【導(dǎo)讀】核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資料。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳！北側(cè)是京石高速公路，小區(qū)限高12米。坨路通青龍湖及坨里，南距閆村出口一公里，東南離京周公路80米。社區(qū)距京廣、京九鐵路2公里左右。良鄉(xiāng)機(jī)場(chǎng)可運(yùn)營(yíng)小型客機(jī)。

　　

【正文】 良好生態(tài)環(huán)境和人文景觀的項(xiàng)目較受市場(chǎng)青睞。 二、 北京 市別墅市場(chǎng)分析 北京市別墅的發(fā)展經(jīng)過(guò)了一個(gè)曲折的過(guò)程，既是第一次房地產(chǎn)熱潮的始作俑者，又是這次熱潮中最大的受害者。目前的第二次熱潮已經(jīng)理性的多，但仍是國(guó)家限制開發(fā)的重點(diǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)依然較大。 北京市目前的別墅市場(chǎng)有以下幾個(gè)突出特點(diǎn)： 1．目前別墅有兩個(gè)發(fā)展主線。一是聯(lián)排別墅 TOWNHOUSE，二是離城區(qū)較遠(yuǎn)，風(fēng)景秀麗的區(qū)域的單體別墅 SINGLEHOUSE； 2．北京市別墅市場(chǎng)回暖，供應(yīng)量逐年遞增，但市場(chǎng)消化量是總供給量的三分之一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 3．北京市別墅市場(chǎng)的消費(fèi)市場(chǎng)主體是中級(jí)白 領(lǐng)； 4．別墅的分布有很強(qiáng)的地域性，大多在離市中心不遠(yuǎn)的東北到西北方位，車程大多控制在 25 分鐘到 50 分鐘之間； 5．別墅定價(jià)兩極分化。 4000— 6000 元之間的聯(lián)排別墅比較多，單體別墅比較少。 三、 北京西南別墅市場(chǎng)分析 北京西南同類物業(yè)市場(chǎng)（主要指房山、大興、豐臺(tái)西南）調(diào)查顯示： 1．西南部綜合經(jīng)濟(jì)薄弱，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施薄弱，又受傳統(tǒng)居住觀念的影響，相對(duì)北京其他區(qū)域較為低迷。但隨著政府加大支持力度，危改計(jì)劃的出臺(tái)，四環(huán)、五環(huán)的通行，該區(qū)域的住宅逐漸復(fù)蘇，專業(yè)好文檔 5 這有利于促進(jìn)西南部別墅市場(chǎng)的發(fā)展； 2．就規(guī)劃而言，規(guī)模小，品質(zhì)不高，半數(shù)以上社區(qū)內(nèi)有公寓產(chǎn)品規(guī)劃多樣，以聯(lián)排別墅為主力，景觀、綠化形式單一； 3．就市場(chǎng)銷售而言，總價(jià)低，有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)需求量大，新開盤項(xiàng)目銷售情況較好，開盤三年以上的項(xiàng)目沒有人氣，空置率高； 4．就產(chǎn)品包裝而言，整體宣傳力度不夠，項(xiàng)目包裝簡(jiǎn)單； 5．就客戶而言，多為南部客戶群，客戶購(gòu)買主要以自住居多； 6．就房山地區(qū)來(lái)說(shuō)，龍華苑、金鴿園是目前房山地區(qū)僅有的別墅項(xiàng)目。龍華苑以復(fù)式聯(lián)排別墅為主，金鴿園為單體別墅。龍華苑規(guī)模較小，消費(fèi)者可選擇余地不大而且沒有大型會(huì)所。金鴿園檔次、 規(guī)模欠佳，又沒有合法手續(xù)。北潞馨家園的同類產(chǎn)品在此區(qū)域上可以說(shuō)沒有，有市場(chǎng)空缺。 7. 大興的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前現(xiàn)狀成梭型，低檔項(xiàng)目市場(chǎng)緊縮，中檔項(xiàng)目市場(chǎng)膨脹，青島嘉園已從 3800 元漲至 4100 元，市場(chǎng)反映良好。日月星城半年認(rèn)購(gòu)已超過(guò) 70%。高檔項(xiàng)目如麗園國(guó)際和翡翠城陷入困境，兩個(gè)盤均價(jià)均超過(guò) 6600 元，市場(chǎng)反映冷淡。 青龍湖周邊別墅近幾年會(huì)漸成規(guī)模，天創(chuàng)集團(tuán)擬建的單體別墅有可能成為北潞馨乃至青龍湖項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 第三部分 投資估算 一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 1． 規(guī)劃用地面積： 110000 平方米 2． 建設(shè)用地面積： 75380 平方米 專業(yè)好文檔 6 3． 