【文章內(nèi)容簡介】 ，直徑 33 米，高38 米，其外形就像航天飛船的返回艙。由進氣室、進氣段、動力段、拐角段、收縮段、飛行區(qū)和排起段組成。風洞右側一塊直徑為 12 米、高 30 米形似“大喇叭” 的物體便是入風口， 風動力部分是一臺巨大的紅色筒形風扇。扇直徑 米，電機功率 1500 千瓦，可以同時將 4 個人吹到 6 米高的半空中，是一個集高科技與驚險、刺激的娛樂相結合的項目。 2020 年 4 月 1 日首次試車成功。 漁父村森林公園 —— 位于市區(qū)東北部沈家壩東端富樂山麓涪江 岸邊。占地０．３５平方公里。此處東、南、西三面環(huán)山，北面臨水。岸上竹木繁茂，春日桃花盛開，仿佛桃源仙境。樹木多達１２０余種，森林覆蓋率達７０％以上，富有濃郁的山林野趣。涪江岸邊有一長約７米寬約３米顏色微黃的巨石名“黃斑石”，相傳為涪翁垂釣處。石上刻 有杜甫《東津觀打魚歌》二首和明代綿州籍進士高簡撰寫的《大石醉歌》，后記明世宗嘉靖二十七年（公元１５４８年）季冬刻。 老龍山 —— 全國生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游示范點 ,山上有各具特色的農(nóng)家樂，滿足游客用餐、休閑、娛樂，每年以舉辦桃花節(jié)而盛名。 二、“房產(chǎn)研究區(qū)域”范圍鑒定 調(diào)查范圍示意圖（地圖） 圖中紅色區(qū)域 鑒定范圍描述 方位 描述 東 劍南路為界 南 東方紅大橋為界 西 濱河路為界 北 一環(huán)路為界 三、住宅研究對象界定 由于我項目定位中高端產(chǎn)品，為了使本次研究具有針對性，項目組對研究對象作出嚴格 的鑒定：本次研究對象鑒定為目前綿陽市銷售平均價格在1500 元 /平方米以上的在售樓盤；并根據(jù)本項目的建筑形態(tài)，對多層和電梯公寓均進行了調(diào)查。 四、針對性供應市場分析 為方便對綿陽房地產(chǎn)市場加以研究，項目組根據(jù)綿陽目前房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，對綿陽房地產(chǎn)進行了板塊細分，其具體示意圖如下： 研 究板塊示意圖 目前，綿陽房地產(chǎn)市場發(fā)展，呈現(xiàn)“兩大 6 片區(qū)的發(fā)展態(tài)勢”，其布局大體如下。 注： 由于房地產(chǎn)開發(fā)，其發(fā)展板塊和發(fā)展線有重合之處，項目組在對具體樓盤 /土地劃分時，主要從發(fā)展線上考慮。 房地產(chǎn)供應現(xiàn)狀 1）、 市場現(xiàn)有供應量 綿陽市區(qū)目前在 熱銷期住宅 項目 約 25 個，總體供應量約為 200 萬平方米。 2） 2020 年 15 月 供應規(guī)模及分布情況 從今年 1 月 5 月 , 經(jīng)市房管局批準上市預售的商品房為 平方米。其中：各類商品住宅 2847 套 平方米 , 每套平均建筑面積為 102 平方米 。 商業(yè)營業(yè)用房 平方米。 202015月銷售情況分布 市中心板塊, 御營經(jīng)開區(qū), 平政板塊, 高新區(qū)板塊, 游仙\科學城板塊,園藝板塊, 1024681012市中心板塊 御營經(jīng)開區(qū) 平政板塊 高新區(qū)板塊 游仙\科學城板塊 園藝板塊 綿陽市場總供應量為 200 萬 平方米， 15 月共銷售住房 4549 套，面積約480367 平方米 ,銷售金額 億元。 目前，綿陽房地產(chǎn)市場銷售平均價格在 1600 元 /平方米以上的在售樓盤共計 21 個，其供應體量為 150 萬平方米。 