【導(dǎo)讀】全市經(jīng)濟(jì)走出了低位徘徊的局面，呈現(xiàn)出持續(xù)快速發(fā)展的。點(diǎn)，高出“十五”平均增速個(gè)百分點(diǎn)。GDP總量居全省第二位，增長(zhǎng)速度。在全省排第11位，比上年上升了10位。億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長(zhǎng)%。景氣指數(shù)分別達(dá)到和，分別比上年上升點(diǎn)和持平。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，增長(zhǎng)%。年末全社會(huì)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額億元，比年初增長(zhǎng)億元，城鄉(xiāng)居民收入增加。增加493元，增長(zhǎng)%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出6422元，增長(zhǎng)%。崗職工工資總額為億元，增長(zhǎng)12%，在崗職工平均工資14416元，各級(jí)黨委、政府積極采取措施，搞活商貿(mào)流通，拳擊錦標(biāo)賽會(huì)等一系列大型活動(dòng)，激活了消費(fèi)品市場(chǎng)。持續(xù)增長(zhǎng)，這些有利條件，為綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，提供了良好的條件，商業(yè)用房施工面積341273平方米，同比上年增長(zhǎng)953163平方米。分析以上數(shù)據(jù)，我們可以看出，2020年，綿陽(yáng)樓市呈現(xiàn)出投資額減少，僅比上年增長(zhǎng)45178平方米，一半多的項(xiàng)目為上年未完工的項(xiàng)目。

　　

【正文】 9月預(yù)售。 已基本預(yù)定完，僅余頂躍。年底銷售 已基本預(yù)定完，僅余頂躍。 9 月開(kāi)盤 8 月上旬動(dòng)工。年底預(yù)售。 11 月開(kāi)盤 交房時(shí)間 2020 年春節(jié)前 07 年 5 月 07 年 2 月 未定 未定 廣告推廣 現(xiàn)場(chǎng) 開(kāi)工的短篇軟文報(bào)道，現(xiàn)場(chǎng)打包。 暫無(wú) 暫無(wú) 現(xiàn)場(chǎng)圍墻打包。 開(kāi)發(fā)商 四川恒友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 興發(fā)房產(chǎn) 興發(fā)房產(chǎn) 綿陽(yáng)豪信房產(chǎn) 開(kāi)塑房產(chǎn) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析： 從調(diào)查中可以看出，區(qū)域內(nèi)除了即將啟動(dòng)的“錦繡山城”項(xiàng)目屬中檔較大規(guī)模樓盤外，目前沒(méi)有一個(gè)高端產(chǎn)品；在售的項(xiàng)目銷售狀況都很好；值得注意的是大多樓盤都受芙蓉漢城影響，建筑為現(xiàn)代川西民居風(fēng)格，已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域同質(zhì)化現(xiàn)象；在宣傳上，由于市場(chǎng)供不應(yīng)求的形式，在售項(xiàng)目都很少借助媒體推廣。 其他參考樓盤統(tǒng)計(jì) （多層） 上河美地 都市綠地 西城 . 逸景北邸 東圣清華園 江岸山景 地址 躍進(jìn)路北段 96 號(hào)。 長(zhǎng)虹中段88 號(hào)（涪江電 影院長(zhǎng)虹大道北段 50號(hào) 長(zhǎng)虹大道南段 115號(hào) 長(zhǎng)虹大道南段與南河大橋交 對(duì)面）。 匯處。 規(guī)模 總建筑面積 23000平米 總建筑面積 14000平米左右 總建筑面積 14900平米 總建筑面積 75230平米 占地 60余畝，建筑總 面 積56000 平米。 主力戶型 9 12125 8 10126 8 910 11 3 39 8 90、12 139 8 10115 建筑形態(tài) 6+1 磚混多層 6+1 磚混多層 6+1 磚混多層 7 層磚混多層 6+1 磚混多層 容積率 綠地率 37% 28% 32% 40% 34% 景觀 小 橋 流水、涌泉疊水、主題廣場(chǎng)、生 態(tài) 走廊。 普通 普通 宅院、小橋、荷塘、美樹(shù)的江南風(fēng)格 景觀湖、觀 安 昌江。 