【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，直徑 33 米，高38 米，其外形就像航天飛船的返回艙。由進(jìn)氣室、進(jìn)氣段、動(dòng)力段、拐角段、收縮段、飛行區(qū)和排起段組成。風(fēng)洞右側(cè)一塊直徑為 12 米、高 30 米形似“大喇叭” 的物體便是入風(fēng)口， 風(fēng)動(dòng)力部分是一臺(tái)巨大的紅色筒形風(fēng)扇。扇直徑 米，電機(jī)功率 1500 千瓦，可以同時(shí)將 4 個(gè)人吹到 6 米高的半空中，是一個(gè)集高科技與驚險(xiǎn)、刺激的娛樂(lè)相結(jié)合的項(xiàng)目。 2020 年 4 月 1 日首次試車(chē)成功。 漁父村森林公園 —— 位于市區(qū)東北部沈家壩東端富樂(lè)山麓涪江 岸邊。占地０．３５平方公里。此處東、南、西三面環(huán)山，北面臨水。岸上竹木繁茂，春日桃花盛開(kāi)，仿佛桃源仙境。樹(shù)木多達(dá)１２０余種，森林覆蓋率達(dá)７０％以上，富有濃郁的山林野趣。涪江岸邊有一長(zhǎng)約７米寬約３米顏色微黃的巨石名“黃斑石”，相傳為涪翁垂釣處。石上刻 有杜甫《東津觀打魚(yú)歌》二首和明代綿州籍進(jìn)士高簡(jiǎn)撰寫(xiě)的《大石醉歌》，后記明世宗嘉靖二十七年（公元１５４８年）季冬刻。 老龍山 —— 全國(guó)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn) ,山上有各具特色的農(nóng)家樂(lè)，滿(mǎn)足游客用餐、休閑、娛樂(lè)，每年以舉辦桃花節(jié)而盛名。 二、“房產(chǎn)研究區(qū)域”范圍鑒定 調(diào)查范圍示意圖（地圖） 圖中紅色區(qū)域 鑒定范圍描述 方位 描述 東 劍南路為界 南 東方紅大橋?yàn)榻? 西 濱河路為界 北 一環(huán)路為界 三、住宅研究對(duì)象界定 由于我項(xiàng)目定位中高端產(chǎn)品，為了使本次研究具有針對(duì)性，項(xiàng)目組對(duì)研究對(duì)象作出嚴(yán)格 的鑒定：本次研究對(duì)象鑒定為目前綿陽(yáng)市銷(xiāo)售平均價(jià)格在1500 元 /平方米以上的在售樓盤(pán)；并根據(jù)本項(xiàng)目的建筑形態(tài)，對(duì)多層和電梯公寓均進(jìn)行了調(diào)查。 四、針對(duì)性供應(yīng)市場(chǎng)分析 為方便對(duì)綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以研究，項(xiàng)目組根據(jù)綿陽(yáng)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，對(duì)綿陽(yáng)房地產(chǎn)進(jìn)行了板塊細(xì)分，其具體示意圖如下： 研 究板塊示意圖 目前，綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，呈現(xiàn)“兩大 6 片區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)”，其布局大體如下。 注： 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其發(fā)展板塊和發(fā)展線(xiàn)有重合之處，項(xiàng)目組在對(duì)具體樓盤(pán) /土地劃分時(shí)，主要從發(fā)展線(xiàn)上考慮。 房地產(chǎn)供應(yīng)現(xiàn)狀 1）、 市場(chǎng)現(xiàn)有供應(yīng)量 綿陽(yáng)市區(qū)目前在 熱銷(xiāo)期住宅 項(xiàng)目 約 25 個(gè)，總體供應(yīng)量約為 200 萬(wàn)平方米。 2） 2020 年 15 月 供應(yīng)規(guī)模及分布情況 從今年 1 月 5 月 , 經(jīng)市房管局批準(zhǔn)上市預(yù)售的商品房為 平方米。其中：各類(lèi)商品住宅 2847 套 平方米 , 每套平均建筑面積為 102 平方米 。 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 平方米。 202015月銷(xiāo)售情況分布 市中心板塊, 御營(yíng)經(jīng)開(kāi)區(qū), 平政板塊, 高新區(qū)板塊, 游仙\科學(xué)城板塊,園藝板塊, 1024681012市中心板塊 御營(yíng)經(jīng)開(kāi)區(qū) 平政板塊 高新區(qū)板塊 游仙\科學(xué)城板塊 園藝板塊 綿陽(yáng)市場(chǎng)總供應(yīng)量為 200 萬(wàn) 平方米， 15 月共銷(xiāo)售住房 4549 套，面積約480367 平方米 ,銷(xiāo)售金額 億元。 目前，綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售平均價(jià)格在 1600 元 /平方米以上的在售樓盤(pán)共計(jì) 21 個(gè)，其供應(yīng)體量為 150 萬(wàn)平方米。 