【正文】 土地費用 200 200 不包括土地交易中心文件中所列集團公司的轉增資本金 前后期費用 前期工程費 建安工程費 40 電梯設備及門窗等需提前供貨的按工程管理部（材設組）所提供的首付 20%，余款發(fā)貨時付清的付款方式測算（未考慮列其他甲供材） 公共配套設施建設 基礎設施建設費 水電氣等五通安裝款項按簽訂合同付 50%，完工付 50%的付款方式測算 開發(fā)間接費 開發(fā)間接費中日常管理費用按計劃期平均支付；融資費用按以貸款方式（銀行同期貸款利率）解決資金缺口，表內融資費用共 萬 營業(yè)費用 營業(yè)費用中日常管理費用按計劃期平均支付， 其余費用按銷售進度計劃支付 物業(yè)管理及權證費用 物管費用中日常管理費用按計劃期平均支付，其余費用按銷售進度計劃支付 稅金 按收入取得時間計算土地增值稅、營業(yè)稅及附加； 07 年 4月和 10 月分別交納土地使用稅 萬 管理費用 按當期直接成本占總直接成本的比例進行劃分 不可預見費 按當期直接成本占總直接成本的比例進行劃分 支出合計 支出合計較成本總額少 萬元（ =） 未考慮支出土地轉增資本金 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量比利潤總額大 （ =） 融資需求量 100 900 600 400 累計融資需求量 100 1000 400 編制說明： 本測算表為長石村 26 號項目現(xiàn)金流量測算表，在《長石村 26號投資估算表》的投資金額基礎上結合工程管理部所提供的《施工進度總計劃》編制 。 第三階段：項目持續(xù)銷售期 ， 2020 年 10— 11 月為項目的持續(xù)銷售期，該階段預計完成銷售額 15％，因可選擇面縮小，這個階段的銷售速度基本處于恒定狀態(tài)，推廣的重點在于通過總價、置業(yè)預算等直觀銷售數(shù)據(jù)，達到放大賣點，強化利益點的目的。 以上室內裝修 墻、天棚抹灰樓地面 4 萬M 2020415 11 水電氣、智能化預留預埋 17722M 202025 12 門窗欄桿安裝 3410 M 1210 M 2020630 13 外墻面飾 17722 M 2020620 14 電梯安裝 兩臺 2020525 15 水電器智能 化安裝 17722 M 2020630 16 消防系統(tǒng)安裝 17722 M 2020630 17 室外水電氣安裝 1000 M 2020525 18 室外道路、擋墻環(huán)境 90 M 2020615 19 景觀工程 561 M 2020630 20 工程驗收 各專業(yè)、綜合 2020715 21 工程備案 各項手續(xù) 2020720 22 工程實體及檔案資料移交 各項手續(xù) 2020730 第八章項目 銷售 經(jīng)營狀況分析 一、項目銷售計劃 銷售期共分為四個階段 ，及 蓄客期 ，開盤強銷期，項目持續(xù)銷售期，尾盤銷售期 。 以下圍護結構 磚砌體 750 M 2020920 6 177。 銷售傭金 提成總額按 %計，直接銷售的置業(yè)顧問提取 %；合同支持、權證辦理人員按 ％計提，項目負責人按 ％計提。 推廣類費用 廣告代理費 廣告代理、設計費用 全程設計包干 報紙、夾報 費用總控制 網(wǎng)絡 網(wǎng)頁設計、網(wǎng)絡推廣費用 營業(yè)費用 戶外（含移動戶外和固定戶外） 戶外廣告或燈桿廣告， 3— 6 個月發(fā)布期 直投、直銷 元 /份，一次， 2020 份針對性投放 記者撰稿費用 平均 300— 500 元 /次 推廣活動類費用 放號、開放、開盤等銷售節(jié)點活動 活動費用總控制（ 另見開盤活動預算） 促銷優(yōu)惠 按 %控制總體優(yōu)惠、贈送等（ 萬）。 水電費 平均 800 元 /月（歷經(jīng)夏季） 客戶飲用水、飲料、糕點等 平均 160 元 /月 營業(yè)費用 電話、上網(wǎng)費用 銷售電話 2 部，兩臺電腦上網(wǎng)費用，平均600 元 /月 標準合同購買 若實 行網(wǎng)上簽約，該筆費用可適當降低，但辦公用品費用會增加。 