【正文】 土地費(fèi)用 200 200 不包括土地交易中心文件中所列集團(tuán)公司的轉(zhuǎn)增資本金 前后期費(fèi)用 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 40 電梯設(shè)備及門窗等需提前供貨的按工程管理部（材設(shè)組）所提供的首付 20%，余款發(fā)貨時(shí)付清的付款方式測算（未考慮列其他甲供材） 公共配套設(shè)施建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 水電氣等五通安裝款項(xiàng)按簽訂合同付 50%，完工付 50%的付款方式測算 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)中日常管理費(fèi)用按計(jì)劃期平均支付；融資費(fèi)用按以貸款方式（銀行同期貸款利率）解決資金缺口，表內(nèi)融資費(fèi)用共 萬 營業(yè)費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用中日常管理費(fèi)用按計(jì)劃期平均支付， 其余費(fèi)用按銷售進(jìn)度計(jì)劃支付 物業(yè)管理及權(quán)證費(fèi)用 物管費(fèi)用中日常管理費(fèi)用按計(jì)劃期平均支付，其余費(fèi)用按銷售進(jìn)度計(jì)劃支付 稅金 按收入取得時(shí)間計(jì)算土地增值稅、營業(yè)稅及附加； 07 年 4月和 10 月分別交納土地使用稅 萬 管理費(fèi)用 按當(dāng)期直接成本占總直接成本的比例進(jìn)行劃分 不可預(yù)見費(fèi) 按當(dāng)期直接成本占總直接成本的比例進(jìn)行劃分 支出合計(jì) 支出合計(jì)較成本總額少 萬元（ =） 未考慮支出土地轉(zhuǎn)增資本金 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量比利潤總額大 （ =） 融資需求量 100 900 600 400 累計(jì)融資需求量 100 1000 400 編制說明： 本測算表為長石村 26 號(hào)項(xiàng)目現(xiàn)金流量測算表，在《長石村 26號(hào)投資估算表》的投資金額基礎(chǔ)上結(jié)合工程管理部所提供的《施工進(jìn)度總計(jì)劃》編制 。 第三階段：項(xiàng)目持續(xù)銷售期 ， 2020 年 10— 11 月為項(xiàng)目的持續(xù)銷售期，該階段預(yù)計(jì)完成銷售額 15％，因可選擇面縮小，這個(gè)階段的銷售速度基本處于恒定狀態(tài)，推廣的重點(diǎn)在于通過總價(jià)、置業(yè)預(yù)算等直觀銷售數(shù)據(jù)，達(dá)到放大賣點(diǎn)，強(qiáng)化利益點(diǎn)的目的。 以上室內(nèi)裝修 墻、天棚抹灰樓地面 4 萬M 2020415 11 水電氣、智能化預(yù)留預(yù)埋 17722M 202025 12 門窗欄桿安裝 3410 M 1210 M 2020630 13 外墻面飾 17722 M 2020620 14 電梯安裝 兩臺(tái) 2020525 15 水電器智能 化安裝 17722 M 2020630 16 消防系統(tǒng)安裝 17722 M 2020630 17 室外水電氣安裝 1000 M 2020525 18 室外道路、擋墻環(huán)境 90 M 2020615 19 景觀工程 561 M 2020630 20 工程驗(yàn)收 各專業(yè)、綜合 2020715 21 工程備案 各項(xiàng)手續(xù) 2020720 22 工程實(shí)體及檔案資料移交 各項(xiàng)手續(xù) 2020730 第八章項(xiàng)目 銷售 經(jīng)營狀況分析 一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 銷售期共分為四個(gè)階段 ，及 蓄客期 ，開盤強(qiáng)銷期，項(xiàng)目持續(xù)銷售期，尾盤銷售期 。 以下圍護(hù)結(jié)構(gòu) 磚砌體 750 M 2020920 6 177。 銷售傭金 提成總額按 %計(jì)，直接銷售的置業(yè)顧問提取 %；合同支持、權(quán)證辦理人員按 ％計(jì)提，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按 ％計(jì)提。 推廣類費(fèi)用 廣告代理費(fèi) 廣告代理、設(shè)計(jì)費(fèi)用 全程設(shè)計(jì)包干 報(bào)紙、夾報(bào) 費(fèi)用總控制 網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)頁設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)推廣費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用 戶外（含移動(dòng)戶外和固定戶外） 戶外廣告或燈桿廣告， 3— 6 個(gè)月發(fā)布期 直投、直銷 元 /份，一次， 2020 份針對性投放 記者撰稿費(fèi)用 平均 300— 500 元 /次 推廣活動(dòng)類費(fèi)用 放號(hào)、開放、開盤等銷售節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 活動(dòng)費(fèi)用總控制（ 另見開盤活動(dòng)預(yù)算） 促銷優(yōu)惠 按 %控制總體優(yōu)惠、贈(zèng)送等（ 萬）。 