【正文】 16． 5 房地產(chǎn)空置面積大幅度下降 2020 年，綿陽市商品房空置面積 279989 平方米， 1503 套。 商業(yè)用房施工面積 341273 平方米，同比上年增長 953163 平方米。同去上年增加了 342425 平方米， 3261 套。 房地產(chǎn)供應(yīng)不斷增長 2020 年商品房施工面積 2582435 平方米（其中：本年度開工面積 1265092平方米， 9407 套）。 受國家宏觀調(diào)控繼續(xù)緊縮房地產(chǎn) 信貸政策的影響， 2020 年房產(chǎn)投資資金呈開發(fā)商自籌資金繼續(xù)擴(kuò)大，而銀行貸款緊縮的態(tài)勢。 社會保障 全市最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)為 160 元 /月，下崗職工基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元 /月（市級），失業(yè)保險(xiǎn)金標(biāo)準(zhǔn)為 280 元 /月。 各級黨委、政府積極采取措施， 搞活商貿(mào)流通 ，繁榮城市 經(jīng)濟(jì) 。 在崗職工收入增加。 人口數(shù)量 據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)， 2020 年，全市總?cè)丝跒? 萬人，比上年增長 %。 物價(jià)指數(shù)小幅上漲 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比上年上漲 %，比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)； 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)比去年上漲 %，全年企業(yè)家信心指數(shù)和綜合生產(chǎn)經(jīng)營狀況景氣指數(shù)分別達(dá)到 和 ，分別比上年上升 點(diǎn)和持平。 全市經(jīng)濟(jì)走出了低位徘徊的局面，呈現(xiàn)出持續(xù)快速發(fā)展的良好態(tài)勢。全市實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長 13%， 比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，高出 “ 十五 ” 平均增速 個(gè)百分點(diǎn)。 科技城建設(shè)加快步伐 科技城全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 300 億元，增長 %；完成工業(yè)增加值 億元，增長 %；完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %；實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %。 居民收入穩(wěn)步增加 城鄉(xiāng)居民收入增加。 全市 有在崗職工 萬人，比上年增長 %。通過舉辦第十七屆中國西部商品交易會、第十三屆世界拳擊錦標(biāo)賽會等一系列大型活動，激活了消費(fèi)品市場。 項(xiàng)目組認(rèn)為：綿陽市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，居民收入消費(fèi)持續(xù)增長，這些有利條件，為綿陽房地產(chǎn)市場發(fā)展，提供了良好的條件，也為我項(xiàng)目開發(fā)打下了良好的基礎(chǔ)。 由于 2020 年、 2020 年，綿陽房地產(chǎn)投資幅度增長較大，提前消化了一部分市場能量，加之受宏觀調(diào)控的影響， 2020 年，綿陽房地產(chǎn)市場投資額減 少，總投資額為 178854 萬元，同比上年減少了 50268 萬元。施工面積比上年增長了 555691 平方米，增長率為 27%。 電梯住宅施工面積 643748 平方米， 5338 套，同比上年增長了 182948 平方米， 2447 套 。 寫字間施工面積為 38486 平方米，同比上年增長 25548 平方米，其他物業(yè)施工面積為 61219 平方米。比上年減少 165502 平方米，負(fù)增長率為 37%。 2020 年綿陽市商品房空置面積比上年減少了 10 個(gè)百分點(diǎn)。 房價(jià)較大幅度上升 國家調(diào)控政策實(shí)施后，截止到 6 月 20 日，全市商品房實(shí)際銷售價(jià)格為1623 元 /平方米；綿陽城區(qū)商品房銷售均價(jià)為 2032 元 /平方米，其中：普通商品住宅均價(jià)為 2066 元 /平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)為 1278 元 /平方米，電梯公寓均價(jià)為 2620 元 /平方米，聯(lián)排別墅均價(jià)為 2730 元 /平方米。 三、宏觀調(diào)控以及 城市規(guī)劃 宏觀調(diào)控 ： 6 月 1 日后，受宏觀調(diào)控的影響，綿陽二手房交易量銳減。 