總建筑面積： 44862 平方米 住宅面積： 44062 平方米 公建面積： 800 平方米 增加 B 戶型 1 個(gè)，增加建筑面積 += 平方米 增加 C1 戶型 12 個(gè)，增加建筑面積 *12= 平方米 增加 C2 戶型 4 個(gè)，增加建筑面積 *4= 平方米 （以上數(shù)字以何韜設(shè)計(jì)所的設(shè)計(jì)方案為基礎(chǔ)，其中增加了部分建筑面積并將公建面積調(diào)整為 800 平方米） 4． 容積率： 5． 總戶數(shù)： 195 戶 6．總?cè)丝冢?680 人 二、計(jì)算前提： 1．住宅單位造價(jià)： 1700 元 /平方米 2． 公建單位造價(jià)： 3000 元 /平方米 3．平均單價(jià)： 3803 元 /平方米 A 戶型 4000 元 /平方米 B 戶型 3600 元 /平方米 C 戶型 3800 元 /平方米 綜合考慮房山區(qū)現(xiàn)狀，我們認(rèn)為房山中高檔項(xiàng)目的價(jià)格上限在4000 元左右，北潞馨市場(chǎng)定位仍應(yīng)以消化房山本地市場(chǎng)為主，突破此價(jià)格上限市場(chǎng)會(huì)有很大阻力。高端市場(chǎng)不適用此價(jià)格上限，青龍湖項(xiàng)目應(yīng)在 4000 元以上。 專業(yè)好文檔 7 三、可研計(jì)算 單位：萬(wàn)元 總成本 一、 直接費(fèi)用 （一）土地費(fèi)用： 1． 土地出讓金： 120 元 /平方米 （房土局提供此數(shù)字，房山區(qū)土地出讓金住宅最高為 120 元 /平方米） 2． 土地補(bǔ)償費(fèi)： 843 （其中：建設(shè)用地 113 畝， 7 萬(wàn)元 /畝共 791 萬(wàn)元；代征地 52 畝，1 萬(wàn)元 /畝共 52 萬(wàn)元） 3． 地上物補(bǔ)償： 10 （此數(shù)字由 前期提供） 4． 征地管理費(fèi)： 以上各項(xiàng)和的 % 5． 土地出讓契稅 4% 6． 復(fù)墾費(fèi) 3 萬(wàn)元 /畝 339 7． 超轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi) 300 元 /畝 （二）前期工程費(fèi) 1．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 150 （此項(xiàng)費(fèi)用已發(fā)生） 2．勘察費(fèi) 建安費(fèi)的 1% 3．三通一平費(fèi) 120 專業(yè)好文檔 8 （此數(shù)字由前期提供） 4．防洪費(fèi) 20 元 /平方米 5．大市政費(fèi) 90 元 /平方米 6．四源費(fèi) （采暖 23 元 /平方米，做飯 22 元 /平方米，上水 17 元 /平方米，住宅部分為以上三項(xiàng)和 62*44062= 萬(wàn)元，公建部分為采暖加上水 40*800= 萬(wàn)元，總計(jì) 萬(wàn)元） 7．建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi) 建安費(fèi)的 % 8．工程招標(biāo)費(fèi) 建安費(fèi)的 % 9．工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安費(fèi)的 % 10．工程印花稅 建安費(fèi)的 % 11．審圖費(fèi) 1200*建筑面積 *4%*10% 12．散裝水泥費(fèi) 1 元 /平方米 （三）房屋開發(fā)費(fèi) 1． 建安費(fèi) ? 住宅 1700 元 /平方米 會(huì)所 3000 元 /平方米 240 2．工程監(jiān)理費(fèi) 900*建筑面積 *1% 3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 1）綠化工程 *50%*120= （ %是設(shè)計(jì)所做的原規(guī)劃的綠化率，建筑面積增加、會(huì)所減少后綠化面積會(huì)有所減少，暫以 50%計(jì)，北潞華的綠化單位造價(jià)專業(yè)好文檔 9 為 80 元 /平方米，因?yàn)楸甭很暗钠焚|(zhì)要高于北潞華，單位綠化造價(jià)按 120 元 /平方米計(jì)算。） （ 2）供電工程 （北潞芳供電工程總計(jì) 750 萬(wàn)，工程施工 300 萬(wàn)， 12 臺(tái)變壓器共 450 萬(wàn)。芳的建筑面積是 萬(wàn)平方米，單位造價(jià) 750/=元，北潞馨參考此價(jià) *= 萬(wàn)元） （ 3）智能化工程 （北潞華按照 16 元 /建筑平方米計(jì)算，考慮到北潞馨的品質(zhì)，按照 30 元 /平方米計(jì)算， 30*= 萬(wàn)元） （ 4）上下水、燃?xì)夤芫€、消防管線、道路工程、圍墻工程、照明工程目前無(wú)法提供準(zhǔn)確數(shù)字，按照估算在 10%— 15%之間，取中值按 13%計(jì)算， *13%= 萬(wàn)元。 