水電費(fèi) 平均 800 元 /月（歷經(jīng)夏季） 客戶飲用水、飲料、糕點(diǎn)等 平均 160 元 /月 營業(yè)費(fèi)用 電話、上網(wǎng)費(fèi)用 銷售電話 2 部，兩臺(tái)電腦上網(wǎng)費(fèi)用，平均600 元 /月 標(biāo)準(zhǔn)合同購買 若實(shí) 行網(wǎng)上簽約，該筆費(fèi)用可適當(dāng)降低，但辦公用品費(fèi)用會(huì)增加。 部門人員服裝費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi) 6 套工裝＋項(xiàng)目組成員網(wǎng)上簽約培訓(xùn)費(fèi)用。 ■ 庭院綠化及建筑利用地形高差，建筑錯(cuò)落布置，利用高差形成地下車庫及設(shè)備用房，既節(jié)省了土石方量，又使得建筑型體及空間更加豐富，體現(xiàn)出山城的特色。 在戶型設(shè)計(jì)上，以景觀為主，保證戶戶均有良好的日照，通風(fēng)及采光，避免主要房間的視線對 視，盡量減少交通面積和公攤面積。 主樓共有兩部樓梯和兩部電梯，樓梯和電梯均直通地下室 。 一層靠道路一側(cè)為商鋪，靠內(nèi)院一側(cè)為住宅及社區(qū)服務(wù)用房。 為了便于住宅用戶的使用，我們將住宅入口大廳與地下車庫的出入口完全分開，利用現(xiàn)狀地形的高差，在不同標(biāo)高平臺(tái)上設(shè)入口，便于住戶使用。 對于青年人來講，他們的思想意識(shí)為：小個(gè)人而大天下，有很強(qiáng)的事業(yè)心和征服欲望，早晨對于他們來說，是一個(gè)起點(diǎn)。而本項(xiàng)目的優(yōu)勢在于地理位置較為優(yōu)越、大量的流動(dòng)人口、靠近電腦市場、周邊沒有同質(zhì)化產(chǎn)品以及住宅區(qū)的密集開發(fā)帶動(dòng)的人口數(shù)量猛增等，此類因素也為本項(xiàng)目的定位提供了強(qiáng)有力的市場依據(jù)。 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場定位 ■ 自住型目標(biāo)客戶： 追求較高品質(zhì)的便捷生活，不愿承擔(dān)瑣碎家務(wù)，受過良好的教育，存款有限，但收入豐厚，且具有良好的發(fā)展前景的年輕一族。 ■ 石橋鋪周邊黃金地段土地供應(yīng)量少，本項(xiàng)目地理位置具有一定的稀缺性和排它性。 三、 消費(fèi)者調(diào)查分析 該片區(qū)人群以從事 IT 行業(yè)、科技行業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷售行業(yè)者居多，平均月收入在 3000 元－ 5000 元之間，年齡結(jié)構(gòu)以 25－ 35 歲為主，據(jù)調(diào)查 ， 目前 該片區(qū)的單身白領(lǐng)一族 以租房居住 的占了很大的比 重 ，大多數(shù)有買房意向，對房屋的訴求多以中小戶型、功能配套齊全、舒適合理的房屋為主，說明該片區(qū)有很多潛在購房客戶， 房地產(chǎn)市場潛力巨大，機(jī)會(huì)眾多。 石新路、渝新路周邊樓盤大都考 慮有小戶型，且銷售情況較為理想，甚至地理位置不是很好的小戶型 ， 產(chǎn)品也有不俗的銷售業(yè)績。新人居、恒鑫名城、奇峰自由灣、渝洲新城 (二期而目前受近年的國家宏觀調(diào)控及市場影響，各樓盤一改往日主推中大戶型的思路，在售部分的戶型主要調(diào)整為以二室為主，主力面積范圍在 70～ 100/㎡，銷售均價(jià)集中在 31003300 元 /㎡ 。 二 、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 渝洲路沿線在售樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 物業(yè)地址 開發(fā)商 開盤時(shí)間 占地面積 總建筑面積 /套數(shù) 容積率 物業(yè)形態(tài) 戶型及面積 價(jià)格 定位 周邊 配套 南方新城北苑 九龍坡區(qū)高新區(qū)石橋埔渝新路 (原香榭里 ) 重慶南方集團(tuán)有限公司 20201118 —— —— 高層 88120 ㎡ 均價(jià)3100 大配套、小戶型社區(qū) 一個(gè)大型的鄰里中心，包括健身房、游泳池、網(wǎng)球場，還規(guī)劃了小學(xué)、幼兒園、社區(qū)便利超市、商業(yè)街等，以及數(shù)萬平方米的園林、運(yùn)動(dòng)場 歸谷城市美墅 九龍坡區(qū)高新區(qū)國賓道旁 500米處 (歇臺(tái)子彩電中心對面 ) 重慶和平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020914 38000㎡ 58000㎡ 216套 停車位 :432 別墅 戶型面積從 169㎡ 到300 ㎡ 均價(jià)3800元 /㎡ —— 中小學(xué) :重慶外國語學(xué)校及其附屬小學(xué)、歇臺(tái)子小學(xué)、渝高中學(xué)等 幼兒園 :后勤工程學(xué)院幼兒園、重慶外國語學(xué)校及其附屬小學(xué) 綜合商場 :新世紀(jì)、人人樂、國美等 醫(yī)院 :華西婦科醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、新橋醫(yī)院 其他 :渝高辦公區(qū)、勁力酒店 珠江華軒二期 九龍坡區(qū)高新區(qū)渝洲路 77 號(hào) 重慶珠江實(shí)業(yè)有限公司 202042