【導(dǎo)讀】項(xiàng)目地塊位于重慶高新區(qū)長(zhǎng)石村26號(hào)，毗鄰高新技術(shù)發(fā)展中心，原是安裝公司辦公樓及員工宿舍所在地。地塊距渝州路迎賓大道主干。道約500米，項(xiàng)目周邊已形成良好的居住氛圍，擁有良好的配套設(shè)施，臨渝新支路，西面及南面則為已建成住宅。地塊北面紅線處有渝新路。本區(qū)域范圍內(nèi)，街區(qū)功能已經(jīng)成熟，項(xiàng)目臨重慶電視臺(tái)約200米，到石橋鋪電腦市場(chǎng)約500米距離。合購(gòu)物商場(chǎng)，臨近南方花園美食一條街，建工·新康橋商業(yè)已經(jīng)形成，2020年，國(guó)內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)%，分季度看，四個(gè)季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分。業(yè)營(yíng)業(yè)用房和工業(yè)用房等物業(yè)的投資與消費(fèi)。2020年被業(yè)界稱為“房地產(chǎn)政策年”。中央及地方政府針對(duì)過(guò)。全市建筑業(yè)從業(yè)人員總計(jì)高達(dá)萬(wàn)人，在全市城。鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)單位從業(yè)人員中，約占20%。4月重慶主城區(qū)共有37個(gè)項(xiàng)目入市，除兩個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目外，積環(huán)比增加%，成交金額環(huán)比增長(zhǎng)%。和商品房消費(fèi)水平，增強(qiáng)對(duì)商品房的購(gòu)買力。

　　

【正文】 177。 以上主體結(jié)構(gòu) 鋼筋砼 4873 M 2020 2 15 5 177。 以下圍護(hù)結(jié)構(gòu) 磚砌體 750 M 2020920 6 177。 以上維護(hù)結(jié)構(gòu) 磚砌體 350 M 202035 7 177。 以下大堂裝修 墻、天棚抹 灰樓地面 3500 M 2020930 8 樣板房裝修 38 M +58 M 2020930 9 177。 以下大堂內(nèi)裝修 289 M 20201120 10 177。 以上室內(nèi)裝修 墻、天棚抹灰樓地面 4 萬(wàn)M 2020415 11 水電氣、智能化預(yù)留預(yù)埋 17722M 202025 12 門窗欄桿安裝 3410 M 1210 M 2020630 13 外墻面飾 17722 M 2020620 14 電梯安裝 兩臺(tái) 2020525 15 水電器智能 化安裝 17722 M 2020630 16 消防系統(tǒng)安裝 17722 M 2020630 17 室外水電氣安裝 1000 M 2020525 18 室外道路、擋墻環(huán)境 90 M 2020615 19 景觀工程 561 M 2020630 20 工程驗(yàn)收 各專業(yè)、綜合 2020715 21 工程備案 各項(xiàng)手續(xù) 2020720 22 工程實(shí)體及檔案資料移交 各項(xiàng)手續(xù) 2020730 第八章項(xiàng)目 銷售 經(jīng)營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 銷售期共分為四個(gè)階段 ，及 蓄客期 ，開盤強(qiáng)銷期，項(xiàng)目持續(xù)銷售期，尾盤銷售期 。 第一階段 —— 蓄客期 ， 項(xiàng)目前期蓄客對(duì)項(xiàng)目銷售起著非常重要的作用。前期蓄客銷售中心重新整修完畢，沙盤、模型、銷售道具等全部到位，即可開始自然蓄客，進(jìn)入 6 月則開始投放新聞、軟文等，進(jìn)行為期兩個(gè)月的蓄客宣傳，宣傳主要以認(rèn)識(shí)項(xiàng)目，提高項(xiàng)目知名度為目的，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、總價(jià)、產(chǎn)品特征進(jìn)行訴求。 第二階段 —— 開盤強(qiáng)銷期 ， 2020 年 9 月為項(xiàng)目開盤強(qiáng)銷期，預(yù)計(jì)完成銷售總額的 70％，這個(gè)時(shí)期也是項(xiàng)目推廣、銷售高峰，考慮 35％以上的推廣費(fèi)用用于此階段，以加大力度進(jìn)行宣傳，贏得更多的人氣及來(lái) 訪率，該階段主要以銷售信息、價(jià)格、樣板間實(shí)景等作為推廣主題。 