其供應(yīng)主要分布在市中心板、游仙板塊、以及平政板塊，其中以 星河灣、麗景花城、水韻麗都、東圣清華園、南郡公寓、銀都領(lǐng)地、三匯綠島、左岸麗舍、鴻越瑞閣花園等為代表 3） 、針對(duì)性供應(yīng)物業(yè)形態(tài)分析 項(xiàng)目名 建筑面積/平米 戶(hù)型區(qū)間 /平米 建筑類(lèi)型 均價(jià) 峻峰金岸 19300 37130 小高層（熱銷(xiāo)中） 2300 富臨金色時(shí)代 17496 4090 高層（商住） 2350 南郡公寓 50135 高層 2200 金橋芙蓉華庭 18680 50200 小高層 /多層 1800 恒星商苑 5198 多層 1500 卓越朝陽(yáng) 15860 53140 多層 2020 東圣清華園 73801 56188 多層（期房） 1600 上河美地 23000 66198 多層（期房） 1800 城市花園 13500 多層 1350 金橋花園 8102 70200 多層 1600 尚高城市花園 27000 多層 1100 香河世家 多層 2020 福鑫世紀(jì)新城 27500 78110 多層 1200 恒馨苑 多層 1650 興綿富樂(lè)山水 20200 80135 多層 1700 陽(yáng)光水岸 128000 80150 多層 1500 西城花園 14000 80170 多層 未定 富臨麗景花城 260000 80190 高層 2200 亞川桂園逸景 55000 80200 高層 未定 三匯 綠島 250000 85268 多層（售罄） 1800 三匯綠島 250000 85268 高層（售罄） 2100 啟明星商廈 12948 87223 小高層 2200 水韻麗都 120200 90140 多層 1500 花園 .星河灣 180000 90245 多層 1800 左岸麗舍 80000 100202 高層 2200 天浩大廈 24800 105251 高層 2200 銀都領(lǐng)地 0 120240 多層 1750 泰福來(lái)公寓商住樓 多層 1890 鴻越瑞閣花園 120200 多層 1980 19, 66%3, 10%7, 24%多層小高層高層 本次調(diào)查樓盤(pán)中，供應(yīng)物業(yè)類(lèi)型多樣，別墅供應(yīng)不涉及。 其中供應(yīng)以多層物業(yè)供應(yīng)為主，占到整個(gè)供應(yīng)的 66%以上。 小高層物業(yè)供應(yīng)也占有一定比例，其總體供應(yīng)在 10%以上，高層供應(yīng)占到 24%，其供應(yīng)主要為 南郡公寓、富臨麗景花城、左岸麗舍、天浩大廈、亞川桂園逸景、富臨金色時(shí)代。 4）、針對(duì)性供應(yīng)戶(hù)型特征分析 板塊名稱(chēng) 戶(hù)型區(qū)間（㎡） 主力戶(hù)型（ ㎡） 代表項(xiàng)目 市中心板塊 36— 200 50、 80、 135 麗景花城、桂園逸景、峻峰金岸、金色時(shí)代 御營(yíng)壩、開(kāi) 50— 260 1 1 160 鴻越瑞閣花園、東 發(fā)區(qū) 板塊 左右 圣清華園、南郡公寓、左岸麗舍 平政板塊 99— 200 1 140 左右 小島花園、 花園 .星河灣 高新區(qū)板塊 78160 100、 1 160 尚高城市花園福鑫世紀(jì)新城、水韻麗都 游仙、科學(xué)城 板塊 80200 9 13 158 金橋芙蓉華庭、 芙蓉漢城 3 期、恒馨苑、 興綿富樂(lè)山水、香河世家 園藝板塊 120260 1 160、 200 銀都領(lǐng)地、倍特景苑 游仙、科學(xué)城板塊 主力面積一般在 93158 平方米左右； 市中心板塊 主力戶(hù)型在 80、 135 平方米左右； 御營(yíng)壩、南河板塊 主力戶(hù)型在 1 160 平方米左右； 平政板塊 主力戶(hù)型 板塊 在 130 平方米左右； 高新區(qū)板塊 130160平方米左右； 高新區(qū)板塊 120260 平方米左右。 并且部分樓盤(pán)的最小戶(hù)型在 3060 平方米之間，而最大戶(hù)型一般在 250平方米以?xún)?nèi)；戶(hù)型以三居室的平層和部分錯(cuò)層式為主； 5）、針對(duì)性供應(yīng)價(jià)格水平 調(diào)查樓盤(pán)，其整體銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 1710 元 /平方米，其中別墅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)不同建筑類(lèi)型價(jià)格情況 2700 整體平均價(jià) 格 1710 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 別墅 多層 小高層 高層 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡） 整體銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡） 2400 2020 1700 到 2700 元 /平方米。 其多層價(jià)格為 1700 元 /平方米，小高層平均價(jià)格 2020 元 /平方米，高層價(jià)格在 2400 元 /平方米左右 針對(duì)性供應(yīng)小結(jié) 項(xiàng)目組認(rèn)為： 目前，從供應(yīng)體量來(lái)講，綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)已經(jīng)初具規(guī)模，呈放射狀。但是由于市場(chǎng)發(fā)展極不平衡，住宅產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在沿江一帶，而且多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，并且產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平高低不一，高品質(zhì)樓盤(pán)缺乏代表性。 