車庫(kù)（車位） 80 多 40 多 30 多 200 多 200 多 套數(shù) 205 100 多 135 550 多套 400 多 均價(jià) 1800 多 2200 1900 多 1600 左右 2200 廣告語(yǔ) 城 市 上游、生活尚優(yōu)。 完美演繹經(jīng)典的都市小康生活。 成就生活高度、見(jiàn)證非凡人生、承襲品 質(zhì) 完美。 智者天下居、理想清華園；百年南山名校、建筑尚層藝墅。 完 美 坡地、醉美生活。 主要賣點(diǎn) 建 筑 規(guī)劃、景觀 地段 中空雙層玻璃、送太陽(yáng)能熱水器。 現(xiàn)代明清建筑、坡地特色、特 色 景觀、創(chuàng)新戶型。 歐 陸 風(fēng)情、坡地特色、景觀湖、江景。 劣勢(shì) 地 段 略偏、生活不 夠 便利。 規(guī)模小、建筑品質(zhì)不高、價(jià)格高 規(guī)模小、品 質(zhì) 不高、價(jià)格高 口 岸 較偏，綜合生活配套少。 價(jià)格高、規(guī)劃、戶型缺少創(chuàng)新，基本和一期一樣。 交通 23 38 23 3 23 38 2 12 5 60 4 449 4 449 社區(qū)配套 臨街底商 臨街底商 臨街底商 獨(dú)立商業(yè)和部分底商 社 區(qū) 底商、會(huì)所。 周邊配套 漢龍英才學(xué)校、五一廣場(chǎng)、平 政 車站、長(zhǎng)虹電子圣水寺。 影劇院、先鋒路小學(xué)、迎賓綜 合 市場(chǎng)、各種娛樂(lè)休閑設(shè)施。 五 一 廣場(chǎng)、平政車站、高水綜合市場(chǎng)、 404醫(yī)院。 南 山 中學(xué)、太安魚等特色餐飲、南湖公園、南 郊 機(jī)場(chǎng)。 南 山 中學(xué)、康復(fù)醫(yī)院、加油站、電大、菜市 銷售情況 80 套左右 70%左右 80%左右 前期登記近兩千客戶，意向很 強(qiáng) 的400 多人。9 月初開(kāi)盤 9 月預(yù)售 交房時(shí)間 07 年 5 月 06 年底 06 年底 明年 6 月 明年 10月 廣告推廣 DM 單夾報(bào)、戶外DM 單夾報(bào)、 現(xiàn)場(chǎng)打包吸引。 戶外廣告牌、燈桿DM 單夾報(bào)、報(bào)紙 廣告牌、報(bào) 紙 廣告。 廣告、房交會(huì)形象展示。 廣告、戶外燈桿廣告。 開(kāi)發(fā)商 天浩房產(chǎn) 美樂(lè)房產(chǎn) 西城投資集團(tuán) 東圣房產(chǎn) 長(zhǎng) 興 集團(tuán)。 多層參考樓盤分析 ： 也處于熱銷狀態(tài)，并且從都市綠地和江岸山景來(lái)看，售價(jià)已達(dá) 2200 元 /平米，充分預(yù)示了未來(lái)多層的稀缺性將創(chuàng)造很高的價(jià)值；同比來(lái)看，多層的區(qū)位也大多位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，相對(duì)而言，我項(xiàng)目所處的開(kāi)元場(chǎng)位置與其他區(qū)域相比極具競(jìng)爭(zhēng)力。 其他參考樓 盤 （電梯及混合） 柏林名館 左岸麗舍 麗景花城二期 藍(lán)澳島 世紀(jì)銀座 地址 長(zhǎng)虹大道北段 85號(hào) 一環(huán)路南段 2 號(hào)，洞天公園花園南街臨安昌江河堤 濱河北路西段 濱河北路東段 116號(hào) 側(cè) 規(guī)模 總建筑面積 23000多平米 占地 70畝，總建筑面積 8萬(wàn)平米 總建筑面積 17萬(wàn)平米 6 萬(wàn)余平米 35887 平米 主力戶型 12 12135 11 1112 80、 13153 7 8128 150、 17208 建筑形態(tài) 多層和 11層小高層 多 層 、 8層、 11 層小高層，19 層高層 23 層高 層 33 層高層 21層和 23層高層 容積率 4 7 綠地率 25 50 35 30 22 景觀 涼亭、小廣場(chǎng) 水系、廣場(chǎng)、江景 東西兩端兩個(gè)景觀廣場(chǎng)、江景 小橋、流水、坡地人造綠化、江景。 2020 多平米休閑廣場(chǎng) 車庫(kù)（車位） 50 多 200 多 300 多 200 多 80 多 套數(shù) 178 500 多 820 681 150 多 均價(jià) 1900 多 多層 1600多，小高2400 2700 2400 層 2200，高層 2500 廣告語(yǔ) 成熟之上、一生領(lǐng)享。 山水福地、左岸地標(biāo) 河濱至 尚生活典范 讓城市仰望、從此不再期盼。 江畔風(fēng)景、悠然心情。 