【正文】 沿涪江沿岸向綿陽市區(qū)發(fā)展，綿陽主城區(qū)沿涪江和安昌江向北、向南、向西發(fā)展，花垓片區(qū)沿安昌河南段向綿陽市 區(qū)發(fā)展。整個新城以主城區(qū)為中心向心發(fā)展形成三城融合。城市結(jié)構(gòu)是三點兩片多組團的格局。三點指綿陽、江油、安縣花亥；兩片指綿陽主城區(qū)和未來江油新城；多組團包括江油中心組團、綿陽的游仙、石馬、青義、塘汛、小枧 、西區(qū)、中心城區(qū)、花亥組團。綿陽到江油沿線的青義、青蓮、九嶺、龍門將作為小城鎮(zhèn)發(fā)展， 2020年后形成城市連綿帶。 C、城市定位：中心城區(qū)指市中區(qū)、高新區(qū)、游仙區(qū)、園藝區(qū)；江油城市新區(qū)指：江油 40 平方公里內(nèi)的范圍；花亥組團指花亥及花園這一片。區(qū)間通道建設(shè)情況：組團區(qū)：（ 1）綿江通道建設(shè)即涪江西岸，由主城區(qū)到青蓮、九嶺、江油城區(qū)干道的建設(shè)；（ 2）沿涪江東岸建設(shè)交通型干道，幾即從游仙連接江油地段；（ 3）綿廣高速公路段。主城區(qū)：（ 1）花亥片區(qū)的區(qū)間快速通道建設(shè)是指永安（永興到安縣）路主干道建設(shè)；（ 2）從科創(chuàng)園區(qū)再建 一個主干道作為花亥片區(qū)的交通干道。 D、綿陽近期的規(guī)劃項目以及準(zhǔn)備建設(shè)的項目。首先是建三條快速通道，成綿第二條高速路（仕邡 — 綿陽 安縣）、城際高速列車（峨嵋 — 成都 綿陽 江油 九寨溝）、綿遂快速通道，其中綿遂高速路現(xiàn)已開工。這三條快速通道的建設(shè)，大大縮短了綿陽與成都市之間的距離，使綿陽、成都、重慶形成三角經(jīng)濟圈，使綿陽的房地產(chǎn)業(yè)直接受益。第二加強綿陽文化旅游設(shè)施建設(shè)，打造綿陽六大景區(qū)，提升綿陽的城市魅力，吸引外來游客和投資商。第三、加強綿陽產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃發(fā)展，有序地應(yīng)對綿陽、江油、安縣三城合一 打造百萬城市人口的發(fā)展。 E、市建設(shè)規(guī)劃向多個方面轉(zhuǎn)變。主要是綿陽到江油、安縣、經(jīng)開區(qū)、小枧發(fā)展。 F、 到 2020 年，綿陽打造形成的新城具體體現(xiàn)在兩個部分。一是湖水地區(qū)新城，即安昌江、涪芙蓉溪、三江沿岸，建成未來綿陽最漂亮、有品質(zhì)的地區(qū)；二是科創(chuàng)園區(qū)，保留一定的一類工業(yè)用地，以及職教園，其余大部分用于發(fā)展居住，該區(qū)也會成為綿陽未來大型居住區(qū)域。 G、今年規(guī)劃局的主要工作還是總規(guī)修編。城市建設(shè)用地將擴大，大批2022 年達到 100120 平方公里。 功能定位上，綿陽本地區(qū)的中心城區(qū)包括南到安昌江，東到涪江，北 到青義、西到高新區(qū)主要 以居住、商務(wù)、文化為主；工業(yè)區(qū)放在經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)以及安縣；在石馬、青義沿涪江設(shè)置高檔型 社區(qū)；涪江以東主要指游仙區(qū)周邊范圍以文化教育、居住、旅游為主。 H、 城市的擴大將需要完善的城市配套設(shè)施，因而必須做好幾個大的重點基礎(chǔ)設(shè)施的定位。如未來的行政中心放在哪里？體育、文化等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也要做出及時有效的安排。 