國家九部委調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在套型建筑面積和貸款條件上給予較嚴(yán)格的限制，綿陽眾多房地產(chǎn)商認(rèn)為各種條件的限制和門檻的提升，再次加大了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，資金來源壓力加重， 企業(yè)將進(jìn)一步拓展融資渠道。據(jù)了解，成綿峨城際鐵路起于成都，途經(jīng)德陽、綿陽至江油，經(jīng)眉山、娥眉至樂山，線路全長 315 公里。城市用地發(fā)展方向是江油新城區(qū)沿涪江沿岸向綿陽市區(qū)發(fā)展，綿陽主城區(qū)沿涪江和安昌江向北、向南、向西發(fā)展，花垓片區(qū)沿安昌河南段向綿陽市 區(qū)發(fā)展。綿陽到江油沿線的青義、青蓮、九嶺、龍門將作為小城鎮(zhèn)發(fā)展， 2020年后形成城市連綿帶。 D、綿陽近期的規(guī)劃項(xiàng)目以及準(zhǔn)備建設(shè)的項(xiàng)目。第三、加強(qiáng)綿陽產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃發(fā)展，有序地應(yīng)對綿陽、江油、安縣三城合一 打造百萬城市人口的發(fā)展。一是湖水地區(qū)新城，即安昌江、涪芙蓉溪、三江沿岸，建成未來綿陽最漂亮、有品質(zhì)的地區(qū)；二是科創(chuàng)園區(qū)，保留一定的一類工業(yè)用地，以及職教園，其余大部分用于發(fā)展居住，該區(qū)也會成為綿陽未來大型居住區(qū)域。 H、 城市的擴(kuò)大將需要完善的城市配套設(shè)施，因而必須做好幾個(gè)大的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的定位。分區(qū)規(guī)劃編制項(xiàng)目有：（ 1）職業(yè)教育園區(qū)即科創(chuàng)園段到青義段；（ 2）軍轉(zhuǎn)民工業(yè)園區(qū)。環(huán)境生態(tài)保護(hù)和城市建設(shè)開發(fā)沖突。目前。土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓變?yōu)橥恋卣?、拍、掛方式出讓，急劇帶動了開發(fā)土地價(jià)格的上漲，土地費(fèi)用已占商品房成本的 1/4 甚至 1/3。 55 億元，同比增長 %；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，同比增長 %；完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %；財(cái)政總收入達(dá) 8185 萬元，同比增長 %； 實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 萬元，同比增長 %。 以老龍山開發(fā)為突破口，逐步開發(fā)漁父森林公園、夜花梁、小枧筆架山、石馬蓮花山和錦屏山等近郊休閑旅游點(diǎn)；以“兩彈一星”和中華科學(xué)家雕塑園的建設(shè)為推力，進(jìn)一步開拓游仙轄區(qū)的科技旅游；以富樂山風(fēng)景區(qū)為支撐，弘揚(yáng)漢唐文化，挖掘綿陽古城歷史文化內(nèi)涵。 C、 開車 58 分鐘內(nèi)既可進(jìn)入市區(qū)，乘出租約 5 元錢車程。 G、 向東北接綿梓路，直達(dá) 仙海風(fēng)景區(qū)和七曲山風(fēng)景區(qū)。項(xiàng)目南面還有一家三星級的“綿州開元酒店”是商務(wù)、會議及旅游客人的理想下榻之處。 4） 醫(yī)療配套： 劍南路東段有市三醫(yī)院、科學(xué)城醫(yī)院、游仙區(qū)第二人民醫(yī)院。為四川省重點(diǎn)文物保護(hù)單位。在唐代名為“東津”，溪上多漁船，杜甫曾留下多篇文章，是綿州城外的風(fēng)景游樂區(qū)。三國蜀漢年間，劉備以幫助劉璋抗拒中原為名進(jìn)駐入蜀，劉璋來到此山迎接，當(dāng)二劉在山上飲酒歡宴時(shí)，劉備見山下良田沃野一望無際，一派富庶豐饒景象，不禁嘆道：“富哉！今日之樂乎”，富樂山因此而得名。其中有中國最大的漢代銅馬、中國最大的東漢搖錢樹、中國最早的銅佛像、中國最早的人體經(jīng)脈模型和中國最精彩的說唱俑等“綿陽五絕”，以及造型精湛的西漢漆木馬等珍貴文物。闕身遍布漢代殘浮雕及南北朝佛教造像，它是我國目前較為 完整的一處雙出墓闕，是研究漢代陵寢、南北朝佛教藝術(shù)的難得實(shí)物資料。由進(jìn)氣室、進(jìn)氣段、動力段、拐角段、收縮段、飛行區(qū)和排起段組成。 漁父村森林公園 —— 位于市區(qū)東北部沈家壩東端富樂山麓涪江 岸邊。樹木多達(dá)１２０余種，森林覆蓋率達(dá)７０％以上，富有濃郁的山林野趣。 二、“房產(chǎn)研究區(qū)域”范圍鑒定 調(diào)查范圍示意圖（地圖） 圖中紅色區(qū)域 鑒定范圍描述 方位 描述 東 劍南路為界 南 東方紅大橋?yàn)榻? 西 濱河路為界 北 一環(huán)路為界 三、住宅研究對象界定 由于我項(xiàng)目定位中高端產(chǎn)品，為了使本次研究具有針對性，項(xiàng)目組對研究對象作出嚴(yán)格 的鑒定：本次研究對象鑒定為目前綿陽市銷售平均價(jià)格在1500 元 /平方米以上的在售樓盤；并根據(jù)本項(xiàng)目的建筑形態(tài)，對多層和電梯公寓均進(jìn)行了調(diào)查。 