【文章內(nèi)容簡介】 要的作用。 （ 10）、從品牌上看，大同山莊以“ 購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)及一流的居住環(huán)境，成為市民購房的首選。并且根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r及消費者實際需求，大同山莊三期項目推出“精裝房、成品房、毛坯房”三檔系列，滿足消費者的不同生活水平。據(jù)市場調(diào)查資料反映，精裝房需求率占據(jù)市場比例的 30%以上，前景非?？捎^。 2020 年婁底房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。 3． 2020 年 及未來婁底市房地產(chǎn)市場展望 2020 年起湖南省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐年上揚的態(tài)勢。因此 2020 年也是婁底市房地產(chǎn)市場最為發(fā)展和波起的重要一年。 1． 2020 年婁底市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資將繼續(xù)增大，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。 2020 年開發(fā)主要集中在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（含漣鋼）和新市政府地帶，人流分布將向城市外圍分散。 2． 2020 年，婁底市房地產(chǎn)行業(yè)總體目標(biāo)是提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房 補(bǔ)貼分配，釋放購買力。 3．建 立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦證時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。 4．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強(qiáng)監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)劃，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 5．積極推進(jìn)婁底市國民經(jīng)濟(jì)和社會信息化進(jìn)程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建 設(shè)，扶持一批高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。 另據(jù)專家預(yù)測， 2020 年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升”狀態(tài)。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚。另外銀行有關(guān)金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用。 綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是良好的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說大同山莊三期項目在投資機(jī)會選擇、地段選擇這兩個方面是 有充分科學(xué)依據(jù)的。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，婁底市房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，漣鋼地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場價值。 該地塊位于漣 濱街道辦事處，用地形狀為長方形，南與漣鋼家屬區(qū)連成一片，且能居高臨下俯視漣鋼全景，充分感受十里鋼城氣派。北為婁漣高等級公路及正蓬勃發(fā)展的開發(fā)區(qū)工業(yè)園，視野開闊，無障礙物。東與漣鋼奶牛山小區(qū)、仙人閣小區(qū)、青山公園隔路而望。西與漣鋼生態(tài)公園、漣鋼大學(xué)相鄰，綠樹成蔭，形成巨大的自然氧吧。 二、區(qū)域分析 交通狀況 本地塊四周交通較為便捷，由青山街、婁星北路、鋼城東路、仙橋街等架構(gòu)成交通網(wǎng)絡(luò)。 1 6 路公交線路通向市區(qū)各個方向。 汽車北站將座落于此，客車主要輸送方向為長沙、寧鄉(xiāng)方向以及漣 源、新化、冷江等方向。 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機(jī)構(gòu)較為齊全。酒店、超市、銀行、保險公司、農(nóng)貿(mào)市場、網(wǎng)吧等分布在四周，另漣鋼醫(yī)院、瀟湘學(xué)院、漣鋼職工大學(xué)、婁底眼科醫(yī)院、漣鋼五小、四小、仙人橋小學(xué)、漣鋼中學(xué)都近在咫尺，保證了該地業(yè)主們的日常生活所需。特別是漣鋼薄板工程的火熱建設(shè)及婁底市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的全面開發(fā)，極大地活躍了居住人氣。 市政配套設(shè)施 該地塊周邊市政設(shè)施完善，既可接入漣鋼水、電、氣，又可接入婁底水、電、氣，且排污可直接導(dǎo)入下水道排污系統(tǒng)，閉路電視及電訊網(wǎng)線均已到該地塊 內(nèi)，極為方便。 開發(fā)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢 根據(jù)婁底市城區(qū) 2020 年～ 2020 年之規(guī)劃方案，城區(qū)常住人口將達(dá) 50 萬，人均 20 平方米居住用地，在近幾年將達(dá)到衛(wèi)生城市水平（國家級）。該地塊所處的位置為方園幾公里的生活住宅片區(qū)，且將建立省級物流園及商業(yè)步行街，東北面為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新建工業(yè)園區(qū)。因此，近幾年在該區(qū)域內(nèi)建設(shè)了和正在建設(shè)多個住宅小區(qū)：鳳陽新城、錦繡新城、高溪花園、宇慧家府、晨暉家園、安琪花園、仙人閣小區(qū)、 奶牛山小區(qū)、青山小區(qū)、珀金玫瑰園等等。住宅物業(yè)形態(tài)有多層、小高層等，規(guī)模在 不斷擴(kuò)大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，且大都出現(xiàn)暢銷狀況。 市場需求及消費者分析 因大同山莊所處位置的獨特性（處于漣鋼范圍內(nèi)，主要銷售對象為漣鋼人），我們這里主要對漣鋼的市場需求及漣鋼消費者進(jìn)行初略的分析。 據(jù)調(diào)查資料顯示，目前住在漣鋼過渡房里的無房戶約 1500 戶左右，再加上由于人員增多因素造成的住房困難戶以及追求更高享受的以舊換新的調(diào)房戶等，總共今年住房需求量大約在 4000 套左右，房型面積要求大都在三室二廳 90130m2之內(nèi)，也有少數(shù)要求 160m2左右的大房。還有結(jié)合漣鋼自身工作性質(zhì)及經(jīng)濟(jì)收狀況 ，部分消費者要求精裝房，省時、省力、效果好。同時根據(jù)市場調(diào)查報告結(jié)論，得出消費者（主要面向漣鋼）購房心理和對住宅要求如下： 環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流； 92%的消費者傾向于入住全封閉式的小區(qū)； 高綠化率。幾乎所有的消費者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費者對住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高； 小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、 幼兒園、菜市 場