I、 今年規(guī)劃局準(zhǔn)備對三江沿岸城市設(shè)計國際招標(biāo)，總面積 50 多平方 公里，將對臨江開發(fā)建設(shè)、高度、建筑密度、容積率做出指導(dǎo)，對三江六岸的建筑風(fēng)格提出意見和方案。 J、 年 11 月底完成控 制性詳細規(guī)劃， 10 月底完成分區(qū)規(guī)劃編制，目前將大規(guī)模進行的控制性規(guī)劃性編制項目有：（ 1）在中心區(qū)內(nèi)設(shè)編制小宗地塊詳細規(guī)劃；（ 2）躍進路廠區(qū)、青義片區(qū)、花園星河灣到綿廣高速青義交界處；（ 3）三江大壩、小枧、經(jīng)開區(qū)；（ 4）西區(qū)、高新區(qū)；（ 5）安昌河兩岸包括高新區(qū)。分區(qū)規(guī)劃編制項目有：（ 1）職業(yè)教育園區(qū)即科創(chuàng)園段到青義段；（ 2）軍轉(zhuǎn)民工業(yè)園區(qū)。 K、 目前正在進行城市主干道的城市設(shè)計國際咨詢，包括：長虹干道上的青義到三江六岸的 22公里，臨園干道上的磨家到南河大橋的 17公里，預(yù)計今年下半年完成，這為干道兩邊的規(guī)劃設(shè)計提供 了依據(jù)。 L、 陽建設(shè)宜居城市目前還存在一些矛盾和問題。以前城市建設(shè)開發(fā)主要是利用一江兩河沿岸，現(xiàn)在則大量的利用丘陵平壩，這使城市用地與農(nóng)業(yè)用地矛盾突出。環(huán)境生態(tài)保護和城市建設(shè)開發(fā)沖突。目前，綿陽可用于開發(fā)用地很緊張，據(jù)市國土局最新資料顯示原修編國土計劃 120 平方公里，現(xiàn)在卻只有 79 平方公里。到 2020 年，綿陽達到百萬人口城市，城市人口擴張速度加劇，可開發(fā)利用的土地減少，地價提升，高層建筑大量出現(xiàn)，出現(xiàn)道路交通、配套建設(shè)等方面的壓力，為顯山路水的宜居城市建設(shè)出了一道難題。 四、市場成熟度 無序競爭現(xiàn)象依然 存在 。目前。我市大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有 220家，但這些公司的實力參差不齊，有些開發(fā)商素質(zhì)低、實力差、產(chǎn)品品質(zhì)低、經(jīng)營行為不規(guī)范，增加了居民購置商品房的顧慮；長遠發(fā)展規(guī)劃意識不強，在某些企業(yè)還存在只重短期效益，忽視長遠規(guī)劃的現(xiàn)象。 成本上升，造成房價上漲 。主要是土地價格大幅度上漲。土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓變?yōu)橥恋卣?、拍、掛方式出讓，急劇帶動了開發(fā)土地價格的上漲，土地費用已占商品房成本的 1/4 甚至 1/3。再者就是建筑材料價格持續(xù)上漲和能源的緊缺等問題，加之建筑智能化設(shè)施，節(jié)能設(shè)施、裝飾材料和城市配套費等的提高，以及人 工費的增加，增大了房產(chǎn)開發(fā)成本。 第二部分 針對性市場研究 一、區(qū)域宏觀環(huán)境 2020 年上半年游仙區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計。 上半年全區(qū)實現(xiàn) GDP22。 55 億元，同比增長 %；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，同比增長 %；完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %；財政總收入達 8185 萬元，同比增長 %； 實現(xiàn)社會消費品零售總額 萬元，同比增長 %。 