2） 2020 年 15 月 供應(yīng)規(guī)模及分布情況 從今年 1 月 5 月 , 經(jīng)市房管局批準(zhǔn)上市預(yù)售的商品房為 平方米。 目前，綿陽房地產(chǎn)市場銷售平均價(jià)格在 1600 元 /平方米以上的在售樓盤共計(jì) 21 個(gè)，其供應(yīng)體量為 150 萬平方米。金岸 19300 37130 小高層（熱銷中） 2300 富臨世紀(jì)新城 27500 78110 多層 1200 恒馨苑 多層 1650 興綿 其中供應(yīng)以多層物業(yè)供應(yīng)為主，占到整個(gè)供應(yīng)的 66%以上。 4）、針對性供應(yīng)戶型特征分析 板塊名稱 戶型區(qū)間（㎡） 主力戶型（ ㎡） 代表項(xiàng)目 市中心板塊 36— 200 50、 80、 135 麗景花城、桂園逸景、峻峰世紀(jì)新城、水韻麗都 游仙、科學(xué)城 板塊 80200 9 13 158 金橋 其多層價(jià)格為 1700 元 /平方米，小高層平均價(jià)格 2020 元 /平方米，高層價(jià)格在 2400 元 /平方米左右 針對性供應(yīng)小結(jié) 項(xiàng)目組認(rèn)為： 目前，從供應(yīng)體量來講，綿陽房地產(chǎn)市場開發(fā)已經(jīng)初具規(guī)模，呈放射狀。沿江板塊打造已經(jīng)初具規(guī)模，目前該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展，代表了目前綿陽房地產(chǎn)住宅市場的最高水平。 綿陽消費(fèi)客群的家庭特征 表 101 消費(fèi)客群的家庭特征統(tǒng)計(jì) 類別 家庭類型 家庭人口數(shù) 一對夫婦 兩代人一個(gè)小孩（三代同堂） 中上收入 高收入 最高收入 分析： 1) 從上表可以看出，綿陽“晚育”族增多，而這部分人群由于家庭人數(shù)較少，在購房時(shí)對住房面積的需求較小，既是說，綿陽購房需求逐步進(jìn)入中、小戶型時(shí)代； 2) 家庭收入與家庭人數(shù)成反比，也就是說， 當(dāng)收入達(dá)到一定水平時(shí)，就可能購買新住宅與老人分開居住，“二次置業(yè)改善居住環(huán)境”將是綿陽最近幾年購房的主要動機(jī)； 綿陽中高收入客戶群的數(shù)量預(yù)測 1) 預(yù)測依據(jù) A. 《 2020 年綿陽統(tǒng)計(jì)年鑒》； B. 《 2020 年綿陽房地產(chǎn)市場走勢》； C. “二八定律”即 20%的人掌握 80%的財(cái)富， 80%的人掌握 20%的財(cái) 富。 綜合加權(quán)預(yù)測 表 103 綜合加權(quán)預(yù)測綿陽中高收入群人數(shù) 序 號 預(yù)測人數(shù)（萬人） 權(quán)重 加權(quán)人數(shù)（萬人） 預(yù)測一（行業(yè)） 60% 預(yù)測二（組織性質(zhì)） 40% 合 計(jì) — — 結(jié) 論： A. 通過從行業(yè)和組織性質(zhì)兩方面的綜合預(yù)測綿陽市區(qū)（涪城區(qū)、游仙區(qū)）中高收入群約 3 萬人，主要分布在綿陽的 IT、電子、金融、教育、政府機(jī)關(guān)等領(lǐng)域； B. 如按群體構(gòu)成的家庭數(shù)的比例為 — 的規(guī)律計(jì)算，綿陽市區(qū)（涪城區(qū)、游仙區(qū)）約 有 2— 、高收入家庭。 4) 從健身器擁有量可以推斷出，講究生活品質(zhì)注重健康，是這部分人群的普遍現(xiàn)象，在緊張的工作之余，經(jīng)常會參加一定的體育運(yùn)動。 房屋需求情況小結(jié) : 綿陽市的住房 價(jià)格總體平穩(wěn)，近 3 年來，漲幅一直在 10%左右的理性范圍內(nèi)，低于同期 GDP 增長，住房價(jià)格合理。外地購房群體主要是看中了綿陽山水環(huán)繞的宜居環(huán)境和良好的發(fā)展前景，都是慕名而來。這種需求主要是由于購房群體的收入結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)商所提供的不同檔次的住房比例不相適應(yīng)造成的。今年出現(xiàn)了消費(fèi)者熱衷投資城區(qū)電梯小 戶型的趨勢。 競爭及參考 樓盤調(diào)查 區(qū)域主要競爭樓盤統(tǒng)計(jì) 恒馨苑 興發(fā)家園四期 興發(fā)美好家園 錦繡山城 開元錦都 地址 綿山路40 劍南東路 綿梓路游仙供電局側(cè) 科學(xué)城中經(jīng)路 36 號 開元路 18號 規(guī)模 占地 50 總建筑面積 16300平米左 占地 76 畝， 占地 20 多 畝，總建筑面積61040 平米。 車庫（車位） 100 多 100 多 30 多 室內(nèi) 170，地面 90。 觀豐富、水景較多，疊水、淺水、戶型中小，無大戶型無頂躍。 社區(qū)小，沒什么景觀，口岸不太理想 口岸 略偏，停車庫（位） 設(shè)計(jì)過多，缺少一點(diǎn)大的套三戶型 建筑規(guī)劃差、景觀差 交通 九