【導(dǎo)讀】處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。計(jì)劃確定的重點(diǎn)住宅項(xiàng)目之一，對(duì)于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。山莊內(nèi)現(xiàn)有的八大景點(diǎn)與漣鋼生態(tài)公。理人員及決策人員和廣大職員的兩年多努力，物業(yè)管理已樹立品牌，多次指示將大同山莊作樣板項(xiàng)目建設(shè)和扶持。建筑形式采用多層,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：。現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2．消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2020年婁底市正式全面步入住宅的商品時(shí)代。2020年婁底市房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激

　　

【正文】 公司統(tǒng)一采購(gòu)，確保及時(shí)到位。 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略 （一） 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 該項(xiàng)目暫擬定銷售周期為 6 個(gè)月，從 2020 年 8 月 1 日開始正式銷售，到 2020 年元月份清盤。其中到 2020 年底銷售率達(dá)到 80%。 （二） 營(yíng)銷策略 定價(jià)策略 定價(jià)原則 大同山莊 一、二期房產(chǎn)價(jià)格包含了水、電、氣入戶費(fèi)，辦證手續(xù)費(fèi)、契稅等費(fèi)用（在房?jī)r(jià)外計(jì)費(fèi)的只有物業(yè)維修基金），這樣的計(jì)價(jià)方式與漣鋼房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的廠內(nèi)部集資房完全一致。現(xiàn)公司領(lǐng)導(dǎo)層及一般員工有很多都是漣鋼職工及家屬子弟，樓盤位置又位于 漣鋼范圍內(nèi)，這樣給漣鋼人的感覺就好象是買自己廠內(nèi)集資房一樣（漣鋼人喜歡購(gòu)買自己廠內(nèi)集資房的習(xí)慣所決定），有一種親情、信任以及漣鋼文化內(nèi)涵包含在內(nèi)。如果第三期房產(chǎn)突然改變計(jì)價(jià)方式，而與市內(nèi)其它樓盤類似的話，可能造成這種親情感淡化直到慢慢消失，直接降低了漣鋼人對(duì)大同山莊的信任程度，使銷售變 得困難起來。因此建議大同山莊三期房產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)采用一、二期房產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式（即基本總包干價(jià)）。 定價(jià) 目前由于土地價(jià)格的不斷上漲，土地征用手續(xù)費(fèi)的增加，各種建筑材料及人工費(fèi)用也在不斷上漲，再加上我們大同山莊三期房產(chǎn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)有較大幅度的提高，直接導(dǎo)致了我們建筑成本的大幅增長(zhǎng)。因此房屋銷售價(jià)格應(yīng)在大同山莊二期房產(chǎn)的尾房銷售價(jià)格基礎(chǔ)上平均往上調(diào) 200 元 /m2左右，建議房屋銷售均價(jià)在 1500 元 /m2左右。另外，精裝房根據(jù)消費(fèi)者不同要求，銷售均價(jià)在 2400 元 /m2左右。 優(yōu)惠政策 今年的房屋銷售建議采用兩種優(yōu)惠 方式： 一次性付款優(yōu)惠 3% 按揭貸款優(yōu)惠 1% （與物業(yè)服務(wù)相配合，相應(yīng)采取其它措施） 盡量爭(zhēng)取裝修款項(xiàng)納入按揭內(nèi)。 促銷策略 銷售準(zhǔn)備期 根據(jù)婁底市房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀，否定采取內(nèi)部預(yù)訂房方式。 所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。 引導(dǎo)試銷期 （ 1）以報(bào)紙廣告為主，預(yù)告樓盤認(rèn)購(gòu)的日期及作前期形象宣傳； （ 2）邀請(qǐng)報(bào)社、電視臺(tái)、電臺(tái)的新聞?dòng)浾甙l(fā)布軟性新聞，重點(diǎn)圍繞 “大同山莊 ”的定位來作重點(diǎn)的宣傳，配合硬性廣告形象宣傳； （ 3） 針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā) DM廣告。 公開強(qiáng)銷 期 （ 1）以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、 DM廣告、促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)廣告，來形成強(qiáng)烈的宣傳攻勢(shì)，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次； （ 2）在銷售的同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時(shí)宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點(diǎn)； （ 3）適當(dāng)使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性； （ 4）定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。 