二、間接費(fèi)用 （一）管理費(fèi) 直接費(fèi)的 3% （二）財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款 5000 萬(wàn)元，期限 549 2 年，年利率 % （三）不可預(yù)見費(fèi) 建安費(fèi)的 5% （四）銷售費(fèi)用 銷售收入的 3% （高檔物業(yè)的前期推廣很重要，打入 %的宣傳費(fèi)用，高檔物業(yè)的銷售代理費(fèi)一般比普通物業(yè)要高，按 %計(jì)算。） （五）兩稅一費(fèi) 銷售收入的 % 三、公共配套分?jǐn)? 專業(yè)好文檔 10 北潞園可銷售面積 萬(wàn)平方米 春： 芳： 華： 冠： 馨： （一） 學(xué)校分?jǐn)? *= （二）垃圾站 *= （三）小區(qū)四條道路 *= （四）開閉站 1110/*= （五）派出所 150/*= （六） 616 車站 *= （七）地?zé)峋? 100/*= （八）自來(lái)水市政 70/*= （九）過(guò)街天橋 *= （十）北潞園公園 700/*= （十一）東大門 60/*= （十二）綠化隔離帶代征地分?jǐn)? 固村 畝，太平莊 畝，漁兒溝村 畝 共計(jì) 畝 *= 銷售收入： A 戶型 （ 2892+++） *4000= 萬(wàn)元 B 戶型 （ 3764+3828） *3600= 萬(wàn)元 C 戶型 （ +++4986） *3800= 萬(wàn)元 專業(yè)好文檔 11 銷售總收入 ： 萬(wàn)元 總成本： 萬(wàn)元 稅前利潤(rùn)： = 稅前利潤(rùn)率： 稅后利潤(rùn)： *（ 133%） = 稅后利潤(rùn)率： 盈虧平衡分析：當(dāng)銷售達(dá)到 萬(wàn)平方米，即銷售達(dá)到 96%的時(shí)候，可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。 第五部分 建議 一、 市場(chǎng)定位方面 從前 面的市場(chǎng)分析可以看出，本項(xiàng)目無(wú)論從市場(chǎng)地位還是銷售價(jià)格上都位于房山地區(qū)的高端，北京南城的中檔。 此項(xiàng)目的有兩個(gè)方面的目標(biāo)消費(fèi)群。一是房山本地區(qū)的“富豪”，二是北京南城的中級(jí)白領(lǐng)。從對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析上來(lái)說(shuō)，北京南城的聯(lián)排別墅的售價(jià)基本上在 4500— 6000 元之間，與北潞馨有較強(qiáng)的可替代性，再加上 25 分鐘的車程及各種費(fèi)用，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)。 所以，建議把主力目標(biāo)消費(fèi)群定位在房山本地，從現(xiàn)在開始引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的銷售公司對(duì)房山高端客戶群進(jìn)行細(xì)致分析，采用一對(duì)一的方式建立良好關(guān)系，進(jìn)行感情溝通。同時(shí)，建議在媒體做一部分北潞馨的專題廣告，提請(qǐng)這部分消費(fèi)者注意，使之產(chǎn)生消費(fèi)期待心理。 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 專業(yè)好文檔 12 何韜設(shè)計(jì)所的設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代四合院的建筑方式，集中國(guó)古典文化和現(xiàn)代文化于一身，加入了設(shè)計(jì)者對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化的理性思考，可以說(shuō)在北京樓市是獨(dú)樹一幟的。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)本身還有很多可以挖掘的亮點(diǎn)，比如說(shuō)完美的光井花園，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)四合院的采光不足，同時(shí)人與自然的和諧統(tǒng)一也在中心花園這一圍一合中得到升華。 對(duì)目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，需要加大容積率至 ，增加可銷售面積 平方米（加在原會(huì)所位置和原北側(cè)出口），具體方式如下 原北側(cè)出口： 增加 B 戶 型 1 個(gè)，增加建筑面積 += 平方米 原會(huì)所位置： 增加 C1 戶型 12 個(gè)，增加建筑面積 *12= 平方米 增加 C2 戶型 4 個(gè)，增加建筑面積 *4= 平方米 專業(yè)好文檔 13 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。ve s