【導(dǎo)讀】管理工作的具體目標(biāo)和政策。報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高維修的經(jīng)濟(jì)效果。安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。理和經(jīng)濟(jì)核算，完成物業(yè)總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。緊急事件是指突然發(fā)生的停。電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。行，另一方面，可使設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)。

　　

【正文】 記錄。不能解決的問題及時(shí)上報(bào)主管。每班巡視內(nèi)容：記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電氣運(yùn)行聲音是否正常；室內(nèi)有否異味。 室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，室內(nèi)溫度控制在 40度以下。 供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌，非有關(guān)人員嚴(yán)禁動(dòng)手操作。 應(yīng)嚴(yán)格保持各開關(guān)狀態(tài)與模擬盤相一致，不能隨意更改設(shè)備和線路的運(yùn)行方式及各種開關(guān)的整定值。 嚴(yán)格遵守交接 班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生等制度。 嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，遵守電業(yè)系統(tǒng)有關(guān)變配電的各項(xiàng)規(guī)程。 嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程。 在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的巡視，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)應(yīng)保持冷靜，按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并及時(shí)作好記錄。 操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。 機(jī)房鑰匙管理制度 凡 24小時(shí)值班機(jī)房，除值班人員掌握一套機(jī)房鑰匙外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。 任何人不得私自配制鑰匙。 凡非 24小時(shí)值班機(jī)房，值班完成后 將鑰匙交 24小時(shí)值班機(jī)房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機(jī)房門。 無關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。 遺失鑰匙須立即報(bào)告。 無人值班機(jī)房借用鑰匙需登記。 機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 工程部機(jī)電設(shè)備房包括范圍： 高低壓配電室、監(jiān)控機(jī)房、各電梯機(jī)房、樓層強(qiáng)弱電豎井、管道豎井、換熱站和水泵房、樓宇自控機(jī)房。 以上機(jī)房均為工程部的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行用房，為了確保本物業(yè)內(nèi)各機(jī)電系統(tǒng)正常運(yùn)行，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進(jìn)入以上機(jī)電設(shè)備房。 本公司內(nèi)有關(guān)上級(jí)部 門因檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門經(jīng)理或其指定人員陪同，并通知當(dāng)值人員開門后進(jìn)入，同時(shí)在《設(shè)備房出入登記簿》上做好記錄。 凡外單位人員前來參觀或有關(guān)上級(jí)業(yè)務(wù)部門前來檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門經(jīng)理或主管工程師陪同，通知當(dāng)值人員開門進(jìn)入，同時(shí)在《設(shè)備房出入登記簿》上認(rèn)真做好記錄。 本部門工作人員需要進(jìn)入以上地點(diǎn)進(jìn)行工作時(shí)，必須根據(jù)工作項(xiàng)目所規(guī)定的地點(diǎn)，到當(dāng)值人員處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進(jìn)入以上場(chǎng)所。工作結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。 凡外單位施 工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場(chǎng)所時(shí)，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時(shí)工作證件，到當(dāng)值人員處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。工 作結(jié)束后，及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。 所有人員進(jìn)入上述場(chǎng)所后，都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。 所有施工和檢修人員必須在工作中做到文明施工，并認(rèn)真做到工完、料盡、場(chǎng)地清。 所有人員均不得將任何無關(guān)雜物帶入或存放于這些機(jī)電設(shè)備房。 設(shè)備故障處理規(guī)定 物 業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員立即切斷電源、水源、天然氣等危險(xiǎn)能源，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、客服部及物業(yè)總經(jīng)理。工程部當(dāng)值負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，分析檢查故障原因，采取果斷應(yīng)急措施。 物業(yè)總經(jīng)理、工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。 查出故障原因后，經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管應(yīng)立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運(yùn)行，匯報(bào)物業(yè)總經(jīng)理。 相關(guān)專業(yè)主管寫出一份書面報(bào)告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故 障的處理預(yù)案，報(bào)工程部經(jīng)理審批，抄報(bào)物業(yè)總經(jīng)理。 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由相關(guān)專業(yè)主管根據(jù)情況對(duì)責(zé)任者提出處理意見，報(bào)工程部經(jīng)理審批后給予處罰，并通知行政人事部備案；如果情況較復(fù)雜，需要免除責(zé)任時(shí)，需報(bào)行政人事部和物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 運(yùn)行事故分析 不需要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的事故，稱一般事故，由班組主管調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責(zé)任事故原因，吸取教訓(xùn)，記錄在案，并匯報(bào)工程部經(jīng)理。 設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停氣、停水、停冷、停暖、停電 梯及消防系統(tǒng)設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營(yíng)業(yè)，造成惡劣影響的均屬重大事故，應(yīng)立即上報(bào)工程部和保安部 (影響治安時(shí) )。應(yīng)由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)部門進(jìn)行事故調(diào)查。對(duì)重大事故應(yīng)在沒有查清楚、肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前，決不放過。 