銷售沖刺期 （ 1）根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見，對(duì)廣告及表現(xiàn)形式作出調(diào)整，繼續(xù)以報(bào)紙廣告為主 作 廣告攻勢(shì)，并對(duì)已購(gòu)買的客戶作跟蹤服務(wù)，挖掘潛 在客戶； （ 2）媒體新聞炒作，作銷售輔助。 引來社會(huì)各界更多的人來關(guān) 注大同山莊。 廣告策略 廣告范圍 因地理位置的獨(dú)特性，大同山莊三期房產(chǎn)的廣告宣傳重點(diǎn)要放在漣鋼范圍內(nèi)比較適宜，在婁底市區(qū)范圍內(nèi)形象宣傳為主導(dǎo)。 前期廣告 發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)，以特色宣傳為重點(diǎn)。主要介紹大同山莊目前所取得的成績(jī)，完善的物業(yè)管理，功能齊全的配套設(shè)施以及三期房產(chǎn)的整體規(guī)劃，改進(jìn)的建筑風(fēng)格，裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)勢(shì)方面，讓大同山莊三期房產(chǎn)的高品質(zhì)、高規(guī)格、高投入深入人心。 中、后期廣告 以大同莊物業(yè)管理，工程進(jìn)度及大同山莊形象宣傳為主 ，加強(qiáng)人們對(duì)大同山莊品牌的認(rèn)知度。 媒體選擇 在漣鋼范圍內(nèi)，選擇漣鋼電視臺(tái)及漣鋼報(bào)為廣告宣傳主流媒體，再輔以適量的宣傳單發(fā)放，在市區(qū)范圍內(nèi)選擇婁底日?qǐng)?bào)或婁底電視臺(tái)做作為形象宣傳媒體。 二、項(xiàng)目銷售收入估算及利潤(rùn)估算 房屋銷售收入 按建議房屋價(jià)格 1600 元 /㎡計(jì)算，另精裝房 2600 元 /㎡（車庫(kù) 3000 元 /㎡）約 5600 萬元。 利潤(rùn)：約 1800 萬元 投資利潤(rùn)率：約 % 第八章 競(jìng)爭(zhēng)策略 一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 在漣鋼范圍內(nèi)，純住宅項(xiàng)目只有 4 個(gè)樓盤：鉑金玫瑰園、鳳陽新城、漣鋼薄板 專家樓小區(qū)及大同山莊。鳳陽新城今年只有四十來套住宅的銷售量，基本對(duì)大同山莊構(gòu)不成任何影響。實(shí)際與大同山莊存在競(jìng)爭(zhēng)的只有鉑金玫瑰園及漣鋼薄板專家樓小區(qū)，鉑金玫瑰園目前的營(yíng)銷狀況不甚理想，據(jù)調(diào)查因?yàn)橘Y金原因造成工程進(jìn)度緩慢。雖說它的規(guī)劃設(shè)計(jì)比較先進(jìn)，營(yíng)銷環(huán)境硬件設(shè)施也還比較到位，但總給人的感覺外強(qiáng)中干，且因價(jià)格過高（最高價(jià)已達(dá) 1200 元 /m2以上的多層住宅），而我大同山莊以現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)，相對(duì)于漣鋼人的吸引力大得多。值得高度關(guān)注的是漣鋼專家樓小區(qū)：它由同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，以青山東街為界，分為南、北兩大塊 ，充分利用了原有地形地貌，設(shè)置了小區(qū)內(nèi)公園及游泳池，沿用了仙人閣小區(qū)內(nèi)的那種組團(tuán)式圍合布局，并進(jìn)行了改進(jìn)。同時(shí)還引入了環(huán)保、生態(tài)、親水等的城市人居新理念，單從設(shè)計(jì)圖上來看是比較吸引人的，目前它的平基土方工程正在施工，但重點(diǎn)是放在青山東街的拉通上面，估計(jì)在今年難以完成土方工程。 二、競(jìng)爭(zhēng)策略 時(shí)刻關(guān)注珀金玫瑰園及漣鋼薄板專家樓小區(qū)的進(jìn)展?fàn)顩r，包括銷售進(jìn)度及工程進(jìn)度，并及時(shí)進(jìn)行分析和總結(jié)。 進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目本身的品牌建立，在漣鋼人心目中樹立更良 好的服務(wù)形象。 隨時(shí)根據(jù)銷售狀況調(diào)整房?jī)r(jià)。 第九章 社 會(huì)效益評(píng)價(jià) 大同山莊在完成第三期房產(chǎn)后總共為漣鋼提供了將近 600 套住宅，將有效地緩解漣鋼職工的住房矛盾，解決一大批下崗職工及社會(huì)閑散人員的就業(yè)問題。同時(shí)也美化了鋼城環(huán)境，成為婁底城北區(qū)的一道靚麗風(fēng)景線。 第十章 結(jié)論與建議 一、可行性結(jié)論 根據(jù)以上調(diào)查、分析和研究，大同山莊在成功運(yùn)作一、二期基礎(chǔ)上，適時(shí)推出第三期房產(chǎn)開發(fā) ,抓住市場(chǎng)契機(jī)，條件成熟，其建設(shè)方案切實(shí)可行，它的銷售前景也必然會(huì)一片光明。 二、建議 抓緊機(jī)遇，加快建設(shè)進(jìn)程，以更多的取得時(shí)間優(yōu)勢(shì)。 始終堅(jiān)持把用戶需求放在第一位的經(jīng)營(yíng)宗旨， 規(guī)范完善物業(yè)服務(wù)功能。 全面做好小區(qū)的整體規(guī)劃。