其供應主要分布在市中心板、游仙板塊、以及平政板塊，其中以 星河灣、麗景花城、水韻麗都、東圣清華園、南郡公寓、銀都領地、三匯綠島、左岸麗舍、鴻越瑞閣花園等為代表 3） 、針對性供應物業(yè)形態(tài)分析 項目名 建筑面積/平米 戶型區(qū)間 /平米 建筑類型 均價 峻峰金岸 19300 37130 小高層（熱銷中） 2300 富臨金色時代 17496 4090 高層（商?。? 2350 南郡公寓 50135 高層 2200 金橋芙蓉華庭 18680 50200 小高層 /多層 1800 恒星商苑 5198 多層 1500 卓越朝陽 15860 53140 多層 2020 東圣清華園 73801 56188 多層（期房） 1600 上河美地 23000 66198 多層（期房） 1800 城市花園 13500 多層 1350 金橋花園 8102 70200 多層 1600 尚高城市花園 27000 多層 1100 香河世家 多層 2020 福鑫世紀新城 27500 78110 多層 1200 恒馨苑 多層 1650 興綿富樂山水 20200 80135 多層 1700 陽光水岸 128000 80150 多層 1500 西城花園 14000 80170 多層 未定 富臨麗景花城 260000 80190 高層 2200 亞川桂園逸景 55000 80200 高層 未定 三匯 綠島 250000 85268 多層（售罄） 1800 三匯綠島 250000 85268 高層（售罄） 2100 啟明星商廈 12948 87223 小高層 2200 水韻麗都 120200 90140 多層 1500 花園 .星河灣 180000 90245 多層 1800 左岸麗舍 80000 100202 高層 2200 天浩大廈 24800 105251 高層 2200 銀都領地 0 120240 多層 1750 泰福來公寓商住樓 多層 1890 鴻越瑞閣花園 120200 多層 1980 19, 66%3, 10%7, 24%多層小高層高層 本次調(diào)查樓盤中，供應物業(yè)類型多樣，別墅供應不涉及。 其中供應以多層物業(yè)供應為主，占到整個供應的 66%以上。 小高層物業(yè)供應也占有一定比例，其總體供應在 10%以上，高層供應占到 24%，其供應主要為 南郡公寓、富臨麗景花城、左岸麗舍、天浩大廈、亞川桂園逸景、富臨金色時代。 4）、針對性供應戶型特征分析 板塊名稱 戶型區(qū)間（㎡） 主力戶型（ ㎡） 代表項目 市中心板塊 36— 200 50、 80、 135 麗景花城、桂園逸景、峻峰金岸、金色時代 御營壩、開 50— 260 1 1 160 鴻越瑞閣花園、東 發(fā)區(qū) 板塊 左右 圣清華園、南郡公寓、左岸麗舍 平政板塊 99— 200 1 140 左右 小島花園、 花園 .星河灣 高新區(qū)板塊 78160 100、 1 160 尚高城市花園福鑫世紀新城、水韻麗都 游仙、科學城 板塊 80200 9 13 158 金橋芙蓉華庭、 芙蓉漢城 3 期、恒馨苑、 興綿富樂山水、香河世家 園藝板塊 120260 1 160、 200 銀都領地、倍特景苑 游仙、科學城板塊 主力面積一般在 93158 平方米左右； 市中心板塊 主力戶型在 80、 135 平方米左右； 御營壩、南河板塊 主力戶型在 1 160 平方米左右； 平政板塊 主力戶型 板塊 在 130 平方米左右； 高新區(qū)板塊 130160平方米左右； 高新區(qū)板塊 120260 平方米左右。 并且部分樓盤的最小戶型在 3060 平方米之間，而最大戶型一般在 250平方米以內(nèi)；戶型以三居室的平層和部分錯層式為主； 5）、針對性供應價格水平 調(diào)查樓盤，其整體銷售均價達到 1710 元 /平方米，其中別墅銷售均價達不同建筑類型價格情況 2700 整體平均價 格 1710 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 別墅 多層 小高層 高層 銷售均價（元 /㎡） 整體銷售均價（元 /㎡） 2400 2020 1700 到 2700 元 /平方米。 其多層價格為 1700 元 /平方米，小高層平均價格 2020 元 /平方米，高層價格在 2400 元 /平方米左右 針對性供應小結 項目組認為： 目前，從供應體量來講，綿陽房地產(chǎn)市場開發(fā)已經(jīng)初具規(guī)模，呈放射狀。