及低層低密度的花園洋房將在 2020 年突破 4000 遠的單價大關(guān)。但是外環(huán)開通后，交通等基礎(chǔ)建設(shè)向郊區(qū)的發(fā)展有可能將城市住宅開發(fā)建設(shè)延伸到過去不可及的地區(qū)從而擁有發(fā)展的廣闊天地，這些區(qū)域的房價將會保持大體穩(wěn)定。 維權(quán)意識不斷增強 市場競爭激烈，南寧房地產(chǎn)開發(fā)水平逐漸提高。將誠信、重承諾、守法紀(jì)、蓋好房成為開發(fā)商在競爭中取勝及做大做好的趨勢方向。與此同時，業(yè)主針對開發(fā)商的維權(quán)運動 此起彼伏，引起政府相關(guān)部門重視并逐漸贏得法律界和媒體的支持。在金達花園物業(yè)管理案、某小區(qū)綠地變更用途、城北及長湖路等樓盤借“非典”之名延期交房，以及一些樓盤宣傳園林景觀與實際建成嚴(yán)重不符等現(xiàn)象在 2020 年甚為突出。 2020 年將迎來南寧樓市最大的交易及入住高峰，期房變成現(xiàn)房，園林景觀、小區(qū)規(guī)劃、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理能否達到開發(fā)傷在期房時對購買者的承諾，開發(fā)商的誠信面臨考驗，而業(yè)主群維權(quán)與不良問題開發(fā)商的斗爭將成為猴年樓市的另一大“熱點”。 炒房隊伍日益壯大 繼“炒股”因股市持續(xù)低迷而讓人望而卻步之后，炒房成為新 的投資熱點。全國各大城市都有越滾越大的炒房隊伍，第三其中聲勢最大，最能“炒”出全國影響的是溫州購房集團。業(yè)界預(yù)計，溫州有 10 萬人在炒樓，動用的民間資金高達 1000 億元。如果按照回報率 15%來計算，炒房不任何一個產(chǎn)業(yè)都要賺錢。 1 月 12日 —— 14 日大自然花園就專門從溫州組織了一個幾十人的溫州看房團來南寧，堪稱南寧 2020 年高品質(zhì)樓盤跨省市營銷的大手筆，為南寧猴年地產(chǎn)升溫拉開了序幕。南寧樓市除在全國有影響的溫州購房團以外， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 22 頁 廣西其他地市縣的買家也成為了南寧樓市的主要投資者，據(jù)統(tǒng)計， 2020 年南寧市投資類物業(yè)有三成以 上為外地買家所購買，隨著南寧城市首府地位的提升，這一現(xiàn)象呈上升趨勢但值得關(guān)注的是 2020 年即將開始的稅制改革中包括開征地物業(yè)稅的內(nèi)容。這一新稅種尚未出臺，稅率等核心內(nèi)容在未定之中，但如果物業(yè)稅率訂得較高，將立即對 1+N 次房地產(chǎn)投資者產(chǎn)生沖擊，不僅會抑制房地產(chǎn)投資欲望，而且會引起拋售避險。所以對于炒房者和開發(fā)商以及銷售代理商而言，這一新稅種的具體內(nèi)容和實施值得關(guān)注。 總而言之， 2020 年是南寧樓市發(fā)展的一個好年景，無論是開發(fā)商還是購房者在面臨豐收喜悅的同時也要面對市場冷靜思考進行抉擇。 南寧地產(chǎn)分析之二 黃金 起跑 破位上市 —— 用超越發(fā)展的眼光開樓市 平衡木上的精彩 2020 年底，我們預(yù)測年南寧樓市的狀態(tài)時，使用描述字是“平衡木上的舞蹈”。果然， 2020 年的南寧樓市，真如一個出眾的舞者，在市場的平衡木上盡情地演繹著，過去意念的一幕幕的精彩，仍歷歷在目。 首先，在政策層面，“ 121”文件驚悸未定，而 18 號文又出臺，南寧樓市在一驚一喜中穩(wěn)住了陣腳，在“泡沫論”及“健康論”等眾多鼓噪與吶喊聲中，左搖右晃立住了身影，遺言在平衡木上健步。市場進一步擴容。雖然，樓市全年的“成績單”上尉公布，但據(jù)房產(chǎn)管理部門的相關(guān) 數(shù)據(jù)顯示，商品房備案合同總金額已突破 70 億元，成交重量超過去年已經(jīng)是鐵板鐵釘?shù)氖隆? 其次， SARS 給年初旺場的樓市迎面澆來一盆冷水，一度曾使樓市凍結(jié)到了冰點。 然而， SARS 剛過，樓市又井噴般復(fù)蘇，壓抑的購房勁頭一經(jīng)釋放，邊式數(shù)個樓盤的開盤贏得滿堂紅。在人們的性中，再也沒有什么行動能比“住得更好”更直接地表達對生命和尊重與熱愛了。 第三，年終盤點，政府的 136 工程，又往大城市身上、街巷之中砸進約 80 多億元，如今南寧的城市面貌那真叫日新月異，一條條道路聯(lián)通、亮化、美化；一個個廣場綠地涌現(xiàn)。在全區(qū)人 羨慕的眼神中，南寧樓市開始真正成為廣西的樓市，在一些大盤，本市市民與外來購房者之間，幾乎已是平分秋色。綠城的居住品牌已經(jīng)開始結(jié)出豐碩的果實。 第四，南寧樓市已從新區(qū)以東的火熱，蔓延成了全城的燦爛。由于城市道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的全面改造建設(shè)，樓市的發(fā)展更加均衡，樓盤在城市的邊界大大拓展，快速環(huán)道之外，一批樓盤風(fēng)生水起。