第三階段：項(xiàng)目持續(xù)銷售期 ， 2020 年 10— 11 月為項(xiàng)目的持續(xù)銷售期，該階段預(yù)計(jì)完成銷售額 15％，因可選擇面縮小，這個(gè)階段的銷售速度基本處于恒定狀態(tài)，推廣的重點(diǎn)在于通過(guò)總價(jià)、置業(yè)預(yù)算等直觀銷售數(shù)據(jù)，達(dá)到放大賣點(diǎn)，強(qiáng)化利益點(diǎn)的目的。 第四階段：尾盤銷售期 ， 2020 年 12 月為項(xiàng)目尾盤清理期，可選擇面更加窄小，該階段的推廣傳播重點(diǎn)在于尾盤的一些優(yōu)惠、促銷措施，性價(jià)比、置業(yè)預(yù)算等直接銷售信息。 二、項(xiàng)目銷售收入估算 預(yù)計(jì)收入 套內(nèi)面積（㎡） 套內(nèi)銷售單價(jià) （元 /㎡） 金額 （萬(wàn)元） 備注 住宅 商鋪 車位 26個(gè) 60000元 /個(gè) 156 車位共計(jì) 52個(gè)，其中只有地下 26個(gè)車位可以銷售。 收入合計(jì) 三、項(xiàng)目 盈虧平衡分析 項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)估 萬(wàn)元（銷售收入） 萬(wàn)元（投資成本） = 萬(wàn)元 投資回報(bào)率 萬(wàn)元247。 = % 四、資金預(yù)測(cè) 現(xiàn)金 流量表 （見下頁(yè) ） 項(xiàng)目 投資估 算額 2020 年 2020 年度 2020 年度 合計(jì) 備 注 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 工程形象進(jìn)度 平基土石 方完工 基礎(chǔ)工程完工，地下主體工程開工 標(biāo)準(zhǔn)層 1～12 層，取得預(yù)售許可， 9月樣板房裝修完工， 8月開盤 主體結(jié)構(gòu)完工 主體室內(nèi)裝修完工 水電氣、門窗設(shè)備安裝、外墻裝修完工，工程驗(yàn)收備案，交房 收入 0 房款收入 600 小計(jì) 0 0 600 0 0 支出 土地費(fèi)用 200 200 不包括土地交易中心文件中所列集團(tuán)公司的轉(zhuǎn)增資本金 前后期費(fèi)用 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 40 電梯設(shè)備及門窗等需提前供貨的按工程管理部（材設(shè)組）所提供的首付 20%，余款發(fā)貨時(shí)付清的付款方式測(cè)算（未考慮列其他甲供材） 公共配套設(shè)施建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 水電氣等五通安裝款項(xiàng)按簽訂合同付 50%，完工付 50%的付款方式測(cè)算 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)中日常管理費(fèi)用按計(jì)劃期平均支付；融資費(fèi)用按以貸款方式（銀行同期貸款利率）解決資金缺口，表內(nèi)融資費(fèi)用共 萬(wàn) 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用中日常管理費(fèi)用按計(jì)劃期平均支付， 其余費(fèi)用按銷售進(jìn)度計(jì)劃支付 物業(yè)管理及權(quán)證費(fèi)用 物管費(fèi)用中日常管理費(fèi)用按計(jì)劃期平均支付，其余費(fèi)用按銷售進(jìn)度計(jì)劃支付 稅金 按收入取得時(shí)間計(jì)算土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加； 07 年 4月和 10 月分別交納土地使用稅 萬(wàn) 管理費(fèi)用 按當(dāng)期直接成本占總直接成本的比例進(jìn)行劃分 不可預(yù)見費(fèi) 按當(dāng)期直接成本占總直接成本的比例進(jìn)行劃分 支出合計(jì) 支出合計(jì)較成本總額少 萬(wàn)元（ =） 未考慮支出土地轉(zhuǎn)增資本金 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量比利潤(rùn)總額大 （ =） 融資需求量 100 900 600 400 累計(jì)融資需求量 100 1000 400 編制說(shuō)明： 本測(cè)算表為長(zhǎng)石村 26 號(hào)項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算表，在《長(zhǎng)石村 26號(hào)投資估算表》的投資金額基礎(chǔ)上結(jié)合工程管理部所提供的《施工進(jìn)度總計(jì)劃》編制 。 