但是由于市場發(fā)展極不平衡，住宅產(chǎn)品供應主要集中在沿江一帶，而且多數(shù)項目開發(fā)規(guī)模較小，并且產(chǎn)品開發(fā)水平高低不一，高品質(zhì)樓盤缺乏代表性。 綿陽市目前在售建筑物業(yè)形態(tài)比較多樣，電梯供應占據(jù)市場主流，隨著房 地產(chǎn)市場開發(fā)的進一步發(fā)展，其市區(qū)土地資源日益枯竭，土地價格不斷上漲，今后市區(qū)高層供應比例將會出現(xiàn)大幅度增長，多層物業(yè)供應將會外移至新開發(fā)區(qū)。 目前，物業(yè)價格差別也相當較大，以 1600 1800 元 /平方米的物業(yè)占 80%。沿江板塊打造已經(jīng)初具規(guī)模，目前該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展，代表了目前綿陽房地產(chǎn)住宅市場的最高水平。 近期內(nèi)，銷售市場受國家宏觀調(diào)控政策影響，造成部分購房者持幣觀望，但由于今年整體房地產(chǎn)住宅市場投放量大大減少，出現(xiàn)了供不應求的局面，有消費能力的消費者出現(xiàn)搶購住房的現(xiàn)象，房價也隨之大幅上漲。隨著綿陽新政實 施細則的即將出臺，以及原先已報規(guī)項目的放行，預計年底至明年上半年，市場供應會大幅上揚，使得綿陽房地產(chǎn)市場房價漲幅開始回落。 五、針對性市場需求研究 綿陽消費客群的分類 1) 按家庭收入大致可分為 7 類：最低收入、低收入、中下收入、中等收入、中上收入、上等收入、最高收入； 2) 按職業(yè) /組織性質(zhì)分：個體與私企業(yè)老板（市內(nèi) +周邊城鎮(zhèn)），文、 教 、衛(wèi)圈內(nèi)人士，大型國企、合資、私營企業(yè)高級職員， 企業(yè)業(yè)主，高級職業(yè)經(jīng)理人，高級技術人員 ，政府公務員，退休人員，在綿陽工作，對綿陽有感情并愿意在綿陽定居的人員，附近其它區(qū)域（市縣）來 的人員等。 綿陽消費客群的家庭特征 表 101 消費客群的家庭特征統(tǒng)計 類別 家庭類型 家庭人口數(shù) 一對夫婦 兩代人一個小孩（三代同堂） 中上收入 高收入 最高收入 分析： 1) 從上表可以看出，綿陽“晚育”族增多，而這部分人群由于家庭人數(shù)較少，在購房時對住房面積的需求較小，既是說，綿陽購房需求逐步進入中、小戶型時代； 2) 家庭收入與家庭人數(shù)成反比，也就是說， 當收入達到一定水平時，就可能購買新住宅與老人分開居住，“二次置業(yè)改善居住環(huán)境”將是綿陽最近幾年購房的主要動機； 綿陽中高收入客戶群的數(shù)量預測 1) 預測依據(jù) A. 《 2020 年綿陽統(tǒng)計年鑒》； B. 《 2020 年綿陽房地產(chǎn)市場走勢》； C. “二八定律”即 20%的人掌握 80%的財富， 80%的人掌握 20%的財 富。 2) 預測 1：按行業(yè)預測 表 102 綿陽重點行業(yè)中高收入人數(shù)預測 行 業(yè) 在崗職工數(shù)（萬人） 年均收入（元） 月均收入（元） 中高層（萬人） 教育 14244 1187 制造業(yè) 7190 599 電力燃氣及水生產(chǎn)供應業(yè) 13726 1144 建筑業(yè) 7480 623 交通運輸倉儲郵政 13007 1084 計算機和信息傳輸 27259 2272 批發(fā)零售業(yè) 11258 938 金融業(yè) 19673 1639 科學研究、技術服務和地質(zhì)勘查業(yè) 25584 2132 水利環(huán)境和公共設施管理業(yè) 8390 699 衛(wèi)生社會保障和社會服務業(yè) 20172 1681