特別是大沙田、東溝嶺等區(qū)域， 2020 年可以定義為房地產(chǎn)開發(fā)元年。 第五、物業(yè)類別大大超越了過去以普通住宅為主題的格局，南寧房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)向其他產(chǎn)業(yè)靠攏與融合的跡象。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、經(jīng) 營性地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等細(xì)分門類或橫空出世或初露端倪，而寫字樓物業(yè)，也在借商務(wù)公寓的名義與形式，在樓市亮出起未來之旗。 眾力疊合破位在即 處在一個社會經(jīng)濟急劇轉(zhuǎn)型與發(fā)展中的大時代，不可確定的因素越來越多，也許唯一可以確定的，就是“不可確定”。南寧樓市走勢如何？房價是漲是跌？這些問題一再引起市場的猜測。 這幾年，對南寧樓市較為一致的認(rèn)同觀點是，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展平衡，價格平穩(wěn)，是小步穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。南寧樓市這幾年市場容量是不斷增加，但城市商品住宅的成交均價已是盤整在每平方米 2300 元的價格。近四五年時間，盤整的時間越長 ，破位的空間越大，所以可以大膽地預(yù)言：南寧樓市在常規(guī)動力的發(fā)展軌道上面，又取得超常的能量注入，整體破位上行的態(tài)勢幾乎已成定局。以南寧的商品住宅平均價格指標(biāo)，從技術(shù)層面上判斷， 2020 年的均價應(yīng)有超過每平方米 300 元的漲幅，五年內(nèi)破位上行的價格空間，應(yīng)可看好每平方米 1000 元。 進入 2020 年秋天之后，在“民歌節(jié)”的歡聲笑語和“南博會”申辦成功并將以南寧為永久會址的炮禮聲中，南寧樓市破位前的變化已經(jīng)同步開始了，最值得關(guān)注的變化是商價位樓盤成交的放量。這幾年在南寧樓市 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 22 頁 之中，每平方米 3000 元以上的商品住宅價格并 不鮮見，但像今年這樣大量的成交，卻是少有，這種信號的市場解讀就是：價升量增，南寧樓市向上破位在即。 其理由首先是南寧樓市的開放度導(dǎo)致參照系統(tǒng)的變化。幾年前，南寧樓市僅是南寧地區(qū)的樓市，其覆蓋的市場范疇，只在南寧市及原南寧地區(qū)的幾個縣而已；而今，它已初步升格為廣西的樓市；在往后，它將會在城市本身的種種升級前提下，再注入全國主要樓市的要素，甚至是區(qū)域性國際中心城市的樓市要素，南寧樓市無論從投資及購買市場方面都將呈現(xiàn)比以往更加開放的格局。南寧樓市在已不短的盤整周期后，尋求向上的破位勢所必然。 其次，幾年來的整體低 價位運行，為南寧樓市的即將破位上行保留了極大的空間。據(jù)有關(guān)大量數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅今年前十個月的均價為每平方米 2400 元，南寧目前的均價與此持平，在全國幾十個大中城市之中，南寧房價與居民收入之比排在倒數(shù)幾名之列，這表明南寧房價運營平臺的可突破空間還很大。 其三，南寧樓市發(fā)展的常規(guī)性動力還遠未出盡，還在源源不斷地支撐著樓市的發(fā)展，而且將在未來 10 年內(nèi)持續(xù)向好。比如以南寧為中心的高速公路網(wǎng)，目前只完成 2020 多公里規(guī)劃指標(biāo)的一半，作為區(qū)域經(jīng)濟增長極強的南寧，還有廣闊的經(jīng)濟腹地空間可以供伸展，城市人口 2020 年 規(guī)劃為 300 萬， 136 工程對樓市的拉動等等。 最后，以“南博會”為標(biāo)志的，中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的推動，給南寧城市發(fā)展帶來了千載難逢的機遇。這個非常規(guī)的樓市動力，以南寧樓市升級的核能態(tài)勢，標(biāo)志著南寧樓市應(yīng)可成長為比肩深圳、廣州的越級樓市。 樓市的黃金起跑線 2020 年，講師南寧樓市整體破位上行的拐點之年。市場的信心將會大大提升，南寧樓市可聚集的客戶群體更加廣泛。從區(qū)域分布上表述，市區(qū)的居民消費意愿進一步高漲，廣西區(qū)內(nèi)客戶將獲得更有力的動員，同時，區(qū)外的投資性客戶將可能橫空出世，更加多元化色彩、開放性更強的消費 群體將在南寧樓市上吸納物業(yè)，共享城市整體增值及發(fā)展的未來，在黃金起跑線上，最早動作的一定是先知先覺的消費者。 