游仙區(qū)“十一五”規(guī)劃中的商貿(mào)、休閑旅游業(yè) 以“芙蓉漢城”及周邊區(qū)域為重點，努力形成特色 和規(guī)模，逐步把“芙蓉漢城”構(gòu)建為集城市居家、休閑、娛樂、購物為一體的文化商貿(mào)片區(qū)和特色美食中心；引進知名商家和高端品牌，結(jié)合區(qū)政府辦公樓危房改造，與沈家壩商業(yè)步行街統(tǒng)一規(guī)劃，力爭“十一五”期間完成行政中心建設(shè)，打造游仙商業(yè)發(fā)展的精品亮點，徹底改變涪東有城無“市”，有商無“品”的格局；充分利用開元場、三匯綠島一帶特殊的地理優(yōu)勢，打造沿江休閑觀光特色地帶；以綿州開元酒店、富樂山國際大酒店等中高檔賓館為依托，不斷促進我區(qū)餐飲娛樂業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。充分發(fā)揮建材、五金、糧油以及農(nóng)副產(chǎn)品等專業(yè)市場對產(chǎn)業(yè)的聚集作用。到 2020 年，培育和發(fā)展年銷售額逾 1 億元的重點商業(yè)中心 3 個，年銷售額逾 2500 萬元以上的超市 3 家，規(guī)模以上商貿(mào)流通企業(yè) 8 戶以上，各類專業(yè)市場 10 個。 以老龍山開發(fā)為突破口，逐步開發(fā)漁父森林公園、夜花梁、小枧筆架山、石馬蓮花山和錦屏山等近郊休閑旅游點；以“兩彈一星”和中華科學(xué)家雕塑園的建設(shè)為推力，進一步開拓游仙轄區(qū)的科技旅游；以富樂山風(fēng)景區(qū)為支撐，弘揚漢唐文化，挖掘綿陽古城歷史文化內(nèi)涵。打造文化品牌，提升城市品位。 市政配套設(shè)施： 1）道路交通： A、 項目地處一環(huán)路東段（ 108 國道）五里堆路 8 號。 B、 14 條公交線路連接 城區(qū)各個區(qū)域（ 0 1 1 1 2 2 22 2 3 3 3 4 46）。 C、 開車 58 分鐘內(nèi)既可進入市區(qū)，乘出租約 5 元錢車程。 D、 位于項目外側(cè)的五里堆路可直達科學(xué)城。 E、 緊臨的東方紅大橋與富樂大橋（涪江三橋）可直通城市中心商業(yè)區(qū)，向西北可通過科學(xué)城大橋進入綿陽市區(qū)城北（五一廣場） ,盡在都市的繁華多彩與居家的恬然淡定間瞬息轉(zhuǎn)換。 F、 向北的長途“富樂汽車站”可開往廣元（非高速）、昭化、蒼溪、閬中、大坪、劍閣及區(qū)鄉(xiāng)、梓潼及區(qū)鄉(xiāng)、游仙區(qū)鄉(xiāng)、途經(jīng)游仙的三臺區(qū)鄉(xiāng)、江油區(qū)鄉(xiāng)等地。 G、 向東北接綿梓路，直達 仙海風(fēng)景區(qū)和七曲山風(fēng)景區(qū)。 2） 生活配套 ： A、 芙蓉漢城 —— 距項目一街之遙的是綿陽超大規(guī)模的 6 萬平米成熟復(fù)合商業(yè)地產(chǎn) “芙蓉漢城”，能充分滿足業(yè)主在餐飲（大型中餐、特色中餐、火鍋、湯鍋、大排檔、冷啖杯、特色小吃等近百 家）、娛樂（洗浴中心、歌城等）、休閑（“河堤體閑一條街 茶坊、咖啡屋、酒吧”、市政廣場、游泳池、網(wǎng)球場）生活及文化配套（銀行、洗衣店、影像店、超市、藥店、理發(fā)店、美容院等）綜合需求。 B、 市政廣場 —— 項目正對面是集園林景觀、社區(qū)休閑、餐飲娛樂為一體的 30 畝市政廣場，有積聚人氣之效，為項目及周邊社區(qū) 文化生活提供了一個共容的溝通的環(huán)境。 C、 酒店 —— 項目周邊有 四川省首家四星級綠色酒店 “ 富樂山九洲國際酒店”，該酒店位于風(fēng)景秀麗的富樂山風(fēng)景區(qū)，全面裝修工作現(xiàn)已告尾聲。項目南面還有一家三星級的“綿州開元酒店”是商務(wù)、會議及旅游客人的理想下榻之處。 