部門人員服裝費、培訓費 6 套工裝＋項目組成員網(wǎng)上簽約培訓費用。 ■ 庭院綠化及建筑利用地形高差，建筑錯落布置，利用高差形成地下車庫及設備用房，既節(jié)省了土石方量，又使得建筑型體及空間更加豐富，體現(xiàn)出山城的特色。 在戶型設計上，以景觀為主，保證戶戶均有良好的日照，通風及采光，避免主要房間的視線對 視，盡量減少交通面積和公攤面積。 主樓共有兩部樓梯和兩部電梯，樓梯和電梯均直通地下室 。 一層靠道路一側為商鋪，靠內院一側為住宅及社區(qū)服務用房。 為了便于住宅用戶的使用，我們將住宅入口大廳與地下車庫的出入口完全分開，利用現(xiàn)狀地形的高差，在不同標高平臺上設入口，便于住戶使用。 對于青年人來講，他們的思想意識為：小個人而大天下，有很強的事業(yè)心和征服欲望，早晨對于他們來說，是一個起點。而本項目的優(yōu)勢在于地理位置較為優(yōu)越、大量的流動人口、靠近電腦市場、周邊沒有同質化產(chǎn)品以及住宅區(qū)的密集開發(fā)帶動的人口數(shù)量猛增等，此類因素也為本項目的定位提供了強有力的市場依據(jù)。 第五章 項目定位 一、目標市場定位 ■ 自住型目標客戶： 追求較高品質的便捷生活，不愿承擔瑣碎家務，受過良好的教育，存款有限，但收入豐厚，且具有良好的發(fā)展前景的年輕一族。 ■ 石橋鋪周邊黃金地段土地供應量少，本項目地理位置具有一定的稀缺性和排它性。 三、 消費者調查分析 該片區(qū)人群以從事 IT 行業(yè)、科技行業(yè)、服務業(yè)、銷售行業(yè)者居多，平均月收入在 3000 元－ 5000 元之間，年齡結構以 25－ 35 歲為主，據(jù)調查 ， 目前 該片區(qū)的單身白領一族 以租房居住 的占了很大的比 重 ，大多數(shù)有買房意向，對房屋的訴求多以中小戶型、功能配套齊全、舒適合理的房屋為主，說明該片區(qū)有很多潛在購房客戶， 房地產(chǎn)市場潛力巨大，機會眾多。 石新路、渝新路周邊樓盤大都考 慮有小戶型，且銷售情況較為理想，甚至地理位置不是很好的小戶型 ， 產(chǎn)品也有不俗的銷售業(yè)績。新人居、恒鑫名城、奇峰自由灣、渝洲新城 (二期而目前受近年的國家宏觀調控及市場影響，各樓盤一改往日主推中大戶型的思路，在售部分的戶型主要調整為以二室為主，主力面積范圍在 70～ 100/㎡，銷售均價集中在 31003300 元 /㎡ 。 二 、項目周邊主要物業(yè)分析 渝洲路沿線在售樓盤一覽表 項目名稱 物業(yè)地址 開發(fā)商 開盤時間 占地面積 總建筑面積 /套數(shù) 容積率 物業(yè)形態(tài) 戶型及面積 價格 定位 周邊 配套 南方新城北苑 九龍坡區(qū)高新區(qū)石橋埔渝新路 (原香榭里 ) 重慶南方集團有限公司 20201118 —— —— 高層 88120 ㎡ 均價3100 大配套、小戶型社區(qū) 一個大型的鄰里中心，包括健身房、游泳池、網(wǎng)球場，還規(guī)劃了小學、幼兒園、社區(qū)便利超市、商業(yè)街等，以及數(shù)萬平方米的園林、運動場 歸谷城市美墅 九龍坡區(qū)高新區(qū)國賓道旁 500米處 (歇臺子彩電中心對面 ) 重慶和平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020914 38000㎡ 58000㎡ 216套 停車位 :432 別墅 戶型面積從 169㎡ 到300 ㎡ 均價3800元 /㎡ —— 中小學 :重慶外國語學校及其附屬小學、歇臺子小學、渝高中學等 幼兒園 :后勤工程學院幼兒園、重慶外國語學校及其附屬小學 綜合商場 :新世紀、人人樂、國美等 醫(yī)院 :華西婦科醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、新橋醫(yī)院 其他 :渝高辦公區(qū)、勁力酒店 珠江華軒二期 九龍坡區(qū)高新區(qū)渝洲路 77 號 重慶珠江實業(yè)有限公司 202042