樓市在城市的邊際格局將被重新定義。兩年前，南寧快速環(huán)道的貫通，引爆了環(huán)線大盤的開發(fā)銷售浪潮，在新的一年里，隨著高速外環(huán)的通車，政府三百萬人口、三百平方公里大城市建設(shè)藍圖的引導(dǎo)，樓市的新熱點區(qū)域?qū)行碌耐黄疲瑬|進西擴，北移南拓，城市是建出來的，樓市是做出來的，衛(wèi)星城級的項目，離我們已經(jīng)不會很遠了！ 在樓市的內(nèi)在格局方面，舊城的改造亦將成為樓市的主增量來源。在國家對新增建設(shè)土地政策趨嚴(yán)的大背景下，舊成 改造將是滿足消費者需求重要產(chǎn)出的增長點，不斷高企的綜合開發(fā)成本必將拉高城市舊區(qū)內(nèi)的物業(yè)價格平臺，成為引發(fā)樓均價破位上行的技術(shù)面。 過去幾年的發(fā)展，只能稱之為開發(fā)者的資格賽， 2020 年，才是開發(fā)商們的高量級的角力決定的開始！誰將有資格站在這條黃金起跑線上？一是已經(jīng)儲備了相對數(shù)量土地資源的開發(fā)商，一是擁有雄厚資本的財團。 2020 年，南寧樓市將在劃時代的黃金起跑線上發(fā)力，跑向黃金鋪就的高速大道，而且越跑越快。 南寧地產(chǎn)分析之三 南寧樓市步入花樣年華 市場持續(xù)快速發(fā)展 南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心日前提 供的資料顯示： 2020 年南寧市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 億元，實現(xiàn)商品房銷售面積 萬平方米，成交總金額達 億元。 2020 年南寧房地產(chǎn)市場的主要經(jīng) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 22 頁 濟指標(biāo)與 2020 年相比非常明顯的增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售繼續(xù)保持快速增長勢頭。 2020 年，南寧房地產(chǎn)市場保持產(chǎn)銷兩旺的主要因素，首先是南寧作為全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)和金融中心，是廣西最具綜合實力和發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，近幾年來，投資環(huán)境不斷改善，各項產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。特別市“南博會”從 2020 年起，每年在南寧舉辦一次，意味著中國與東盟之間 的投資項目流和經(jīng)貿(mào)信息流均向南寧集中，南寧有望成為中國與東南亞經(jīng)濟文化交流合作的平臺，南寧當(dāng)然可以憑借中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的位置強勢騰飛。而產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的拉動，必將吸引大量的外來人員到南寧投資、經(jīng)商，甚至落戶南寧，從而形成有較強購買力的房地產(chǎn)消費群體。 2020 年 12 月，南寧市舉行的一期國有土地使用權(quán)拍賣會創(chuàng)下了單個成交價最高、拍賣面積最多和總成交價最高三項廣西之最就與“南博會”的良好預(yù)期有關(guān)。 其次，經(jīng)過多年的建設(shè)，南寧已成為“一個最適合人類居住的城市”，加上良好的教育環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，吸引周邊縣市許多人為 了子女有一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境和將來就業(yè)問題而不斷涌入南寧購房定居，極大推動了住宅消費市場的發(fā)展。 其三，南寧城市居民人均可支配收入不斷提高。據(jù)有關(guān)資料顯示： 2020 年南寧城市居民人均支配收入為 8 元，在西部 12 省區(qū)中位居榜首； 2020 年上半年南寧城市居民人均可支配收入 4894 元，同比增長 2.6%。加上住房貨幣化的大力推進，增強了居民購買能力和支付能力，為住房消費提供了基礎(chǔ)。 其四、 2020 年南寧市“ 136”工程拆遷面積達 100 平方米，且政府以貨幣補償被拆遷戶。舊城改造的力度加大，使拆遷戶住房消費需求 成為剛性需求，而貨幣補償方式在很大程度提高了市民的購買能力。 一位專家分析說，各種利好因素的拉動，促使南寧樓市駛?cè)胍粋€快速發(fā)展的大道。 二手房交易更為活躍 據(jù)統(tǒng)