事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào)物業(yè)總經(jīng)理批示。對(duì)事故隱瞞不報(bào)或拖延上報(bào)的部門與個(gè)人，應(yīng)追究行政和經(jīng)濟(jì)、直至刑事責(zé)任。 設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度 各班組主管必須根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程，安排進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年 度、季度、月度保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)間安排及落實(shí)執(zhí)行責(zé)任人。 相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可能延長(zhǎng)設(shè)備系統(tǒng)正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由班組主管建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。 各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由班組主管負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由主管負(fù)責(zé)，并定期提交工程部經(jīng)理審閱。 進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對(duì)客戶使 用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知客服部，由客服部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度 必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。 如因緊急維修，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知客服部，并由客服部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。 如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對(duì)客戶之影響 ，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。 緊急維修結(jié)束后，須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向工程部經(jīng)理報(bào)告此報(bào)告由經(jīng)理負(fù)責(zé)存入設(shè)備維修檔案?jìng)洳椤? 設(shè)備修理計(jì)劃的變更、檢查與考核制度 修理計(jì)劃是按科學(xué)程序制定的，是物業(yè)公司組織設(shè)備管理與維修的指導(dǎo)性文件，也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的重要組成部分，具有嚴(yán)肅性，必須加強(qiáng)調(diào)度，認(rèn)真執(zhí)行，努力完成。 當(dāng)確因特殊情況需 要對(duì)計(jì)劃進(jìn)行變更修改時(shí)，應(yīng)按原審批程序，經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)后，方可執(zhí)行變更的計(jì)劃。 在下列情況下，維修計(jì)劃可以進(jìn)行計(jì)劃調(diào)整申請(qǐng)： 1） 設(shè)備技術(shù)狀態(tài)急劇下降、突發(fā)故障或出現(xiàn)設(shè)備事故而影響設(shè)備性能和生產(chǎn)正常進(jìn)行時(shí)，可提前修理或增補(bǔ)項(xiàng)目。 2） 設(shè)備技術(shù)狀態(tài)劣化比預(yù)期的慢，與計(jì)劃投修期矛盾，則可酌情推遲修理時(shí)間或改變修理類別。 3） 已投修的設(shè)備，經(jīng)解體鑒定后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際需要修理的內(nèi)容與計(jì)劃差別過大，則可酌情改變修理類別和停修時(shí)間。 4） 設(shè)備已達(dá)到計(jì)劃投修期，但修前準(zhǔn)備不足，會(huì)導(dǎo)致修理不能按原計(jì)劃如期開工和完工， 此時(shí)可酌情推遲修理時(shí)間。 在計(jì)劃執(zhí)行過程中，要做好檢查、鑒定、驗(yàn)收和考核工作。除按季、月檢查計(jì)劃執(zhí)行情況外，年中還應(yīng)進(jìn)行半年計(jì)劃執(zhí)行情況小結(jié)，分析總結(jié)并調(diào)整下半年計(jì)劃。抓好設(shè)備修理質(zhì)量的鑒定、驗(yàn)收工作，對(duì)不合格者要安排計(jì)劃，及時(shí)加以返修。 物業(yè)管理中心對(duì)設(shè)備修理計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行考核、評(píng)比和獎(jiǎng)懲。各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)要按級(jí)落實(shí)、考核計(jì)劃?rùn)z修完成率、設(shè)備完好率、事故率、返修率、工時(shí)利用率以及設(shè)備停修限額和修理成本等。 影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng) 對(duì)需要停機(jī)維修保養(yǎng)且會(huì)影響正常營(yíng)業(yè)的 設(shè)備，由工程部制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)物業(yè)總經(jīng)理審批。 對(duì)會(huì)影響營(yíng)業(yè)的消防設(shè)備的維修，由工程部會(huì)同保安部制定維修計(jì)劃，報(bào)物業(yè)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一實(shí)施。 經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理審批后的維修計(jì)劃在實(shí)施前由工程部書面通報(bào)有關(guān)使用部門。需停電、停水、停氣和暫?？照{(diào)時(shí)，工程部須提前采取應(yīng)急措施，并通知有關(guān)部門。必要時(shí)由客服部發(fā)書面通知給客戶。在可能的情況下，正式停機(jī)前采取應(yīng)急措施，盡可能不影響正常營(yíng)業(yè)和客戶需要。 停機(jī)前，按照維修方案提前準(zhǔn)備好器材、零件、工具和需要更換的部件。經(jīng)理和班組主管應(yīng)親自到場(chǎng)，做好組織和安全 工作，按照停修規(guī)程迅速檢修，更換零件和調(diào)試，保證在盡可能短的時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)。 維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)作好記錄，填寫維修項(xiàng)目、時(shí)間、更換零件名稱型號(hào)，主要故障原因，維修后的運(yùn)行效果檢查等內(nèi)容，交工程部備案。 設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行，中斷臨時(shí)應(yīng)急措施，并報(bào)告物業(yè)總經(jīng)理，通報(bào)有關(guān)使用部門，恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)。 公共部位巡檢制度 所有設(shè)備機(jī)房、豎井等內(nèi)部設(shè)備設(shè)施由工程部派人進(jìn)行巡查檢修。一般故障均由巡檢人員現(xiàn)場(chǎng)修復(fù)，較大故障由巡檢人員匯報(bào)后安排檢修。巡檢人員必須按《巡檢記錄》要求進(jìn)行逐項(xiàng)巡檢， 并認(rèn)真填寫《巡檢記錄》。 巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。 在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知主管，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告主管，并將詳細(xì)情況記入《巡檢記錄》備注欄。 巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、豎井等所有無人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。 巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明柜 、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將柜門鎖好。