主要賣點(diǎn) 性價(jià)比、地段、入戶花園 蝶型電梯設(shè)計(jì)，親水效果佳，周邊休閑配套豐富 江景、公司品牌、大社區(qū)、周邊人氣 臨安昌江，景觀效果，套二中小戶型多。 絕好地段、生活便利、配套完善、江景和城市景觀、 劣勢(shì) 景觀、綠化欠缺 江景效果簽佳、被兩條路一個(gè)高架橋包圍，地形不好、喧鬧。 小戶型設(shè)計(jì)較差、公攤較大， 價(jià)格偏高、公攤大 公攤大、面積都偏大。 交通 2 33 340 60 臨近臨園路的多輛公交。 34 48 39 社區(qū)配套 底商、會(huì)所 臨江的底商 14000 平米的金海岸商業(yè)街 一、二層底商 一、二層底商 周邊配套 平政車站、虹高市場(chǎng)。 洞天公園、老茶樹(shù)休閑廣場(chǎng) 東辰小學(xué)、交通技校、客運(yùn)總站、花園批發(fā)市場(chǎng)。 8 醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園 南河體育中心、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、菜市、眼科醫(yī)院、餐飲、休閑配套發(fā)達(dá)。 銷售情況 多層售完，電梯余 30%左右。 第一批次多層和 8層小高層售 95，僅余頂躍；高層咨詢階 段 ， 9月開(kāi)盤。 已售 85% 160 套左右 余 40 多套。 交房時(shí)間 06 年底 07 年 10月 06 年 6 月 07 年底 現(xiàn)房 廣告推廣 長(zhǎng)虹大道公交站臺(tái) 廣告牌、報(bào)紙、 報(bào)紙、戶外廣告、光盤資料、分眾傳媒 現(xiàn)場(chǎng)打包、報(bào)紙廣告 戶外廣告牌、報(bào)紙廣告 開(kāi)發(fā)商 綿陽(yáng)興宇實(shí)業(yè) 錦盛房產(chǎn) 富臨房產(chǎn) 勇拓房產(chǎn) 海天房產(chǎn)、鼎浩實(shí)業(yè) 其他在售重點(diǎn)電梯項(xiàng)目分析 ： 相對(duì)于多層而言，電梯銷售周期偏長(zhǎng)，但價(jià)格上漲較快；目前以及未來(lái)幾年，電梯公寓將集中在三江六岸，成為占據(jù)城市景觀最有利資源的建筑形態(tài)；同比我項(xiàng)目的電梯公寓劣勢(shì)多于優(yōu)勢(shì)，則要求在景觀設(shè)計(jì)上、戶型創(chuàng)新上超越對(duì)手。 中高端代表性多層物業(yè)調(diào)查 花園星河 灣 4 期 中房陽(yáng)光水岸 2 期 地址 躍進(jìn)北路 168 號(hào) 躍進(jìn)北路 66 號(hào) 規(guī)模 總建筑面積 8 萬(wàn)平米左右。 總建筑面積 25000 平米。 主力戶型 9 11 12 135 9 125 建筑形態(tài) 6+1 多層磚混和小高 6+1 多層磚混 層 容積率 綠地率 32% 38% 景觀 觀江景和二期的游泳池、 12020 平米人工湖內(nèi)景 綠化、草坪、小廣場(chǎng) 車庫(kù)（車位） 100 多 20 多個(gè)車位 套數(shù) 600 多 240 均價(jià) 2500 1900 廣告語(yǔ) 與城市共同成長(zhǎng)、為綿陽(yáng)真情付出。 陽(yáng)光情懷 、水岸人家 主要賣點(diǎn) 戶型結(jié)構(gòu)合理、大社區(qū)、公司品牌、環(huán)境好、配套豐富。 戶型結(jié)構(gòu)合理、大社區(qū)、公司品牌 劣勢(shì) 定價(jià)偏高，銷售有一定難度。 配套少 交通 3 3 2 39 3 3 2 39 社區(qū)主要配套 會(huì)所、幼兒園、游泳池、人工湖、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室、社區(qū)底商。 底商、健身場(chǎng)地 周邊主要配套 菜市、小學(xué) 菜市、幼兒園、小學(xué) 銷售情況 8 月上旬預(yù)售 9 月開(kāi)盤 交房時(shí)間 未定 06 年底 廣告推廣 電視、報(bào)紙、戶外、公司網(wǎng)站。 戶外廣告牌、天橋橫幅。 開(kāi)發(fā)商 花園集團(tuán) 中房 集團(tuán) 中高端在售物業(yè)分析： 次類物業(yè)以綜合品質(zhì)、規(guī)模社區(qū)取勝；尤其是花園星河灣以完善的配套，相對(duì)高的入住率取得較大成功；包括漢龍小島、芙蓉漢城（有目共睹，此處不再詳解）等已然具備的社區(qū)地產(chǎn)模式值得我項(xiàng)目借鑒。 第四部分 項(xiàng)目成本核算及收益分析 （略） 附件：土地拍賣資料 05 年 12 月 06年 06 月 亞舟策劃 20208