綿陽(yáng)市目前在售建筑物業(yè)形態(tài)比較多樣，電梯供應(yīng)占據(jù)市場(chǎng)主流，隨著房 地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展，其市區(qū)土地資源日益枯竭，土地價(jià)格不斷上漲，今后市區(qū)高層供應(yīng)比例將會(huì)出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，多層物業(yè)供應(yīng)將會(huì)外移至新開(kāi)發(fā)區(qū)。 目前，物業(yè)價(jià)格差別也相當(dāng)較大，以 1600 1800 元 /平方米的物業(yè)占 80%。沿江板塊打造已經(jīng)初具規(guī)模，目前該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展，代表了目前綿陽(yáng)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的最高水平。 近期內(nèi)，銷(xiāo)售市場(chǎng)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，造成部分購(gòu)房者持幣觀望，但由于今年整體房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)投放量大大減少，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，有消費(fèi)能力的消費(fèi)者出現(xiàn)搶購(gòu)住房的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)也隨之大幅上漲。隨著綿陽(yáng)新政實(shí) 施細(xì)則的即將出臺(tái)，以及原先已報(bào)規(guī)項(xiàng)目的放行，預(yù)計(jì)年底至明年上半年，市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)大幅上揚(yáng)，使得綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始回落。 五、針對(duì)性市場(chǎng)需求研究 綿陽(yáng)消費(fèi)客群的分類(lèi) 1) 按家庭收入大致可分為 7 類(lèi)：最低收入、低收入、中下收入、中等收入、中上收入、上等收入、最高收入； 2) 按職業(yè) /組織性質(zhì)分：個(gè)體與私企業(yè)老板（市內(nèi) +周邊城鎮(zhèn)），文、 教 、衛(wèi)圈內(nèi)人士，大型國(guó)企、合資、私營(yíng)企業(yè)高級(jí)職員， 企業(yè)業(yè)主，高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人，高級(jí)技術(shù)人員 ，政府公務(wù)員，退休人員，在綿陽(yáng)工作，對(duì)綿陽(yáng)有感情并愿意在綿陽(yáng)定居的人員，附近其它區(qū)域（市縣）來(lái) 的人員等。 綿陽(yáng)消費(fèi)客群的家庭特征 表 101 消費(fèi)客群的家庭特征統(tǒng)計(jì) 類(lèi)別 家庭類(lèi)型 家庭人口數(shù) 一對(duì)夫婦 兩代人一個(gè)小孩（三代同堂） 中上收入 高收入 最高收入 分析： 1) 從上表可以看出，綿陽(yáng)“晚育”族增多，而這部分人群由于家庭人數(shù)較少，在購(gòu)房時(shí)對(duì)住房面積的需求較小，既是說(shuō)，綿陽(yáng)購(gòu)房需求逐步進(jìn)入中、小戶(hù)型時(shí)代； 2) 家庭收入與家庭人數(shù)成反比，也就是說(shuō)， 當(dāng)收入達(dá)到一定水平時(shí)，就可能購(gòu)買(mǎi)新住宅與老人分開(kāi)居住，“二次置業(yè)改善居住環(huán)境”將是綿陽(yáng)最近幾年購(gòu)房的主要?jiǎng)訖C(jī)； 綿陽(yáng)中高收入客戶(hù)群的數(shù)量預(yù)測(cè) 1) 預(yù)測(cè)依據(jù) A. 《 2020 年綿陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒》； B. 《 2020 年綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)》； C. “二八定律”即 20%的人掌握 80%的財(cái)富， 80%的人掌握 20%的財(cái) 富。 2) 預(yù)測(cè) 1：按行業(yè)預(yù)測(cè) 表 102 綿陽(yáng)重點(diǎn)行業(yè)中高收入人數(shù)預(yù)測(cè) 行 業(yè) 在崗職工數(shù)（萬(wàn)人） 年均收入（元） 月均收入（元） 中高層（萬(wàn)人） 教育 14244 1187 制造業(yè) 7190 599 電力燃?xì)饧八a(chǎn)供應(yīng)業(yè) 13726 1144 建筑業(yè) 7480 623 交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)郵政 13007 1084 計(jì)算機(jī)和信息傳輸 27259 2272 批發(fā)零售業(yè) 11258 938 金融業(yè) 19673 1639 科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè) 25584 2132 水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè) 8390 699 衛(wèi)生社會(huì)保障和社會(huì)服務(wù)業(yè) 20172 1681