收入按營(yíng)銷部提供回款計(jì)劃測(cè)算 土建工程款支付不按施工進(jìn)度完成量考慮進(jìn)度支付額，假設(shè)施工方墊資到完成相應(yīng)工程形象后支付該部分工程款（主體結(jié)構(gòu)按完工付 80%，驗(yàn)收付 10%，測(cè)算期結(jié) 束付 10%考慮，未考慮工程質(zhì)保金一年后支付） 銷售周期 結(jié)合 項(xiàng)目在本區(qū)域的有利因素和 以上銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目的銷售周期 從項(xiàng)目開盤銷售開始計(jì)算， 為 6 個(gè)月 。 資金占用峰值 本項(xiàng)目操作時(shí)間和銷售時(shí)間較短，最大資金占用時(shí)間是 2020 年一季度，最大資金占用量 約 為 1000 萬(wàn)元。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一 、項(xiàng)目敏感性分析 宏觀調(diào)控：受國(guó)六條和持續(xù)宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中中小戶型必須達(dá) 70%或以上，市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 ，因此，產(chǎn)品若沒(méi)有突出賣點(diǎn)，有可能造成市場(chǎng)接受程度低。本項(xiàng)目在 戶型設(shè)計(jì)時(shí)考慮了雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，突出產(chǎn)品性價(jià)比，盡量避免暗廚暗衛(wèi)現(xiàn)象，作到采光通風(fēng)的均好性，形成產(chǎn)品差異和突出性賣點(diǎn)。 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)：本區(qū)域 小戶型平均售價(jià)約為 3750 元 /平方米，和本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售價(jià)格有一定差距，因此 ，必須提升項(xiàng)目品質(zhì)， 必須有力塑造項(xiàng)目的軟實(shí)力，加強(qiáng)銷售服務(wù)和提供酒店式物業(yè)管理服務(wù)和入戶服務(wù) 。 銷售周期：本項(xiàng)目屬于小型開發(fā)項(xiàng)目，必須要實(shí)現(xiàn)快速建設(shè)快速銷售，如項(xiàng)目形成慢銷態(tài)勢(shì)，勢(shì)必吞噬項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)，增加投資資金壓力，因此，營(yíng)銷策略的核心就是要快速達(dá)成消費(fèi)群體認(rèn)識(shí)認(rèn)同認(rèn)購(gòu)的目標(biāo)。 第十章 結(jié)論 一、 市場(chǎng)方面 ： 高新區(qū)有 IT 專業(yè)市場(chǎng)、機(jī)電市場(chǎng)以及大量貿(mào)易性企業(yè)，有眾多的青年打工族，住宅市場(chǎng)需求旺盛 ； 本區(qū)域聚集了大量的房地產(chǎn)投資性客戶，建工新康橋租賃情況良好（單間配套租賃價(jià)： 700 元 /月；一房一廳租賃價(jià)： 900 元 /月），住宅租賃價(jià)格大大高于客戶每月按揭還款額，具有較大的投資吸引力。 本區(qū)域在售樓盤不多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。 經(jīng)過(guò) 20202020 年宏觀調(diào)控后，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，近期股票市場(chǎng)大幅回落，造成金融投資顧客轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)投資是金融投資客戶的重要的投資目標(biāo)之一。 二、 財(cái)務(wù)測(cè)算： 本 項(xiàng)目 投資回報(bào)率為 %，高于內(nèi)部收益率（以同期銀行貸款率為參考），具備開發(fā)投資價(jià)值。 三、 結(jié)論： 綜合以上分析，本項(xiàng)目具有較好的開發(fā)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)