D、 其它 —— 位于項目附近的配套還有，綿陽六里糧油種子批發(fā)市場、陸和生產(chǎn)資料市場、堂宏小商品批發(fā)市場、置信精典汽車、中國石化加油站、中國銀行。 3） 教育配套： 項目周邊相臨數(shù)所學(xué)校，劍南路小學(xué)、富樂實驗小學(xué)、富樂實驗中學(xué)、科學(xué)城一中、東方藝術(shù)學(xué)校、精英廚校、綿陽財經(jīng)學(xué)校、綿陽師范學(xué)院、綿陽市游仙職業(yè)教育中心、西南科技大學(xué)游仙教學(xué)部等完善的教育體系，充分關(guān)注子女成長。 4） 醫(yī)療配套： 劍南路東段有市三醫(yī)院、科學(xué)城醫(yī)院、游仙區(qū)第二人民醫(yī)院。 5） 人文景觀配套： 碧水寺 —— 位于綿陽城區(qū)涪江東岸， 東方紅橋頭， 始建于唐代。寺內(nèi)有大型唐代石刻觀音立像、摩崖石刻佛像、金剛經(jīng)等珍貴文物。園林 建筑古樸典雅、依山造勢、環(huán)境清幽，素有蜀中名勝之稱。為四川省重點文物保護單位。 芙蓉溪 —— 指富樂山西麓芙蓉溪下游約２公里長的河段。這里水深波平，清澈似鏡，宋代兩岸種木芙蓉，溪內(nèi)種水芙蓉，芙蓉溪因此得名。溪東岸邊唐 代建有治平院（即杜甫詩中之“左綿公館”），宋、明兩代均在其遺址上建春酣亭，清末又在遺址上建李杜祠。在唐代名為“東津”，溪上多漁船，杜甫曾留下多篇文章，是綿州城外的風(fēng)景游樂區(qū)。 仙人橋 —— 目前宗地東北角的芙蓉溪上有一仙人橋，橋名歷史悠久，橋下有一水壩，水位較高，有輕微污染，但是每天沿河還是有人垂釣，他日會進一步改善。 富樂山風(fēng)景名盛區(qū) —— 富樂山位于綿陽城東兩公里處，規(guī)劃占地面積 平方公里，是 1987 年開始陸續(xù)新建的以再現(xiàn)“三國故事”為主題的多處園林建筑有機組合的大型公園。富樂山原名東山，又因山勢向東綿 延招展又稱旗山。三國蜀漢年間，劉備以幫助劉璋抗拒中原為名進駐入蜀，劉璋來到此山迎接，當(dāng)二劉在山上飲酒歡宴時，劉備見山下良田沃野一望無際，一派富庶豐饒景象，不禁嘆道：“富哉！今日之樂乎”，富樂山因此而得名。 李杜祠 —— 位于芙蓉橋頭，為祭祀李白和杜甫兩大杰出詩人，占地 畝，為清代建筑。 市博物館 —— 綿陽市政府投資 9000 余萬元，占地面積約 85 畝，建筑總面積 20200 平方米，其中陳列面積 10000 萬余平方米，全部工程于 2020 年 9 月竣工。全市館藏文物 46778 件，其中一級文物 71件，二級文物 317 件，三級 文物 4890 件，年代上自新石器時代， 下迄明清，以漢代陶器、宋代三彩、元代陶瓷、明代青花瓷器及民族民俗文物構(gòu)成館藏特色。其中有中國最大的漢代銅馬、中國最大的東漢搖錢樹、中國最早的銅佛像、中國最早的人體經(jīng)脈模型和中國最精彩的說唱俑等“綿陽五絕”，以及造型精湛的西漢漆木馬等珍貴文物。這些文物具有很高的歷史、藝術(shù)和科學(xué)價值，在中外學(xué)術(shù)界負有盛名。 “漢平陽府君闕” —— 位于市博物館大門外，建于東漢末年，為墓闕，坐西向東，雙闕南北對稱。子母闕由闕基、闕身、闕蓋構(gòu)成。闕身遍布漢代殘浮雕及南北朝佛教造像，它是我國目前較為 完整的一處雙出墓闕，是研究漢代陵寢、南北朝佛教藝術(shù)的難得實物資料。 中華科學(xué)家公園 —— 富樂山下的中華科學(xué)家公園，由“四大發(fā)明”廣場和科學(xué)家雕塑園組成。為展現(xiàn)綿陽智慧之城的理念，“四大發(fā)明”廣場中心將豎立“智慧之城”巨型雕塑；而科學(xué)家雕塑園中將設(shè)置中國古代科學(xué)家雕塑近 30 座、近現(xiàn)代中國科學(xué)家雕塑 50多座。 娛樂風(fēng)洞 —— 位于市博物館左側(cè)，占地約 20 畝